Mál nr. 57/2021 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 11. október 2021
í máli nr. 57/2021
A ehf.
gegn
B ehf.
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A ehf. Umboðsmaður sóknaraðila er C lögmaður.
Varnaraðili: B ehf. Umboðsmaður varnaraðila er D.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila sé óheimilt að ganga að bankaábyrgð sóknaraðila.
Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og að greiðsluskylda hans vegna rekstrarkostnaðar verði viðurkennd.
Með kæru, dags. 31. maí 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 2. júní 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 18. júní 2021, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 23. júní 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 1. júlí 2021, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 6. júlí 2021, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Frekari athugasemdir bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning til tveggja ára frá 1. júní 2018 um leigu sóknaraðila á atvinnuhúsnæði varnaraðila að E. Ágreiningur er um hvort varnaraðila sé heimilt að ganga að tryggingu sóknaraðila vegna vangoldins rekstrarkostnaðar.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili segir að við undirritun leigusamnings hafi hann greitt tryggingu að fjárhæð 1.386.000 kr. Hann hafi ávallt staðið í skilum á húsaleigu. Þann 16. apríl 2021 hafi varnaraðili krafist þess að greiddar yrðu eftirstöðvar vangoldinnar húsaleigu með greiðsluáskorun. Ekki hafi verið gerð frekari grein fyrir upphæðinni eða hvað hafi búið henni að baki. Sóknaraðili hafi svarað og varnaraðili í kjölfarið rift leigusamningnum þar sem skuldin hefði ekki verið gerð upp og hann jafnframt tilkynnt að gengið yrði á leigutrygginguna sem sóknaraðili hafi hafnað, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Samkvæmt leigusamningnum beri sóknaraðila að standa straum af rekstrarkostnaði hins leigða, meðal annars sameiginlegum rekstrarkostnaði þar sem kostnaði fyrir alla hæðina sé skipt á milli leigjenda miðað við hlut þeirra. Í leigusamningnum segi að hið leigða sé 210 fermetrar en samkvæmt Þjóðskrá sé það, þ.e. fasteign og fastanúmer 222-6768, sérmerking 01 0303, aðeins 192,5 fermetrar. Því sé ljóst að reikningar varnaraðila vegna rekstrarkostnaðar séu hærri en þeir ættu að vera. Þá hafi sóknaraðili hvorki fengið sundurliðun á rekstrarkostnaðinum né hvað sé í raun verið að greiða fyrir.
Í húsinu eigi að vera starfrækt húsfélag sem gefi út reikninga til varnaraðila vegna sameiginlegs kostnaðar hússins en það hafi ekki verið starfrækt í fjögur ár. Þá hafi sóknaraðili fengið þær upplýsingar frá húsfélaginu að greiðsla í hússjóð fyrir alla hæðina hefði verið 55.723 kr. í maí, en í heildina sé hæðin 704,5 fermetrar. Sóknaraðili leigi 192,5 fermetra og því hefði kostnaður hans átt að vera 15.225 kr.
Ásamt því að sóknaraðili hafi hvorki fengið upplýsingar né nánari skýringar á hinum ýmsu kröfum varnaraðila sé ekki að sjá að útreikningar hans séu réttir, meðal annars með tilliti til stærðar hins leigða.
Samkvæmt leigusamningnum eigi sóknaraðili að hafa afnot af fjórum bílastæðum, einu á bílapalli á bak við húsið og þremur í bílakjallara. Ekki hafi verið hægt að nota þau bílastæði fyrsta árið þar sem í þeim hafi verið aðrir bílar og fellihýsi en við frekari athugun hafi komið í ljós að varnaraðili hafði leigt þau til þriðja aðila. Nokkrir mánuðir til viðbótar hafi liðið þar til sóknaraðili hafi getað notað öll þau bílastæði sem hann hafi átt rétt á. Þá hafi rampur í útkeyrslu bílastæðakjallarans verið svo hár að ekki hafi verið hægt að nota bílastæðin og hafi tveir bílar eyðilagst hjá sóknaraðila við það að keyra úr þeim.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili segir að þetta mál sé nú til meðferðar hjá dómstólum þar sem krafist sé útburðar sóknaraðila úr umræddu leiguhúsnæði. Með hliðsjón af því sem og 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, beri að fresta afgreiðslu þessa máls þar til niðurstaða liggi fyrir í dómsmálinu.
Vanskil sóknaraðila á leigu hafi verið viðvarandi frá maí 2019. Þann 22. september 2020 hafi varnaraðili sent greiðsluáskorun og aðvörun um riftun vegna vanskila á leigu og rekstrarkostnaði. Framangreind áskorun hafi verið send þegar vanskil hafi numið þremur mánuðum vegna húsaleigu, auk töluverðra vanskila vegna vangreidds rekstrarkostnaðar. Vanskil sóknaraðila séu 18. júní 2021 samtals 2.011.569 kr., án dráttarvaxta og innheimtukostnaðar.
Eftir fjölda tölvupósta, áskoranir og árangurslausa samningafundi hafi krafa á hendur sóknaraðila verið send til löginnheimtu. Þann 23. apríl 2021 hafi sóknaraðila verið birt greiðsluáskorun með aðvörun um riftun. Þar sem engar greiðslur hafi borist í kjölfar hennar hafi varnaraðili sent riftunaryfirlýsingu, dags. 19. maí 2021, og krafist þess að húsnæðið yrði rýmt innan sjö sólarhringa en að öðrum kosti yrði höfðað útburðarmál. Sóknaraðila hafi ekki skilað húsnæðinu og útburðarmál því verið höfðað.
Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu hússins sé hinum leigða hluta lýst sem 192,5 fermetra skrifstofu, auk 13,3 fermetra hluta í sameign og 10,4 fermetra af gangi, eða samtals 209,5 fermetrar. Eftir gerð leigusamningsins hafi varnaraðili látið endurmæla leiguhúsnæðið með tilliti til breytts skipulags. Af þeirri mælingu hafi leitt að það sé stærra en segi í samningi.
Fullyrðingu um að bílastæði hafi verið leigð áfram til þriðja aðila sé vísað á bug. Þann 28. maí 2018 hafi varnaraðili sent sóknaraðila tölvupóst um að þrjár fjarstýringar að bílageymslu væru komnar og að þær mætti sækja. Sóknaraðili hafi svarað erindinu sama dag og kvaðst koma á næstu dögum að sækja þær. Í lok janúar 2019 hafði sóknaraðili ekki enn sótt þær og varnaraðili því farið með þær til hans.
Umræddur rampur í bílastæðakjallara sé byggður og samþykktur af þar til bærum yfirvöldum og sé því hafnað að úrbætur á honum eða aðstæður séu með þeim hætti að leitt gætu til hækkunar á húsaleigu og/eða rekstrarkostnaði.
Varnaraðili hafi átt fundi með sóknaraðila að beiðni hans 29. september og 2. október 2020 til að fara yfir rekstrarkostnaðinn. Í kjölfarið hafi varnaraðili sent sóknaraðila tölvupósta 2., 12. og 19. október 2020 með ítarlegum upplýsingum um allan rekstrarkostnað sem hafi sýnt nákvæma sundurliðun niður á hvern orkulið eftir tímabilum sem sóknaraðila beri sannarlega að greiða. Engin viðbrögð hafi borist frá sóknaraðila við þessum upplýsingum.
Utanumhald sameiginlegs kostnaðar hússins sé í höndum húsfélagsins sem standi straum af kostnaði vegna lyftu, orku í sameign, sorphirðu og færslugjöldum sem sóknaraðili sé aðili að samkvæmt fyrrnefndu ákvæði samningsins. Annan rekstrarkostnað, þar með talið vegna sérrýmis, greiði sóknaraðili samkvæmt 2. og 5. mgr. 7. gr. leigusamningsins. Sóknaraðili telji að hann eigi einungis að greiða sameiginlegan rekstrarkostnað en skýrt sé kveðið á um í leigusamningi að hann skuli greiða bæði kostnað vegna sameiginlegra rýma og sérrýmis.
Í rökstuðningi sóknaraðila sé viðurkennt að honum beri að greiða umræddan kostnað en hann byggi einungis á því að varnaraðili beri með einhverjum hætti sönnunarbyrði fyrir sundurliðun fjárhæða þótt enga skyldu sé að finna í réttarsambandi aðila.
Þann 26. maí 2021 hafi varnaraðili sent Tryggja ehf. tölvupóst og tilkynnt að gengið yrði á trygginguna. Sóknaraðila hafi verið blandað í þau samskipti þar sem hann hafi hafnað greiðsluskyldu.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðili hafi ekki höfðað málið fyrir dómstólum vegna úrskurðar kærunefndar húsamála og því sé ekki ástæða til að fresta afgreiðslu málsins, sbr. 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga. Fyrir dómstólum sé mál aðila vegna útburðar en fyrir nefndinni sé farið fram á úrskurð vegna tryggingar.
Varnaraðili segi að vanskil hafi verið í þrjá mánuði á húsaleigu. Hið rétta sé að 22. maí 2020 hafi aðilar gert nýjan samning sem hafi borið nafnið „Viðauki við leigusamning um atvinnuhúsnæði að C“. Samkvæmt viðaukanum skylda leiga vera 390.000 kr. frá júní til september 2020 þegar hún myndi svo hækka í 420.000 kr. Varnaraðili hafi stofnað kröfur í heimabanka sóknaraðila til greiðslu á leigu á því verði sem kveðið hafi verið á um í eldri leigusamningi. Þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir hafi það reynst erfitt fyrir varnaraðila að taka út umræddar kröfur og stofna nýjar. Það sé því villandi að segja að vanskil hafi verið á leigu þegar raunin sé sú að sóknaraðili hafi ítrekað óskað eftir að fá útgefnar nýjar kröfur fyrir leigu þá mánuði sem hafi átt eftir að greiða en við litlar undirtektir. Aðvörun hafi verið send sóknaraðila 22. september 2020 og henni verið mótmælt.
Sóknaraðili hafi ítrekað óskað eftir sundurliðun eða skýringum á þeim rekstrarkostnaði sem varnaraðili hafi krafið hann um en engin skýr svör fengið. Sóknaraðili sé ekki tilbúinn til að greiða kostnaðinn án þess að sjá hvað búi að baki kröfunni, enda fengið upplýsingar frá húsfélaginu um að fjárhæð sameiginlegs rekstrarkostnaðar fyrir alla hæðina sé 55.723 kr. en varnaraðili krefjist þess að sóknaraðili greiði 50.250 kr. Á tímabilinu 5. júní 2019 til 6. janúar 2020 hafi sóknaraðili verið krafinn um hita og rafmagn fyrir alla hæðina en ekki einungis sitt bil á hæðinni. Af framangreindu sé ljóst að sá rekstrarkostnaður sem varnaraðili hafi krafið sóknaraðila um sé óljós.
Varnaraðili eigi ekki rétt til þess að ganga á trygginguna á þeim grundvelli að sóknaraðili sé í vanskilum. Sér í lagi þar sem varnaraðili hafi vanrækt samning þeirra um aðgengi að bílastæðum. Þær upplýsingar hafi fengist frá þriðja aðila að varnaraðili hefði leigt út bílastæðiin til utanríkisráðuneytisins sem hafi lagt þar húsbílum. Af þeim sökum hafi sóknaraðili ekki haft aðgang að bílastæðunum fyrsta árið líkt og hann hafi átt rétt á samkvæmt samningi aðila. F hafi greitt inn á reikning húsfélagsins og renni það stoðum undir það að greitt hafi verið fyrir afnotin. Sóknaraðili hafi ítrekað og árangurslaust óskað skýringa varnaraðila hér um.
Tryggingin taki ekki til rekstrarkostnaðar en sú afstaða sé á því byggð að greinarmunur sé gerður, bæði í leigusamningi og húsaleigulögum, á annars vegar leigu fyrir afnot og hins vegar rekstrarkostnaði. Þannig sé það meginregla húsaleigulaga að leigusali greiði rekstrarkostnað og gjöld af hinu leigða, fyrir utan vatns-, rafmagns- og hitunarkostnað, sbr. 23. gr. laganna. Frá þessari skiptingu sé heimilt að víkja í leigusamningi, sbr. 23. gr. b. laganna. Leigan sem slík sé aftur á móti mánaðarleg greiðsla fyrir afnot af húsnæðinu án kostnaðar. Sömu aðgreiningu sé að finna í leigusamningi aðila en þar sé kveðið á um leigu í 5. gr. þar sem ákvæðið sé tvískipt í annars vegar leigufjárhæð og hins vegar tryggingar. Um rekstrarkostnað sé síðan fjallað í 7. gr. samningsins þar sem ekki sé gerð krafa um tryggingu. Samkvæmt 15. gr. sé sóknaraðila skylt að kaupa ábyrgðartryggingu sem meðal annars eigi að tryggja greiðslu leigu stöðvist rekstur hans en ekki sé kveðið á um greiðslu rekstrarkostnaðar.
Þá sé sama orðfæri uppi í ofangreindum vátryggingarskilmála, en þar segi að tryggingin taki til tjóns þegar leigjandi greiði ekki húsaleigu á réttum gjalddaga. Ekki sé tilgreindur rekstrarkostnaður en í ljósi áskilnaðar laganna hefði verið nauðsynlegt að tiltaka hvort tryggingin tæki til rekstrarkostnaðar, enda sé sá kostnaður ekki lögbundinn, þ.e.a.s. rekstrarkostnaðurinn sé ekki innifalinn í leigunni lögum samkvæmt heldur sé heimilt að semja um aðra skiptingu, líkt og áður hafi verið fjallað um.
Að framangreindu virtu sé varnaraðila óheimilt að ganga á trygginguna vegna vanefnda varnaraðila á leigusamningi sem og því að sóknaraðili hafi ávallt staðið í skilum á leigu og ekki neitað að greiða rekstrarkostnað að því gefnu að sóknaraðili fengi að sjá þá reikninga sem búi að baki kröfunni.
Varnaraðili virðist byggja á öfugri sönnunarbyrði og haldi því fram að á honum hvíli engin skylda í réttarsambandi aðila til þess að sanna sundurliðanir fjárhæða sem hann innheimti. Þessi afstaða varnaraðila stangist á við meginreglur kröfuréttarins og réttarfars, enda hvíli sönnunarbyrði fyrir fjárhæð krafna ætíð á þeim aðila/kröfuhafa sem krefjist þeirra úr hendi gagnaðila sinna/skuldara.
Þá hafi varnaraðili ekki gengist við því að sóknaraðili eigi rétt til lækkunar þeirrar kröfu sem varnaraðili hafi krafið hann um. Í því sambandi sé vísað til tölvupósts, dags. 20. nóvember 2020, þar sem sóknaraðili hafi verið hvattur til þess að greiða kröfuna og að því búnu yrði varnaraðili tilbúinn til að ræða bílastæðamálin. Þessi tölvupóstur hafi verið svar við tölvupósti sóknaraðila sama dag þar sem meðal annars hafi verið bent á að hann hefði ekki fengið bílastæði samkvæmt leigusamningi sem sé grundvöllur lækkunar eða endurgreiðslu. Þrátt fyrir þetta hafi varnaraðili ekki viljað ljúka málinu í sátt.
V. Athugasemdir varnaraðila
Í athugasemdum varnaraðila segir að hann hafi í nokkur skipti átt fundi með sóknaraðila vegna rekstrarkostnaðar og sent forsvarsmönnum hans nákvæmar og ítarlegar upplýsingar um hvað lægi að baki kostnaðinum. Varnaraðili hafi þannig lagt sig fram við að útskýra fyrir sóknaraðila að honum bæri að greiða annars vegar sameiginlegan rekstrarkostnað vegna sameiginlegra rýma og hins vegar rekstrarkostnað vegna sérrýmis (hins leigða). Undir rekstrarkostnað hins leigða rýmis falli allur kostnaður við rekstur þess, svo sem hiti, vatn og rafmagn, þrif og ræsting, öryggiskerfi, sérkerfi, hurðir og svo framvegis sem staðsett séu eða þjóni hinu leigða svæði, sbr. 7. gr. leigusamningsins. Um sé að ræða kostnað vegna reksturs sem varnaraðili hafi lagt út fyrir og endurkrefji sóknaraðila um. Svo virðist sem sóknaraðili kjósi að fella sig ekki við þetta, þrátt fyrir skýr ákvæði leigusamnings og ítrekaðar útskýringar og telji sig einungis eiga að greiða sameiginlegan rekstrarkostnað til húsfélagsins.
Varnaraðili leigi engin bílastæði út ein og sér heldur fylgi þau með leigðum rýmum í húsnæðinu. Þá sé rétt að taka fram að ekkert viðskiptasamband sé til staðar á milli varnaraðila og utanríkisráðuneytisins í húsnæðinu, hvorki um húsaleigu né bílastæði. Þessari ágiskun sóknaraðila og fullyrðingu um vanefndir sé því alfarið vísað á bug, enda eigi það við engin rök að styðjast. Umrædd bílastæði hafi verið aðgengileg sóknaraðila.
Af samningi aðila sé ljóst að tryggingar taki einnig til vangoldins rekstrarkostnaðar. Í vátryggingarskilmálum komi fram að vátryggingin taki til þess húsaleigusamnings og hins leigða húsnæðis sem hann tiltaki og tilgreind séu í vátryggingarskírteini, enda leiði rekstrarkostnaður af húsaleigu.
VI. Niðurstaða
Í 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestist þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Sé mál höfðað vegna úrskurðar nefndarinnar fyrir dómstólum sé nefndinni heimilt að fresta afgreiðslu sambærilegra mála sem séu til meðferðar hjá henni þar til dómur gengur í málinu. Með vísan til þessa ákvæðis gerir varnaraðili kröfu um að máli þessu verði vísað frá þar sem til úrlausnar sé fyrir dómstólum krafa hans um útburð sóknaraðila úr hinu leigða. Kærunefnd fellst ekki á þetta með varnaraðila, enda ekki um að ræða málshöfðun vegna úrskurðar nefndarinnar. Þá er til úrlausnar í máli þessu krafa varnaraðila í bankaábyrgð sóknaraðila en fyrir dómstólum er til úrlausnar krafa varnaraðila um útburð sóknaraðila úr hinu leigða. Þannig er ekki um sama úrlausnarefnið að ræða og kemur málið því til efnislegrar úrlausnar af hálfu nefndarinnar.
Samkvæmt 2. mgr. 2. gr. húsaleigulaga eru ákvæði laganna um atvinnuhúsnæði frávíkjanleg og gilda þau aðeins um slíkt húsnæði að ekki sé á annan veg samið.
Í leigusamningi aðila segir að bankaábyrgð sé sett fram til tryggingar á réttum efndum á samningnum, meðal annars fyrir leigugreiðslum, hvers kyns ógreiddum kostnaði, vöxtum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða. Kærunefndin fellst því ekki á sjónarmið sóknaraðila um að hún taki ekki til umsamins rekstrarkostnaðar. Bankaábyrgðin nemur þriggja mánaða leigu, eða 1.386.000 kr., en skilmálar hennar eru ekki meðal gagna málsins.
Sóknaraðili hefur ekki greitt rekstrarkostnað frá því að eignin var afhent í júní 2020. Í tölvupósti 17. júlí 2020 segir fyrirsvarsmaður sóknaraðila að ástæðan sé sú að stæði í kjallara hafi ekki verið afhent. Varnaraðili sendi sóknaraðila greiðsluáskorun með bréfi, dags. 16. apríl 2021, vegna vangoldinnar leigu og nam krafan samtals 2.106.503 kr. með vöxtum og innheimtukostnaði. Skorað var á sóknaraðila að greiða fjárhæðina en að öðrum kosti yrði leigusamningi rift með vísan til 1. tölul. 61. gr. húsaleigulaga. Með tölvupósti sóknaraðila 30. apríl 2021 var framsendur tölvupóstur frá formanni húsfélags þar sem fram kom að hússjóðsgjald allrar þriðju hæðar hússins væri 55.723 kr. og miðað væri við að hið leigða væri 192,5 fermetrar. Í bréfi sóknaraðila, dags. 7. maí 2021, segir að ljóst sé að hann hafi verið krafinn um hærri fjárhæðir en hann hefði átt að greiða vegna rekstrarkostnaðar og að ágreiningur væri á milli aðila um það. Í bréfi varnaraðila, dags. 19. maí 2021, var upplýst að gengið yrði á bankatryggingu sóknaraðila og hafnaði sóknaraðili því með bréfi, dags. 21. maí 2021.
Í leigusamningi aðila segir að stærð hins leigða sé samtals 210 fermetrar. Samkvæmt skráningu í Þjóðskrá er stærð hins leigða 192,5 fermetrar. Í eignaskiptayfirlýsingu er hinu leigða lýst sem 192,5 fermetra skrifstofu, auk 13,3 fermetra hluta í sameign og 10,4 fermetra af gangi, eða samtals 209,5 fermetrar. Þar af leiðandi telur kærunefnd ekki tilefni til að gera athugasemd við tilgreinda stærð á hinu leigða í leigusamningi. Þess utan hefur ekki verið sýnt fram á að tilgreind stærð í leigusamningi hafi leitt til þess að sóknaraðili greiði hærri hlutdeild í rekstrarkostnaði en ef í leigusamningi hefði sagt að hið leigða væri 192,5 fermetrar.
Í 7. gr. leigusamnings aðila segir að sóknaraðila beri að standa straum af rekstrarkostnaði fyrir hið leigða frá og með afhendingardegi. Undir rekstrarkostnað falli allur kostnaður við rekstur, svo sem hiti, vatn og rafmagn, þrif og ræsting, sorp, öryggiskerfi, sérkerfi, hurðir og svo framvegis, sem staðsett eru eða þjóna hinu leigða svæði. Undir sameiginlegan rekstrarkostnað falli rekstrarkostnaður sameiginlegra rýma og sameignar svo sem hiti, vatn og rafmagn sameignar, þrif og ræsting sameignar utan- og innanhúss, sorp, snjómokstur og hreinsun lóðar, umhirða og endurnýjun gróðurs, kostnaður vegna skemmda á húsi og lóð, sameiginlegur rekstur og umsjón húskerfa, öryggiskerfa, sérkerfa, lyfta og hurða og svo framvegis, auk 8% umsýslugjalds. Einnig segir að annan rekstrarkostnað en skatta, lögboðna brunatryggingu og húseigendatryggingu af hinu leigða skuli sóknaraðili greiða. Loks segir að varnaraðili greiði opinber gjöld og skatta vegna húseignarinnar, auk lögbundinna trygginga. Þá segir í 2. mgr. 21. gr. leigusamningsins að hlutur sóknaraðila í félagi leigutaka í húsinu sé 6,56%.
Varnaraðili sendi sóknaraðila bréf, dags. 19. maí 2021, þar sem upplýst var að rekstrarkostnaður væri sundurliðaður í 7. gr. í leigusamningi aðila. Einnig tók hann fram að umfram skyldu hefði hann í október 2020 sent ítarlega sundurliðun á öllum gjöldum, allt frá upphafi leigutíma. Einnig að utanumhald sameiginlegs kostnaðar væri í höndum húsfélagsins. Með bréfi sóknaraðila, dags. 21. maí 2021, hafnaði hann því að hafa fengið sundurliðun á öllum gjöldum.
Óumdeilt er að sóknaraðila ber á grundvelli framangreinds ákvæðis í leigusamningi aðila að greiða rekstrarkostnað vegna hins leigða, einnig sameiginlegan rekstrarkostnað. Sóknaraðili gerir meðal annars athugasemdir við að varnaraðili hafi ekki orðið við beiðnum um sundurliðun rekstrarkostnaðarins og af þeim sökum hefur hann aldrei greitt þann kostnað sem um ræðir. Varnaraðili hefur tekið saman yfirlit yfir rekstrarkostnaðinn og veitt sóknaraðila skýringar um hann á fundum. Þá liggur einnig fyrir að sóknaraðili hefur fengið reikninga vegna rafmagns og hita. Í kæru er ekki útlistað nákvæmlega hvað það er sem er rangt við útreikninga varnaraðila og telur kærunefnd að engin efni hafi staðið til þess að sóknaraðili losnaði undan skyldu til að standa straum af umsömdum kostnaði mánaðarlega, enda skýrt á grundvelli leigusamnings aðila að skylda stæði til þess að greiða rekstarkostnað. Í athugasemdum sóknaraðila við greinargerð varnaraðila segir að sá kostnaður sem krafið sé um í rekstrarkostnað sé 55.723 kr. mánaðarlega en samkvæmt upplýsingum sem fengist hafi frá húsfélaginu sé sameiginlegur rekstrarkostnaður fyrir alla hæðina sé 50.250 kr. Kærunefnd telur að í þessu tilliti hljóti að þurfa að horfa til þess að um tvíþættan rekstrarkostnað er að ræða, annars vegar vegna hins leigða og hins vegar sameiginlegan kostnað. Þá segir sóknaraðili að á tímabilinu 5. júní 2019 til 6. janúar 2020 hafi hann verið krafinn um kostnað vegna hita og rafmagns fyrir alla hæðina en því verið mótmælt af hálfu varnaaðila.
Sóknaraðili vísar til þess, til stuðnings því að honum hafi ekki borið að greiða rekstrarkostnað, að varnaraðili hafi tímabundið ekki staðið við ákvæði í leigusamningi aðila um aðgengi sóknaraðila að fjórum bílastæðum, án þess að afsláttur hafi verið veittur af leigu. Fram kemur af hans hálfu að bílastæðin hafi verið leigð þriðja aðila og einnig hafi rampur í bílastæðakjallara valdið skemmdum á bifreiðum starfsmanna hans. Varnaraðili hafnar þessu með öllu og leggur fram tölvupóst, dags. 28. maí 2018, þar sem sóknaraðili er upplýstur um að hann geti sótt þrjár fjarstýringar að bílageymslu. Þá upplýsir varnaraðili að þar sem fjarstýringarnar höfðu ekki verið sóttar í janúar 2019 hafi varnaraðili farið með þær til sóknaraðila. Kærunefnd getur ekki fallist á að sóknaraðili geti átt rétt til lækkunar leigu á þessari forsendu, enda liggja engin gögn fyrir sem styðja það að aðgengið hafi verið takmarkað. Engin efni eru því til að fallast á þessa kröfu sóknaraðila eða að hún geti leitt til þess að honum beri ekki að greiða umsaminn rekstrarkostnað.
Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðila er heimilt að ganga að bankaábyrgð sóknaraðila vegna vangoldins rekstrarkostnaðar.
Reykjavík, 11. október 2021
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson