Mál nr. 54/2020 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 54/2020
Tryggingarfé: Úttekt.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 5. maí 2020, beindu A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 14. maí 2020, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 25. maí 2020, og athugasemdir gagnaðila, dags. 27. maí 2020, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 1. september 2020.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 29. febrúar 2008, tók gagnaðili á leigu íbúð í eigu álitsbeiðanda að C í Reykjavík. Samningurinn var tímabundinn til sex mánaða en ótímabundinn eftir það. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðanda sé heimilt að halda eftir tryggingu gagnaðila og hvort gagnaðila beri að greiða kostnað vegna matsgerðar.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að gagnaðili beri ábyrgð á tjóni á hinu leigða og að álitsbeiðanda sé heimilt að halda eftir tryggingarfé að fjárhæð 662.647 kr. vegna kröfu um skaðabætur sem nemi 1.555.106 kr. og 35.000 kr. vegna úttektar og skipta á sílender.
- Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna matsgerðar að fjárhæð 129.816 kr.
Í álitsbeiðni kemur fram að aðilar hafi gert leigusamning 29. febrúar 2008, fyrst í sex mánuði en síðan ótímabundinn. Gagnaðili hafi sagt samningnum upp í mars 2020.
Ágreiningur varði skil á hinu leigða við lok leigutíma og bótaábyrgð gagnaðila á spjöllum á íbúðinni. Annars vegar sé um að ræða tjón á gólfefnum vegna vatnsleka á leigutíma og hins vegar skemmdir á hurðum, líklega verið vegna hunds sem gagnaðili eða einhver á hennar vegum hafi haldið í íbúðinni án leyfis. Enn fremur hafi orðið skemmdir á heimilistækjum. Fyrir liggi ástandsskoðun og matsgerð. Álitsbeiðandi haldi eftir tryggingunni og telji að honum sé heimilt að ráðstafa andvirði hennar til að bæta umræddar skemmdir.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hún geri kröfu um að viðurkennt verði að leigusamningi hafi lokið 8. apríl 2020 þegar hún hafi afhent öðrum leigjanda lykla að íbúðinni að beiðni álitsbeiðanda og að gagnaðila beri að endurgreiða henni leigu vegna þriggja vikna í apríl 2020 að fjárhæð 169.199 kr. og tryggingarfé að fjárhæð 662.647 kr.
Gagnaðili hafi verið upplýst af D, fyrir hönd álitsbeiðanda, að samkvæmt samningi yrði að skila íbúðinni nýmálaðri. Slíkt eigi sér ekki stoð í leigusamningi aðila og sé þess því krafist að álitsbeiðandi greiði henni 300.000 kr. vegna málunar á veggjum, loftum og gluggum.
Þá hafni gagnaðili því að greiða kostnað vegna matsgerðar og fari fram á að álitsbeiðandi sýni fram á að hann hafi haldið tryggingunni aðskildri frá eigin fjárhag og ekki nýtt hana í eigin þágu.
Samtals nemi krafa gagnaðila 1.131.846 kr., að undanskildum vöxtum og kostnaði.
Leigusamningi hafi verið sagt upp skriflega í lok febrúar 2020. Aðilar hafi komist að samkomulagi um að skil færu fram 1. apríl 2020 eða þegar nýr leigjandi fyndist. Þann 7. apríl 2020 hafi verið gerð úttekt á íbúðinni af fulltrúa álitsbeiðanda og dóttur gagnaðila fyrir hennar hönd. Að beiðni starfsmanns D hafi lyklar verið afhentir öðrum leigjanda. Það sé því skilningur gagnaðila að þá hafi formlegu leigusambandi aðila lokið. Líkt og fram komi í úttektinni hafi íbúðin verið leiguhæf við skil.
Skemmd vegna leka hafi verið tilkynnt til húsvarðar sem hafi verið starfsmaður álitsbeiðanda. Gagnaðili teljist þannig hafa tilkynnt tjónið til álitsbeiðanda. Gagnaðili geti ekki borið ábyrgð á því að álitsbeiðandi hafi ekki sótt í sínar tryggingar eða að hann hafi kosið að laga ekki skemmdirnar. Aðrar skemmdir á parketi séu minniháttar og megi rekja til eðlilegs slits á 15 ára gömlu parketi. Í skýrslu, dags. 7. apríl 2020, komi fram að heilt yfir hafi íbúðin litið ágætlega út. Einungis hafi verið fjallað um parket í einu herbergi sem sé um 10 fermetrar og far í gólfi. Aftur á móti hafi verið gerð athugasemd við lekann. Úttektarmaðurinn, sem sé fagmaður, hafi ekki gert frekari athugasemdir við parket íbúðarinnar.
Vegna hurðanna hafi gagnaðili þegar fallist á að gat á hurð í svefnherbergi sé af hennar völdum og hafi hún þegar verið búin að bjóðast til þess að láta laga það á sinn kostnað. Samkvæmt samtali við tiltekinn fagmann sé kostnaður við slíka viðgerð á bilinu 20.000-40.000 kr. Rispur á hurðum sjáist ekki vel og geti gagnaðili ekki útilokað að þær hafi verið til staðar við upphaf leigutíma. Gagnaðili hafi aldrei átt hund en aftur á móti hafi bæði ferfættlingar og lítil börn komið í heimsókn. Gagnaðili hafi athugað kostnað við slíka lagfæringu og sé hann um 20.000 kr. fyrir hverja hurð. Rispur á hurðunum séu þó ekki áberandi.
Heimilistækin séu orðin 15 ára gömul og virki vel. Vissulega sjái á þeim eftir notkun og fagfulltrúi álitsbeiðanda hafi gert þá athugasemd að það sé „ef til vill ekki óeðlilegt“. Þá hafi ekki verið sýnt fram á að parket hafi verið í fullkomnu ástandi við upphaf leigutíma eða að rispur á hurðum stafi ekki frá fyrri leigjendum
Hvorki sé kveðið á um skilagjald úttektar né skipti á sílinder í leigusamningnum og sé þetta á ábyrgð álitsbeiðanda.
Íbúðin hafi verið í góðu ástandi og fullkomlega í samræmi við eðlilega notkun á um tólf ára leigutíma. Álitsbeiðandi hafi hvorki ljáð máls á neinni málamiðlun né rætt um eðlilegt slit heldur einungis tilkynnt að tryggingin yrði ekki endurgreidd.
Gagnaðili hafði glatað eintaki sínu af leigusamningi aðila og því í góðri trú tekið fyrirmælum D um að mála íbúðina. Við yfirlestur leigusamningsins, sem hafi verið meðfylgjandi kæru, sé ljóst að ekki hafi verið skilyrði um málun þar. Því sé óskað eftir endurgreiðslu frá álitsbeiðanda vegna málunar á íbúðinni sem vissulega hafi verið þörf á vegna eðlilegs slits og því á ábyrgð álitsbeiðanda.
Gagnaðili beri enga greiðsluskyldu á mati sem hafi farið fram á íbúðinni, enda hafi það ekki verið lagt fram í máli þessu.
Þrátt fyrir ítrekaðar fyrirspurnir hafi álitsbeiðandi ekki getað staðfest að tryggingunni hafi verið haldið aðskildri frá eigin fjárhag álitsbeiðanda.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að í 5. gr. leigusamningsins segi að við afhendingu hafi hið leigða verið „í fullkomnu ástandi og án nokkurra lýta og galla. Leigutaki hefur skoðað íbúðina og sættir sig við hana í hvívetna.“ Í 7. gr. segi að leigutaki skuldbindi sig til þess að bæta allt tjón á íbúðinni sem kunni að verða af völdum hans eða annarra á hans vegum. Í 13. gr. segi um skil að leigutaki skuli að leigutíma loknum skila húsnæðinu í sama ástandi og hann hafi tekið við því og bera óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun eða spjöllum sem teljist ekki afleiðing venjulegrar notkunar. Ástandið á íbúðinni við skil hafi alls ekki verið eðlilegt, eins og staðfest hafi verið af fyrirliggjandi skoðunar- og matsgerðum.
Um skil íbúðar segi í 14. gr. að veggir skuli vera hreinir eða málaðir og engin för eftir nagla eða skemmdir á málningu. Í samræmi við þá samningsskyldu hafi gagnaðili skilað íbúðinni nýmálaðri þar sem þess hafi verið þörf.
Tjón á parketi hafi aldrei verið tilkynnt álitsbeiðanda og alls ekki húsverði á hans vegum, enda enginn húsvörður í húsinu. Með réttu hefði gagnaðili átt að tilkynna álitsbeiðanda eða vátryggingafélagi tjónið, sem þá hefði hugsanlega fengist bætt. Allir frestir til slíks séu nú löngu liðnir þar sem tjónið muni hafa átt sér stað fyrir nokkrum árum.
Gagnaðili hafi sagt leigusamningi upp í mars 2020. Uppsagnarfrestur hafi verið sex mánuðir samkvæmt 56. gr. húsaleigulaga og skyldi því leigutíma ljúka 30. september 2020. Raunar muni gagnaðili hafa farið úr íbúðinni á árinu 2019 og dóttir hennar dvalið í íbúðinni í skjóli hennar. Gagnaðili hafi viljað losna sem fyrst undan leigusamningi. Við skoðun íbúðarinnar í byrjun apríl 2020 hafi komið í ljós að hún þarfnaðist viðgerða og væri ekki í leiguhæfu ástandi. Einstaklingur, sem hafði sýnt áhuga á að taka íbúðina, hafi afþakkað þegar hann hafi séð hana. Eftir úttekt, endurbætur og viðgerðir hafi loks tekist að leigja íbúðina út frá 15. maí 2020 og hafi lyklar þá verið afhentir nýjum leigjanda. Gagnaðili beri óskoraða ábyrgð á leigugreiðslum til þess tíma.
Ákvæði 1. gr. 40. gr. húsaleigulaga um vörslureikninga hafi tekið gildi í júní 2016 og eigi því ekki við um leigusamning aðila. Tryggingarféð sé varðveitt í sjóðum álitsbeiðanda.
Gagnaðili og umboðsmaður hennar hafi verið viðstödd þegar ástandsskoðun og mat matstæknis hafi farið fram 17. apríl 2020. Gagnaðili hafi einnig verið viðstödd skoðun sem átti sér stað 7. apríl 2020.
Álitsbeiðanda sé ljóst að við endurbætur á húsnæðinu komi nýtt fyrir notað. Af þeirri ástæðu sé komið verulega til móts við gagnaðila með því að halda aðeins eftirstöðvum tryggingar 627.647 kr. eftir þó að metinn kostnaður við endurbætur nemi 1.555.106 kr. Verði fallist á skyldu gagnaðila til að greiða fyrir matið 129.816 kr., standi aðeins eftir 497.831 kr. í bætur.
Í athugasemdum gagnaðila eru ítrekuð mótmæli við það að ástand íbúðarinnar hafi verið óeðlilegt. Gagnaðila reki minni til þess að lítilsháttar skemmdir hafi verið á parketi við upphaf leigutíma en ekki hafi verið gerðar sérstakar athugasemdir við þær. Hvorug þeirra matsgerða sem liggi fyrir taki tillit til eðlilegs slits eða nokkurs slits.
Það sé rangt að gagnaðili og umboðsmaður hennar hafi verið viðstödd skoðun sem hafi verið gerð 17. apríl 2020, enda hafi hún ekki telið þörf á þeirri skoðun þar sem önnur skoðun hafði þegar farið fram. Aftur á móti hafi gagnaðili og umboðsmaður hennar mætt fyrir þá skoðun og tekið myndir sem sýni að íbúðin hafi heilt yfir litið vel út.
Vísað sé til 3. mgr. 19. gr. húsaleigulaga. Gagnaðili hafi séð um allt viðhald innanhúss í tólf ár og íbúðin verið tiltölulega nýmáluð við uppsögn samningsins, þ.e. hún hafi verið máluð ca. árið 2017.
Tjónið hafi verið tilkynnt til starfsmanns álitsbeiðanda. Hann hafi margoft komið í íbúðina í umboði álitsbeiðanda til að annast ýmsar lagfæringar. Þá hafi hann séð um almenna umhirðu sameignarinnar. Þannig sé ljóst að gagnaðili hafi sinnt tilkynningarskyldu sinni. Tjónið á parketinu hafi verið frekar lítið og einskorðast við svæði sem hafi numið um fjórum borðum eða innan við einn fermeter fyrir framan baðherbergi. Ljóst sé að tjónið sé ekki á ábyrgð gagnaðila og hafi komið til vegna tækja sem álitsbeiðandi hafi útvegað og verið á hans ábyrgð.
Áréttað sé að hvorki hafi verið skilgreind né sundurliðuð krafa um upphæð vegna þessa tjóns eða annarra skemmda. Einungis hafi verið gerð krafa um algjöra endurnýjun allra gólfefna.
Gagnaðili hafi afhent nýjum leigjanda lykla eftir að úttekt hafði farið fram með fulltrúa álitsbeiðanda. Ekki sé hægt að gera gagnaðila ábyrga fyrir því sem hafi gerst eftir það. Myndir sýni að íbúðin hafi verið í leiguhæfu ástandi og að unnt hafi verið að leigja íbúðina út.
Umgengni um íbúðina hafi verið með miklum ágætum allan leigutímann og álitsbeiðandi lagt mikið upp úr því að halda fallegt heimili. Hafi hún lagt metnað í að skila öllu sérstaklega hreinu, passað að allar perur væru í lagi, öll heimilistæki, skápar, gólf, baðherbergi verið vel þrifin og með miklum ágætum.
Álitsbeiðandi hafi ekki lagt fram lýsingu og úttekt í samræmi við 5. gr. leigusamnings sem hefði átt að liggja frammi og til grundvallar samskiptum við skil íbúðar og uppgjör.
III. Forsendur
Leigusamningur aðila tók gildi á árinu 2008 og því er kærunefndin aðeins álitsgefandi í ágreiningi þessum en ekki úrskurðaraðili, sbr. þágildandi ákvæði 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Deilt er um hvenær leigutíma aðila lauk og einnig um uppgjör við lok leigutíma. Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. febrúar 2008 til sex mánaða en eftir það varð samningurinn ótímabundinn. Gagnaðili lagði fram tryggingarfé til tryggingar á réttum efndum á leigusamningum við upphaf leigutíma og heldur álitsbeiðandi því eftir vegna skemmda sem hún segir gagnaðila hafa valdið á íbúðinni á leigutíma að fjárhæð 627.647 kr.
Í þágildandi 39. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sagði að leigusala væri rétt að krefja leigjanda um tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi bæri ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laganna eða almennum reglum. Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. sömu laga var leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því, án samþykkis leigjanda, nema genginn væri dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó væri leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Tryggingarfé í vörslu leigusala skyldi vera verðtryggt, en ekki bera vexti. Að leigutíma loknum skyldi leigusali segja til um svo fljótt sem verða mátti hvort hann gerði kröfu í tryggingarfé eða hefði uppi áskilnað um það.
Álitsbeiðandi heldur eftir tryggingarfénu á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á parketi, hurðum og heimilistækjum í eigu hans. Samkvæmt þágildandi 63. gr. húsaleigulaga skyldi leigjandi skila húsnæði að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Bæri leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt teldist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafaði af atvikum sem væru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Samkvæmt 65. laganna skyldi byggingarfulltrúi meta tjón vegna skemmda á hinu leigða húsnæði, kæmu aðilar sér ekki saman um bótafjárhæð.
Álitsbeiðandi leggur fram skýrslur um ástand eignarinnar, dagsettar 7. og 24. apríl 2020, sem hann aflaði einhliða. Ekki var þannig aflað úttektar frá byggingarfulltrúa í samræmi við þágildandi XIV. kafla húsaleigulaga, hvorki við upphaf né lok leigutíma. Gagnaðili hefur þó viðurkennt að gat hafi komið á svefnherbergishurð á leigutíma og telur kærunefnd því að hún beri ábyrgð á því tjóni í samræmi við mat hlutlauss úttektaraðila þar um, eða reikningi sem álitsbeiðandi framvísar. Þá viðurkennir gagnaðili að skemmdir hafi orðið á parketi fyrir framan baðherbergi á leigutíma vegna leka. Ákvæði 5. mgr. 19. gr. húsaleigulaga kveður á um að tjón á hinu leigða, sem sé bótaskylt samkvæmt skilmálum venjulegrar húseigendatryggingar, skuli leigusali ætíð bera ef um íbúðarhúsnæði er að ræða. Kærunefnd telur sanngirnisrök geta leitt til þess að leigjandi geti allt að einu orðið bótaskyldur ef hann tilkynnir leigusala ekki um tjónið og leigusali verður fyrir sérstöku tjóni við það að hafa ekki fengið tilkynningu um tjónið. Greinir aðila þessa máls á um hvort gagnaðili hafi tilkynnt álitsbeiðanda um leka, en kærunefnd telur að ákvörðun um hvort gagnaðili geti borið ábyrgð á viðbótartjóni álitsbeiðanda, ef eitthvert er, velti á því hvort hún hafi tilkynnt gagnaðila um lekann eða ekki. Fleiri atriði komi þó til skoðunar í því sambandi, einkum orsök lekans. Álitsbeiðandi heldur því fram að hann hafi tilkynnt starfmanni álitsbeiðanda um tjónið en því hefur gagnaðili mótmælt. Hvernig sem því líður getur gagnaðili ekki ráðstafað tryggingarfé gagnaðila, án samþykkis hennar, nema dómur falli um bótaskyldu hennar.
Álitsbeiðandi gerir jafnframt kröfu um viðurkenningu á því að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna matsgerðar að fjárhæð 129.816 kr. Álitsbeiðandi aflaði matsgerðarinnar einhliða og engin efni eru til að fallast á þessa kröfu með hliðsjón af þágildandi ákvæðum húsaleigulaga.
Í þágildandi 2. tölul. 56. gr. húsaleigulaga segir að uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings sé sex mánuðir af beggja hálfu á íbúðum. Samkvæmt gögnum málsins sagði álitsbeiðandi leigusamningi upp í mars 2020. Gagnaðili segir að hún hafi afhent nýjum leigjanda lykla að hinu leigða 7. apríl 2020, að beiðni álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi mótmælir því ekki en segir að sá leigjandi hafi hætt við að leigja eignina. Kærunefnd telur að þar sem gagnaðili hafi að beiðni álitsbeiðanda afhent nýjum leigjanda lykla að eigninni hafi hún mátt treysta því að samkomulag væri um að samningur þeirra væri niðurfallinn. Telur kærunefnd því rétt að fallast á kröfu gagnaðila um að álitsbeiðandi endurgreiði henni leigu vegna tímabilsins 8.-30. apríl 2020, að fjárhæð 169.199 kr.
Þá gerir gagnaðili kröfu um að álitsbeiðanda beri að greiða henni kostnað vegna málunar íbúðarinnar við lok leigutíma. Gagnaðili segir að hún hafi fengið þær upplýsingar frá umboðsaðila álitsbeiðanda að henni bæri að mála íbúðina fyrir skil. Það hafi hún gert þar sem hún hefði glatað eintaki sínu af leigusamningi aðila og hafi því ekki vitað betur en að henni væri það skylt. Þrátt fyrir að meginregla 3. mgr. 19. gr. húsaleigulaga sé að leigusali skuli láta mála húsnæði með hæfilegu millibili eru ekki lagaskilyrði til að verða við kröfu gagnaðila um endurgreiðslu kr. 300.000 sem gagnaðili hefur ekki sundurliðað.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé óheimilt að halda eftir tryggingarfé gagnaðila að undanskildum sannanlegum kostnaði vegna viðgerðar á svefnherbergishurð.
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að endurgreiða gagnaðila leigu að fjárhæð 169.199 kr. vegna leigu fyrir tímabilið 8.-30 apríl 2020.
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu gagnaðila um skaðabætur vegna málunar á íbúðinni.
Reykjavík, 1. september 2020
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson