Mál nr. 20/2020 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 20/2020

Hundahald. Sérinngangur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með rafrænni álitsbeiðni, dags. 27. febrúar 2020, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 8. mars 2020, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 19. mars 2020, og athugasemdir gagnaðila, dags. 30. mars 2020, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 30. apríl 2020.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C alls 24 eignarhluta. Aðilar eru eigendur hvor að sínum eignarhlutanum í sama stigagangi. Ágreiningur er um hundahald gagnaðila í íbúð hennar.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að halda hund í íbúð sinni.

Í álitsbeiðni kemur fram að allar íbúðir í stigaganginum séu með aðalinngang úr sameiginlegum stigagangi. Gagnaðili hafi ekki aflað samþykkis 2/3 hluta eigenda stigagangsins líkt og lög um fjöleignarhús krefjist, enda telji hún það óþarft þar sem hún sé með sérinngang í gegnum svalahurð. Álitsbeiðandi sé ekki sammála þessum skilningi gagnaðila og telur að sérinngangur skuli vera aðalhurð hússins, sbr. fjöleignarhúsalög.

Álitsbeiðandi kveðst vera með bráðaofnæmi fyrir hundum og sé í sérstakri afnæmismeðferð vegna þess sem ofnæmiskast geti eyðilagt.

Í greinargerð gagnaðila segir að ákvæði 33. gr. b. í lögum um fjöleignarhús eigi við í tilviki sem þessu. Heilbrigðiseftirlitið hafi gefið leyfi fyrir hundahaldi í íbúðinni, með tilliti til þess að hún sé með sérinngang.

Umræddar dyr, sem séu sérinngangur, séu með þriggja punkta læsingu og gangi út frá eldhúsi beint á tæplega 27 fermetra sérafnotareit sem endi við bílastæði hússins. Ekki sé um svaladyr að ræða heldur inngang til viðbótar við aðalinngang. Þriðju dyrnar séu út á litlar svalir. Þá vísar gagnaðili til skýringa á nefndu lagaákvæði í tiltekinni BA- ritgerð sem og úrskurðar úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála í máli nr. 5/2014.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að til viðbótar við þær reglur, sem fram komi í ákvæðum laga um fjöleignarhús, byggi reglur um leyfisveitingar til gæludýrahalds á ólögfestum meginreglum nábýlisréttar. Ein helsta meginregla nábýlisréttar sé sú að eftir því sem meira ónæði stafi af tilteknum athöfnum eða athafnaleysi einstaklinga, þeim mun meiri líkur séu á því að þær brjóti í bága við nábýlisrétt nágranna þeirra. Álitsbeiðandi hafi keypt íbúð sína árið 2019. Í aðdraganda þeirra kaupa hafi hún gengið úr skugga um það gagnvart seljanda að dýrahald væri ekki leyft í fasteigninni. Hafi það meðal annars verið vegna þeirra miklu óþæginda sem dýrahald kynni að hafa fyrir hana og í raun að mögulegt dýrahald annarra íbúða í húsinu kynni að leiða til þess að hún gæti ekki notið stjórnarskrárvarins eignarréttar síns, sbr. 72. grunnlaganna.

Því sé hafnað að heilbrigðiseftirlitið hafi gefið sérstakt leyfi fyrir hundahaldi gagnaðila. Ljóst sé af fyrirliggjandi gögnum að heilbrigðiseftirlitið hafi ekki framkvæmt neina skoðun á því hvort um væri að ræða sérinngang að íbúð gagnaðila. Í fyrirspurn gagnaðila til eftirlitsins sé spurt hvort tiltekin hurð á íbúð hennar „sé ekki örugglega sérinngangur“. Því hafi verið svarað með eftirfarandi hætti: „Já ef þetta er sérinngangur í þína íbúð“. Með öðrum orðum sé ekki tekin nein afstaða til þess hvort þetta flokkist undir skilgreiningu á sérinngangi samkvæmt fjöleignarhúsalögum eða öðrum lögum.

Við skoðun á eignaskiptayfirlýsingu hússins sé ljóst að ekki sé gert ráð fyrir því að svalahurð út úr eldhúsi/borðstofu skuli vera notuð sem aðalinngangur. Þvert á móti sé gert ráð fyrir því að gengið sé inn um aðalinngang og að útgönguleið um eldhús/borðstofu sé fyrst og síðast hugsuð sem aðgengi að sérafnotareit sem íbúðinni fylgi. Aðkoma að húsinu sé frá bílastæði að aðalinngangi. Íbúar hússins noti aðalinnganginn undantekningarlaust og eigi það jafnframt við um gagnaðila, en svalahurð hennar opnist út úr eldhúsi/borðstofu íbúðarinnar þar sem ekki sé gert ráð fyrir almennri umgengni. Engir göngustígar séu á sameiginlegri lóð hússins að svalahurð gagnaðila. Þá uppfylli umrædd svalahurð ekki kröfu byggingarreglugerðar nr. 112/2012 um útidyr.

Vísað sé til álits kærunefndar í máli nr. 14/2017. Öll sömu sjónarmið eigi við í þessu máli en af gögnum megi ráða að inngangur í íbúð gagnaðila sé aðeins hugsaður frá stigagangi úr sameiginlegu rými hússins. Þá sé óhjákvæmilegt að líta til þess að gagnaðili nýti jafnframt aðra sameign hússins þar sem meðal annars séu póstkassar og geymsla, sem sé séreign gagnaðila, en aðgengileg í gegnum sameign sem leiði til þess að ofnæmisvakar geti borist frá dýri gagnaðila til álitsbeiðanda.

Í athugasemdum gagnaðila segir að mál þetta snúist um hagnýtingu á eignarhluta gagnaðila. Séreignarhluti gagnaðila sé á jarðhæð en engu að síður séu á honum litlar svalir með svalahurð. Auk svalanna fylgi séreign hennar sérstakur afnotareitur, sérafnotaflötur í skilningi laga um fjöleignarhús, frá hverjum sé aðgengi að bílastæði því sem tilheyri séreignarhluta hennar. Frá bílastæðinu og téðum sérafnotahluta sé inngangur í íbúðina sem séu þriðju dyrnar inn og út úr íbúðinni, auk inngangsins úr sameiginlegum stigagangi og svaladyranna. Um sé að ræða sérinngang í þeim skilningi að hann liggi aðeins að séreignarhluta gagnaðila en ekki að sameiginlegu rými fjöleignarhússins. Enginn annar eigandi hafi aðgang um þennan inngang. Hann sé ekki aðeins sérinngangur að séreignarhluta gagnaðila heldur sé hann sem slíkur séreign hennar með þeim réttindum og skyldum sem að framan greini. Gagnaðili hafi ráðstöfunarrétt á þessum inngangi og einkarétt til umráða og hagnýtingar hans, enda sé tekið eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra eigenda við nýtingu þessarar séreignar.

Til skoðunar kemur hvort framangreindur sérinngangur falli undir ákvæði 33. gr. b.

Ákvæði 33. gr. a.-d. hafi verið sett inn í fjöleignarhúsalögin með lögum nr. 40/2011. Í athugasemdum með frumvarpi breytingarlaganna sé fjallað um tilurð reglna um hunda- og kattahald í fjöleignarhúsum og því lýst að þar vegist á andstæð sjónarmið eða hagsmunir þeirra sem vilji halda hunda og ketti sem gæludýr og þeirra sem hafi ofnæmi fyrir slíkum dýrum. Þá sé því lýst í frumvarpinu að regla 33. gr. b. sé í samræmi við gildandi rétt og túlkun og framkvæmd laganna. Til þess að um sérinngang sé að ræða í skilningi ákvæðisins verði hann að vera þannig úr garði gerður að engin þörf sé á að fara með dýr um sameign fjöleignarhússins og tilgangi nefndra lagaákvæða þannig náð.

Áður en umræddar breytingar hafi verið gerðar hafi gengið úrskurður í úrskurðarnefnd samkvæmt lögum um hollustuhætti og mengunarvarnir í máli nr. 3/2010 þar sem hugtakið sameiginlegt rými hafi verið skilgreint. Ekki hafi verið um að ræða sameiginlegan stigagang í því máli en til skoðunar hafi komið hvort samþykki þyrfti, væri um að ræða sameiginlegt rými.

Þá sé vísað til álita kærunefndar í málum nr. 19/2011, 59/2012 og 19/2013.

Gagnaðili hafi enga þörf á því að fara með hundinn um sameignina til að komast inn í sinn séreignarhluta. Hún sé með sérinngang í skilningi 33. gr. b. í lögum um fjöleignarhús að íbúð sinni frá sérafnotafleti þótt hún geti einnig farið um sameiginlegan inngang.

Gögn hafi verið lögð fram í málinu er lúti að ofnæmi álitsbeiðanda. Í ákvæði 33. gr. d. sé sérstakt ákvæði um leiðsögu- eða hjálparhunda og í 4. mgr. ákvæðisins sé kveðið svo á um að sé eigandi eða einhver í hans fjölskyldu með ofnæmi fyrir hundum á svo háu stigi að lyf megni ekki að gera sambýlið við leiðsögu- eða hjálparhund bærilegt og læknisfræðileg gögn staðfesti það, skuli kærunefnd húsamála leita lausna að fengnu áliti ofnæmislækna, leiðsögu- eða hjálparhundaþjálfara og sérfræðinga á öðrum sviðum, sé því að skipta. Ekkert sambærilegt ákvæði sé í 33. gr. b., enda ljóst að þess sé ekki þörf þar sem ekki sé um sameiginlegt rými að ræða í skilningi fjöleignarhúsalaga þegar um sérinngang sé að ræða samkvæmt því ákvæði.

Gagnaðili þurfi ekki að leita samþykkis annarra íbúa hússins til að halda hund í séreignarhluta sínum.

III. Forsendur

Í fyrirliggjandi eignaskiptayfirlýsingu hússins segir að á fyrstu hæð séu tvær íbúðir með svölum og sérnotafleti og eitt sameignarrými allra (stigahús). Fram kemur að íbúð gagnaðila fylgi 26,5 m² sérafnotaflötur. Deilt er um heimild gagnaðila til að halda hund í íbúð sinni án þess að afla samþykkis annarra eigenda.

Ákvæði 1. mgr. 33. gr. a. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, kveður á um að hunda- og kattahald í fjöleignarhúsi sé háð samþykki 2/3 hluta eigenda sem hafa sameiginlegan inngang eða stigagang. Í 1. mgr. 33. gr. b. segir að þegar hvorki sé um sameiginlegan inngang né stigagang að ræða sé samþykkis annarra eigenda ekki þörf fyrir hunda- og kattahaldi í húsinu. Eigi það til dæmis við þegar sérinngangur er í íbúð á jarðhæð eða frá sameiginlegum útitröppum. Gildi það þrátt fyrir að lóð sé sameign og annað sameiginlegt rými sé í húsinu. Þegar sameiginlegur stigagangur er utanáliggjandi og gengið inn í íbúðir af svölum þurfi samþykki þeirra eigenda sem hann tilheyrir.

Þegar frumvarp til laga um fjöleignarhús var lagt fyrir Alþingi árið 1994 lögðu Samtök gegn astma- og ofnæmi mikla áherslu á að banna eða takmarka hunda- og kattahald í fjölbýlishúsum. Á það var fallist og bætt inn í frumvarpið ákvæði um að hunda- og kattahald í fjölbýli væri háð samþykki allra eigenda ef um sameiginlegan inngang, stigagang eða annað sameiginlegt húsrými væri að ræða. Fram kom að hér tækjust á mótstæð sjónarmið eða hagsmunir. Annars vegar þeirra sem vilja halda hunda og ketti sem gæludýr og telja það fólgið í mannréttindum og eignarráðum og hins vegar þeirra sem hafa ofnæmi fyrir slíkum dýrum. Voru hagsmunir hinna síðarnefndu látnir vega þyngra og ráða lagareglunni. Tilgangur löggjafans kom fram í nefndaráliti félagsmálanefndar sem er svohljóðandi: „Tillagan byggist fyrst og fremst á að nokkuð er um að börn og fullorðnir hafi ofnæmi fyrir þessum dýrum. Getur slíkt ofnæmi haft það alvarleg áhrif að fólk geti jafnvel þurft að flytja úr eigin íbúðarhúsnæði gangi ekki að fá skilning sameigenda á þessu vandamáli.“ Varð frumvarpið að lögum með þessari breytingu.

Með lögum nr. 40/2011 var 33. gr. laga, nr. 26/1994, breytt og skilyrðin rýmkuð með þeim hætti að ekki var lengur krafist samþykki allra eigenda við þær aðstæður sem þar komar fram. Í athugasemdum með frumvarpinu kom fram að ekki væri ætlunin með breytingunni að rýmka svo nokkru næmi reglum og skilyrðum fyrir hunda- og kattahaldi í fjölbýlishúsum heldur væri það forgangsverkefni að skoða fyrirmæli laganna um hundahald með tilliti til leiðsögu- og hjálparhunda. Í öllum meginatriðum væru fyrirmæli og reglur frumvarpsins í samræmi við gildandi reglur eins og þær hafi verið skýrðar og túlkaðar.

Aðila greinir á um hvort sérinngangur sé að íbúð gagnaðila og henni sé þannig heimilt að halda hund, án þess að afla samþykkis annarra eigenda. Af fyrirliggjandi teikningum má sjá að hurð er úr eldhúsi gagnaðila út á sérafnotaflöt hennar. Sama hurð úr íbúðum efri hæðar er út á svalir þeirra. Byggir gagnaðili á því að inngangur frá sérafnotafleti hennar sé alfarið notaður til að fara út og inn í íbúðina með hundinn og telur hún því ekki þörf á samþykki meðeigenda.

Til álita kemur hvort þessi hurð geti talist sérinngangur í skilningi 33. gr. laga um fjöleignarhús þó að hún hafi ekki verið huguð sem aðalinngangur að íbúðinni við hönnun og byggingu hússins, en aðalinngangur íbúðarinnar er sameiginlegur með öðrum íbúðum í stigahúsinu. Telur kærunefnd að skýra verði ákvæði 33. gr. eftir orðanna hljóðan þannig að mat á því hvort á að íbúð sé sameiginlegur inngangur fari eftir teikningu hússins og hvort aðalinngangur íbúðar sé sameiginlegur með öðrum íbúðum en ekki hvort unnt sé að komast inn og út úr íbúðinni með öðrum hætti, svo sem í gegnum svalahurð eða hurð sem opnast út á sérafnotaflöt. Þannig geta væntanlegir kaupendur séð af teikningum og gögnum um húsið hvort til greina komi að halda þar hunda og ketti, án samþykkis annarra eigenda. Þar sem ekki er gert ráð fyrir á teikningum húss aðila að útgangur á sérafnotaflöt gagnaðila sé notaður sem inngangur að íbúðinni telur kærunefnd að hann geti ekki talist sérinngangur í skilningi 33. gr. fjöleignarhúsalaga. Þar af leiðandi ber henni að afla samþykkis annarra eigenda fyrir hundahaldi sínu, sbr. 33. gr. a laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila sé óheimilt að halda hund í íbúð sinni án samþykkis húsfélagsins í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús.

Reykjavík, 30. apríl 2020

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir