Mál nr. 50/2006

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 50/2006

Aðkeyrsla að bílskúrum.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 21. nóvember 2006, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 31. desember 2006, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. janúar 2007.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða X nr. 147, alls þrjá eignarhlutar, þ.e. efri hæð, neðri hæð og kjallara. Álitsbeiðandi er eigandi neðri hæðar en gagnaðilar eru eigendur efri hæðar. Ágreiningur er um rétt til að leggja bifreiðum í innkeyrslu að bílskúrum.

Nefndin telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að óheimilt sé að leggja bifreiðum í aðrein að bílskúrum.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi ítrekað bent á að aðreinin að bílskúrunum sé eingöngu aðrein en ekki bílastæði, en aðreinin sé 4,70 m að breidd og mjög löng. Hindranir séu beggja vegna, þ.e. útidyratröppur öðrum megin og hinum megin sé kantur niður á næstu lóð. Sá kantur sé um 16–17 cm og myndu fólksbílar skemmast við að keyra þar fram af.

Álitsbeiðandi greinir frá því að sumarið 2004 hafi gagnaðilar flutt á efri hæðina. Fram að því hafði aðreinin verið notuð sem slík en ekki sem bílastæði nema í fáum undantekningartilvikum. Álitsbeiðandi hafi bent öðrum gagnaðilanum á þessa staðreynd. En í rúm tvö ár hafi innkeyrslan verið notuð sem bílastæði fyrir tvo til þrjá bíla sem tilheyri íbúð gagnaðila. Ljóst sé að hvorum bílskúr fylgi hvort sitt bílastæðið fyrir framan hvorn bílskúr. En það hafi verið tveir til þrír bílar sem tilheyri gagnaðilum í sjálfri innkeyrslunni. Þriðja og fjórða bílinn hafi þau síðan fyrir framan bílskúrinn sem sé auðvitað sjálfsagt. Í byrjun september 2006 hafi álitsbeiðandi afhent gagnaðilum bréf með upplýsingum um staðreyndir sameignar þar sem bent sé á lög um fjöleignarhús. Einnig hafi álitsbeiðandi bent á samtal við arkitekt R, en þar séu til skýrir kvarðar um stærð og breidd aðreina. Að auki hafi álitsbeiðandi bent á álit kærunefndar húsnæðismála (sic) sem unnt sé að nálgast á netinu. Að lokum bendir álitsbeiðandi á að fyrir um fjórum vikum hafi bróðir álitsbeiðanda rætt við annan gagnaðila og skýrt frá vilja álitsbeiðanda til að hafa aðreinina lausa við bíla. Jafnframt hafi hann bent á að álitsbeiðandi sé í strangri lyfjameðferð í vetur þurfi því á því að halda að hafa bílinn inni í bílskúr í vetur. Þrátt fyrir þetta sé ástandið óbreytt, það séu tveir til þrír bílar í aðreininni.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ágreiningslaust sé að bílskúrsréttur fylgi hæðunum tveimur en ekki kjallara. Bílskúrarnir séu staðsettir innst á lóðinni. Á byggingarnefndarteikningunni sé ekki sýnd sérstaklega staðsetning bílastæða á lóðinni. Tvíbreið innkeyrsla liggi frá X að bílskúrunum á milli lóðamarka annars vegar og hússins hins vegar. Á lóðamörkum sé steyptur veggur sem afmarki aðkeyrslur að bílskúrum að X nr. 147 og 149. Hæð kantsteinsins sé ekki svo mikil að hún hindri að hægt sé að opna eðlilega bílhurð eiganda bílskúrs 1. hæðar er standi í bílastæði við kantsteininn. Þá sé hæðin sé ekki meiri en svo að hættulaust sé að aka upp á og niður af kantsteininum.

Þá greina gagnaðilar frá því að lengd aðkeyrslu frá gangstétt í lóðamörkum við X að bílskúrshurðum sé 30,80 m. Sameiginleg breidd tvíbreiðrar aðkeyrslu sem liggi frá götu að bílskúrunum á X nr. 147 sé eftirfarandi: Við götu 485 cm, miðja vegu á móts við tröppur við hús 484 cm og við bílskúrshurðir 661 cm. Engar hindranir séu húsmegin í aðkeyrslu og fyrir framan bílskúr eins og álitsbeiðandi haldi fram. Telji gagnaðilar ekki að gangstétt og tröppur við húsið teljist til aðkeyrslu að bílskúrum og þar með ekki sem hindranir á aðkeyrslunum. Aðkoma gangandi að húsinu sé um steypta 150 cm breiða gangstétt frá X sem sé staðsett samhliða aðkeyrslu og þaðan sé gengið um tröppur inn í 1. og 2. hæð hússins. Íbúar í kjallara gangi eftir gangstétt og þaðan eftir aðkeyrslu meðfram húsinu og um kjallaratröppur eins og fram komi á skýringarteikningu.

Í aðkeyrslunni að bílskúrunum hátti svo til að unnt sé að aka úr báðum bílastæðum staðsettum við götu eftir innkeyrslunum að bílskúrunum. Svo hafi verið allt frá árinu 1980 þegar húsið og bílskúrarnir voru byggðir. Fyrri eigendur að 2. hæð sem seldu gagnaðilum 2. hæðina og bílskúrinn hinn 8. júní 2004 hafi upplýst gagnaðila um að bílastæði í aðkeyrslu og fyrir framan bílskúr hefðu ávallt verið nýtt eins og fram komi á skýringarmynd af hvorum bílskúrseiganda frá upphafi og tilheyrðu bílastæðin í aðkeyrslu og fyrir framan bílskúr hvorum bílskúrseiganda fyrir sig. Á grundvelli þessara upplýsinga hafi gagnaðilar eins og álitsbeiðandi lagt bifreiðum sínum í aðkeyrslu og í bílastæði fyrir framan bílskúr sinn og í bílastæði næst götu. Lagning bifreiða gagnaðila á þessum stað hindri á engan hátt aðgang og umgengni við bílskúr eigenda 1. hæðar. Því til sönnunar megi benda á að umrætt fyrirkomulag hafi verið við lýði hjá eigendum 1. og 2. hæðar án vandræða frá árinu 1980.

Þá sendu gagnaðilar ásamt greinargerðinni ljósmyndir sem teknar voru í desember 2006 og sýni þær að báðir eigendur bílskúranna nýti bílastæðin eins og sýnt sé. Einnig komi glöggt fram á myndum að álitsbeiðandi hafi átt greiðan og óhindraðan aðgang að bílskúr sínum um aðkeyrslu sína. Fjarlægð frá kantsteini í lóðamörkum að bifreið eiganda 2. hæðar staðsettri við gangstétt mældist 308 cm.

Til frekari upplýsinga benda gagnaðilar á að álitsbeiðandi hafi búið í kjallara hússins um nokkurn tíma áður en hún festi kaup á 1. hæð hússins og hafi því verið að fullu ljósar venjur við nýtingu bílastæða í aðkeyrslu og fyrir framan bílskúra hússins þegar hún keypti 1. hæðina á sínum tíma.

Í framhaldi af efnisatriðum sem fram komi í álitsbeiðni vilji gagnaðilar láta eftirfarandi koma fram: Á 2. hæð að X nr. 147 búi þrír fullorðnir einstaklingar og tilheyra þeim þrír bílar. Eftir að bréf hafi borist frá álitsbeiðanda varðandi bílastæði í aðkeyrslu og fyrir framan bílskúr gagnaðila hafi þau reynt að koma til móts við þarfir álitsbeiðanda með því að leggja stærsta bíl fjölskyldunnar næst bílskúr 2. hæðar þar sem aðkeyrslan sé breiðust. Hinum tveimur bílum fjölskyldunnar sem séu litlir fjölskyldubílar hafi verið lagt í bílastæðin tvö næst götu, meðfram gangstéttinni sem liggi að húsinu. Með þessu hafi gagnaðilar reynt að koma til móts við álitsbeiðanda og reynt að stuðla að því að aðkeyrsla að bílskúr 1. hæðar yrði sem þægilegust. Einnig hafi fólksbílum 2. hæðar verið lagt sem næst götu til að göngurými við tröppur 1. og 2. hæðar út að aðkeyrslu að bílskúrunum yrði sem best. Ekki sé rétt sem fram komi hjá álitsbeiðanda að bílastæði í aðkeyrslu og fyrir framan bílskúr hafi einungis verið notuð í undantekningartilfellum sem bílastæði. Upplýsingar frá fyrri eiganda 2. hæðar staðfesti annað.

Þá telja gagnaðilar það í meira lagi sérkennilegt að álitsbeiðandi hafi aldrei minnst á eða borið fram kvörtun á almennum fundi húsfélagsins að X nr. 147 er varði afnotarétt, bílastæði og aðkeyrslur húseigenda að bílskúrum sínum. Þess í stað velji álitsbeiðandi að kæra gagnaðila til kærunefndar án undangenginnar umræðu eða ályktana á almennum fundi húsfélagsins. Eftir að álitsbeiðandi hafi afhent gagnaðilum bréf sitt varðandi bílastæði í aðkeyrslu og fyrir framan bílskúra að X nr. 147 hafi annar gagnaðila aflað upplýsinga hjá R og fengið þær upplýsingar að engar almennar samþykktir eða reglur væru um lágmarksbreidd á aðkeyrslum fyrir framan bílskúra á einkalóðum. Því sé ljóst að þær stærðir og breiddir aðreina sem álitsbeiðandi vísi til í bréfi sínu til kærunefndarinnar eigi við um opinber bílastæði, umferðargötur og aðreinar í gatnakerfi R en ekki um aðkeyrslur að stökum bílskúrum á einkalóðum.

Gagnaðilar sjá ekki hvernig þau hindri álitsbeiðanda í því að leggja bíl inni í sínum bílskúr, þótt gagnaðilar leggi bílum sínum í aðkeyrslu að eigin bílskúr eins og gert hafi verið síðustu 26 ár. Samkvæmt 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst einkabílastæði fyrir framan bílskúr séreign. Kærunefnd hefur í mörgum álitsgerðum, svo sem í málum nr. 28/2000, 82/1998, 10/1999 og 40/2004, talið að það fæli í sér að öll aðkeyrslan að bílskúrunum teljist sérnotaflötur bílskúrseigenda enda beri þeir af honum allan kostnað, svo sem stofnkostnað, viðhald, umhirðu o.fl. Á umræddri lóð hátti svo til að unnt sé að aka óhindrað úr báðum bílastæðunum eftir innkeyrslunni að bílskúrunum að lóðamörkum við götu. Það er því álit gagnaðila að bílastæðin þrjú séu hluti innkeyrslu að bílskúr þeirra og því sérnotaflötur bílskúrseiganda. Að lokum greina gagnaðilar frá myndum ásamt skýringum.

III. Forsendur

Samkvæmt 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst einkabílastæði fyrir framan bílskúr séreign. Kærunefnd hefur í mörgum álitsgerðum, svo sem í máli nr. 28/2000, talið að það fæli í sér að öll aðkeyrslan að bílskúrunum teljist sérnotaflötur bílskúrseigenda enda ber viðkomandi eigandi af honum allan kostnað, svo sem stofnkostnað, viðhald, umhirðu o.fl.

Á lóð hússins eru tveir sambyggðir bílskúrar sem standa innst á lóðinni. Bílskúrarnir tilheyra eignarhlutum fyrstu og annarrar hæðar. Samkvæmt teikningu sem samþykkt var á fundi byggingarnefndar 13. mars 1980 er gert ráð fyrir tveimur bílastæðum, einu fyrir framan hvorn bílskúr.

Umrædd aðkeyrsla nokkuð löng og talsvert breið en hún þrengist á kafla á móts við tröppur hússins og nokkuð löng. Unnt er að nýta hana með þeim hætti sem gagnaðilar benda á, þ.e. að hvor eigandi bílskúrs leggi tveimur bifreiðum á þann hluta hennar sem nær er götu. Með gagnkvæmri tillitssemi er unnt að nýta innkeyrsluna sem bílastæði. Aðilar hafa hins vegar ekki lagt bifreiðum í þann hluta sem er við kjallaratröppur og þannig sýnt fyllsta tillit gagnvart aðkomu eiganda kjallaraíbúðar sem ekki er aðili máls þessa.

Eins og hér háttar til telur kærunefnd ekki efni til að banna gagnaðila að nýta aðkeyrslu að bílskúr sínum með þeim hætti sem hann gerir. Ber því að hafna kröfu álitsbeiðanda í málinu.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum sé heimilt að leggja bifreiðum í aðkeyrslu fyrir framan bílskúr sinn enda geti álitsbeiðandi hindrunarlaust nýtt sér aðkeyrslu að bílskúr sínum.

Reykjavík, 18. janúar 2007

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason