Mál nr. 28/2013
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í málinu nr. 28/2013
Tímabundinn leigusamningur: Uppsögn.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 22. apríl 2013, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 3. maí 2013, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 21. maí 2013, og athugasemdir gagnaðila, dags. 3. júní 2013, lagðar fyrir nefndina. Ný kærunefnd var skipuð þann 18. júlí 2013 og tók í kjölfarið við meðferð þessa máls af fyrri kærunefnd. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 4. nóvember 2013.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 20. nóvember 2012, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð að C í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 20. nóvember 2012 til 19. október 2013. Ágreiningur er um lögmæti húsaleigusamnings og uppsögn á honum.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
I. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé það sem lagt var fram við upphaf leigusamnings.
II. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða reikning vegna símalínu.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi telji leigusamning aðila ekki löglegan þar sem hann hafi verið saminn einhliða af gagnaðila og álitsbeiðanda gert að undirrita hann án þess að fá tækifæri til að gera athugasemdir. Í samningi aðila hafi verið kveðið á um að samningnum yrði ekki þinglýst sem hafi gert það að verkum að álitsbeiðandi hafi ekki getað fengið húsaleigubætur, auk þess að leigan yrði ekki gefin upp til skatts. Þá hafi leigutími verið ákveðinn eitt ár, en álitsbeiðandi hafði óskað eftir íbúðinni í sex til sjö mánuði og gagnaðili ekki mótmælt því. Framangreint hafi komið álitsbeiðanda mjög á óvart við undirritun samnings en ekkert hafi verið við því að gera þar sem hún hafði greitt tryggingu að fjárhæð 270.000 kr. samkvæmt beiðni umboðsmanns gagnaðila auk leigu fyrir nóvembermánuð þann 19. nóvember 2012. Álitsbeiðandi hafi haft áhyggjur af því að tapa tryggingarfénu sem hafi verið aleiga hennar og að lenda á götunni færi hún ekki eftir því sem umboðsmaður gagnaðila hafi óskað eftir. Í kjölfarið hafi hún hafið reglubundnar leigugreiðslur frá og með 1. desember 2012.
Álitsbeiðandi líti svo á að uppsögn leigusamnings hafi verið lögleg þar sem húsaleigusamningur hafi verið ólögmætur auk þess sem hún hafi sagt upp leigunni þann 28. febrúar í símtali. Í símtalinu hafi álitsbeiðandi lagt sérstaka áherslu á að komast að samkomulagi við gagnaðila um leigulok sem báðir aðilar gætu sætt sig við, en gagnaðili hafi ekki tekið undir það. Gagnaðili hafi sjálf óskað eftir því að aðilar myndu hittast ásamt umboðsmanni gagnaðila og ræða málin daginn eftir, þann 1. mars 2013. Álitsbeiðandi hafi greitt leigu fyrir marsmánuð. Skrifleg uppsögn hafi verið útbúin þann 1. mars 2013 en ekki afhent á framangreindum fundi aðila þar sem framkoma umboðsmanns gagnaðila og gagnaðila hafi ekki boðið upp á slík samskipti. Uppsagnarbréf hafi því verið sent í ábyrgðarpósti næsta virka dag.
Álitsbeiðandi hafi ekki dvalið í íbúðinni eftir 10. mars 2013. Hún hafi svo flutt búslóð sína þann 20. mars, þrifið íbúðina og tekið myndir eftir þrif dagana 26.-30. mars 2013. Álitsbeiðandi hafi skilað aukalyklum í pósthólf gagnaðila þann 7. apríl 2013, enda ekki heyrt um neinar tilraunir til útleigu. Álitsbeiðanda hafi verið ráðlagt að halda lyklunum á meðan trygging hafi ekki verið endurgreidd og íbúð enn í leigu af henni strangt til tekið en hún hafi skilað þeim líka þar sem hún hafi ekki viljað hafa nein tengsl við húsnæðið lengur.
Álitsbeiðandi fari fram á að fá tryggingarfé það sem hún lagði fram við upphaf leigutímans endurgreitt, þ.e. 270.000 kr., og vísar í þeim efnum til bréfs, dags. 1. mars 2013, þar sem gagnaðila var tilkynnt að íbúðin yrði laus og hrein frá 31. mars 2013. Kröfu sína styðji álitsbeiðandi þeim rökum að hún hafi boðist til að finna nýjan leigjanda frá 1. apríl auk þess sem íbúðin hafi verið tilbúin til útleigu á þeim tíma. Að mati álitsbeiðanda hafi íbúðin þá verið í betra ásigkomulagi en við upphaf leigutíma. Þar sem álitsbeiðandi hafi ekki heyrt frá gagnaðila hafi hún sent lykla að íbúðinni í ábyrgðarpósti þann 2. apríl 2013.
Þá óski álitsbeiðandi eftir því að gagnaðili endurgreiði kostnað vegna lagnar símalínu, að fjárhæð 19.034 kr., en hún hafi ekki verið í íbúðinni þrátt fyrir sjáanleg tengi fyrir síma. Gagnaðili hafi lofað að endurgreiða þennan kostnað en hafi ekki gert það þrátt fyrir ósk álitsbeiðanda þess efnis.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að leigusamningur aðila hafi verið gerður samkvæmt löglegum leigusamningi. Gagnaðili vilji sérstaklega taka fram að álitsbeiðandi fari frjálslega með staðreyndir í máli þessu. Álitsbeiðanda hafi sérstaklega verið gerð grein fyrir því að samningnum yrði hvorki þinglýst né leiga gefin upp til skatts. Farið hafi verið rækilega yfir að samningurinn yrði til eins árs, en því hafi álitsbeiðandi sérstaklega óskað eftir þar sem dóttir hennar hafi verið í framhaldsskóla í hverfinu. Álitsbeiðandi hafi lesið vel yfir samning aðila og samþykkt hann. Þegar kominn sé á samningur milli aðila megi meðal annars með vísan til 11. gr. húsaleigulaga breyta samningi teljist hann ósanngjarn. Gagnaðili hafi tekið fullt tillit til óska álitsbeiðanda varðandi samninginn.. Álitsbeiðandi hafi ekki sagt upp samningnum þann 28. febrúar 2013, líkt og haldið sé fram í álitsbeiðni heldur sagt honum einhliða upp. Uppsögn hafi verið póstlögð þann 2. apríl og ekki komin til vitundar gagnaðila, sbr. 60. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, um riftun.
Varðandi ástand húsnæðisins þá hafi gagnaðili pantað og greitt fyrir lögn og tengingu símalínu í húsnæðið. Þá þjónustu sem álitsbeiðandi hafi pantað ætli gagnaðili ekki að greiða.
Álitsbeiðandi hafi ekki skilað lyklum á þeim tíma sem hún taki fram í erindi sínu. Hún hafi hvorki skilað aukalyklum, lyklum að póstkassa né lyklum að geymslu.
Þar sem gagnaðili hafi samþykkt að álitsbeiðandi myndi losna undan samningi með þriggja mánaða fyrirvara skuldi álitsbeiðandi enn einn mánuð í leigu auk þess sem gagnaðili hafi tekið tryggingarféð upp í ógreidda leigu.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að álitsbeiðandi ítreki þau sjónarmið sem fram komu í álitsbeiðni og bendir á að gagnaðili hafi ekki verið viðstödd undirritun leigusamnings. Álitsbeiðandi mótmælir því að henni hafi verið sérstaklega kynnt að samningi aðila yrði hvorki þinglýst né leiga gefin upp til skatts. Henni hafi verið tilkynnt þetta eftir að hún hafi greitt tryggingu og leigu fyrir þriðjung nóvembermánaðar 2012. Álitsbeiðandi hafi tjáð gagnaðila að hana hafi vantað íbúð í sex til sjö mánuði og hafi miðað við vorið 2013. Álitsbeiðandi hafi verið á biðlista hjá hússjóði Öryrkjabandalagsins og hafi átt von á íbúð frá honum sumarið 2013. Tilboð frá hússjóði Öryrkjabandalagsins hafi komið óvenjusnemma af óvæntum ástæðum, þ.e. þann 27. febrúar 2013. Álitsbeiðandi hafi gert sér fulla grein fyrir því að hún gæti ekki stokkið úr íbúðinni um leið og yrði að greiða leigu fyrir tvær íbúðir í einhvern tíma. Álitsbeiðandi hafi reynt að koma á samkomulagi við gagnaðila um framhaldið, meðal annars með því að finna nýjan leigjanda, en það hafi ekki tekist vegna háttsemi gagnaðila. Þá sé ekki rétt að uppsögn hafi verið póstlögð þann 2. apríl 2013 og vísar álitsbeiðandi um það atriði til álitsbeiðni.
Álitsbeiðandi segir ekki rétt að gagnaðili hafi pantað og greitt fyrir lögn símalínu. Síminn taki aðeins við verkpöntunum frá þeim sem eigi viðkomandi símanúmer, þ.e. álitsbeiðanda. Þetta mál hafi verið rætt og gagnaðili hafi sagst ætla að greiða reikninginn þegar hann kæmi. Reikningurinn hafi ekki komið fyrr en í mars og því hafi álitsbeiðandi greitt hann sjálf. Álitsbeiðandi hafi þá sent gagnaðila afrit af reikningi og kvittun í ábyrgðarpósti þann 26. mars 2013 og óskað eftir því að gagnaðili endurgreiddi álitsbeiðanda reikninginn.
Enn fremur segir álitsbeiðandi það ekki rétt að hún hafi ekki skilað lyklum. Þann 2. apríl hafi álitsbeiðandi póstlagt fimm lykla, þ.e. einn lykil að blokkinni, einn lykil að íbúðinni, einn lykil að pósthólfi, einn lykil að geymslugangi og einn lykil að geymslu. Tilkynning um sendinguna hafi verið borin í pósthólf gagnaðila þann 4. apríl 2013 og ítrekun um hana sett í pósthólf gagnaðila þann 12. apríl 2013, en gagnaðili hafi ekki náð í pakkann. Þann 7. apríl 2013 hafi álitsbeiðandi sett aukalykla í pósthólf gagnaðila.
Álitsbeiðandi telji gagnaðila brjóta húsaleigulög þar sem hún hafi ekki reynt að takmarka tjón sitt með því að finna nýjan leigjanda.
Í athugasemdum gagnaðila ítrekar gagnaðili framkomin sjónarmið.
III. Forsendur
Álitsbeiðandi byggir á því að samningurinn sé ólöglegur þar sem hann hafi verið saminn einhliða af gagnaðila og álitsbeiðanda gert að undirrita hann án þess að fá tækifæri til að gera athugasemdir. Nefnir álitsbeiðandi tiltekin atriði í samningnum sem hún telur að hafi ekki þjónað hennar hagsmunum og ekki verið í samningnum ef hún hefði fengið að taka þátt í að semja efni hans. Kærunefnd telur ósannað að atvik við gerð leigusamningsins eða efni hans hafi verið með þeim hætti að það varði ógildingu samningsins að hluta eða heild.
Samkvæmt skýrum ákvæðum leigusamnings aðila var samningurinn tímabundinn frá 20. nóvember 2012 til 19. október 2013. Gegn neitun gagnaðila er ekki unnt að leggja til grundvallar að aðilar málsins hafi í upphafi komið sér saman um skemmri leigutíma en kveðið er á um í samningnum enda bera gögn málsins ekki með sér að svo hafi verið.
Í 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að tímabundnum leigusamningi ljúki á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Samkvæmt 2. mgr. 58. gr. verður tímabundnum leigusamningi ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Þó sé heimilt að semja um að segja megi upp slíkum samningi á grundvelli sérstakra forsenda, atvika eða aðstæðna sem þá skulu tilgreind í leigusamningi. Slík uppsögn skuli þá vera skrifleg og rökstudd og gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera að minnsta kosti þrír mánuðir. Aðilum leigusamnings er einnig frjálst að semja um að leigutíma ljúki fyrr en gert er ráð fyrir í samningi.
Álitsbeiðandi hefur lagt fram bréf, dags. 1. mars 2013, til gagnaðila þar sem álitsbeiðandi segir upp leigunni með þriggja mánaða fyrirvara. Þá liggur einnig fyrir í málinu tölvupóstur frá gagnaðila til álitsbeiðanda, dags. 4. apríl 2013, þar sem fram kemur að gagnaðili taki tillit til aðstæðna álitsbeiðanda en fari fram á að hún greiði leigu næstu þrjá mánuðina þar á eftir, þ.e. fyrir apríl, maí og júní 2013. Kærunefnd telur ljóst að ekki var heimild til uppsagnar á samningi aðila. Þá telur kærunefnd að ekki hafi komist á samkomulag milli aðila um lok leigusamnings en álitsbeiðandi samþykkti ekki boð gagnaðila um leigulok gegn því að álitsbeiðandi greiddi leigu fyrir aprílmánuð auk þess sem tryggingarfé yrði notað til greiðslu leigu fyrir maí- og júnímánuð 2013.
Málatilbúnað álitsbeiðanda má skilja svo að henni hafi verið heimil riftun leigusamningsins þar sem hann hafi verið ólögmætur af ástæðum sem þegar hafa verið raktar og að uppsögn samningsins af hennar hálfu hafi jafngilt riftun. Í 60. gr. húsaleigulaga eru tilgreind þau tilvik þar sem leigjanda er heimilt að rifta leigusamningi. Kærunefnd telur gögn málsins ekki benda til að sú staða hafi verið uppi að álitsbeiðanda hafi verið heimilt að rifta leigusamningnum. Riftun álitsbeiðanda var þannig ólögmæt.
Álitsbeiðanda var því óheimilt að ákveða einhliða að samningssambandi aðila lyki fyrir lok umsamins tíma. Krafa álitsbeiðanda í máli þessu lýtur að því að gagnaðili endurgreiði henni „tryggingarfé“ að fjárhæð 270.000 kr. sem hún greiddi gagnaðila við upphaf samningssambands aðila. Ekki er um að ræða tryggingarfé skv. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga heldur fyrirframgreidda leigu fyrir tvo mánuði, sbr. 8. gr. leigusamnings aðila. Gagnaðili hefur haldið kröfu sinni um leigu fyrir apríl, maí og júní 2013 til streitu þannig að hin fyrirframgreidda leiga skyldi notuð fyrir maí og júní og að álitsbeiðandi skuldi því leigu fyrir aprílmánuð. Hins vegar hefur álitsbeiðandi upplýst kærunefnd um að íbúðin hafi verið komin í notkun í lok aprílmánaðar. Við meðferð málsins hefur kærunefnd ítrekað reynt að fá afstöðu gagnaðila til framangreinds án árangurs. Með hliðsjón af því sem hér að framan hefur verið rakið telur kærunefnd að álitsbeiðanda beri að greiða leigu fyrir aprílmánuð en ekki maí og júní 2013 með vísan til 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga. Það er því álit kærunefndar að gagnaðila sé heimilt að nýta hluta hinnar fyrirframgreiddu leigu til greiðslu leigu fyrir apríl 2013 en skuli endurgreiða það sem eftir stendur.
Álitsbeiðandi krefst þess að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða henni reikning vegna lagningar símalínu í húsnæðinu. Gegn eindreginni neitun gagnaðila hefur álitsbeiðanda, að mati kærunefndar, ekki tekist að sýna fram á að hún hafi haft umboð frá gagnaðila til að óska eftir framangreindri þjónustu. Það er því álit kærunefndar að hafna beri þeirri kröfu álitsbeiðanda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda fyrirframgreidda leigu að frádreginni leigu fyrir aprílmánuð 2013.
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að greiða reikning vegna símalínu.
Reykjavík, 4. nóvember 2013
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson