Mál nr. 43/2014
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 43/2014
Úttektir af reikningi húsfélags. Endurkrafa.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, mótt. 25. ágúst 2014, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D sem er í eigu C, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Greinargerð barst ekki frá gagnaðila.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. nóvember 2014.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið E og F, alls sex eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar í risi að F og gagnaðili á alla aðra eignarhluta hússins. Ágreiningur er um reikninga húsfélagsins.
Kröfur álitsbeiðenda eru:
I. Að viðurkennt verði að ákveðnar greiðslur húsfélagsins til álitsbeiðanda A vegna launa og útlagðs kostnaðar á árunum 2012–2013, samtals 113.773 kr., hafi verið lögmætar og geti ekki verið grundvöllur peningakröfu á hendur honum.
II. Að viðurkennt verði að háttsemi gagnaðila við að krefja endurgreiðslu á framangreindum millifærslum hafi verið óheimil.
Í álitsbeiðni segir að þegar álitsbeiðendur hafi flutt í húsið hafi húsfélagið átt debetkort. Velta á kortinu hafi verið mjög lítil og þeim ekki fundist veltan réttlæta kostnað kortsins. Á húsfundi 30. apríl 2008 hafi verið ákveðið að leggja niður debetkortið. Frá þeim tíma hafi íbúar lagt út fyrir minniháttar útgjöldum og hafi þá verið millifært til þeirra frá hússjóði. Umfang slíkra millifærslna hafi aldrei verið verulegt.
Einnig segir að lengi hafi aðstæður verið þannig í húsinu að álitsbeiðendur hafi verið einu eigendurnir sem hafi verið virkir í húsfélagsmálum. Þau hafi verið stjórnarmenn húsfélagsins, séð um bókhald, boðað húsfundi og haft frumkvæði að framkvæmdum og garðyrkju. Þau hafi gert margt en ekki getað unnið endalausa sjálfboðavinnu. Það hafi verið greinilegt að nauðsynlegum húsmálum yrði ekki sinnt nema með því að skapa einhvers konar hvatningu fyrir íbúa til að vinna í þágu húsfélagsins. Tillaga um að greiða íbúum eða eigendum laun fyrir vinnu við húsið hafi verið samþykkt einróma á húsfundi þann 30. apríl 2008. Þá hafi verið ákveðið að miða við tiltekinn dagvinnutaxta að fjárhæð 794 kr. á klukkustund. Taxtinn hafi þótt of lágur til þess að vera virkileg hvatning og hafi hann því verið hækkaður í 1.250 kr. á klukkustund á húsfundi 10. apríl 2011 og í 1.750 kr. á húsfundi 15. mars 2012. Í gegnum árin hafi húsfélagið greitt laun til eigenda og íbúa, þ. á m. álitsbeiðenda. Fjárhæðirnar hafi verið greiddar annaðhvort sem verktakagreiðsla eða sem laun, eftir því sem launþeginn hefur óskað. Á árinu 2012 hafi verið greiddar 28.000 kr. (verktakagreiðsla) til íbúa vegna sextán tíma vinnu og 76.602 kr. (44.663 kr. í laun og eftirstöðvar í launatengd gjöld) til álitsbeiðanda A vegna 44,25 klukkustunda vinnu. Tímaskýrslum hafi verið skilað inn. Gagnaðili hafi keypt tvær íbúðir í desember 2012. Við fækkun eigenda og þar sem gagnaðili búi í næsta húsi hafi ekki verið talin þörf fyrir launakerfið lengur. Á húsfundi 30. apríl 2013 hafi álitsbeiðendur lagt til að kerfið væri afnumið. Gagnaðili hafi verið ósammála því og viljað halda því gangandi. Álitsbeiðendur hafi ekki beðið um laun fyrir þann tíma sem þau hafi unnið að húsfélagsmálum síðan 1. janúar 2013. Gagnaðili hafi heldur ekki greitt sér laun að þeim vitandi.
Álitsbeiðendur segja að aðalfundur húsfélagsins hafi verið haldinn 2. apríl 2014. Álitsbeiðendur hafi ekki getað mætt á þann fund. Gagnaðili hafi ekki brugðist við beiðni þeirra um að halda fundinn á tíma sem myndi henta þeim. Þau hafi sent lögmann á fundinn. Í frásögn lögmanns um fundinn segi: „Fundurinn stóð aðeins í innan við hálfa klukkustund þar sem kaffihúsi átti að loka kl. 18 er fundur átti að hefjast. Fundi var frestað til kl. 17:00 á morgun.“ Á þeim fundi hafi gagnaðili afhent boð um almennan húsfund 8. apríl 2014 kl. 17:00 á sama stað. Fundarboðið hafi eingöngu verið á pappír og hvorki verið sent í tölvupósti né afhent álitsbeiðendum beint. Gagnaðila hafi verið kunnugt um að 8. apríl hafi ekki hentað þeim. Lögmaður hafi reynt að fá gagnaðila til að fresta fundi en hann hafi neitað því. Fram kemur að í fundarboðinu hafi meðal annars verið eftirfarandi liðir: „2. Óútskýrðar úttektir fyrrverandi formanns og gjaldkera af reikningum húsfélagsins árið 2013. Viðkomandi [A] er gefinn kostur á að skýra úttektir að upphæð 38.611.- Ef fullnægjandi skýringar fást ekki þá er lagt til að málið verði sett í viðeigandi farveg til að gæta hagsmuna húsfélagsins. 3. […] Fyrir liggja óútskýrðar [sic] úttektir fyrrverandi formanns og gjaldkera árið 2012 og er honum einnig gefinn kostur á útskýringum á þeim, að öðrum kosti er lagt til að ráðinn verði sérfræðingur í að skoða fjármál húsfélagsins og gera viðeigandi ráðstafanir.“ Fundarboðið hafi verið skannað af lögmanni og sent álitsbeiðanda A í tölvupósti 4. apríl 2014. Þar sem álitsbeiðandi A hafi ekki verið með nettengingu á hóteli sínu 4.–6. apríl hafi álitsbeiðendur ekki fengið fundarboðið fyrr en 6. apríl. Þó þeim hafi grunað að fundarboðið samrýmdist ekki lögum hafi þau ákveðið að biðja sama lögmann að mæta á fundinn fyrir þau. Álitsbeiðandi A hafi gefið lögmanninum umbeðnar skýringar á greiðslunum til að setja fram á fundinum. Álitsbeiðandi A hafi ekki haft með sér í ferðina reikninga vegna húsfélagsins 2012–2013 en hafi haft bankayfirlit húsfélagsins fyrir bæði ár í tölvu sinni. Hann hafi sent þær skýringar sem hann hafi getað. Hann hafi byggt á bankayfirlitinu og sjö stafa tilvísunum í því. Í bréfinu hafi komið fram skýringar á færslunum.
Álitsbeiðendur segja að það veki athygli að gagnaðili hafi beðið um skýringar í fundarboðinu en hafni þeim síðan á grundvelli þess að nótur vanti. Það hljóti einnig að teljast óeðlilegt að búast við að maður sem sé í útlöndum geti komið með nótur á húsfund sem sé haldinn með stuttum fyrirvara á meðan hann sé enn í útlöndum. Þá sé athyglisvert að gagnaðili hafi hagað tíma- og staðsetningu húsfunda, í þessu tveggja aðila húsfélagi, þannig að álitsbeiðendur, sem hefðu mögulega getað skýrt millifærslur, hafi ekki getað sótt fundina sjálf. Nótur vegna næstum allra þessara millifærslna hafi alltaf verið í bókhaldi félagsins. Gagnaðili hafi verið kosinn gjaldkeri á húsfundi 30. apríl 2013, tæplega ári fyrr.
Þá hafi gagnaðili kallað þessar millifærslur „óútskýrðar“. Kannski hafi raunin verið sú að gagnaðili hafi ekki viljað fá skýringar. Skýringarnar hafi alltaf verið til staðar en gagnaðili hafi ekki virst hafa áhuga á að fá þær. Álitsbeiðendur hafi beðið gagnaðila um afrit af fundargerðum þessara funda með tölvupósti 13. apríl en lengi hafi ekkert svar borist við þessari beiðni. Þann 20. maí 2014 hafi gagnaðili skrifað álitsbeiðendum bréf. Með bréfinu hafi gagnaðili loks sent afrit fundargerðanna, þótt þau séu varla læsileg. Hann hafi lagt bréfið, sem hafi einungis verið á pappírsformi, fyrir framan hurð álitsbeiðenda. Annar álitsbeiðenda hafi lesið bréfið sama dag. Hinn álitsbeiðenda, sem hafi verið erlendis, hafi fengið bréfið 2. júní 2014. Í bréfinu standi meðal annars: „Skýringar sem veittar voru á fundi 8. apríl sl. vegna úttekta af reikningum húsfélagsins voru ófullnægjandi og er A [sic] beðinn um að endurgreiða óheimilar úttektir svo ekki komi til frekari óþæginda.“ Þá segir að bréfinu hafi fylgt listi af fjórtán millifærslum til álitsbeiðanda A á tímabilinu 17. febrúar 2012 til 22. maí 2013, samtals að fjárhæð 113.773 kr.
Um fyrri kröfu í máli segja álitsbeiðendur að allar þær greiðslur sem gagnaðili hafi gert athugasemdir við séu að mati þeirra eðlilegar og lögmætar. Um millifærslur átta og tíu, samtals að fjárhæð 44.663 kr., segir að þær hafi verið vegna launa fyrir vinnu fyrir húsfélagið í samræmi við ákvarðanir húsfélagsins líkt og rakið er í álitsbeiðni. Álitsbeiðandi A hafi haldið skrá yfir vinnu sem hafi verið uppspuni þessara greiðslna. Skráin hafi verið haldin í samræmi við ákvörðun húsfélagsins þann 30. apríl 2008 og sé í bókhaldi húsfélagsins. Um millifærslur eitt til sjö og ellefu til þrettán, samtals að fjárhæð 38.578 kr., segir að þær hafi verið vegna endurgreiðslu á útlögðum kostnaði álitsbeiðanda A fyrir minniháttar innkaupum fyrir húsfélagið. Gerð er nánari grein fyrir hverri færslu þar sem fram kemur að um hafi verið að ræða kaup á perum, grasfræi, „roundup“, sandi, batteríum og slöngu. Þá segir að sjá megi að öll þessi innkaup hafi verið fyrir mjög eðlilegar rekstrarvörur til nota í sameign hússins. Á þeim tíma þegar innkaupin hafi farið fram hafi álitsbeiðendur verið formenn húsfélagsins. Öll þessi innkaup samrýmist heimild og jafnvel skyldu stjórnar í 1. mgr. 70. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, til þess „að taka hvers kyns ákvarðanir sem lúta að venjulegum daglegum rekstri og hagsmunagæslu vegna sameignarinnar“. Afrit af nótum vegna allra innkaupa nema tveggja liggi fyrir í málinu. Á þeim sjáist að álitsbeiðandi A hafi venjulega munað eftir því að gefa upp kennitölu húsfélagsins á nótunni þótt hann hafi verið greiðandi. Engin nóta sé til fyrir tvö af þessum innkaupum, bæði fyrir 450 kr. Í sameign hússins séu þrír sameiginlegir reykskynjarar sem taki 9v rafhlöður. Í þessum tilfellum hafi rafhlaða verið ónýt, reykskynjari farinn að pípa, og það hafi þurft að setja nýja rafhlöðu. Í stað þess að taka tíma og gera sérstaka ferð til að kaupa eina 9v rafhlöðu hafi álitsbeiðandi A tekið rafhlöðu frá birgðum fjölskyldunnar og rukkað smásöluverðið í Bónus, sem hafi lengi verið 450 kr. fyrir rafhlöðuna. Álitsbeiðandi A hafi talið þetta samrýmast de-minimus hefðum í bókhaldi auk þess að spara tíma og pening fyrir húsfélagið. Millifærsla fjórtán hafi í stuttu máli verið vegna gjalds G fyrir uppsetningu á hitaveitumæli sem hafi verið samþykkt ásamt öðrum lagnaframkvæmdum á húsfundi 30. apríl 2013. Húsfélagið hefði átt að fá reikning fyrir gjaldið en fyrir mistök hafi álitsbeiðandi A fengið hann. Gagnaðili hafi verið kosinn gjaldkeri húsfélagsins þremur vikum fyrr, en álitsbeiðendur hafi þá enn ein verið með prókúru á reikningum. Álitsbeiðandi A hafi greitt reikninginn gegn því skilyrði að hann myndi millifæra sömu fjárhæð til sín úr hússjóðnum. Gagnaðili hafi viðurkennt í tölvupósti þann 5. júní 2013 að þessi kostnaður væri sameiginlegur, þó hann væri ósammála því að kostnaðarskiptingin væri með venjulegum hætti. Hér sé um sameiginlegan kostnað að ræða, sem hafi verið samþykktur á húsfundi, sem álitsbeiðandi A hafi lagt út fyrir, og sem hafi þá verið bætt á eðlilegan og réttmætan hátt.
Um seinni kröfu sína þá telja álitsbeiðendur kröfu gagnaðila á endurgreiðslu ekki byggða á röksemdum. Lögmaður sem hafi verið fulltrúi þeirra á húsfundi þann 8. apríl, þar sem ákvörðun um þessa kröfu hafi verið tekin, hafi verið undrandi á því. Álitsbeiðendur hafi ekki nákvæma vitneskju um hugarástand gagnaðila en gruni sterklega að gagnaðili hafi sett þessa kröfu fram, ekki til þess að reyna ná fram réttlæti, heldur til þess að þæfa málið, pirra álitsbeiðendur, og samkvæmt orðum gagnaðila til þess að reyna gera líf þeirra óbærilegt. Það veki athygli að gagnaðili geri athugasemdir við launagreiðslur úr hússjóðnum til álitsbeiðenda en hafi ekki gert athugasemdir við svipaðar launagreiðslur til fyrri íbúa. Þetta hafi faðir þess íbúa staðfest í símtali þann 5. júní 2014. Það veki einnig athygli að gagnaðili geri athugasemdir við greiðslur úr hússjóðnum vegna útlagðs kostnaðar til annars álitsbeiðenda en hafi ekki gert athugasemdir við svipaðar greiðslur til hins. Álitsbeiðendum þyki þetta benda til þess að krafa hans sé persónuleg herferð, í búningi félagsins, gegn öðrum álitsbeiðenda frekar en tilraun til að ná fram réttlæti. Það að gagnaðili sjái annan álitsbeiðenda sem sérstakan óvin sinn komi skýrt fram í bréfi sem gagnaðili hafi sent byggingarfulltrúa þann 27. nóvember 2012. Þá veki einnig athygli að gagnaðili hafi ekki rökstutt kröfu sína á neinn hátt. Í bréfi sínu þann 20. maí hafi hann kallað skýringar álitsbeiðenda ófullnægjandi, en segi ekki af hverju. Álitsbeiðandi A hafi spurt gagnaðili í tölvupósti „Hvað eru röksemdir þínar fyrir því að ég ætti að greiða húsfélaginu þessa upphæð? Af hverju fannst þér skýringarnar á húsfundi 8. apríl ófullnægjandi?“ en gagnaðili hafi ekki svarað. Að lokum segir að athygli veki að gagnaðili hafi aldrei talað beint við álitsbeiðendur um þessar greiðslur. Hann hafi ekki orðið við óskum um að halda húsfund á tíma þar sem allir eigendur geti mætt. Það líti út eins og hann vilji í raun ekki fá umræðu um þetta mál eða kynna sér staðreyndir á bak við þessar greiðslur.
III. Forsendur
Deilt er um kröfu gagnaðila á hendur álitsbeiðendum um að þeim beri að endurgreiða húsfélaginu úttektir sem voru óheimilar að mati gagnaðila. Gagnaðili hefur ekki lagt fram greinargerð í máli þessu eða hreyft andmælum við því sem fram kemur í álitsbeiðni og verður því það sem þar kemur fram lagt til grundvallar við úrlausn málsins.
Í álitsbeiðni kemur fram að um sé að ræða greiðslur húsfélagsins á árunum 2012–2013 til álitsbeiðanda A, bæði vegna launa og útlagðs kostnaðar, samtals að fjárhæð 113.773 kr. Gögn málsins bera með sér að gagnaðili telji að þessar greiðslur hafi verið óheimilar. Samkvæmt því sem greinir í álitsbeiðni var haldinn húsfundur þann 8. apríl 2014 þar sem gagnaðili var mættur ásamt lögmanni álitsbeiðenda. Samkvæmt fundarboði átti að gefa álitsbeiðendum kost á að gera grein fyrir úttektum af reikningi húsfélagsins að fjárhæð 38.611 kr. á árinu 2013 og óútskýrðum úttektum frá árinu 2012. Á fundinum skýrði lögmaður álitsbeiðenda greiðslurnar með því að um væri að ræða útlagðan kostnað fyrir húsfélagið og launagreiðslur vegna starfa í þágu húsfélagsins. Í framhaldi af þessu sendi gagnaðili álitsbeiðendum bréf, dags. 20. maí 2014, þar sem segir að skýringar sem veittar hafi verið á fundi þann 8. apríl vegna úttekta af reikningi húsfélagsins hafi verið ófullnægjandi og krafðist hann endurgreiðslu vegna óheimila úttekta. Meðfylgjandi bréfinu var listi yfir fjórtán millifærslur til álitsbeiðanda A á tímabilinu frá 17. febrúar 2012 til 22. maí 2013.
Álitsbeiðendur voru formenn og gjaldkerar húsfélagsins á þeim tíma sem hinar umdeildu úttektir af reikningi húsfélagsins fóru fram. Í 2. mgr. 71. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að stofni stjórnarmenn til skuldbindinga sem falla utan heimildar þeirra og valdsviðs samkvæmt ákvæðum laga þessara eða ákvörðun húsfundar þá séu þeir ábyrgir og eftir atvikum bótaskyldir gagnvart húsfélaginu samkvæmt almennum reglum. Í álitsbeiðni er gerð grein fyrir hverri millifærslu fyrir sig þar sem fram koma upplýsingar um að keyptir hafi verið ýmsir hlutir fyrir sameign hússins og sameiginlegan garð, auk launagreiðslna til gjaldkera húsfélagsins sem voru greiddar samkvæmt samþykkt húsfundar. Kærunefnd telur að ekkert í gögnum málsins gefi tilefni til að vefengja þær upplýsingar sem fram koma í álitsbeiðni. Þá hefur gagnaðili ekki hreyft athugasemdum við því sem fram kemur í álitsbeiðninni þrátt fyrir að óskað hafi verið eftir afstöðu hans til krafna álitsbeiðenda. Að því virtu telur kærunefnd að gagnaðili hafi ekki heimild til að krefja álitsbeiðendur um endurgreiðslu vegna framangreindra úttekta.
Þá hafa álitsbeiðendur farið fram á að kærunefnd viðurkenni að sú háttsemi gagnaðila að krefjast endurgreiðslu vegna þessara millifærslna sé óheimil. Samkvæmt 80. gr. laga um fjöleignarhús geta eigendur fjöleignarhúsa óskað álits greini þá á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögunum. Kærunefnd getur því ekki tekið afstöðu til þessarar háttsemi gagnaðila að öðru leyti en að framan hefur verið gert. Þegar af þeirri ástæðu er þessari kröfu álitsbeiðenda vísað frá kærunefnd.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt að krefja álitsbeiðendur um endurgreiðslu vegna úttekta af reikningi húsfélagsins.
Reykjavík, 18. nóvember 2014
Auður Björg Jónsdóttir
Karl Axelsson
Eyþór Rafn Þórhallsson