Mál nr. 45/2006

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 45/2006

Hagnýting sameignar: Þvottahús. Mælar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 10. október 2006, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 22. nóvember 2006, og athugasemdir R hdl., f.h. álitsbeiðanda, dags. 21. desember 2006, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. janúar 2007.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða tvíbýlið X nr. 15. Álitsbeiðandi er eigandi efri hæðar en gagnaðilar eru eigendur neðri hæðar. Ágreiningur er fjögur atriði og taldi nefndin rétt að taka tvö þeirra til efnislegrar meðferðar. Þau varða umgengni í sameiginlegu þvottahúsi, samnýtingu neysluvatns og uppgjör vegna áfallinnar skuldar.

Nefndin telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

1. Að gagnaðilum verði talið óheimilt að nota sameiginlegt þvottahús sem geymslu.
2. Að gagnaðilum verði gert að skilja neysluvatn sitt frá heitavatnsmæli efri hæðar og gera upp áfallna skuld.

Í álitsbeiðni kemur meðal annars fram að frá því í desember 2004 hafi gagnaðilar notað sameiginlegt þvottahús sem einkageymslu sína. Meðfylgjandi myndir sýni að það sé mjög þröngt í þvottahúsinu fyrir vikið og erfitt að nota það. Þrátt fyrir ítrekuð tilmæli hafi gagnaðilar vikist undan því að fjarlægja eigur sínar. Eftir að gagnaðilar fluttu inn í desember 2004 hafi þau beðið um leyfi til að geyma eigur sínar í þvottahúsi í einn til tvo mánuði meðan þau væru að koma sér fyrir. Það hafi álitsbeiðandi heimilað en síðan hafi verið ómögulegt að fá gagnaðila til að rýma þvottahúsið.

Greinir álitsbeiðandi frá því að frá upphafi hafi neysluvatn neðri hæðar verið á heitavatnsmæli efri hæðar. Erfiðlega hafi gengið að fá uppgjör vegna þessarar vatnsnotkunar. Álitsbeiðandi hafi fengið upplýsingar frá Hitaveitu S um áætlaða neysluvatnsnotkun fjölskyldu af stærð gagnaðila. Dregist hafi lengi, í allt að eitt og hálft ár, að fá greitt fyrir neysluvatnsnotkun gagnaðila og nú hafi þau ekki greitt í sjö mánuði. Mjög óhentugt sé að hafa neysluvatnsnotkun inni á vatnsmæli annarra. Notkun baðkara, sturtu o.s.frv. sé erfitt að áætla. Því sé þess krafist að neðri hæðin skilji neysluvatnsnotkun sína frá heitavatnsmæli álitsbeiðanda. Fyrir tilviljun hafi álitsbeiðandi komist að því að gagnaðilar höfðu tengt uppþvottavél í eldhúsi sínu inn á sameiginlegan rafmagnsmæli. Þrátt fyrir ítrekuð tilmæli hafi það tekið eitt og hálft ár að fá gagnaðila til að færa uppþvottavélina yfir á eigin rafmagnsmæli. Krefst álitsbeiðandi þess að gagnaðilar greiði rafmagnskostnað, metinn af þar til bærum aðila, vegna notkunar uppþvottavélarinnar.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þau mótmæli því harðlega að þau noti sameiginlegt þvottahús sem geymslu. Þær myndir sem fylgdu álitsbeiðni hafi verið teknar dag einn árið 2004 þegar verið var að taka til í geymslu sem staðsett sé inn af þvottahúsinu. Meðan á tiltektinni stóð hafi munir úr geymslunni verið geymdir í þvottahúsi. Við það tækifæri hafi þessar myndir verið teknar. Tiltekt þessi hafi tekið fáeina daga. Myndirnar lýsi því alls ekki ástandi þvottahússins nú eða yfirleitt. Gagnaðilar séu því algerlega sammála að ekki eigi að nota sameiginlegt þvottahús sem geymslu. Telji gagnaðilar því að ekki sé um neinn ágreining að ræða og óþarfi að leita eftir áliti nefndarinnar varðandi atriði sem allir séu sammála um. Raunar sé erfitt að átta sig á því hvaða hvatir liggi að baki slíkri álitsumleitan. Gagnaðilar sendu myndir sem teknar voru nýlega í sameiginlegu þvottahúsi og sýni þær betur núverandi ástand þvottahússins.

Benda gagnaðilar á að málefni eigenda að X nr. 15 hafi áður komið til nefndarinnar. Álitsbeiðandi hafi áður óskað eftir áliti nefndarinnar á nokkrum þáttum, þar á meðal varðandi geymslu einkamuna í þvottahúsi. Í bréfi nefndarinnar vegna máls nr. 22/2006 hafi verið ákveðið að taka þann þátt ekki sérstaklega fyrir en vísað í eldra álit nefndarinnar. Verði að telja ákveðið réttaróöryggi, eða a.m.k. ákveðin óþægindi, í því fólgið fyrir þá sem svara þurfi kærum að nefndin ákveði nú að fjalla um nákvæmlega sama álitsefni og hún ákvað síðast að ekki væri ástæða til að fjalla sérstaklega um.

Hvað varði neysluvatn og heitavatnsmæli benda gagnaðilar á að í bréfi sínu til nefndarinnar fari álitsbeiðandi fram á að eigendur neðri hæðar „skilji neysluvatn sitt frá heitavatnsmæli efri hæðar“ og að þau „geri upp áfallna skuld“. Samkvæmt skilgreiningu Orkuveitu S þá sé það kalda vatnið sem flokkist sem neysluvatn. Neysluvatn sé kalt vatn. Ekki sé greitt eftir mæli fyrir notkun á köldu vatni. Með hliðsjón af þessu sé erfitt að skilja kröfuna um að aðskilja skuli neysluvatn neðri hæðar frá heitavatnsmæli efri hæðar og enn erfiðara að skilja við hvað sé átt með orðunum „áfallinni skuld“. Til að gerð sé grein fyrir því hvernig fyrirkomulag sé á vatnsinntökum í X nr. 15 þá sé það þannig að hiti er ekki sameiginlegur. Hvor eignarhluti um sig hafi sinn heitavatnsmæli og séu reikningar fyrir heitavatnsnotkun algerlega aðskildir. Krafan um þennan aðskilnað og uppgjör á skuld hljóti að vera á misskilningi byggð þar sem notkun á neysluvatni sé ekki greidd eftir mæli og heita vatnið fari ekki um sameiginlegan mæli.

Að lokum taki gagnaðilar fram að þrátt fyrir að nefndin ætli ekki að fjalla um kostnað vegna rafmagnsnotkunar telji þau rétt að láta fylgja með yfirlýsingu frá rafvirkjameistara. Í yfirlýsingunni komi fram að rafmagnsnotkun sé nú algerlega aðskilin milli eignarhluta. Hvorki uppþvottavél né önnur tæki á neðri hæð gangi fyrir sameiginlegu rafmagni.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að mikilvægt sé að kærunefndin veiti álit sitt á ágreiningsatriðinu varðandi nýtingu sameiginlegs þvottahúss sem geymslu þó svo gagnaðili hafi eftir að álitsbeiðnin var send þeim til umsagnar fjarlægt persónulega muni úr þvottahúsi.

Þá ítrekar álitsbeiðandi að allt neysluvatn sem gagnaðilar noti komi inn á mæli álitsbeiðanda. Því til stuðnings vísar álitsbeiðandi til þess að í eignaskiptayfirlýsingu hússins komi fram að hluti eignarhluta gagnaðila nr. 00.01 af vatnsmagni hitamælis 01.01 sé 45/m³/ár. Þá komi fram í eignaskiptayfirlýsingunni að tveir hitamælar séu í mæligrind hússins. Annar mæli hitanotkun vegna hitunar á íbúð í kjallara hússins (00 01), þ.e. eign gagnaðila. Hinn mælirinn sýni notkun vegna hitunar séreignar (01 01), þ.e. eign álitsbeiðanda og notkun heits neysluvatns fyrir allt húsið (0001 og 0101) þ.á m. eign gagnaðila. Síðan segir: „Sjá áætlaðan skiptingu hitakostnaðar mælis (01.01) á meðfylgjandi töflu hér að aftan.“ Rökstuðningur gagnaðila sé því ekki á rökum reistur því skýrt sé kveðið á um þetta í eignaskiptayfirlýsingu hússins. Samkvæmt upplýsingum frá Orkuveitunni sé kostnaður eignarhluta 0001 fyrir neysluvatnið um 600 krónur á mánuði. Heildarskuld gagnaðila nemi því 6.000 krónum (fyrir utan dráttarvexti), þ.e. frá mars til desember 2006.

III. Forsendur

Reglum 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, skal beita, eftir því sem við á, um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hlutum hennar, enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla, sbr. 31. gr., sbr. einnig 19. gr. Í 2. mgr. 35. gr. segir að eigendum og öðrum afnotahöfum sé óheimilt að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en það er ætlað.

Af hálfu álitsbeiðanda er því haldið fram að gagnaðilar nýti þvottahúsið sem geymslu en gagnaðilar halda því fram að um tímabundið ástand hafi verið að ræða meðan á tiltekt stóð.

Í málinu hafa verið lagðar fram ljósmyndir af ástandinu sem hafi varað hvort á sínum tímanum en gagnaðilar benda á að þau hafi tímabundið nýtt sér að geyma hluti í þvottahúsi og fengið til þess leyfi. Slíkt sé ekki gert í dag. Kærunefnd telur ljóst af myndum að dæma að þvottahúsið sé ekki lengur nýtt sem geymsla og að aðilar málsins séu sammála um að persónulegir munir eigi ekki að vera í sameign.

Í álitsbeiðni kemur fram krafa um að gagnaðili greiði rafmagnskostnað, metinn af þar til bærum aðila, vegna uppþvottvélar sinnar sem hafi verið á sameiginlegum rafmagnsmæli. Samkvæmt bréfi T, dags. 19. júní 2006, sem frammi liggur í málinu, þá var rafmagnstafla í íbúð gagnaðila endurnýjuð og nýjar lagnir lagðar að frystikistu í geymslu, þvottavél í þvottahúsi og uppþvottavél í eldhúsi. Engin tæki neðri hæðar séu því á sameignarmæli. Kærunefnd telur ljóst að gagnaðila beri að greiða kostnað sem álitsbeiðandi hafi orðið fyrir vegna notkunar á uppþvottavél gagnaðila. Náist ekki samkomulag um upphæðina ber álitsbeiðanda að fá álit sérfræðiaðila eða fá dómkvaddan matsmann til þess. Þar sem þetta atriði er ekki í kröfugerð álitsbeiðanda verður ekki tekin afstaða til þess frekar.

Samkvæmt gildandi eignarskiptayfirlýsingu fyrir húsið er hluti gagnaðila nr. 00.01 af vatnsmagni hitamælis 0101 45 m³ á ári. Þá kemur þar fram að tveir hitamælar séu í mæligrind hússins. Mæli annar notkun vegna hitunar á íbúð í kjallara, þ.e. eign gagnaðila, en hinn sýni notkun vegna hitunar á eign álitsbeiðanda og notkun heits neysluvatns fyrir allt húsið. Er síðan vísað til meðfylgjandi töflu þar sem nánar kemur fram að neysluvatnsnotkun sé almennt áætluð 10% af heildarnotkun húss. Samkvæmt því ætti hún að vera um 105 m³ á ári og skiptast eftir brúttórúmmáli hitaðs rýmis. Áætluð neysluvatnsnotkun kjallara (00.01 af heitu vatni sé því 42,74% af heildarneysluvatnsnotkun hússins eða 45 m³ á ári. Álitsbeiðandi bendir á að samkvæmt upplýsingum Orkuveitunnar sé kostnaður eignarhluta gagnaðila fyrir neysluvatnið um 600 krónur á mánuði og heildarskuld hans því 6.000 krónur frá mars til desember 2006. Kærunefnd telur einsýnt að gangaðili eigi samkvæmt framansögðu að greiða hluta neysluvatnskostnaðar í samræmi við þá skiptingu sem fram kemur í eignaskiptayfirlýsingu. Það er hins vegar ekki á færi kærunefndar að kveða á um upphæð þess kostnaðar. Álitsbeiðandi gerir hins vegar þá kröfu að gagnaðili skilji neysluvatn sitt frá hitavatnsmæli efri hæðar. Kærunefnd bendir á að álitsbeiðandi geti að sjálfsögðu gert þá kröfu að allt neysluvatn sé sett á hvorn sinn mælinn en þar sem lagnakerfi hússins sé í sameign greiðist kostnaður af slíku af báðum aðilum.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að óheimilt sé að nota sameiginlegt þvottahús sem geymslu.

Það er jafnframt álit kærunefndar að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda sannanlegan kostnað vegna sameiginlegs neysluvatns.

Kærunefnd telur að samþykkja megi á húsfundi að setja neysluvatn eignarhlutanna á tvo mæla enda greiðist kostnaður af slíku hlutfallslega af eigendum.

Reykjavík, 18. janúar 2007

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason