Mál nr. 27/2013

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 27/2013

Framkvæmdir. Afsláttur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 23. apríl 2013, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefndar gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 13. maí 2013, athugasemdir álitsbeiðanda, mótt. 10. júní 2013, og athugasemdir gagnaðila, dags. 22. júní 2013, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 9. september 2013.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 29. desember 2012, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að D. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning en leigu skyldi greiða frá 1. mars 2013. Ágreiningur er um greiðslu kostnaðar vegna framkvæmda við húsnæðið í upphafi leigutíma auk afsláttar af leigu.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

I.   Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að greiða reikning vegna framkvæmda við rafmagn í eldhúsi.
II. Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að greiða reikning álitsbeiðanda vegna vinnu og útlagðan kostnað vegna framkvæmda við húsnæðið.
III.Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi rétt á afslætti af leiguverði vegna tafa á að panta eldhúsinnréttingu og ganga frá sturtuklefa í húsnæðinu.

Í álitsbeiðni kemur fram að gert hafi verið samkomulag um endurbætur á hinu leigða húsnæði gegn leigutíma, sbr. viðaukablað með leigusamningi aðila. Þar á meðal hafi verið kveðið á um að taka skyldi niður handónýta eldhúsinnréttingu, mála og parketleggja eldhúsgólf auk þess að sett yrði upp önnur innrétting sem gagnaðilar myndu útvega. Öll rafmagnsmál í eldhúsinu hafi verið í ólestri og því hafi engar tengingar eða tenglar fyrir eldhústæki verið í eldhúsinu þegar það hafi verið orðið klárt. Þar sem gagnaðilar hafi verið búsettar erlendis hafi þær beðið álitsbeiðanda um að finna rafvirkja. Þegar reikningur hafi komið frá rafvirkjanum hafi gagnaðilar neitað að greiða reikninginn þar sem hann hafi verið of hár. Gagnaðilar hafi sagt álitsbeiðanda ekki hafa haft neinn rétt til að fá umræddan rafvirkja í verkið. Álitsbeiðandi sé ósammála því þar sem hann hafi verið í góðri trú þegar hann hafi pantað rafvirkjann svo eldhúsið yrði nothæft og vísar í tölvupóstsamskipti sín við gagnaðila því til stuðnings. Á síðari stigum hafi samningaviðræður verið í gangi og hafi gagnaðilar sagst vera tilbúnar til að greiða efniskostnað auk einhverra tíma sem þær vilji ákveða sjálfar.

Þá hafi einnig myndast ágreiningur um reikning sem gagnaðilar hafi beðið álitsbeiðanda að gera vegna aksturs og ýmissa verka sem þær hafi beðið álitsbeiðanda að sinna auk þess sem samið hafi verið um í byrjun. Gagnaðilum hafi fundist reikningurinn of hár og hafi því reynt að lækka þann reikning frá upphafi. Álitsbeiðandi telji reikninginn sanngjarnan. Með þeim reikningi sé meðal annars rukkað fyrir flísalögn á sturtuklefa í hinu leigða húsnæði sem gagnaðilar hafi samþykkt að álitsbeiðandi gerði þar sem þær hafi ekki viljað taka þeim tilboðum sem þeim hafi borist að einu undanskildu, en hafi verið of seinar að staðfesta það við viðkomandi. Álitsbeiðandi hafi miðað við það tilboð sem þeim hafi fundist sanngjarnt og samþykkt.

Álitsbeiðandi hafi einnig beðið um lækkun húsaleigu að því marki er töf hafi orðið á afhendingu eldhúsinnréttingar, þ.e. tvær vikur, og frágangi sturtuklefa, þ.e. fjórar til fimm vikur.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðilar hafi ákveðið í samráði við löggiltan fasteignasala og leigumiðlara að leigja húsnæðið út án endurbóta að svo stöddu. Gagnaðilum hafi verið ráðlagt um hvað væri sanngjörn leiga. Álitsbeiðandi hafi sýnt áhuga á húsnæðinu í byrjun desember en hafi þó gert vissar kröfur um endurbætur gegn niðurfellingu húsaleigu, í sirka þrjár til fjórar vikur. Önnur gagnaðila hafi verið væntanleg til landsins í lok desember og viljað hitta og ræða við álitsbeiðanda um framkvæmdirnar en það hafidregist vegna veikinda hennar. Álitsbeiðandi hafi reynst mjög hjálplegur og hafi verið í sambandi við marga iðnaðarmenn. Hann hafi útvegað það efni sem til þurfti en ávallt í samráði við gagnaðila auk þess sem hann hafi boðið gagnaðilum að fylgjast með öllum framkvæmdum. Álitsbeiðandi hafi talað um að vinnuframlag hans kæmi í stað húsaleigu. Því hafi gagnaðilar beðið hann um að gera lista yfir það sem hann tæki að sér að gera, hvaða efni gagnaðilar þyrftu að skaffa og hvað hann teldi þetta taka langan tíma.

Gengið hafi verið frá leigusamningi þann 29. desember 2012 sem fasteignasalinn hafi haldið hjá sér þar sem álitsbeiðandi hafi átt eftir að ganga frá bankaábyrgð, sem hafi þó ekki enn komið. Gagnaðilar hafi gengið út frá því að álitsbeiðandi gerði sér grein fyrir að fyrstu mánuðina gætu þær framkvæmdir sem þurftu að fara fram valdið óþægindum fyrir hann, sérstaklega þar sem hann hafi sjálfur tekið að sér mikið af því sem gera þurfti. Í íbúðinni hafi verið nothæf eldunaraðstaða þó innrétting hafi verið léleg og hvergi hafi álitsbeiðandi gert neinar athugasemdir um gera þyrfti við rafmagnsleiðslur. Hins vegar hafi gagnaðilar sjálfar verið að leita að rafvirkja til að skipta upp rafmagninu milli fleiri mæla. Í tölvupóstum milli aðila komi greinilega fram að gert hafi verið ráð fyrir eldavél og ísskáp við endann á innréttingunni, þar sem slík tæki hafi verið áður. Þá hafi verið nothæf sturtuaðstaða en í stað þess að láta álitsbeiðanda kítta, laga göt og mála flísarnar hafi gagnaðilar talið betra að flísaleggja upp á nýtt og hafi álitsbeiðandi ekki haft neitt á móti því. Hann hafi boðist til að taka gömlu flísarnar niður sem gagnaðilar hafi fallist á en gagnaðilar hafi þó viljað fá fagmann til að setja upp nýjar flísar. Gagnaðilar vilji benda sérstaklega á að frá upphafi hafi þær gert ráð fyrir því að vinnuframlag álitsbeiðanda, meðal annars við útvega efni og fylgjast með framkvæmdum, væri innifalið í þeirri niðurfellingu á húsaleigu sem gert hafi veri ráð fyrir í upphafi. Frá og með 7. janúar 2013 hafi álitsbeiðandi haft aðgang að efri hæð hússins þar sem hann hafi bæði haft aðgang að sturtu og eldhúsi.

Gagnaðilar telji að álitsbeiðandi hafi gert sér fulla grein fyrir því að öllum framkvæmdum hafi ekki getað verið lokið 15. janúar 2013 þó svo hann hafi nefnt í tölvupósti að hann þurfi að losa sína íbúð þann dag. Húsaleigusamningur hafi ekki verið gerður fyrr en 29. desember 2012 og samkvæmt samkomulagi um framkvæmdir sé talað um niðurfellingu á leigu fyrir febrúar. Álitsbeiðandi hafi fengið leyfi frá gagnaðilum til að flytja inn fyrir þann tíma enda hafi hann sætt sig við ástand húsnæðisins.

Í upphafi hafi verið gott samkomulag við álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi kallað til hina ýmsu iðnarðarmenn og hafi gagnaðilar verið ánægðar með að fá fleiri tilboð en þær hafi látið álitsbeiðanda vita í upphafi að þær vildu fá föst tilboð í öll verkefni og að það væri gagnaðila að velja hvort og þá hvaða tilboði yrði tekið. Það hafi þó komið fyrir að hlutir hafi verið keyptir og vélar teknar á leigu án þess að álitsbeiðandi hafi rætt það sérstaklega við gagnaðila fyrst og tilboðsverð hafi hækkað. Gagnaðilar hafi reynt að koma í veg fyrir það með því að láta vita að þær hafi ekki verið sáttar við slíka framkomu.

Gagnaðilar hafi komið til móts við álitsbeiðanda með því að samþykkja ýmsar endurbætur sem ekki hafi verið í samkomulagi aðila auk þess sem margt sem álitsbeiðandi hafi tekið að sér að gera sem ekki hafi verið innifalið í samkomulagi aðila hafi hann óskað sjálfur eftir að gera.

Þann 31. janúar 2013 hafi gagnaðilar fengið tölvupóst frá álitsbeiðanda þar sem hann óskaði eftir bensínstyrk. Gagnaðilum hafi fundist það sanngjarnt en hafi beðið álitsbeiðanda um að taka þetta saman og báðu um kvittun. Um mánaðamótin febrúar/mars hafi álitsbeiðandi óskað eftir niðurfellingu á leigugreiðslum fyrir marsmánuð gegn þeim greiða sem hann hafi gert gagnaðilum. Gagnaðilar hafi neitað því, krafið hann um leigugreiðslur og sagt honum að koma með kröfu um það sem hann telji sig eiga inni hjá gagnaðilum. Greiðsla leigunnar hafi dregist og þá hafi gagnaðilar fengið þær upplýsingar frá fasteignasala að bankaábyrgð frá álitsbeiðanda hafi ekki verið lögð fram. Þá hafi gagnaðilar gengið á eftir leigugreiðslum og óskað eftir því að álitsbeiðandi gengi frá bankaábyrgð. Álitsbeiðandi hafi sent gagnaðilum reikning frá E. sem gagnaðilar hafi mótmælt á þeim forsendum að álitsbeiðandi væri að rukka fyrir vinnuliði sem samkvæmt samkomulagi aðila tilheyrði þeim endurbótum sem álitsbeiðandi hafi sjálfur óskað eftir, eins og að kaupa nýjar innréttingar á baðið, skipta um lit á málningu o.s.frv. Álitsbeiðandi hafi ógilt framangreindan reikning en gert nýjan um mánaðamótin mars/apríl.

Gagnaðilar hafi reynt að koma til móts við álitsbeiðanda en aðilum hafi ekki tekist að semja og því hafi álitsbeiðandi leitað til kærunefndar húsamála.

Gagnaðilar að þær hafi ekki skuldbundið sig til þess að hafa lokið öllum framkvæmdum fyrir 15. janúar 2013 þó svo að álitsbeiðandi hafi mátt flytja í húsnæðið. Samið hafi verið um niðurfellingu leigu vegna febrúarmánaðar vegna framkvæmdanna. Gagnaðilar hafi fullan rétt til að ákveða sjálfar hvaða innréttingu þær vilji kaupa sem eigendur hússins. Álitsbeiðandi hafi aldrei talað um að hann þyrfti að fá innréttinguna strax. Þær hafi kannað með tölvupósti, dags. 15. janúar 2013, hvenær álitsbeiðandi hafi viljað fá innréttinguna og hafi þá gengið frá kaupum á innréttingu frá IKEA. Þó álitsbeiðandi hafi ekki fengið innréttinguna afhenta hjá IKEA þegar hann hafi farið að sækja hana geti ekki talist þeirra sök.

Þegar álitsbeiðandi hafi tekið við húsnæðinu hafi verið tenglar fyrir eldavél, ísskáp og rafmagnstæki. Hvergi hafi verið talað um að leggja þyrfti nýjar tengingar í eldhús. Þegar aðilar hafi verið að velja eldhúsinnréttingu hafi gagnaðilar viljað hafa áfram eldavélinni sem hafi verið í íbúðinni og á sama stað, svo hægt væri að nýta sama tengil. Álitsbeiðandi hafi hins vegar viljað fá nýtt helluborð og ofn í innréttinguna sem gagnaðilar hafi ekki verið tilbúnar að samþykkja vegna aukakostnaðar. Álitsbeiðandi hafi þá boðist til að leggja út fyrir nýju helluborði og selja þá gömlu upp í þennan aukakostnað. Gagnaðilar hafi ekki viljað samþykkja þetta. Þá hafi álitsbeiðandi tjáð gagnaðilum að hann gæti fengið vin sinn til að tengja nýja helluborðið. Álitsbeiðandi hafi ekki fengið samþykki gagnaðila til þess að tengja tækin í eldhúsið og því beri gagnaðilum ekki að greiða umræddan reikning. Fyrir utan það að álitsbeiðandi hafi látið rafvirkjana gera mikið meira en einungis tengja umrædd tæki. Rafvirkjarnir hafi framkvæmt vinnu sem gagnaðilar hafi ekki hugmynd um að hafi verið framkvæmd fyrr en beðið hafi verið um sundurliðun á reikningnum.

Sturtuklefi hafi verið í slæmu standi við upphaf leigutímans. Ákveðið hafi verið í samráði við álitsbeiðanda að láta fagmann flísaleggja sturtuklefann upp á nýtt í stað þess að gera við það sem fyrir var. Álitsbeiðandi hafi tekið að sér að rífa niður flísarnar. Í upphafi janúar hafi gagnaðilar fengið tilboð en fundist það of hátt og viljað fá fleiri tilboð, enda hafi ekki verið komið að þessum verklið strax þar sem álitsbeiðandi hafi verið á fullu í öðrum verkefnum og því ekki byrjaður að fjarlægja flísarnar af sturtuklefanum. Þann 15. janúar 2013 hafi álitsbeiðandi verið tilbúinn til að sinna þessu verki og hafi þá fengið tilboð í lögnina. Sá maður hafi ekki getað sinnt verkinu vegna veikinda. Á sama tíma hafi álitsbeiðandi óskað eftir að fá að flísaleggja sjálfur þar sem hann hafi ekki getað beðið eftir fagmanni. Gagnaðilar mótmæla því þeirri staðhæfingu álitsbeiðanda að honum sé um að kenna að framkvæmdir við sturtuklefa hafi dregist. Þann 27. janúar 2013 hafi gagnaðilar fengið annað tilboð en þá hafi þær verið búnar að samþykkja að álitsbeiðandi tæki að sér þetta verk. Aldrei hafi verið samið um að sturtuklefi yrði tilbúinn fyrir ákveðið tímamark. Þá hafi álitsbeiðandi einnig haft aðstöðu á efri hæð hússins þar sem var sturtuklefi.

Álitsbeiðandi hafi óskað eftir bensínstyrk vegna verkefna sem hann hafi sinnt fyrir gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi þá sent gagnaðilum reikning þar sem hann telji til allt sem hann hafi gert og fari fram á niðurfellingu leigu fyrir marsmánuð. Gagnaðilar hafi óskað eftir því að hann greiddi leigu og gerði sérstaka kröfu um það sem hann teldi sig eiga inni hjá þeim. Gagnaðilar hafi mótmælt reikningi álitsbeiðanda þar sem á reikningum hafi verið atriði sem samið hafi verið um við upphaf leigutíma.

Gagnaðilar rekja nánar samskipti sín við álitsbeiðanda en ekki þykir ástæða til að rekja þau nánar hér.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að álitsbeiðandi hafi komið með hugmyndir um form eldhúsinnréttingar en það hafi þó verið ákvörðun gagnaðila í lokin sem réð niðurstöðu um útlit og form eldhúsinnréttingar. Að mati álitsbeiðanda hafi ekki verið nothæf eldunaraðstaða í íbúðinni sem skýri þá kröfu hans um að skipt yrði um eldhúsinnréttingu. Þó svo eldavélin sjálf hafi virkað þá þurfi ýmislegt fleira að gera en að skella potti á eldavél þegar matreitt er og annað í eldhúsinu hafi varla verið mönnum bjóðandi.

Nothæf sturtuaðstaða hafi ekki verið í íbúðinni. Álitsbeiðandi hafi talið nægilegt að gera við fúgu og kítta botn, en í raun hafi margar flísar verið orðnar lausar og niðurfall hafi verið ónýtt og stíflað. Þetta hafi verið ljóst eftir skoðun gagnaðila og pípara í desember 2012. Pípari sem gagnaðilar hafi ráðið til verksins hafi brotið upp botn sturtuklefans um 7. eða 8. janúar 2013 svo hægt væri að skipta um niðurfall en sá hafi ekki flísalagt botninn aftur. Álitsbeiðandi geti því ekki séð hvernig sturtan hafi verið nothæf.

Varðandi aðgang álitsbeiðanda að eldhúsi og sturtu á efri hæð hússins þá hafi álitsbeiðanda ekki verið boðin afnot af efri hæð. Einnig hafi álitsbeiðanda fundist fráleitt að nýta eldhús á efri hæð þegar töluvert hafi verið um sýningar á þeirri hæð til útleigu.

Varðandi vinnuframlag álitsbeiðanda við að útvega efni þá hafi tími eða akstur vegna umsaminna verka ekki verið inni í tímaskýrslu og þar af leiðandi ekki rukkað fyrir.

Íbúðin hafi verið klár hjá álitsbeiðanda fyrir 15. janúar 2013 og hefði eldhúsinnrétting verið komin þá hefði hún verið komin upp fyrir þann tíma. Hefðu gagnaðilar samið um pípulagningamál strax, eins og álitsbeiðandi hafi haldið að áætlað væri, hefði sturtan verið klár eða að verða klár á þessum tíma. Álitsbeiðandi skilji ekki hverju gagnaðilar vilja koma á framfæri ábendingum um að álitsbeiðandi hafi óskað eftir tilteknum framkvæmdum. Það sem álitsbeiðandi taki fram á tíma-/akstursskýrslu og hafi komið fram á reikningi hafi einungis verið þau atriði sem hann hafi verið beðinn um að gera. Tvö atriði hafi mátt gera athugasemdir við og hafi hann því fallist á að fella þau atriði niður. Álitsbeiðandi hafi tekið saman reikning miðað við tíma- og kílómetrafjölda í kjölfar umræðu aðila um bensínstyrk. Inn í fyrsta reikninginn hafi hann fyrir mistök tekið tíma og akstur við að sækja efni vegna áður umsaminna hluta og því hafi álitsbeiðandi fellt niður fyrsta reikninginn og sent gagnaðilum annan leiðréttan.

Álitsbeiðandi hafi óskað eftir nýrri innréttingu á bað og tekið að sér að setja þær saman og koma þeim á sinn stað. Í lokin hafi það verið ódýrara fyrir gagnaðila en nýr vegghengdur vaskur sem pípulagningameistari hafi ráðlagt.

Álitsbeiðandi mótmæli því að gagnaðilar hafi reynt að koma til móts við hann, þær hafi svarað bæði seint og illa tillögum frá álitsbeiðanda og svör þeirra hafi nær undantekningarlaust verið þess efnis að pressa reikninga enn neðar.

Varðandi rafvirkjamál og framkvæmdir við rafmagn í eldhúsi vilji álitsbeiðandi koma því á framfæri að hann hafi þekkt til rafvirkja sem hann hafi boðist til að ræða við um tengingu eldhústækja. Álitsbeiðandi hafi talið víst að viðkomandi myndi ekki taka mikið fyrir verkið. Hvernig gagnaðilum hafi dottið í hug að álitsbeiðandi hafi ætlað að taka á sig kostnað vegna tenginga eldhústækja og annarra framkvæmda vegna rafmagns í eldhúsi geti álitsbeiðandi ekki áttað sig á. Hann telji skýrt af samskiptum aðila að hann hafi ekki ætlað að taka að sér að greiða kostnað vegna þessa.

Álitsbeiðandi hafi hvorki farið fram á að kítti yrði skafið af sturtuklefa né að götum í fúgu yrði lokað. Hins vegar hafi hann talið að þess þyrfti, þar til annað hafi komið í ljós. Álitsbeiðandi hafi einungis boðist til að flísaleggja sturtuklefa þar sem að gagnaðilar hafi misst frá sér þann aðila sem hafi gefið tilboð sem gagnaðilar hafi sætt sig við.

Álitsbeiðandi mótmælir þeirri upptalningu sem finna má í greinargerð gagnaðila á verkum sem hafi verið unnin að óskum hans. Ýmis atriði á þeim lista hafi verið unnin að beiðni gagnaðila auk þess gagnaðilar hafi að lokum fullt ákvörðunarvald um hvaða framkvæmdir fari fram á þeirra eign.

Allt sem álitsbeiðandi hafi gert í húsnæðinu hafi verið gert fyrir gagnaðila og sé verðmætaaukning á eign þeirra. Þá vilji álitsbeiðandi benda á að íbúðin hefði aldrei leigst út á þær 140.000 kr. sem gagnaðilar hafi viljað fá fyrir hana í því slæma ástandi sem hún hafi verið þegar álitsbeiðandi hafi tekið við henni og byrjað að laga hana.

Í athugasemdum gagnaðila ítreka þær framkomin sjónarmið. Álitsbeiðandi hafi látið tengja fyrir sig þvottavél sem að mati gagnaðila hafi verið skýrt að yrði á kostnað leigjanda, ef til þess kæmi í framtíðinni að þvottavél yrði tengd. Þá hafi álitsbeiðandi látið tengja nýtt rafmagn og sett upp rafmagnstöflu án þess að láta gagnaðila vita og ætlist nú til þess að gagnaðilar greiði fyrir þá vinnu. Hefðu gagnaðilar vitað af téðum framkvæmdum hefðu þær fengið tilboð í verkið.

Álitsbeiðandi hafi haldið því fram að sturtuklefi og eldunaraðstaða hafi ekki verið í lagi. Gagnaðilar bendi á í því sambandi að leigumiðlari hafi ekki talið íbúðina þurfa neinar endurbætur. Álitsbeiðandi hafi sjálfur ráðið í hvaða röð framkvæmdir hafi farið fram og vísa gagnaðilar í því sambandi til greinargerðar sinnar.

Ákvörðun um breytingar í eldhúsi hafi verið byggð á því að álitsbeiðandi hafi sagt við gagnaðila að hann þekkti til rafvirkja sem gæti gert þetta fyrir hann.

Varðandi breytingar á húsnæðinu sé það rétt að lokaákvörðunarvald hafi ávallt verið hjá gagnaðilum en það breyti því ekki að ýmislegt hafi verið gert að óskum álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi hafi fengið greiddan allan útlagðan kostnað enda sé enginn krafa frá honum um slíkan kostnað. Kröfur álitsbeiðanda fjalli um tímavinnu við að sækja efni og tæki og bensínstyrk.

Álitsbeiðandi hafi auk gagnaðila notið endurbótanna og benda gagnaðilar á að leiga hafi ekkert hækkað við endurbæturnar. Að lokum taki gagnaðilar fram að búið hafi verið í íbúðinni í fjöldamörg ár í því ástandi sem hún hafi verið þegar álitsbeiðandi hafi tekið hana á leigu.

III. Forsendur

Í gögnum málsins liggur fyrir húsaleigusamningur aðila, dags. 29. desember 2012. Þar kemur fram að aðilar hafi gert með sér sérstakt samkomulag um endurbætur á húsinu sem sé fylgiskjal með samningnum. Í samkomulaginu einnig dags. 29. desember 2012, segir að leigugreiðslur vegna febrúarmánaðar 2013 falli niður gegn því að álitsbeiðandi sinni þeim endurbótum sem tilteknar séu í téðu samkomulagi.

Í máli þessu er í fyrsta lagi deilt um hvort gagnaðilum beri að greiða reikning vegna framkvæmda í tengslum við rafmagn í eldhúsi hins leigða húsnæðis. Meðal þeirra endurbóta sem tilteknar eru í framangreindu samkomulagi aðila um endurbætur á húsnæðinu er að rífa eldhúsinnréttingu og setja upp nýja. Óumdeilt er að álitsbeiðandi tók niður þá eldhúsinnréttingu sem fyrir var og setti upp nýja innréttingu sem gagnaðilar keyptu. Af gögnum málsins er ljóst að við uppsetningu hinnar nýju eldhúsinnréttingar hafi komið í ljós þörf á framkvæmdum í tengslum við rafmagnstengla í eldhúsi húsnæðisins. Álitsbeiðandi heldur því fram að hann hafi haft fulla heimild til að fá rafvirkja til að sinna framkvæmdum við rafmagnstengla í eldhúsi húsnæðisins. Gagnaðilar mótmæla því þar sem þær hafi ekki veitt álitsbeiðanda heimild til að semja fyrir sína hönd við rafvirkja vegna téðra framkvæmda. Í málinu liggja fyrir tölvupóstsamskipti aðila á því tímabili sem endurbætur íbúðarinnar fóru fram. Ekki er að sjá af gögnum málsins að gagnaðilar hafi veitt álitsbeiðanda ótvírætt samþykki sitt fyrir því að hann semdi við rafvirkja um þær framkvæmdir sem um ræðir.

Leigjanda er heimilt að láta framkvæma viðgerðir á hinu leigða húsnæði á kostnað leigusala að undangenginni áskorun þess efnis, sbr. 1. og 2. mgr. 20. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Í gögnum málsins er ekki að finna áskorun samkvæmt greininni. Það er því álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda þess efnis að gagnaðilum beri að greiða reikning vegna framkvæmda við rafmagnstengla í eldhúsi.

Þá er í máli þessu deilt um hvort gagnaðilum beri að greiða reikning álitsbeiðanda vegna vinnu hans og útlagðs kostnaðar. Líkt og áður segir gerðu aðilar með sér samkomulag um að álitsbeiðandi myndi sinna tilteknum framkvæmdum á húsnæðinu gegn niðurfellingu leigu fyrir febrúarmánuð. Í tölvupósti álitsbeiðanda til gagnaðila, dags. 31. janúar 2013, óskar álitsbeiðandi eftir því að gagnaðilar komi til móts við hann vegna mikils eldsneytiskostnaðar sem stafaði af töluverðum ferðum álitsbeiðanda vegna framkvæmdanna. Í tölvupósti gagnaðila, dags. 2. febrúar 2013, kemur fram að gagnaðilum hafi fundist sanngjarnt að borga eitthvað vegna eldsneytiskostnaðar vegna ferða tengdum endurbótum húsnæðisins. Gagnaðilar gerðu sér þó ekki grein fyrir hversu háa fjárhæð væri um að ræða og óskuðu því eftir því að álitsbeiðandi tilgreindi einhverja fjárhæð. Óumdeilt er í málinu að álitsbeiðandi tók að sér fleiri verkefni en ákveðið var í upphafi og að gagnaðilar hafi óskað eftir því að hann sendi þeim reikning vegna þeirrar vinnu sem hann hafi unnið umfram samkomulag.

Af gögnum málsins má sjá að aðilar voru sammála um að sanngjarnt væri að álitsbeiðandi fengi eitthvað greitt bæði fyrir akstur og þau aukaverkefni sem hann hafði tekið að sér. Hins vegar er ljóst að aðilar eru ósammála um einstaka liði reiknings álitsbeiðanda.

Framangreindur ágreiningur aðila er í raun ágreiningur um samning vegna endurbóta óháð húsaleigusamningi þeirra. Samkvæmt 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, geta aðilar leigusamnings snúið sér til kærunefndar húsamála greini þá á við gerð og/eða framkvæmd leigusamnings. Það er því álit kærunefndar að umræddur ágreiningur heyri ekki undir valdsvið kærunefndar húsamála og er því kröfu álitsbeiðanda um viðurkenningu á greiðsluskyldu gagnaðila á framangreindum reikningi vísað frá nefndinni.

Þá er að lokum deilt um hvort álitsbeiðandi eigi rétt á afslætti af leigu vegna þeirra tafa sem urðu á endurbótum við eldhús og baðherbergi húsnæðisins. Leiði viðgerðar- eða viðhaldsvinna á vegum leigusala til verulega skertra afnota eða afnotamissis að mati byggingarfulltrúa skal leigusali bæta leigjanda það með hlutfallslegum afslætti af leigugjaldi eða á annan þann hátt er aðilar koma sér saman um. Verði aðilar ekki ásáttir um bætur eða afslátt geta þeir leitað álits byggingafulltrúa, en heimilt er að bera álit hans undir kærunefnd húsamála, sbr. 2. mgr. 21. gr. húsaleigulaga.

Álitsbeiðandi fékk afhenta lykla að íbúðinni við undirritun leigusamnings, þann 29. desember 2012. Í samkomulagi aðila um endurbætur á húsnæðinu gegn niðurfellingu leigu, dags. 29. desember 2012, segir að álitsbeiðandi skuli taka niður eldhúsinnréttingu og setja upp nýja auk þess sem álitsbeiðandi skuli sjá um að rífa niður eldri flísar í sturtuklefa. Ljóst er að einhver töf varð á því að álitsbeiðandi hafi fengið full afnot af eldhúsi og baðaðstöðu í íbúðinni. Kærunefnd telur ljóst að töfin hafi valdið röskun sem gæti hafa leitt til skertra afnota. Samkvæmt 21. gr. húsaleigulaga bar álitsbeiðanda að leita til byggingarfulltrúa um mat á því. Af þeim sökum liggur ekki fyrir í gögnum málsins hversu skert afnotin hafi verið vegna umræddrar tafar og möguleg lækkun leigugjalds af þeim sökum. Með vísan til þess er það álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum beri ekki að greiða reikning vegna framkvæmda við rafmagn í eldhúsi.

Kröfu um viðurkenningu á skyldu gagnaðila til greiðslu reiknings vegna vinnu álitsbeiðanda og útlagðs kostnaðar er vísað frá nefndinni.

Þá er það álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um afslátt af leiguverði.

Reykjavík, 9. september 2013

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Fjóla Guðrún Sigtryggsdóttir