Mál nr. 66/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 17. október 2023

í máli nr. 66/2023

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni sé heimilt að frá greiddar 447.420 kr. úr tryggingum sem varnaraðili lagði fram í formi ábyrgðaryfirlýsingar C og sem varnaraðili keypti hjá D ehf.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, móttekinni 26. júní 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 29. júní 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 10. júlí 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 11. júlí 2023. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 19. júlí 2023, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 20. júlí 2023. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 28. júlí 2023, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 1. ágúst 2023. Viðbótarathugasemdir bárust frá sóknaraðila með tölvupósti 5. ágúst 2023 og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti 4. september 2023.

Með tölvupósti 8. september 2023 óskaði kærunefnd frekari upplýsinga sem bárust með tölvupósti hennar sama dag. Upplýsingar sóknaraðila voru sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 11. september 2023. Engar athugasemdir bárust frá varnaraðila.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 20. ágúst 2022 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að E í F. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila á þeirri forsendu að varnaraðili hafi vanefnt leigusamning aðila með því að hafa ekki alltaf greitt húsaleigu á gjalddaga sem hafi leitt til þess að á sóknaraðila hafi fallið  kostnaður vegna vanskilagjalda á lánum hennar, vinnu lögmanns við að rifta samningnum og senda greiðsluáskoranir og kostnaður við að skipta um lás á hinu leigða. Telur sóknaraðili einnig að varnaraðila beri að greiða skaðabætur vegna ýmissa vanefnda henni á leigusamningi aðila.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa hafnað kröfu hennar í trygginguna við riftun leigusamningsins 24. maí 2023, að undanskilinni kröfu um greiðslu leigu vegna dagana 1.-24. maí 2023.

Varnaraðili hafi greitt leigu á samningtíma en ítrekað greitt eftir gjalddaga. Af því hafi hlotist vanskilagjöld í hverjum mánuði. Samkvæmt 33. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, eigi sóknaraðili rétt á að krefjast hæstu dráttarvaxta af ógreiddri leigu til greiðsludags. Samtals hafi kostnaður vegna þessa numið 32.120 kr.

Á grundvelli leigusamnings aðila hafi varnaraðila borið að útvega tryggingu, sbr. 39. gr. húsaleigulaga. Varnaraðili hafi sagt að tryggingin væri í vinnslu og sent tölvupóst með skjáskoti því til staðfestingar frá D ehf. Sóknaraðili hafi verið í tímaþröng vegna flutninga af landi brott og því afhent varnaraðila lyklana 19. ágúst 2022. Sú ákvörðun hafi verið byggð á því að varnaraðili hafi verið með góð skrifleg meðmæli frá fyrri leigusala og vilyrði fyrir tryggingunni. Tryggingin hafi ekki skilað sér og varnaraðili sagt ósatt um framgang þeirra mála vikum saman. Það hafi brotið gegn 39. og 40. húsaleigulaga sem og 11. tölul. 61. gr. sömu laga. Lögmaður hafi komið að málinu í september 2022 og haft aðkomu að því fram að riftun. Sóknaraðili hafi sagt leigusamningnum upp 25. janúar 2023 með sex mánaða fyrirvara þar sem hún hafi vantreyst varnaraðila.

Leiga fyrir apríl hafi verið ógreidd og sóknaraðili ítrekað að leiga væri í óskilum. Í þeirri atburðarás hafi varnaraðili komið með röð ósanninda. Hér hafi verið brotið gegn 33. og 11. tölul. 61. gr. húsaleigulaga. Lögmaður sóknaraðila hafi á endanum sent greiðsluáskorun og leigan verið greidd 17. apríl 2023. Kostnaður vegna ábyrgðarbréfs hafi numið 2.500 kr. og tímagjald lögmanns með virðisaukaskatti 38.336 kr. Hér hafi byrjað vinna lögmanns við að hefja undirbúning að riftun. Sú aðgerð hafi verið sett í bið fram að mánaðarmótum apríl/maí til að sjá hvort leiga yrði greidd fyrir maí. Leigan hafi ekki verið greidd og því önnur greiðsluáskorun send eftir árangurslausar tilraunir til að ná sambandi við varnaraðila. Upp úr miðjum maí hafi orðið ljóst að rifta þyrfti samningnum og það ferli verið undirbúið. Lögmannskostnaður vegna þess hafi numið 107.508 kr.

Brotið hafi verið gegn 1. tölul. 61. gr. húsaleigulaga þar sem leiga hafi ekki verið greidd fyrir maí og greiðsluáskorun ekki svarað. Hvorki varnaraðili né sambýlismaður hennar hafi svarað síma, skilaboðum eða tölvupóstum. Þegar liðið hafi á maí hafi sóknaraðili spurt nágranna hvort þeir hefðu séð til eða hitt varnaraðila. Þeir hafi þá sagst hafa séð til hennar flytja eigur úr húsnæðinu, en talið hana hafa verið í tiltekt og ekki látið sóknaraðila vita. Svo virðist sem varnaraðili hafi þarna verið að yfirgefa húsnæðið þar sem hún hafi hvorki látið sóknaraðila vita að enginn væri í húsnæðinu til að gæta þess né heldur að hún hygðist ekki búa þar lengur. Það hafi brotið gegn 6. tölul. 61. gr. og 68. gr. húsaleigulaga. Kostnaður vegna ábyrgðarbréfs hafi numið 2.500 kr. og vinna lögmanns 38.336 kr.

Riftunin hafi verið send með stefnuvotti 24. maí 2023. Næsta dag hafi umboðsmenn sóknaraðila farið í íbúðina þar sem greinilegt hafi verið að ekki hafi verið búið í einhvern tíma. Búið hafi verið að fjarlægja eigur og þrífa allt án þess að tilkynnt hafði verið um það. Kostnaður vegna stefnuvotts hafi numið 11.000 kr. og vinna lögmanns 46.836 kr. Kostnaður vegna lásaskipta á útihurð og geymslu hafi numið 32.571 kr.

Vegna vanefnda varnaraðila á skyldum sínum gagnvart sóknaraðila og að hafa vísvitandi gefið upp villandi og/eða rangar upplýsingar, sbr. 39., 40. 33. gr. og 1., 6., 10. og 11. tölul. 61. gr., húsaleigulaga eigi sóknaraðili rétt á bótum.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili hafnar því að hafa brotið í bága við 39. og 40. gr. húsaleigulaga með ósannindum um framgang tryggingar. Hún hafi lagt fram tryggingu að fjárhæð 730.000 kr. Með ábyrgðaryfirlýsingu frá C hafi hún lagt fram 600.000 kr. og síðan 130.000 kr. bankaábyrgð frá D. Umsóknin hjá C hafi tafist en þá hafði varnaraðili verið í samskiptum við C og gengið á eftir því að tryggingin færi sem fyrst í gegn. Á meðan því hafi staðið hafi varnaraðili verið í samskiptum við sóknaraðila. Að lokum hafi C sent samning til undirritunar vegna ábyrgðarinnar 20. október 2022. Því verði ekki séð hvernig riftun geti verið heimil á grundvelli 11. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga.

Frásögn sóknaraðila um uppsögn á leigu vegna vantrausts og greiðslu vegna vinnu lögmanns vegna þessa sé hafnað. Í uppsögninni hafi skýrt komið fram að gengið hafi verið vel um húsnæðið og að greiðslur hafi verið reglulegar. Þá hafi sóknaraðili boðið varnaraðila að framlengja leigusamninginn með hækkun á leigusamningi sem hún hafi hafnað. Því standist hvorki frásögnin um vantraust í garð varnaraðila né nauðsyn þess að kaupa þjónustu lögmanns vegna þessa.

Greiðsludráttur vegna aprílmánaðar hafi stafað af heilsubresti varnaraðila en hún hafi verið lögð inn á sjúkrahús í lyfjameðferð. Hún hafi upplýst sóknaraðila um þessar aðstæður og þær komist að samkomulagi um að leiga yrði greidd 12. apríl. Þar sem dvölin á sjúkrahúsinu hafi framlengst hafi hún sent beiðni á C um að greiða apríl leigu úr tryggingunni. Sóknaraðili hafi verið upplýst um þetta og hún gefið leyfi fyrir útgreiðslu leigunnar úr tryggingunni. Þar sem sóknaraðili hafi ekki getað beðið eftir afgreiðslu C hafi varnaraðili að endingu greitt leiguna 17. apríl. Greiðsluáskoranir, dags. 17. apríl og 8. maí 2023, hafi aldrei borist varnaraðila.

Því sé hafnað að sóknaraðili hafi sett sig í samband við varnaraðila á þessu tímabili en ekkert hafði heyrst frá henni vegna leigunnar. Fyrstu samskipti aðila hafi verið í byrjun júní þegar sóknaraðili hafi sent tölvupóst á C með varnaraðila í afriti. Það hafi verið fyrsta skriflega tilkynningin sem varnaraðili hafi fengið um riftunina.

Sóknaraðili kveðist hafa sent stefnuvott 24. maí með riftunaryfirlýsingu til varnaraðila. Birtingarvottorð í fylgiskjölum sóknaraðila hafi ekki verið undirritað af varnaraðila enda hafi hún aldrei fengið hana birta og þar af leiðandi ekki vitað af riftuninni. Þá viti varnaraðili ekki hver sá einstaklingur sé sem hafi undirritað.

Þar sem skipt hafi verið um lása á húsnæðinu 25. maí án vitneskju varnaraðila um riftunina hafi varnaraðili leitað til lögreglunnar og G. Þar hafi hún fengið þau svör að þar sem engin skrifleg riftunaryfirlýsing hefði borist og að sóknaraðili hefði svipt hana umráðum á húsnæðinu væri hún í rétti til að halda eftir leigugreiðslum fyrir júní.

Því sé hafnað að varnaraðili hafi brotið í bága við 6. tölul. 61. gr. og 68. gr. húsaleigulaga.

Varnaraðili hafi verið að ganga frá búslóðinni í rólegheitum ásamt því að hafa sinnt þrifum á íbúðinni. Þá sé hluti af búslóð varnaraðila enn í húsnæðinu. Hún hafi verið með öryggismyndavél og öryggiskerfi í íbúðinni og þannig gerðar ráðstafanir til að tryggja gæslu íbúðarinnar og vernd. Vegna öryggiskerfisins hafi varnaraðili orðið vör við að fjölskyldumeðlimir sóknaraðila hafi farið í heimildaleysi í íbúðina 25. maí. Þá hafi þeir jafnframt farið í gegnum bréfpóst varnaraðila og gengið um íbúðina. Leigusala sé óheimill aðgangur að hinu leigða þegar leigjandi eða umboðsmann hans séu ekki viðstaddir nema að fengnu samþykki leigjenda, sbr. 2. málsl. 2. mgr. 41. gr. Í kjölfarið hafi varnaraðili ætlað að fara í íbúðina en þá hafi verið búið að skipta um lás. Hefði sóknaraðili sett sig í samband við varnaraðila hefði ekki þurft að koma til lásaskipta eða annarra aðgerða sem sóknaraðili byggi kröfu sína á. Því beri varnaraðila ekki að greiða kostnað vegna lásaskipta.

Varnaraðili hafi ekki getað átt samskipti við sóknaraðila í gegnum „messenger“, þar sem samskipti aðila hafi venjulega farið fram, þar sem hún hafi verið búin að loka á hana.

Kröfu sóknaraðila um vanskilagjöld sé hafnað enda ótengd samningssambandi þeirra.

Samþykkt sé krafa sóknaraðila um greiðslu dráttarvaxta vegna leigu fyrir aprílmánuð tímabilið frá 12.-17. apríl þar sem samkomlag hafi verið um að leiga yrði greidd 12. þess mánaðar. Þá sé fallist á að greiða dráttarvexti vegna leigu dagana 1.-24. maí en ekki umfram það vegna ólögmætrar riftunar og sviptingu varnaraðila á umráðum húsnæðisins 25. maí með lásaskiptum.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að samningnum hafi verið rift vegna vanefnda á leigu fyrir maí. Tryggingarfé sé greitt út fjórum vikum eftir að leigusamningi ljúki séu vanefndir á leigunni, sbr. 40. gr húsaleigulaga. Því hafi sóknaraðili ekki aðhafst frekar varðandi áskorun um greiðslu tryggingar.

Samkvæmt verklagsreglum Póstsins á afhendingu rekjanlegra bréfa fái viðtakandi tilkynningu um að reynt hafi verið að afhenda honum bréf sé því ekki veitt viðtaka. Einnig skrái Pósturinn nafn, kennitölu viðtakanda og númer rekjanlegra bréfa. Það geti því ekki staðist að hvorki varnaraðili né aðrir heimilismenn hafi ekki vitað af þessum bréfum. Þá hafi stefnuvottur komið í íbúðina 24. maí kl. 20:06 eða átta dögum eftir að síðasti dagur greiðsluáskorunnar hafi verið liðinn og degi eftir riftunina. Því geti ekki staðist að varnaraðili hafi ekki vitað af því að samningi yrði rift.

Umboðsmenn sóknaraðila hafi farið í íbúðina 25. maí en með vísan til 61. gr. húsaleigulaga hafi henni verið það heimilt, enda hafi réttindi og skyldur aðila samkvæmt leigusamningnum fallið niður við dagsetningu riftunar. Skipta hafi þurft um lás þar sem ekkert hafði heyrst frá varnaraðila. Sóknaraðili hafi lokað fyrir samskipti á „messenger“ eftir riftunina, enda samningurinn úr gildi fallinn. Þá sé það rangt að sóknaraðili hafi ekki sett sig í samband við varnaraðila fyrr en í byrjun júní. Hún hafi ítrekað og árangurslaust hringt og sent skilaboð. Villuskilaboð hafi komið upp þegar sóknaraðili hafi sent varnaraðila skilaboð.

Við uppsögnina hafi sóknaraðili tekið fram að hægt yrði að skoða það að gera annan samning og hafi forsendur þess verið að þær að varnaraðili myndi efna leigusamninginn út leigutímann.

Varnaraðili hafi aldrei upplýst sóknaraðila fyllilega um veikindi sín. Seinkun leigu fyrir apríl hafi verið afsökun með ýmsum frásögnum en engin þeirra hafi sagt með skýrum stöfum að hún væri inniliggjandi.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að ítrekað sé að riftunaryfirlýsing sem birt hafi verið af stefnuvotti hafi ekki borist henni.

Sóknaraðili hafi búið erlendis á leigutíma og oft komið upp villumeldingar með þeim afleiðingum að varnaraðili hafi ekki fengið skilaboð frá sóknaraðila. Símafyrirtæki hafi upplýst að að öllum líkindum væri það vegna símafyrirtækis sóknaraðila í útlöndum. Sóknaraðili hafi verið upplýst um þetta.

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingu að fjárhæð 600.000 kr. frá C og 130.000 kr. frá D ehf. Sóknaraðili gerir kröfu um að henni sé heimilt að fá greiddar samtals 447.420 kr. úr tryggingunni vegna vanskilagjalda í banka og dráttarvaxta þar sem leiga hafi ekki verið greidd á réttum tíma, lögmannskostnaðar, kostnaðar vegna ábyrgðarbréfa og stefnuvotts, lásaskipta sem og bóta vegna vanefnda varnaraðila á skyldum sínum gagnvart sóknaraðila og fyrir að hafa vísvitandi gefið upp villandi og/eða rangar upplýsingar.

Ljóst er af gögnum málsins að sóknaraðili tók sér umráð íbúðarinnar 24. maí 2023. Verður því miðað við að íbúðinni hafi verið skilað þann dag. Sóknaraðili gerði kröfu í tryggingu varnaraðila hjá C og D 31. maí 2023 sem varnaraðili hafnaði 8. júní 2023. Varnaraðili hefur aftur á móti fallist á að 282.576 kr. verði dregnar frá tryggingunni vegna leigu tímabilið 1.-24. maí 2023 ásamt dráttarvöxtum vegna vangoldinnar leigu tímabilið 12.-17. apríl sem og 1.-24. maí 2023. Ekki er ágreiningur um þá fjárhæð og hún ekki til umfjöllunar hér. Kæra sóknaraðila var móttekin hjá kærunefnd 26. júní 2023 og þar með innan frests, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Í 39. gr. húsaleigulaga segir að áður en afhending hins leigða húsnæðis fari fram sé leigusala rétt að krefjast þess að leigjandi setji honum tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi beri ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laga þessara eða almennum reglum.

Skaðabótakröfu sína byggir sóknaraðila á kostnaði hennar vegna vanskilagjalda sem hafi fallið á hana þar sem leiga hafi ekki verið greidd á gjalddaga, lögmannskostnaði vegna riftunar leigusamningsins, sendingakostnaði, kostnaði við stefnuvott og kostnaði við lásaskipti. Einnig telur hún að varnaraðila beri að greiða skaðabætur vegna ýmissa meintra vanefnda hennar á leigusamningnum, svo sem með því að hafa vísvitandi veitt rangar og/eða misvísandi upplýsingar. Kærunefnd fær ekki ráðið að kostnaður þessi falli undir kostnað sem tryggingu sé ætlað að bæta á grundvelli 39. gr. húsaleigulaga, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar frá 9. mars 2009 í máli nr. 484/2008, enda hvorki um að ræða ágreining um vangreidda leigu né tjón á hinu leigða. Þegar af þeirri ástæðu er kröfum sóknaraðila hafnað.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfum sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 17. október 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson