Mál nr. 109/2023-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 109/2023
Krafa um húsfund.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, móttekinni 2. október 2023, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, móttekin 3. febrúar 2024, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 8. febrúar 2024, athugasemdir gagnaðila, mótteknar 18. febrúar 2024, viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 21. febrúar 2024, viðbótarathugasemdir gagnaðila, mótteknar 21. febrúar 2024, og viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda mótteknar 7. mars 2024, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 16. maí 2024.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C í D, alls 37 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í húsinu en gagnaðili er húsfélagið.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að ekki liggi fyrir lögmæt ákvörðun fyrir uppsetningu sturtuklefa í sameiginlegri snyrtingu í kjallara hússins.
Til vara krefst álitsbeiðandi þess að viðurkennt verði að um kostnað sumra sé að ræða, þ.e. þeirra eigenda sem vilji setja upp sturtuklefann og muni njóti þess í formi leigutekna.
Álitsbeiðandi kveður að til umræðu innan húsfélagsins hafi verið að framkvæma endurbætur á salerni í kjallara en til standi að bæta þar við sturtuaðstöðu. Álitsbeiðandi hafi sett sig upp á móti þessari framkvæmd frá upphafi enda muni þetta ekki nýtast honum. Fyrirséð sé að framkvæmdin muni fyrst og fremst nýtast þeim eigendum sem leigi út herbergi sín á jarðhæð en hugmyndin sé sú að sturtan geti nýst leigjendum.
Salernið í kjallara sé í sameign allra og þurfi samþykki þeirra allra að liggja fyrir. Um sé að ræða breytta hagnýtingu sameignar sem fari mjög í bága við hagsmuni og rétt annarra eigenda sem hyggist ekki leigja út herbergin sín. Með því séu þeir eigendur sem fastast hafi sótt þessa framkvæmd að helga sér til einkanota tiltekna hluta sameignar, í andstöðu við 1. mgr. 36. gr. sömu laga. Þá hafi breytingin í för með sér aukið ónæði og geri það að verkum að herbergin sem hafi hingað til nýst í skammtímaútleigu geti fremur nýst í langtímaleigu. Ekki sé vilji af hálfu álitsbeiðanda að fjölga íbúum í húsinu.
Ákvörðun um framkvæmdina hafi ekki verið tekin á lögmætum húsfundi. Hvorki hafi verið boðað til fundarins með nægjanlega vönduðum hætti né hafi verið rituð fundargerð um afgreiðslur fundarins eða andmæli íbúa við fyrirhugaða framkvæmd bókuð. Framkvæmd fundarins hafi alfarið verið í andstöðu við ófrávíkjanlegar reglur um fundarstjórn og fundargerð, sbr. 64. gr. laganna. Þá sé kostnaður vegna framkvæmdarinnar íþyngjandi fyrir álitsbeiðanda sem sé ellilífeyrisþegi og hafi ekki mikið á milli handanna.
Gagnaðili kveður ákvörðun um framkvæmdina byggja á lögmætri ákvörðun húsfundar. Í gegnum árin hafi komið fram sterkur vilji meirihluta eigenda að setja upp sturtu á baðherberginu. Ætlunin sé að endurnýja rýmið að öllu leyti. Skipta út salerni, vaski, spegli, og skipta um gólfefni. Mögulega þurfi einnig að skipta um lögn í gólfi. Þeir eigendur sem séu samþykkir sturtuklefanum séu tilbúnir að greiða aukakostnað við uppsetningu hans.
Sex íbúðir séu í stigaganginum og hafi fjórir eigendur leigt út herbergi sín í kjallara og þeir viljað gera endurbætur á baðherberginu og bæta við sturtu. Hinir tveir eigendurnir hafi nýtt herbergin til eigin nota, þar á meðal álitsbeiðandi, en þeir séu mótfallnir framkvæmdunum.
Fundarboðið hafi verið sent með löglegum fyrirvara og skýrt tekið fram hvað væri til umfjöllunar á fundinum. Samþykki 2/3 hluta eigenda nægi fyrir uppsetningu á sturtuklefanum.
III. Forsendur
Í 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innanhúss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Einnig ber að líta til 1. mgr. 67. gr. sömu laga þar sem segir að ekki sé þörf á sérstakri stjórn þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin færi annars með samkvæmt lögunum. Með hliðsjón af þessu ákvæði telur kærunefnd að slaka megi á formkröfum þegar um lítil fjölbýli er að ræða þannig að það, eitt og sér, að ekki hafi verið fjallað um framkvæmdir á formlegum húsfundi valdi því ekki að þær séu ólögmætar en allt að einu skuli eigendur hafa sannanlegt samráð um þær sem uppfyllir formkröfur laganna að öðru leyti. Þessi túlkun sækir einnig stoð sína í athugasemdir með 39. gr. frumvarps þess er varð að lögum um fjöleignarhús þar sem fram kemur að eigendur geti verið skuldbundnir samkvæmt almennum reglum um skuldbindingargildi loforða og samninga, jafnvel þótt ekki séu teknar ákvarðanir á húsfundum.
Húsfundur var haldinn 16. ágúst 2023 og í fyrirliggjandi fundarsamþykkt var bókað að eigendur þriggja eignarhluta væru samþykkir því að setja upp sturtuaðstöðu á snyrtingu í kjallara sem tilheyrir sameign auk þess sem yfirlýsing fjórða eiganda um að hann væri samþykkur tillögu um endurbætur á salerni í kjallara var lögð fram. Eigendur tveggja eignarhluta eru mótfallnir framkvæmdinni, þar á meðal álitsbeiðandi. Ágreiningur er um hvort samþykki allra þurfi fyrir framkvæmdinni.
Það fer eftir eðli og umfangi ákvörðunar hverju sinni hve mikinn meirihluta þarf til samþykktar. Öllum eignarhlutum hússins fylgir herbergi í kjallara og mismunandi hvernig eigendur velja að haga afnotum þeirra. Þrátt fyrir að nokkur breyting verði á umgengni um snyrtinguna með því að þar verði sett upp sturta getur nefndin ekki fallist á að ráðstöfunin sé þess eðlis eða slík að umfangi að samþykki allra þurfi til að koma. Nefndin telur sjónarmið álitsbeiðanda um að íbúum komi til með að fjölga þar sem auknar líkur séu á að kjallaraherbergin fari í langtímaleigu vegna uppsetningar sturtunnar ekki breyta þeirri niðurstöðu enda hluti herbergjanna þegar í útleigu og þess utan óljóst hvort aukið ónæði fylgi langtímaleigu umfram leigu til skamms tíma. Að öllu þessu virtu telur kærunefnd að hin umdeilda ákvörðun þurfi í það minnsta ekki meira en samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 2. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga.
Fjöleignarhúsalögin hafa ekki að geyma ákvæði sem unnt væri að byggja varakröfu álitsbeiðanda á en gagnaðili hefur þó komið á framfæri boði frá þeim eigendum sem vilja setja upp sturtu að þeir eigendur sem mótfallnir séu uppsetningu sturtuklefans verði undanþegnir kostnaði vegna hans.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.
Reykjavík, 16. maí 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson