Mál nr. 25/2009

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 25/2009

Dýrahald, húsreglur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 28. júlí 2009, beindi, A f.h. húsfélagsins X nr. 26, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var ódagsett greinargerð gagnaðila, mótt. 19. ágúst 2009, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar mánudaginn 19. október 2009.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 26, alls tólf eignarhluta, sem var byggt árið 1976. Ágreiningur er um dýrahald.

Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé:

Að gagnaðila beri að losa sig við tvo ketti og einn hund úr húsinu.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili telji sig vera í fullum rétti til að hafa húsdýr samkvæmt lögum, en hann sé með tvo ketti og einn hund. Gagnaðili hunsi þannig 6. gr. húsreglna sem samþykktar hafi verið 29. janúar 2004. Bendir álitsbeiðandi á að gagnaðili sé fráfarandi formaður húsfélagsins.

Álitsbeiðandi greinir frá því að á síðasta aðalfundi húsfélagsins hafi þessi mál verið rædd og ákveðið að leggja málið í hendur kærunefndar varðandi heimild gagnaðila til að hafa húsdýr í íbúð sinni.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann telji sig vera í fullum rétt með að hafa gæludýr í húsinu. Annars vegar sé gagnaðili með sérinngang og hins vegar vegna þess að honum hafi verið gefið leyfi á húsfundi til að halda umrædda ketti sem inniketti í húsinu, sbr. fundargerð.

Bendir gagnaðili á að sú regla sem álitsbeiðandi vísi til hafi aldrei verið samþykkt á fundi í húsinu. Á umræddum fundi hafi verið rætt um að setja reglur vegna kvartana um hávaða. Ekki hafi verið rætt hvernig sú regla ætti að hljóða.

Gagnaðili telur þessar reglur vera eitthvað sem stjórn húsfélagsins hafi tekið sér einvald að setja. Ekki hafi ein regla verið samþykkt á húsfundi.

Vísar gagnaðili máli sínu til stuðnings á fundargerð frá fundi 29. janúar 2004 og aðalfundi 29. apríl 2009 þar sem sjáist að gagnaðili hafi leyfi fyrir umræddum dýrum. Jafnframt vísar gagnaðili til söluyfirlits vegna íbúðar sinnar þar sem standi að íbúðin hafi sérinngang og þess vegna þurfi hann ekki leyfi frá íbúum fyrir dýrunum.

III. Forsendur

Samkvæmt 13. tölul. A-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þarf samþykki allra eigenda til ákvörðunar um að halda megi hunda og/eða ketti í húsi. Þegar hús skiptist í aðgreinda hluta nægir samþykki þeirra eigenda sem hafa sameiginlegan inngang, stigagang eða annað sameiginlegt húsrými.

Húsið X nr. 26 er á þremur hæðum og er hver íbúð með sérinngang. Í eignaskiptayfirlýsingu fyrir X nr. 26–30 kemur meðal annars fram að í matshluta 01, X nr. 26, sé í sameign allra gangur/leikherbergi (0112), hjólageymsla (0111), salerni (0110) og sorp (0113). Á 2. og 3. hæð séu tröppur og sorpstokkur í sameign og á þakhæð sé fylgirými (0401). Það er álit kærunefndar að þrátt fyrir sérinnganga sé húsið sé þannig úr garði gert að samþykki allra eigenda þurfi til ákvörðunar um dýrahald í skilningi 13. tölul.
A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994. Bent er á að ofnæmisvakar frá köttum séu prótein og berist þau auðveldlega með skófatnaði og öðrum fatnaði og hafa mikinn hæfileika til að loða við yfirborð, bæði teppi, veggi og annað. Ofnæmisvakar frá ketti berist auðveldlega með fólki jafnvel þótt köttur komi ekki út úr íbúð, sbr. álit kærunefndar í máli nr. 48/1995.

Í málinu liggja fyrir húsreglur sem bera þess hvorki merki að þeim hafi verið þinglýst né undirritaðar af hálfu stjórnar eða á húsfundi. Samkvæmt 6. gr. reglnanna er íbúum óheimilt að hafa húsdýr, svo sem hunda og ketti, nema með leyfi húsfélagsins.

Í fundargerð aðalfundar frá 29. apríl 2009 kemur fram í 13. lið: „Samþykkt að nýr formaður kynni sér reglur um dýrahald. Fyrri samþykktir gilda.“ Gagnaðili bendir á að undir þessum lið hafi honum verið veitt leyfi fyrir köttunum. Kærunefnd hefur talið að samþykkt húsfundar um dýrahald verði ekki breytt hvað varðar umrætt dýr á meðan það lifir nema sérstakar ástæður komi til sem breyti þeirri forsendu, svo sem læknisvottorð um ofnæmi.

Kærunefnd telur að húsreglur fyrir X nr. 26 þar sem fram kemur fortakslaust bann við dýrahaldi, þ.e. að halda hunda og ketti, hafi ekki verið samþykktar enda felist ekki annað í samþykkt húsfundar frá 29. janúar 2004 en áform um að setja slíkar reglur.

Í málinu liggja engin marktæk gögn fyrir um að umrædd dýr valdi heilsufarslegum skaða svo sem lýst hefur verið hér að framan.

Ber því að hafna kröfu álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðili skuli losa sig við umrædd dýr.

Reykjavík, 19. október 2009

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason