Nr. 22/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 20. maí 2019

í máli nr. 22/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila sé óheimilt að ganga að tryggingu sóknaraðila.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Kærunefnd barst rafræn kæra sóknaraðila 21. mars 2019 vegna ágreinings hans við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 25. mars 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 3. apríl 2019, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 4. apríl 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Engar athugasemdir bárust.

Með bréfi kærunefndar, dags. 10. maí 2019, var óskað eftir frekari upplýsingum frá varnaraðila. Með tölvupósti varnaraðila sendum sama dag bárust umbeðnar upplýsingar og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 13. maí 2019. Með því bréfi var jafnframt óskað eftir frekari upplýsingum frá sóknaraðila. Umbeðnar upplýsingar bárust frá sóknaraðila með tölvupósti 16. maí 2019 og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Frekari gögn bárust frá varnaraðila og voru þau send sóknaraðila til kynningar með bréfi kærunefndar, dags. 17. maí 2019.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. júlí 2017 til 30. júní 2019 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um kröfu varnaraðila um leigubætur að fjárhæð 750.000 kr. á hendur sóknaraðila.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hann hafi viljað losna fyrr undan leigusamningi og fengið grænt ljós frá varnaraðila gegn því skilyrði að það yrði honum að kostnaðarlausu. Sóknaraðili hafi fundið nýjan leigjanda og greitt fyrir gerð nýs leigusamnings og afhent lykla að íbúðinni til umboðsmanns varnaraðila. Upp hafi komið vesen þar sem sóknaraðili hafði leigt íbúðina á röngu verði, þ.e. hann hafði ekki tekið fram að leiga tæki breytingum eftir vísitölu neysluverðs. Sóknaraðili hafi boðist til að greiða mismun vegna þessa og það verið samþykkt. Þá hafi hann fengið tölvupóst frá umboðsmanni varnaraðila þar sem staðfest hafi verið að nýjir leigjendur tækju við íbúðinni 1. júlí 2018.

Sóknaraðili hafi skrifað undir nýjan leigusamning við annan leigutaka. Nokkrum dögum síðar hafi hann fengið tölvupóst um að þeir leigjendur sem hann hafði fundið hefðu hætt við að leigja íbúðina. Vegna þessa hafi varnaraðili krafið sóknaraðila um leigubætur að fjárhæð 750.000 kr. sem samsvari þriggja mánaða leigu.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi óskað eftir að breyta leigusamningnum á þann veg að losna undan skyldum hans. Varnaraðili hafi samþykkt það gegn því að sóknaraðili fyndi nýjan leigjanda. Einnig hafi verið sett skilyrði um að varnaraðili samþykkti nýjan leigjanda og sóknaraðili bæri allan kostnað af þessari breytingu þannig að varnaraðili yrði skaðlaus. Sá leigjandi sem sóknaraðili hafi fundið hafi hætt við að leigja íbúðina og því ljóst að sóknaraðili hafi ekki staðið við framangreind skilyrði.

Tiltekin fasteignasala hafi séð um að leigja sóknaraðila íbúðina á sínum tíma. Það að finna leigjanda og ganga frá leigusamningi hafi verið eina samningssambandið á milli varnaraðila og fasteignasölunnar. Fasteignasalan hafi á engum tíma verið umboðsmaður varnaraðila þegar sóknaraðili hafi tekið að sér að finna nýjan leigjanda heldur hafi samningssambandið verið á milli sóknaraðila og fasteignasölunnar hvað það hafi varðað, enda hafi sóknaraðili greitt fasteignasölunni fyrir þjónustuna.

Það að fasteignasalan hafi verið fengin til að gera nýjan samning við væntanlega leigjendur hafi því verið að ósk sóknaraðila og ekki á neinn hátt á vegum varnaraðila að öðru leyti en því að til hans hafi verið leitað um hvort hann myndi samþykkja nýja leigjendur. Sá samningur hafi aldrei verið frágenginn.

Nýr leigjandi hafi að lokum fundist frá og með 1. október 2018. Frá og með þeirri dagsetningu hafi sóknaraðili fyrst verið laus undan skyldum sínum samkvæmt leigusamningnum. Samkomulag á milli sóknaraðila og fasteignasölunnar sem og afhending lykla til fulltrúa fasteignasölunnar sé varnaraðila óviðkomandi og hann hafi enga aðkomu haft að þeim málum.

Það sé rangt að fasteignasalan hafi verið umboðsmaður varnaraðila, enda hafi hann hvorki greitt þóknun til hennar né haft aðkomu að málinu.

Varnaraðili hafni þeim málavöxtum sem komi fram í kæru sem röngum og ósönnuðum. Trygging hafi verið sett fram til að tryggja skaðleysi varnaraðila. Sóknaraðili hafi valdið varnaraðila tjóni og því eigi hann réttmæta kröfu á að ganga á þá tryggingu sem lögð hafi verið fram við upphaf leigutíma.

IV. Niðurstaða            

Sóknaraðili lagði fram ábyrgðaryfirlýsingu D að fjárhæð 750.000 kr., til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila. Varnaraðili hefur gert kröfu í ábyrgðina á þeim grundvelli að sóknaraðila beri að greiða leigu til 30. september 2018, þrátt fyrir að hann hafi afhent varnaraðila eignina 30. júní.

Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi. Leigusamningi aðila átti að ljúka 30. júní 2019. Að beiðni sóknaraðila þar um komust aðilar að samkomulagi um að hann gæti losnað fyrr undan leigusamningnum gegn því skilyrði að hann fyndi nýjan leigjanda sem varnaraðili myndi samþykkja og að breytingin yrði varnaraðila að skaðlausu.

Með tölvupósti sóknaraðila til fasteignasala 12. maí 2018 kom eftirfarandi fram:

Við erum búinn að finna par sem er tilbúið að taka við leiguna okkar og ef allt gengur upp frá ykkar enda, gætum við verið farinn fyrir 1. júlí

Með tölvupósti fasteignasalans til sóknaraðila 25. maí 2018 kom eftirfarandi fram:

þetta er allt orðið klárt, en ég sé ekki að þú sért búinn að millifæra kostnaðinn vegna samningsins. [Upplýsingar um fjárhæð og reikningsnúmer]. Þarft að drífa í þessu svo ég geti klárað málið, en nýju leigjendurnir taka við 1. júlí.

Óumdeilt er að sóknaraðili greiddi umsýslukostnaðinn. Þá verður ráðið að varnaraðili hafi samþykkt hina fyrirhuguðu leigjendur, enda kemur fram í framangreindum tölvupósti frá 25. maí 2018 að þeir myndu taka við leigunni 1. júlí. Sóknaraðili hafði þannig uppfyllt skilyrði samkomulagsins að því leyti að greiða umsýslukostnaðinn og finna nýja leigjendur sem varnaraðili samþykkti. Hinir nýju leigjendur hættu hins vegar við að taka íbúðina á leigu.

Kærunefnd óskaði upplýsinga frá varnaraðila um það hvernig og hvenær það hafi komið til að nýjir leigjendur hafi hætt við að taka íbúðina á leigu. Jafnframt var óskað upplýsinga um það hvenær sóknaraðila hafi verið tilkynnt um að það hefði gerst. Samkvæmt upplýsingum varnaraðila sendi nefndur fasteignasali sóknaraðila tölvupóst 4. júní 2018 og sagðist hafa auglýst íbúðina á röngu leiguverði og bað hann um að hafa samband. Einnig nefndi hann að þetta væri að valda smá vandamáli. Sóknaraðili svaraði með tölvupósti 6. júní 2018 og sagði að hann hefði gleymt að taka fram að leiguverðið tæki breytingum eftir vísitölu neysluverðs. Fasteignasalinn hafi sama dag fengið staðfestingu frá sóknaraðila um að hann mætti halda áfram að vinna málið og sóknaraðili myndi taka á sig téðan mismun á leigugjaldi. Með tölvupósti 11. júní 2018 hafi hinir nýju leigjendur upplýst að þeir kæmu ekki til með að undirrita leigusamninginn og borið fyrir sig að leiguverð hafi verið rangt, þau hafi fundið ódýrari íbúð og þetta hafi tekið of langan tíma. Sóknaraðili var upplýstur um þessa afstöðu leigjendanna samdægurs en fyrr um daginn hafði hann skrifað undir leigusamning um annað húsnæði. Þá liggja fyrir samskipti fasteignasalans við hina nýju leigjendur þar sem fram kemur að þeir höfðu þegar greitt leigu fyrir júlí 2018 og gerðu athugasemdir við seinagang á frágangi leigusamningsins. Þá höfðu þeir einnig greitt fasteignasala umsýslugjald vegna leigusamningsins. Fasteignasalinn svaraði tölvupósti þeirra meðal annars á þann veg að munnlegir samningar væru jafngildir skriflegum. Í bréfi sóknaraðila, dags. 25. júní 2018, til fasteignasalans kom fram að hann teldi sig vera lausan undan ákvæðum leigusamningsins og að hann hygðist skila íbúðinni 30. júní 2018. Einnig gerði hann kröfu um að ábyrgðaryfirlýsingu D yrði skilað.

Varnaraðili ber því við að hann hafi enga aðkomu haft að málefnum nýrra leigjenda heldur hafi verið um að ræða samskipti sóknaraðila og fasteignasala og hann ekki bundinn af þeim. Kærunefnd telur að ekkert hafi komið fram í máli þessu sem styður það að fasteignasalinn hafi ekki haft umboð varnaraðila til að annast um samningsgerð við nýja leigjendur og til að eiga samskipti við sóknaraðila. Þvert á móti liggja fyrir gögn sem styðja hið gagnstæða. Til að mynda segir í tölvupósti fasteignasalans til sóknaraðila 14. maí 2018 að hann ætli að fara yfir málið með varnaraðila. Kærunefnd fellst því ekki á að fasteignasalinn hafi starfað án umboðs varnaraðila.

Með hliðsjón af því að nýir leigjendur höfðu þegar greitt leigu vegna júlí og umsýslugjald til fasteignasala fyrir að annast um skjalagerð leigusamningsins verður að telja að samningur hafi komist á um leigu íbúðarinnar. Því til stuðnings má að auki benda á að fasteignasalinn taldi svo einnig vera, enda segir hann við nýja leigjendur þegar þeir vilja hætta við að munnlegir samningar séu jafngildir skriflegum. Að mati kærunefndar mátti sóknaraðili treysta því að samningi aðila væri lokið eftir að hafa fengið upplýsingar frá fasteignasalanum í lok maí 2018 um að þetta væri klárt og að nýjir leigjendur myndu taka við. Gerði hann þannig samning við nýjan leigusala í góðri trú um að samningi aðila þessa máls lyki 30. júní 2018. Það hvernig samskipti fasteignasalans og nýju leigjendanna hafi þróast getur ekki verið á ábyrgð sóknaraðila eða það að varnaraðili hafi samþykkt beiðni nýrra leigjenda um að falla frá samningnum. Það er því niðurstaða kærunefndar að leigutíma hafi lokið 30. júní 2018 og sóknaraðila beri því ekki að greiða varnaraðila leigu frá þeim tíma. Fallist er á kröfu sóknaraðila um að krafa varnaraðila sé ólögmæt.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila er óheimilt að ganga að tryggingu sóknaraðila.

Reykjavík, 20. maí 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson