Mál nr. 44/2006

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 44/2006

Ákvörðunartaka: Stólpi og veggstúfur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 5. október 2006, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð Húseigendafélagsins f.h. gagnaðila, dags. 18. október 2006, ódagsettar athugasemdir álitsbeiðenda, mótt. 26. október 2006, athugasemdir Húseigendafélagsins f.h. gagnaðila, dags. 2. nóvember 2006, og viðbótarathugasemdir álitsbeiðenda, dags. 8. nóvember 2006, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. janúar 2007.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 49, áður Z nr. 11, alls þrír eignarhlutar, þ.e. íbúð í kjallara (15,07%), íbúð á fyrstu hæð (36,32%) sem álitsbeiðendur eru eigendur að og íbúð á annarri hæð (41,35%) sem gagnaðili er eigandi að. Ágreiningur er um ákvarðanatöku vegna fjarlægingar stólpa og veggstúfs.

Nefndin telur að kröfur álitsbeiðenda séu:

1. Að samþykki allra eigenda eða a.m.k. 2/3 hluta þurfi til að fjarlægja veggstúf og stólpa bæði miðað við fjölda og eignarhluta.
2. Að viðurkennt verði að óheimilt sé að fjarlægja stólpa og veggstúf án samþykkis álitsbeiðenda.
3. Að viðurkennt verði að ákvörðun, þess efnis að það þurfi samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta til að fjarlægja stólpa og veggstúf, sem tekin var á húsfundi hinn 18. september 2006, sé ólögmæt.

Í álitsbeiðni kemur fram að húsfélagið sé ekki virkt og þess vegna sé enginn formaður húsfélagsins. Árið 2005 voru Z og Y færðar og veggur byggður fyrir framan Z 1–15, nú X. Veggur þessi aðskilji umferðargötuna og gangstéttina. Í lok nóvember 2005 hafi eiginmaður gagnaðila komið með bréf til álitsbeiðenda sem stílað var á R. Þar kom fram óánægja hans varðandi framkomu R við sig sem íbúa á Z í tengslum við fyrrnefndar breytingar á Z og Y. Í lok bréfsins kom fram að eigendur X nr. 49/Z nr. 11 óskuðu þess að stólpi og veggstúfur við innkeyrslu yrðu fjarlægðir. Í bréfinu voru tilgreind nöfn gagnaðila, eiginmanns gagnaðila, álitsbeiðenda og eiganda kjallaraíbúðar. Taka álitsbeiðendur fram að eiginmaður gagnaðila er ekki eigandi íbúðar að X nr. 49/Z nr. 11. Álitsbeiðendur hafi ekki viljað ekki skrifa undir bréfið en það sjónarmið hafi komið fram að eiginmaður gangaðila hafi átt erfitt með að leggja pallbíl sínum í innkeyrsluna.

Í lok desember 2005 hafi hópur starfsmanna frá R komið að X nr. 49/Z nr. 11 til að fjarlægja stólpann og veggstúfinn en álitsbeiðendur hafi komið í veg fyrir það.

Þann 18. september 2006 var haldinn húsfundur um málið. Að ósk álitsbeiðenda hafi á fundinum einnig verið fjallað um niðurrif veggjar á milli húseigna X nr. 49 og 51/Z nr. 11 og 13 fyrir nokkrum árum. Eiginmaður gagnaðila hafi sagt að R, sem sé eigandi X nr. 51/Z nr. 13, hefði farið fram á að veggurinn yrði fjarlægður skömmu eftir að hinir eigendurnir keyptu húseignina. Það sé ekki rétt, eins og fram komi í fundargerð húsfundar X nr. 49/Z nr. 11 frá 18. september 2006, að R hafi fjarlægt vegginn að ósk eigenda X nr. 51/Z nr. 13 þar sem borgin hafi sjálf verið eigandi þessarar eignar á þessum tíma. Þar að auki hafi eigendur X nr. 49/Z nr. 11, samkvæmt þeim upplýsingum sem álitsbeiðendur hafa, aldrei verið boðaðir af R á fund til að ræða niðurrif fyrrnefnds veggjar né hafi verið haldinn húsfundur að X nr. 49/Z nr. 11 um efnið. Bæði fyrrverandi eigendur þeirrar húseignar sem álitsbeiðendur eiga nú og eigandi kjallaraíbúðar að X nr. 49/Z nr. 11 hafi staðfest að niðurrif veggjarins hafi ekki verið rætt formlega á húsfundi. Þannig sé því ekki til formlegt samþykki um niðurrif veggjarins.

Álitsbeiðendur benda á að í dag sé stólpinn 120 cm á hæð og 25 cm breiður, veggstúfurinn sé um 100 cm hæð, 165 cm á lengd og 15 cm breiður. Saman séu veggstúfurinn og stólpinn þannig 190 cm á lengd við lóðamörk. Í dag séu álitsbeiðendur tveir af fjórum eigendum húseignarinnar og eigi 36,32% af heildareigninni. Um niðurrif veggstúfs og stólpa vísa álitsbeiðendur í 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Hinir tveir eigendurnir að X nr. 49/Z nr. 11 sem séu alls með 63,68% eignarhluta telji að um slíkt niðurrif gildi 3. mgr. 30. gr. fyrrnefndra laga, þ.e. að það dugi að einfaldur meirihluti sé niðurrifinu samþykkur. Álitsbeiðendur séu ekki sammála þeirri skoðun og telja að hér sé um verulega breytingu að ræða þannig að 1. mgr. 30. gr. laganna eigi við.

Kröfur gagnaðila eru að viðurkennt verði að samþykki einfalds meirihluta eigenda á húsfundi, miðað við eignarhlutfall, sé nægjanlegt til að taka ákvörðun um að fjarlægja stólpa og veggstúf í suðausturhorni lóðar X nr. 49/Z nr. 11 úti við lóðamörk X nr. 51/Z nr. 13. Með færslu Z og Y hafi orðið breytingar á nánasta umhverfi X nr. 49/Z nr. 11. Áður hafi verið ekið af fjölfarinni aðalbraut í innkeyrslu á lóð hússins en eftir breytingar standi húsið nú í botnlanga sem þrengist til austurs. Vegna áðurnefndra framkvæmda hafi aðkoma að innkeyrslunni orðið önnur en áður, enda nú um þröngan botnlanga að fara. Þótt unnt sé að koma ökutækjum inn og út úr innkeyrslu sé það eftir breytingarnar bæði seinlegra og vandkvæðum háð. Það sé beygjan utan frá sem skapi fyrirhöfnina. Ekki sé aðkoman auðveldari þegar öðrum ökutækjum sé lagt neðst í botnlangann. Meðal annars vegna þessara breytinga hafi eiginmaður gagnaðila leitað til borgaryfirvalda með bréfi, dags. 1. desember 2005. Þar hafi meðal annars verið að finna undirskriftir íbúa X nr. 49/Z nr. 11, annarra en álitsbeiðenda, um samþykki fyrir því að hliðstólpi milli X nr. 49 og 51/Z nr. 11 og 13 verði fjarlægður vegna þrengsla. Í svari R, dags. 21. desember 2005, hafi meðal annars komið fram að R hafi á fundi gefið fyrirheit um að fjarlægja stólpa á mótum húsa við X nr. 49 og 51/Z nr. 11 og 13, enda lægi fyrir samþykki húseigenda. Í bréfinu komi og fram að samþykki eiganda X nr. 51/Z nr. 13 liggi fyrir vegna þeirrar framkvæmdar.

Á húsfundi þann 18. september 2006 þar sem mættu fulltrúar allra eignarhluta hússins hafi fulltrúar eignarhluta neðstu og efstu hæðar, samtals 63,68% eignarhlutdeild, greitt atkvæði með að stólpinn yrði fjarlægður. Eins og sjá megi á ljósmynd sé veggstúfurinn og stólpinn leifar af rúmlega 20 metra löngum vegg milli X nr. 49 og 51/Z nr. 11 og 13. Sá hluti veggjarins sem horfinn sé hafi verið fjarlægður fyrir nokkrum árum á vegum og að beiðni eiganda X nr. 51/Z nr. 13, þ.e. S hf. Hafi ástæða þeirrar beiðni verið sú að veggurinn var farinn að hallast ískyggilega að X nr. 51/Z nr. 13. Gagnaðili hafi veitt munnlegt samþykki sitt fyrir þessari framkvæmd fyrir sitt leyti þegar eigandi X nr. 51/Z nr. 13 hafi leitað eftir því. Þetta hafi verið áður en álitsbeiðendur eignuðust eignarhlut sinn að X nr. 49/Z nr. 11.

Gagnaðili byggir á því að fjarlæging stólpans og veggstúfsins falli undir 3. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, enda verði að telja útlitsbreytingu þá sem felist í fjarlægingu stólpans og veggstúfsins smávægilega. Sé þá bæði horft til staðsetningar þeirra á lóðinni, stærðar og þeirrar staðreyndar að áður hafi veggur sá sem stólpinn og veggstúfurinn voru hluti af verið fjarlægður. Í öðru lagi verði að líta til þess að R hafi lýst því yfir, sbr. bréf dags. 21. desember 2005, að það muni standa að fjarlægingu stólpans á kostnað borgarinnar. Í þriðja lagi verði að líta til sérstakra hagsmuna gagnaðila en framkvæmdir við götu hafi leitt til þess að meiri vandkvæðum sé bundið nú en áður að nýta innkeyrsluna með eðlilegum hætti. Fjarlæging stólpans og veggstúfsins muni auðvelda aðgengi bæði fyrir gagnaðila og þá sem fara um innkeyrslu X nr. 51/Z nr. 13. Í fjórða lagi liggi fyrir að eigandi X nr. 51/Z nr. 13 sé samþykkur því að stólpinn á lóðamörkum húsanna tveggja verði fjarlægður eins og komi fram í bréfi R, dags. 21. desember 2005. Í fimmta lagi verði við mat á því undir hvaða málsgrein 30. gr. laganna ákvörðun um fjarlægingu stólpans falli að líta til þeirra skýringarviðhorfa sem löggjafinn setti fram í greinargerð með frumvarpi til fjöleignarhúsalaga.

Í athugasemdum álitsbeiðenda við greinargerð gagnaðila segja álitsbeiðendur að jafnvel þótt gagnaðili hafi samkvæmt eignaskiptasamningi frá árinu 1994 viðbótarnotkunarrétt af innkeyrslu fyrir ökutæki þá sé girðingin, þar á meðal umræddur stólpi og veggstúfur, sameign skv. 6. og 8. gr. laga um fjöleignarhús.

Álitsbeiðendur benda á að vandræði við að keyra pallbíl eiginmanns gagnaðila inn í innkeyrslu X nr. 49 megi rekja til uppsetningar veggjar sem byggður var á mótum Z (akvegar) og gangstéttar en ekki stólpa og veggstúfs. Veggur þessi sé á mótum akbrautarinnar og gangstéttar og hafi verið byggður af borginni í framhaldi af framkvæmdum vegna færslu Z og Y til að auka öryggi vegfarenda.

Að mati álitsbeiðenda yrði útlitsbreyting á X nr. 49/Z nr. 11, ef stólpi og veggstúfur yrðu fjarlægðir, langt frá því að vera minniháttar. Máli þeirra til stuðnings senda þau mynd af lóðamörkum X nr. 45 og 47/Z nr. 7 og 9 sem sýni hvar veggur og stólpi sem áður aðskildu lóðirnar hafi verið fjarlægðir. Niðurrif veggs og stólpa hafi að þeirra mati mikil áhrif á ytra útlit þessara eigna og þar að auki sé mjög erfitt að greina með nokkurri vissu hvar lóðamörk þessara eigna liggi, þ.e. á milli þeirra og gangstéttar. Enn fremur megi búast við viðbótaróþægindum af bílum sem ekið sé eftir götunni og þurfi einhverra hluta vegna að snúa við, til dæmis þeir sem ekki hafi gert sér grein fyrir því að ekki sé hægt að keyra beint inn á Þ af götunni. Ökumenn þessara bíla noti gjarnan það rými sem skapist vegna niðurrifs á vegg og stólpa á lóðamörkum til að snúa við, en það gerist oft á sameiginlegum innkeyrslum X nr. 45 og 47 sem síðar valdi aukinni umferð inn á einkalóð húseignanna. Til að árétta það ónæði sem af þessu hljótist benda álitsbeiðendur á að merki hafi verið sett upp í innkeyrslu fyrrnefndra húsa þess efnis að óviðkomandi bílar í innkeyrslu verði fjarlægðir.

Álitsbeiðendur benda á að stólpinn og veggstúfurinn hindri ekki gagnaðila í að nota innkeyrsluna fyrir bíl sinn. Stólpinn og veggstúfurinn gætu hins vegar gert það að verkum að erfiðara, byggt á mati gagnaðila, væri fyrir eiginmann gagnaðila að keyra sínum bíl í innkeyrsluna. Álitsbeiðendur benda á að við innkeyrslu að X nr. 51/Z nr. 13 sé veggurinn, sem byggður var af R, mun nær en á X nr. 49/Z nr. 11. 

Álitbeiðendur taka fram að um sé að ræða tvær aðskildar eignir sem að málinu koma, þ.e. annars vegar X nr. 49/Z nr. 11, og hins vegar X nr. 51/Z nr. 13, og ætti ákvörðun sem tekin sé af öðru húsfélaginu ekki að hafa bein áhrif á þær ákvarðanir sem teknar séu af hinu húsfélaginu. Álitsbeiðendur telja eðlilegt að húsfélagið að X nr. 49/Z nr. 11 fjalli um og greiði atkvæði um niðurrif stólpa og veggstúfs óháð þeirri niðurstöðu sem húsfélagið að X nr. 51/Z nr. 13 hefur náð um sama efni.

Í mörgum þeim málum sem kærunefnd hafi ályktað um hafi einfaldur meirihluti ekki þótt nægilegur við ákvarðanatöku, þ.e. málsgreinar í liðum A–C notaðar í stað D-liðar fjöleignarhúsalaga. Sem dæmi megi nefna eftirfarandi mál kærunefndarinnar: Nr. 34/1995, nr. 37/1995, nr. 65/1997, nr. 37/1997, nr. 56/1999, nr. 23/2000, nr. 9/2000, nr. 22/2001, nr. 2/2001, nr. 5/2002, nr. 25/2003, nr. 6/2003, nr. 20/2004, nr. 43/2005, nr. 38/2005, nr. 7/2005 og nr. 12/2006. Þetta séu bara nokkur tilfelli þar sem kærunefnd fjöleignarhúsamála hafi byggt ákvörðun sína á A- og B-lið 41. gr. Af þessu megi ráða að ekki falli allar ákvarðanir sjálfkrafa undir D-lið eins og gefið sé til kynna í rökstuðningi gagnaðila.

Álitsbeiðendur benda á að niðurrif á steinsteyptum vegg eða girðingu sem sé um 190 cm langur og u.þ.b. 100 cm hár (veggstúfur) og 120 cm hár (stólpi) sé að mati þeirra veruleg breyting á girðingu (ekki einungis út frá útlitslegu viðmiði), óháð því að hluti hennar hafi þegar verið rifinn niður þar sem girðingin sé sameign allra eigenda. Stólpinn og veggstúfurinn séu það eina sem eftir standi af lóðamörkum við X nr. 51/Z nr. 13 og að gangstétt í suðausturhorni lóðarinnar. Þótt gagnaðili hafi sérafnotarétt af innkeyrslunni fyrir ökutæki þá sé hún samt sem áður sameign allra eigenda X nr. 49/Z nr. 11 og allir eigendur hafi því jafnan rétt varðandi ákvarðanatöku um ráðstöfun hennar. Álitsbeiðendur vilji ekki breyta innkeyrslunni að húseign þeirra þannig að hætta skapist á að óviðkomandi líti á hana sem hluta af götumyndinni, eins og sjá megi á myndum sem sýna stöðu mála við X nr. 45 og 47/Z nr. 7 og 9 þar sem öll girðingin hafi verið rifin niður og bera megi saman við myndir sem sendar voru með álitsbeiðni og sýni innkeyrslu að X nr. 49 og 51/Z nr. 11 og 13.

Gagnaðili byggir á því að útlitsbreyting af fjarlægingu stólpa og veggstúfs sé smávægileg í skilningi 30. gr. fjöleignarhúsalaga. Gagnaðili telji ástand og útlit sem sýnt sé á myndum, og sýni ástand á lóðum X nr. 45 og 47 Z nr. 7 og 9, ekki sambærilegt við útlit og ásýnd lóða X nr. 49 og 51/Z nr. 11 og 13 komi til þess að stólpinn og veggstúfurinn verði fjarlægðir. Eins og ráða megi af myndum sem kærunefnd voru sendar með álitsbeiðni standi enn hluti af upphaflegum vegg sem myndar nokkurs konar kantstein milli lóðanna. Þessi kantur sé um 40 cm á hæð við bílgeymslu X nr. 49/Z nr. 11 en lækki út að götu og sé þar um 20 cm á hæð. Kantur þessi muni standa áfram þrátt fyrir að stólpinn og veggstúfurinn verði fjarlægðir. Áhyggjur álitsbeiðenda um óskýrari lóðamörk komi til fjarlægingu stólpans séu því ekki á rökum reistar.

Hvað varði kantinn niður við jörð á lóðamörkum sem skilinn hafi verið eftir og greint sé frá í athugasemdum gagnaðila benda álitsbeiðendur á að hann sé ekki nægilegur til að koma í veg fyrir til dæmis umferð gangandi fólks að X nr. 51/Z nr. 13. Álitsbeiðendur bendi á að húseignin að X nr. 51/Z nr. 13 sé sambýli fyrir geðfatlaða í eigu R. Auk þess búi þar fjöldi fólks og oft töluvert fleiri en í öðrum húsum í götunni. Þá sé mikil umferð að húsinu, svo sem vegna heimsókna ættingja og starfsmanna á vegum borgarinnar. Álitsbeiðendur hafi oft séð íbúa, starfsmenn og ættingja íbúa að X nr. 51/Z nr. 13 stytta sér leið með því að fara yfir kantinn, þar sem áður var veggur, og innkeyrslu X nr. 49/Z nr. 11. Það er því rökrétt að áætla að umferð fólks yfir innkeyrslu og lóð X nr. 49/Z nr. 11 muni aukast verði stólpi og veggstúfur fjarlægðir.

Þá hafi álitsbeiðendur áður vísað til tilfella þar sem álit kærunefndar fjöleignarhúsamála sé að einfaldur meirihluti sé nægi ekki til ákvarðanatöku byggðri á 30. gr. laga nr. 26/1994. Vísað hafi verið til eldri álita kærunefndar þar sem gagnaðili hafi haldið því fram að meginreglan sé sú að einfaldur meirihluti í eignarhaldi gildi almennt við slíka ákvarðanatöku. Álitsbeiðendur hafi viljað með upptalningum eldra mála færa rök fyrir því að einfaldur meirihluti eignarhluta hafi ekki í öllum tilfellum verið talinn nægjanlegur við ákvarðanatöku.

Ástæða þess að álitsbeiðendur hafi sóst eftir áliti kærunefndar fjöleignarhúsamála hafi verið sú að þau hafi ekki verið sátt við túlkun gagnaðila á 30. gr. laga um fjöleignarhús þess efnis að einfaldur meirihluti væri nægjanlegur í tilfelli þessa máls. Sé litið á mál nr. 43/2005, sem fjalli um uppsetningu gervihnattardisks og stuðst sé við 30. gr. laganna, þá hafi túlkun kærunefndar á því máli verið sú að það þyrfti samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignahluta fyrir uppsetningu disksins á umræddum stað. Þótt álitsbeiðendur hafi ekki öll gögn um fyrrnefnt mál þá vilji þau samt sem áður trúa því að niðurrif á steyptum veggstúf og stólpa sé a.m.k. jafn mikil breyting ef ekki meiri en uppsetning gervihnattardisks (sé a.m.k. mun varanlegri breyting). Velta megi upp þeirri spurningu, ef einfaldur meirihluti sé nægjanlegur við ákvarðanatöku um að fjarlægja veggstúfinn og stólpann, hvort ekki gildi það sama við ákvarðanatöku þess efnis að endurreisa slíkan veggstúf og stólpa. Byggt á þessum rökum sé það trú álitsbeiðenda að ákvörðun um mál þetta byggð á einföldum meirihluta miðað við eignarhluta sé ekki samkvæmt lögum um fjöleignarhús.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þ.á m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tölul. A-liðar 41. gr.

Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tölul. B-liðar 41. gr. laganna.

Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr.

Í máli þessu greinir tvo eigendur X nr. 49 á um það hvort samþykki allra þurfi eða hvort samþykki einfalds meirihluta eigenda þess húss nægi til að ákveða að fjarlægja vegg og stólpa sem aðskilur lóð aðila frá lóð X nr. 51. Um er að ræða um 1,2 m háan stólpa og um 1 m háan veggstúf á lóðamörkunum.

Í málinu liggja frammi fjölmargar ljósmyndir. Af þeim má sjá að veruleg breyting hefur orðið á ásýnd götumyndar hússins X nr. 49 (áður Z nr. 11) vegna gatnaframkvæmda við Z þar sem reistur hefur verið mikill steinveggur úti við götuna vegna færslu Z. Aðkoma að húsunum er því önnur en var þar sem nú er ekið að þeim eftir botnlanga í stað þess að aðkoman var áður frá Z.

Fyrir framan húsið X nr. 49 er lóðin afmörkuð með steinsteyptri girðingu með steinsúlum. Eftir því sem upplýst er í málinu aðskildi um 1 m hár steinveggur lóðirnar X nr. 49 annars vegar og X nr. 51 hins vegar en sá veggur var lækkaður niður í 15 cm fyrir meira en áratug vegna þess að hann var tekinn að hallast. Hinn umdeildi veggstúfur og stólpi út við götu eru leifar af þeim upphaflega frágangi lóðamarka.

Sjá má af ljósmyndum að viðhaldi girðingar X nr. 49 er verulega áfátt. Þannig vantar margar steinsúlur inn í girðinguna og sjá má greinilegar skemmdir á þeim sem eftir standa. Sama er að segja um stólpann umdeilda sem þarfnast viðhalds. Að því er varðar X nr. 51 þá hefur þegar verið tekið ofan af steinsteyptri girðingu fyrir framan það hús. Götumyndin er því fjarri því að vera einsleit og heilleg.

Mannvirki á lóðamörkum er sameign eigenda viðkomandi lóða. Í málinu er upplýst að eigandi X nr. 51, sem er R, hafi fyrir sitt leyti samþykkt að fjarlægja stólpann og girðinguna.

Í 2. mgr. 3. gr. fjöleignarhúsalaga segir að þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri skv. 1. mgr. þá gildi ákvæði laganna eftir því sem við getur átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru, og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildi eftir atvikum einnig ef um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa er að ræða og/eða annars konar húsa. Með ákvæði þessu er gildissvið laganna víkkað. Þótt um sé að ræða sjálfstæð hús í skilningi fjöleignarhúsalaga, hvort sem þau eru sambyggð eða ekki, geta eigendur þessara fjöleignarhúsa þurft að hafa samráð um þau atriði sem sameiginleg eru, svo sem lóð, og gilda þá reglur fjöleignarhúsalaga um ákvarðanatöku og kostnaðarhlutdeild.

Það er álit kærunefndar að framkvæmd sú sem hér um ræðir hafi í för með sér breytingu á sameign beggja húsanna sem ekki geti þó talist veruleg. Til álita kemur þá hvort til þurfi samþykki 2/3 hluta eigenda eða einfalds meirihluta eigenda til að taka ákvörðun um kröfuna. Þegar höfð er hliðsjón af framangreindu og einkum þeirri staðreynd að ástand umræddra mannvirkja er mjög bágborið og þarfnast endurbóta eða endurgerðar er það álit kærunefndar að einfaldur meirihluti geti tekið ákvörðun um framtíðarfyrirkomulag umræddra mannvirkja.

Kærunefnd bendir á vegna ítarlegrar umfjöllunar málsaðila að ekki skiptir máli við úrlausn málsins hvort eigendur eignanna skipti kostnaði við að fjarlægja stólpann og veggstúfinn. Hins vegar liggur ekki fyrir neitt um það hvernig ganga skuli frá lóðamörkunum eftir niðurrifið. Það er hins vegar ekki málefni kærunefndar heldur ákvörðun sem eðlilegt væri að lægi fyrir áður en til atkvæðagreiðslu kæmi og tekin á löglega boðuðum fundi eigenda beggja eignanna.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að einfaldur meirihluti eigenda X nr. 49 og 51 þurfi til að fjarlægja veggstúf og stólpa á lóðamörkum X nr. 49 og 51.

Reykjavík, 18. janúar 2007

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason