Mál nr. 7/2023-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 7/2023

Hugtakið hús: Eitt hús eða fleiri. Húsfélag: Raðhús.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 27. janúar 2023, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við Félag húseigenda við Jökulgrunn, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð B hf. fyrir hönd gagnaðila barst kærunefnd 9. maí 2023 en af hálfu gagnaðila mun henni hafa verið dreift til félagsmanna hans 11. sama mánaðar. Í framhaldinu bárust nefndinni athugasemdir frá tveimur þeirra, annars vegar C, eiganda Jökulgrunns 23, 12. og 31. maí 2023 og hins vegar D, eiganda Jökulgrunns 29, 24. þess mánaðar. Athugasemdir þeirra og þau gögn sem fylgdu þeim voru send málsaðilum en athugasemdir bárust ekki frá þeim af því tilefni.

Í álitsbeiðni var ekki gerð krafa um tiltekna niðurstöðu fyrir nefndinni. Af því tilefni var álitsbeiðanda 9. ágúst 2023 leiðbeint um að samkvæmt 2. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 og 3. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 1355/2019 um kærunefnd húsamála skyldi koma fram hverrar niðurstöðu væri krafist. Kröfugerð álitsbeiðanda barst nefndinni 13. sama mánaðar og var gagnaðila gefinn kostur á að gera athugasemdir af því tilefni en frekari athugasemdir af hans hálfu bárust ekki.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. september 2023.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Í málinu er deilt um það hvort starfsemi gagnaðila samræmist ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Samkvæmt samþykktum gagnaðila frá 4. nóvember 1992 er hlutverk hans að gæta sameiginlegra hagsmuna félagsmanna um eignirnar. Af gögnum málsins verður ráðið að félagsmenn séu eigendur raðhúsanna að Jökulgrunni 1-29, að undanskildum eignarhlutum 2, 4 og 6. Um er að ræða raðhús með alls 26 eignarhlutum, þ.e. Jökulgrunn 1-13, 8-16, 15-23, 18-28 og 25-29. Samkvæmt álitsbeiðni voru húsin byggð á árinu 1991.

Í skiptayfirlýsingu vegna húsanna frá sama ári, sem er þinglýst á alla framangreinda eignarhluta, kemur fram að á lóðarblöðum séu afmarkaðar lóðir við hvert raðhús til einkaafnota en að öðru leyti sé sameiginleg lóð fyrir húsin sem sé hluti af stærri lóð sem Sjómannadeginum var úthlutað samkvæmt leigusamningi við bæjarstjórann í Reykjavík 13. júní 1954. Af skiptayfirlýsingunni verður ráðið að umrædd raðhús hafi verið byggð til búsetu fyrir aldraða samkvæmt þágildandi skilmálum Sjómannadagsráðs Reykjavíkur og Hafnarfjarðar. Í skiptayfirlýsingunni segir að verði húsfélag stofnað meðal eigenda raðhúsa fyrir aldraða við Jökulgrunn, beri húseiganda að hlíta þeim reglum sem húsfélagið setur um viðhald, sameiginlegan kostnað o.fl. Í 14. gr. fyrrgreindra samþykkta gagnaðila er mælt fyrir um að húseigendum sé skylt að sjá um viðhald eigna sinna utanhúss, svo tryggt sé að verðmæti annarra eigna við götuna rýrni ekki. Verði misbrestur á umræddu viðhaldi geti stjórn félagsins séð um framkvæmd þess á kostnað eiganda.

Af fyrirliggjandi gögnum verður ráðið að ágreiningsefni málsins sé meðal annars að rekja til þess að á árinu 2022 var deilt um það hvort gagnaðila bæri að standa straum af kostnaði við framkvæmdir á þaki Jökulgrunns 25. Gögnin bera með sér að í kjölfarið var unnið að því á vettvangi gagnaðila að ákveða skipulag félagsins til framtíðar og samdi stjórn gagnaðila við B hf. um „húsfélagsrekstur eigenda í samræmi við samþykktir og lög um fjöleignarhús“. Gagnaðili mun nú rekinn á þá vegu að um sé að ræða húsfélag sem skiptist í fimm húsfélagsdeildir á grunni 76. gr. laga nr. 26/1994, nánar tiltekið þannig að í einni deild séu eigendur Jökulgrunns 1-13, í annarri deild eigendur Jökulgrunns 8-16, í þeirri þriðju eigendur Jökulgrunns 15-23, í þeirri fjórðu eigendur Jökulgrunns 18-28 og að lokum eigendur Jökulgrunns 25-29 í fimmtu deildinni.

Að virtu framangreindu sem og þess sem kemur fram í álitsbeiðni verður kröfugerð álitsbeiðanda skilin með eftirfarandi hætti:

að gagnaðili sé sameiginlegt húsfélag allra raðhúsa að Jökulgrunni 1-13, 8-16, 15-23, 18-28 og 25-29 og að óheimilt hafi verið að skipta starfsemi þess upp í fimm húsfélagsdeildir.

Þá verður sá skilningur lagður í greinargerð B hf. fyrir hönd gagnaðila að þess sé krafist:

að heimilt sé að reka gagnaðila sem húsfélag sem skiptist í fimm húsfélagsdeildir fyrir raðhúsin að Jökulgrunni 1-13, 8-16, 15-23, 18-28 og 25-29.

Í álitsbeiðni er nánar rakið að umrædd raðhús hafi verið byggð árið 1991 og þau deili engu nema hitalögn í gangstéttum. Húsfélag hafi verið starfandi frá upphafi með þremur stjórnarmönnum og jafnmörgum til vara. Ágreiningsefnið sé hvort raðhúsin eigi að greiða í sameiginlegt húsfélag eða hvort raðhúsalengjurnar teljist sem sér einingar. Þrjár til sjö íbúðir séu í hverri raðhúsalengju og hver íbúð greiði í hússjóð. Þá sé greitt í framkvæmdasjóð eftir hlutfalli. Um sé að ræða eina raðhúsalengju með sjö íbúðum, eina með sex íbúðum, tvær með fimm íbúðum og eina með þremur íbúðum.

Árið 2022 hafi komið upp leki í þaki einu húsanna og húsfélagið greitt þær án þess að allir íbúar hafi verið sáttir við það. Á þeim tíma hafi íbúar gert ráð fyrir því að húsfélagið væri réttilega skráð sem eitt félag fyrir raðhúsalengjurnar fimm.

Samkvæmt áliti lögfræðings í október 2022 sé ekki hægt að starfrækja húsfélag samkvæmt lögum nr. 26/1994 þar sem húsin við Jökulgrunn séu aðskilin í fimm einingar. Álitsbeiðandi velti fyrir sér hvort rétt sé að allir eigendur greiði í sameiginlegt húsfélag og hvort þeim beri að greiða fyrir framkvæmdir í öðrum húsalengjum en sínum eigin.

Í greinargerð af hálfu gagnaðila segir að hann starfi í samræmi við samþykktir félagsins frá 14. nóvember 1992. Þar komi meðal annars fram að hlutverk félagsins sé að gæta sameiginlegra hagsmuna félagsmanna um eignirnar. Einnig sé kveðið á um að húseigendum sé skylt að sjá um viðhald sinna eigna utanhúss. Í ársreikningi gagnaðila sé haldið utan um kostnað, innheimtu og stöðu hverrar eignar. Þannig sé haldið utan um hverja eign með raunuppgjöri. Með vísan til 76. gr. laga um fjöleignarhús varðandi húsfélagsdeildir falli gagnaðili beint undir þá skilgreiningu og eftir því hafi verið unnið. Ytra byrði húsanna sé sameign sumra, þ.e. þeirra sem eigi eign í viðkomandi húsalengju en lóðarkostnaður og rekstur sé sameiginlegur öllum ásamt heildarútliti og ásýnd.

Gagnaðili sé kominn í rekstur hjá B hf. og verði horft til þess að rekstur hans sé á grundvelli deildarskipts heildarfélags. Það sé í samræmi við samþykktir félagsins og samræmist einnig lögum um fjöleignarhús varðandi húsfélagsdeildir. Haldið verði utan um húseignirnar sem viðhaldseiningar í húsfélagsdeild.

Húsfélagsdeildir séu eftirfarandi: 1) Jökulgrunnur 1-13, 2) Jökulgrunnur 15-23, 3) Jökulgrunnur 25-29, 4) Jökulgrunnur 8-16, 5) Jökulgrunnur 18-28.

Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu hússins sé kveðið á um eftirfarandi: „Verði húsfélag stofnað meðal eigenda raðhúsa fyrir aldraða við Jökulgrunn ber húseigenda að hlíta þeim reglum sem húsfélagið setur varðandi viðhald, sameiginlegan kostnað o.fl.“

Samþykktir gagnaðila rammi þetta frekar inn og aðkoma B hf. sé að ná utan um þessar viðhaldseiningar innan gagnaðila. Þótt húsin séu aðskilin í fimm raðhúsalengjur séu þau öll á sameiginlegri lóð með sameiginlega hagsmuni um heildarásýnd og útlit. Þetta sé skýrt í samþykktum gagnaðila og eignaskiptayfirlýsingunni sem og í þinglýstum sambýlisreglum frá júlí 2009.

Í niðurlagi greinargerðarinnar kemur fram að stjórn húsfélagsins telji að gagnaðili haldi utan um húsfélagsrekstur eigenda í samræmi við samþykktir og lög um fjöleignarhús. Stjórn telji því að þetta sameiginlega félag utan um sameiginlegan rekstur og húsfélagsdeildir um viðhald ytri byrði hverrar húsalengju sé í samræmi við lög um fjöleignarhús.

Í fyrrgreindum athugasemdum eigenda Jökulgrunns 23 og 29 koma fram enn önnur viðhorf um starfsemi gagnaðila, þar á meðal í athugasemdum þess fyrrnefnda að gagnaðili sé ekki húsfélag í skilningi laga um fjöleignarhús, ekki sé þörf á slíkum félagsskap fyrir eigendur umræddra raðhúsa og að hver eigandi beri ábyrgð á viðhaldi á sinni einingu. Þótt hér verði ekki gerð frekari grein fyrir sjónarmiðum umræddra eigenda, sem fara ekki saman, hefur kærunefnd kynnt sér þau.

III. Forsendur

Samkvæmt 16. gr. áðurnefndra samþykkta gagnaðila frá 4. nóvember 1992 voru þær settar með heimild í 15. gr. laga nr. 59/1976 um fjölbýlishús. Í þeirri lagagrein sagði að nánari reglur um stjórn húsfélagsins, reikninga, sameiginlegan hita, afnot sameiginlegs húsrýmis, endurskoðun o.fl. væru ákveðnar í samþykktum sem félagsmálaráðuneytið setur með reglugerð og að þær gildi, hafi húsfélagið ekki sett sér aðrar samþykktir og þinglýst þeim. Lög nr. 59/1976 og reglugerðir settar samkvæmt þeim féllu úr gildi þegar lög nr. 26/1994 um fjöleignarhús öðluðust gildi 1. janúar 1995, sbr. 82. gr. síðarnefndu laganna. Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. þeirra laga eru ákvæði laganna ófrávíkjanleg um hús með íbúðum eingöngu nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Þá er kveðið á um það að eigendum slíkra húsa sé því almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum sínum og skyldum á annan veg en mælt er fyrir um í lögunum. Í athugasemdum við 2. gr. í greinargerð með frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 segir um ástæður þess að lagt sé til að ákvæði laganna verði að meginstefnu ófrávíkjanleg að það mundi bjóða upp á rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu. Í samræmi við þessa stefnu, sem var mörkuð með ákvæðum 2. gr. laganna, kemur fram í 77. gr. þeirra að liggi fyrir þinglýstur samningur, samþykktir eða eignaskiptayfirlýsing, gerð fyrir gildistöku laganna sem hafa að geyma ákvæði er fara í bága við ófrávíkjanleg ákvæði þeirra þá skulu slík samningsákvæði þoka fyrir ákvæðum laganna.

Af framangreindum lagaákvæðum leiðir að þegar tekin er afstaða til krafna málsaðila hafa hvorki ákvæði fyrrnefndra samþykkta gagnaðila eða venjur sem kunna að hafa skapast um starfsemi félagsins, svo sem ábyrgð á viðhaldskostnaði, afgerandi þýðingu ef sú skipan er í andstöðu við ófrávíkjanleg ákvæði laga nr. 26/1994.

Um húsfélög er fjallað í IV. kafla laga nr. 26/1994. Í 56. gr. þeirra kemur fram að húsfélög séu til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laganna og þurfi ekki að stofna þau sérstaklega og formlega. Allir eigendur og aðeins þeir séu félagsmenn í húsfélagi viðkomandi fjöleignarhúss. Réttindi og skyldur til þátttöku í húsfélagi séu órjúfanlega tengd eignarrétti að einstökum eignarhlutum og enginn eigandi geti synjað þátttöku í húsfélagi eða sagt sig úr því nema með sölu eignarhluta síns. Í 57. gr. sömu laga er mælt fyrir um að hlutverk og tilgangur húsfélaga sé aðallega að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar þannig að hún fái sem best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda og stuðla að og framfylgja því með samþykktum, reglum og ákvörðunum að hagnýting hússins, bæði séreigna og sameignar, sé ávallt með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna haldist. Valdsvið húseigna sé bundið við sameignina og ákvarðanir sem varði hana og nauðsynlegar séu vegna hennar og sameiginlegra hagsmuna eigenda. Samkvæmt þeim lagaákvæðum sem rakin hafa verið starfar húsfélag í hverju fjöleignarhúsi og er vörslumaður sameignar þess.

Svo sem leiðir af 1. gr. laga nr. 26/1994 gilda lögin meðal annars um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, sbr. 4. tölulið 1. mgr. lagagreinarinnar. Í 1. mgr. 3. gr. sömu laga segir að með húsi í lögunum sé átt við byggingu sem varanlega er skeytt við land og stendur sjálfstæð og aðgreind frá öðrum húsum eða skilur sig þannig frá þeim þótt sambyggð eða samtengd séu að eðlilegt og haganlegt sé að fara með hana samkvæmt lögunum sem sjálfstætt hús. Kærunefnd hefur ítrekað fjallað um það hvort raðhús sé eitt hús eða fleiri í skilningi laga nr. 26/1994, sbr. til dæmis álit nefndarinnar 20. júní 2014 í máli nr. 26/2014, 21. september 1995 í máli nr. 30/1995, 28. júní 1995 í máli nr. 12/1995 og 26. júní 1995 í máli nr. 2/1995, og er óþarfi að endurtaka þá umfjöllun hér.

Af fyrirliggjandi gögnum sem og myndum af umræddum húsum verður ráðið að umfram hvert raðhús fyrir sig, þ.e.a.s. svokallaða raðhúsalengju, séu húsin hvorki sambyggð né samtengd með þeim hætti að eðlilegt og haganlegt sé að fara með þau öll sem eitt hús. Verður því lagt til grundvallar að um sé að ræða fimm hús í skilningi laga nr. 26/1994. Raðhúsið að Jökulgrunni 1-13 sé því eitt hús og slíkt hið sama eigi við um Jökulgrunn 8-16, Jökulgrunn 15-23, Jökulgrunn 18-28 og Jökulgrunn 25-29. Af þeirri ályktun leiðir að í hverju þessara fjöleignarhúsa er nú þegar til húsfélag, sbr. fyrrgreinda 56. gr. laga nr. 26/1994. Þá samræmist það ekki lögunum að gagnaðili sé húsfélag, sbr. álit kærunefndar 15. janúar 2020 í máli nr. 95/2019, enda eru félagsmenn hans eigendur fimm sjálfstæðra fjöleignarhúsa. Ákvæði 76. gr. laga nr. 26/1994, þar sem fjallað er um húsfélagsdeildir þegar húsfélag skiptist í einingar, geta því ekki átt við um gagnaðila, ólíkt því sem byggt hefur verið á af hans hálfu. Að því marki sem ákvæði samþykktar gagnaðila kunna að vera í andstöðu við þessa niðurstöðu er áréttað að þau þoka fyrir ófrávíkjanlegum ákvæðum laga nr. 26/1994, sbr. 77. gr. laganna.

Samkvæmt framangreindu er það álit kærunefndar að kröfum beggja málsaðila beri að hafna auk þess sem fyrrgreind sjónarmið eiganda Jökulgrunns 23, sem gerð er grein fyrir í niðurlagi II. kafla, samræmast ekki ófrávíkjanlegum ákvæðum laga nr. 26/1994. Áréttað er að lögum samkvæmt er þegar til húsfélag fyrir hvert og eitt þeirra fimm raðhúsa sem áður er getið. Þótt vera kunni að þau hafi ekki verið starfrækt fram til þessa getur hver eigandi fyrir sig boðað til húsfélagsfundar viðkomandi húsfélags í samræmi við lögin til að hefja starfsemi þess, sbr. dóm Hæstaréttar 6. febrúar 2014 í máli nr. 583/2013.

Í 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994 segir að þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri samkvæmt 1. mgr. þá gildi ákvæði laganna eftir því sem við geti átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildi einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa. Ástæða þess að ákvæði málsgreinarinnar eru rakin er að gögn málsins bera með sér að ýmis málefni séu sameiginleg eigendum umræddra fimm raðhúsa, svo sem sameiginleg lóð þeirra og útlit og heildarsvipur húsanna. Í því ljósi telur kærunefnd að samþykktir gagnaðila megi skýra á þá vegu að um sé að ræða félag á grundvelli 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994 hvers hlutverk sé að gæta sameiginlegra hagsmuna íbúa raðhúsanna, en áréttað skal að með starfsemi gagnaðila verður lögbundið valdsvið hvers húsfélags fyrir sig ekki skert, sbr. álit kærunefndar 28. febrúar 2011 í máli nr. 17/2010 og til hliðsjónar álit 8. mars 2005 í máli nr. 51/2004.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda og gagnaðila.

Reykjavík, 18. september 2023

Þorvaldur Hauksson

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson