Mál nr. 85/2021 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 85/2021

Viðgerð á sameign framkvæmd af eiganda. Ákvörðun húsfundar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 8. september 2021, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 27. september 2021, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 4. október 2021, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. nóvember 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls sex eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á annarri hæð hússins en gagnaðili er eigandi íbúðar á þriðju hæð. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðanda sé heimilt að neita kostnaðarþátttöku vegna viðgerðar á sameiginlegum lögnum þar sem gagnaðili, sem framkvæmdi viðgerðina, er ófaglærður.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða reikning vegna viðgerða gagnaðila á pípulögnum og að reikningurinn skuli felldur niður í heimabanka hennar.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða skaðabætur vegna hættu og óöryggis íbúðar álitsbeiðanda vegna ólöglegrar viðgerðar hans.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi gert við lagnir í sameign og hafi kostnaður vegna þess numið 1.280.000 kr. Framkvæmdir hafi staðið yfir frá 8. mars 2020 til 23. júní 2021 og hann skrifað reikninginn sjálfur. Gagnaðili sé ekki með réttindi til að framkvæma viðgerðir á pípulögnum og sé framkvæmdin því ólögleg sem og reikningurinn.

Álitsbeiðandi hafi sent bankanum beiðni um að fella reikninginn niður en hann hafi verið stílaður á húsfélagið. Gagnaðili hafi greitt sér laun að fjárhæð 559.000 kr. og 223.300 kr. fyrir yfirvinnu heima hjá sér. Engar kvittanir liggi fyrir vegna efniskostnaðar. Þá hafi komið í ljós að lélegt viðhald á gluggum í íbúð gagnaðila hafi valdið tjóninu í sameign.

Í greinargerð gagnaðila segir að laust fyrir miðnætti 8. mars 2020 hafi komið fram leki í húsinu og nágrannar orðið varir við hann. Þeir hafi gert gagnaðila viðvart um leið þar sem lekið hafi niður á neðri hæð hússins. Upptök lekans hafi verið í íbúð gagnaðila sem sé á þriðju hæð og því hafi hann brugðist skjótt við og stoppað lekann með því að loka fyrir vatnsinntök hússins. Morguninn eftir hafi hann leitað til pípulagningameistara þar sem hann hafi talið að um neyðarástand væri að ræða sem pípulagningamaðurinn hafi verið sammála um. Í framhaldinu hafi upptök lekans verið staðsett. Nauðsynlegt hafi verið að brjóta upp vegg til að komast að lögnum og stöðva vatnsflæði lekans svo að hægt yrði að koma vatni aftur á húsið.

Næsta skref hafi verið að finna út hvers vegna ofnalögnin hefði ryðgað í sundur. Það hafi verið augljóst nokkrum dögum síðar þegar hvassviðri og rigning hafi blásið úr sunnanátt að greinilegur vatnsblettur væri að myndast innan veggja eftir að ofnalagnir höfðu verið fjarlægðar. Þá hafi klæðning við gluggakarma verið opnuð og sólbekkir fjarlægðir svo að hægt yrði að gera við leka á milli gluggakarms og steypu.

Eðlilegt framhald hafi verið að boða til neyðarfundar hjá húsfélaginu til að fara yfir stöðu mála. Fundurinn hafi verið haldinn 5. maí 2020. Rætt hafi verið um stöðu og tryggingamál húsfélagsins og komið í ljós að þetta væri sameiginlegt tjón allra eigenda og að húsfélagið væri ekki með húseigendatryggingu. Einnig hafi verið rætt um hvað væri hagstæðast að gera varðandi viðgerð þar sem ekki hafi verið hægt að fá menn frá tryggingafélagi til að gera við tjónið á kostnað tryggingafélags. 

Einnig hafi verið farið yfir hvernig gagnaðili hafi gengið í málið þegar lekinn hafi komið upp og lagfært það sem nauðsynlegt hafi verið á þeim tímapunkti. Þar af leiðandi hafi komið upp sú umræða hvort gagnaðili væri fær um að klára verkið. Samið hafi verið um að hann sæi um viðgerðirnar á hagstæðara verði en almennt gerist hjá faglærðum iðnaðarmönnum. Reynsla hans hafi nýst í þessu verkefni þar sem hann hafi unnið í rúm tíu ár við frystikerfi, bæði við uppsetningu þeirra og viðgerðir, einnig hafi hann unnið almenn störf sem þessum bransa fylgi. Því séu röravinna og iðnaðarstörf honum vel kunnug.

Aðeins einn reikningur hafi verið gerður vegna þessa verks. Þá sé vísað til húsfélagsins þar sem allar ákvarðanir varðandi kostnað, framkvæmd og greiðslu reiknings hafi verið margræddar og samþykktar af 5/6 eignarhluta íbúa hússins. Álitsbeiðandi hafi ekki mætt á húsfundi eftir að þetta mál hafi komið upp.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að samkvæmt fundargerð húsfundar 5. maí 2020 hafi aðeins verið rætt um tjónið í íbúð gagnaðila en hann hafi ekki fengið skriflega heimild frá húsfélaginu til að framkvæma viðgerðina. Beiðni um viðgerð á pípulögnum verði að innihalda pípulagningameistara, skriflegt tilboð hans og tryggingu. Þá þurfi allir eigendur að samþykkja tilboðið og skrifleg pöntum húsfélags þurfi að liggja fyrir. Gagnaðili hafi framkvæmt þessa stóru viðgerð sjálfur og því veiti hún enga tryggingu á gæði og ábyrgð. Íbúð álitsbeiðanda, sem sé undir hans íbúð, sé því óörugg og í hættu í framtíðinni.

Um sé að ræða eldgamalt tjón sem hafi ekki komið til á nokkrum árum. Húsfélagið beri skaðabótaábyrgð vegna lélegs viðahalds á íbúð gagnaðila sem og sameigninni í gegnum árin. Gagnaðili hafi keypt íbúðina í febrúar 2019 og þá hafi ábyggilega verið gallar í gluggum vegna leka inn um glugga í suðvesturhorni. Um ári síðar hafi tjónið átt sér stað, þ.e. inn um glugga og inn á vegg í ofnalögn í sameign sem hafi byrjað með vatnsleka í íbúð gagnaðila.

Um miðnætti 8. mars 2020 hafi álitsbeiðandi vaknað eftir að rignt hafi frá íbúð gagnaðila í gegnum loftið í sófa hennar. Við fyrstu sýn hafi ekki neitt sýnilegt verið í ólagi í íbúð gagnaðila en hann hafi stöðvað lekann með því að loka fyrir vatnsinntök hússins. Næsta dag hafi álitsbeiðandi ráðlagt gagnaðila að best væri að panta skoðun verkfræðistofu og fá viðgerð pípulagningameistara til að tryggja ábyrgð og gæði. Hvorki hann né húsfélagið hafi hlustað á það. Allir eigendur að undanskildum aðilum þessa máls hafi verið með fasteignatryggingu.

Álitsbeiðandi hafi hvorki mætt á húsfund 5. maí 2020 né 23. júní 2021 vegna COVID-19 en einnig vegna þess að hún hafi ekki viljað taka þátt í ólöglegum umræðum og ákvörðunum um ólöglegar viðgerðir í sameign. Á húsfundi 13. september 2021 hafi hún mótmælt samþykki eigenda um að greiða reikning gagnaðila.

Gagnaðili hafi stílað reikninginn á húsfélagið sem aldrei hafi verið með húseigendatryggingu. Reikningar gagnaðila hafi verið kærðir til Ríkisskattstjóra og sé niðurstöðu að vænta.

Á húsfundi 23. júní 2021 hafi gagnaðili boðið sig fram sem formann húsfélagsins og verið kosinn. Á fundinum hafi hann lagt fram reikning sinn og krafa hafi síðan verið stofnuð á alla eigendur.

Samkvæmt lögum um handiðnað megi aðeins iðnaðarmaður með meistarapróf taka að sér sérhæfða viðgerð í sameign. Því sé viðgerðin ólögleg og reikningurinn einnig.             

III. Forsendur

Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, eiga allir hlutaðeigandi eigendur óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint.

Fyrir liggur reikningur gagnaðila að fjárhæð 1.280.808 kr. stílaður á húsfélagið fyrir viðgerð vegna vatnstjóns sem varð 8. mars 2020. Tekið er fram í reikningnum að ofnalögn hafi ryðgað í sundur inni í veggjum vegna leka inn um glugga í suðausturhorni íbúðar gagnaðila. Samkvæmt fundargerð aðalfundar 23. júní 2021 samþykktu fimm eigendur af sex að greiða reikninginn.

Ekki er deilt um að þörf var á viðgerð vegna sameiginlegra lagna hússins en álitsbeiðandi neitar að greiða sinn hlut í reikningum á þeirri forsendu að gagnaðili sé ekki fagmenntaður pípulagningamaður. Ekki er ágreiningur um að réttilega hafi verið boðað til húsfunda vegna málsins og rétt staðið að ákvörðunum um hver skyldi annast umþrætta framkvæmd. Þá var samþykkt á húsfundi 23. júní 2021 með atkvæðum allra nema álitsbeiðanda að greiða reikning gagnaðila. Telur kærunefnd ekki til staðar forsendur sem leysi álitsbeiðanda undan greiðsluskyldu, enda bundin af ákvörðun húsfundar. Kröfu álitsbeiðanda er því hafnað.

Álitsbeiðandi gerði einnig kröfu í málinu á hendur húsfélaginu fyrir að hafa samþykkt viðgerðina og kostnað vegna hennar. Þar sem húsfélagið er ekki aðili að þessu máli kemur þessi krafa ekki til úrlausnar.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 23. nóvember 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson