Nr. 66/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 23. október 2019

í máli nr. 66/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að halda eftir 109.900 kr. af tryggingarfé varnaraðila.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og viðurkennt verði að honum beri að endurgreiða henni tryggingarféð að fjárhæð 165.000 kr. ásamt vöxtum og dráttarvöxtum, sbr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Með rafrænni kæru, sendri 5. júlí 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 8. júlí 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 19. júlí 2019, barst kærunefnd 20. júlí 2019. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 22. júlí 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 1. ágúst 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 2. ágúst 2019. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 9. ágúst 2019, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 12. ágúst 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ekki skriflegan leigusamnig en samkvæmt tölvupósti, sem sóknaraðili sendi varnaraðila 15. febrúar 2019, komust aðilar að samkomulagi um leigu varnaraðila á herbergi sóknaraðila að D. Upphafstími leigutímabilsins var 15. febrúar 2019. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að þegar varnaraðili hafi fengið herbergið afhent hafi verið koja í því en hún hafi brotið hana. Þá sé hlíf af einum fæti kojunnar ónýt sem og dýna sem í henni var. Kojan hafi verið keypt árið 2018 og tvo menn þurfi til að setja hana saman en það geti tekið verulegan tíma. Í skilmálum sem sóknaraðili hafi sett fyrir leigu herbergisins og varnaraðili samþykkt með tölvupósti hafi eftirfarandi  komið fram: „When a room has been inspected then the tentant can get his deposit repaid into his account, in part or whole, provided that the keys have been returned, that there are no damages, that the room was left on time and that it was returned clean.“ Varnaraðila hafi þannig mátt vera ljóst að hún myndi koma til með að þurfa að greiða fyrir allt tjón sem hún eða hennar gestir myndu valda og að hún fengi ekki alla trygginguna endurgreidda ef það yrði raunin. Það taki einnig töluverðan tíma að kaupa nýja koju og sendingarkostnaður kosti sitt. Þá hafi það einnig tekið töluverðan tíma að taka kojuna í sundur og fara með hana í Sorpu.

Fyrir afhendingu herbergisins til varnaraðila hafi sóknaraðili farið yfir glugga þess og þeir verið í góðu standi. Samkvæmt fyrirliggjandi myndum hafi þeir aftur á móti verið í skelfilegu ástandi þegar varnaraðili hafi skilað herberginu en tveir þeirra hafi verið útataðir í myglu. Mygla hafi verið í raufum þeirra, hornum, efri og neðri kanti. Þegar gluggar séu þetta illa farnir séu þrif á þeim mun erfiðari. Sóknaraðili hafi fyrst þurft að hreinsa gluggana með venjulegu hreingerningarefni og tannbursta en síðan þurft að nota klór. Myglan hafi stafað af raka sem hafi komið til þar sem ekki hafi verið nægilega loftað út. Samkvæmt leigusamningi hafi varnaraðila borið skylda til að þrífa gluggana og einnig að láta sóknaraðila vita um tjón á herberginu.

Þá hafi orðið skemmdir á skrifborði og stól. Skemmdirnar á stólnum hafi sennilega orsakast af fantaskap á borð við juð eða rugg. Bóla sé á borðinu en hún hafi myndast af því að ytra byrði borðsins hafi verið rofið og vatn komist inn. Þá leggur sóknaraðili fram sundurliðaða kröfu vegna skemmda sem hann telur að hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili vísar í 1. málsl. 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga. Úttekt sóknaraðila við lok leigutíma hafi verið framkvæmd af einstaklingi á vegum hans sem brjóti í bága við 2. málsl. sömu lagagreinar. Við þá úttekt hafi varnaraðili ekki verið viðstödd sem brjóti í bága við 2. mgr. 71. gr. sömu laga. Allar þær skemmdir sem sóknaraðili hafi tilgreint í kröfugerð sinni hafi verið til staðar fyrir upphaf leigutíma og séu því ekki á ábyrgð hennar.

Á grundvelli 1. mgr. 63. gr. húsaleigulaga beri leigjandi óskerta bótaábygð á allri rýrnun hins leigða húsnæðis eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar notkunar húsnæðisins. Takist sóknaraðila að sanna að ákveðin lýti á fasteigninni séu af völdum varnaraðila og ekki eitthvað sem hafi verið til staðar við upphaf leigutíma þá hafi lýtin átt sér stað vegna eðlilegrar notkunar. Með kæru hafi fylgt ljósmyndir af meintum skemmdum. Ómögulegt sé að greina umræddar skemmdir á þeim og einnig sé ósannað að þær hafi verið teknar í herbergi varnaraðila. Allir húsmunir hafi sinn líftíma og verða fyrir hnjaski við daglega notkun þeirra.

Þeir kostnaðarliðir sem sóknaraðili nefni í kröfugerð sinni séu ekki í neinu samræmi við raunkostnað, þ.e. fjártjón hans sé mun lægra en þær fjárhæðir sem séu nefndar í kröfugerðinni. Flestar þær kröfur sem hann tilgreini séu í raun áætlaðar launagreiðslur til hans við þrif og samsetningu á húsgögnum. Jafnframt séu gerðar athugasemdir við útreikning á rýrnun verðmæta í hinu leigða. Verðrýrnunin hafi ekki verið metin af óháðum úttektaraðila og því ótækt að taka tillit til slíkra útreikninga við meðferð málsins.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðili hafi aldrei óskað eftir því að úttekt yrði gerð af óháðum matsmanni. Óski hún eftir slíku sé það sjálfsagt.

Skorað sé á varnaraðila að leggja fram gögn sem sýni fram á að hún hafi kvartað við sóknaraðila undan myglumyndun í gluggum. Ómögulegt sé að ímynda sér að nokkur manneskja myndi taka við herbergi með gluggum í þessu ástandi.

Öll húsgögn hafi vissulega sinn líftíma en kojan hafi verið keypt í ágúst 2018, 10-11 mánuðir geti ekki talist eðlilegur líftími. Það hafi þurft þjösnaskap til að skemma þessa muni.

Varnaraðili sé hvött til þess að sýna fram á að hún hafi kvartað við sóknaraðila við upphaf leigutíma um ónýt eða skemmd húsgögn.

Allir kostnaðarliðir séu í samræmi við raunkostnað. Hvergi sé um bein laun að ræða heldur þurfi að greiða tekjuskatt af öllum launagreiðslum sem og fyrir ýmsa kostnaðarliði. Allar myndir séu skýrar og vel hægt að sjá hvar þær séu teknar.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að mikilvægt sé fyrir báða aðila að framkvæmd sé úttekt af hinu leigða af óháðum aðila, við upphaf og lok leigutíma. Markmið úttektarinnar sé að sýna fram á hvaða breytingar hafi átt sér stað á hinu leigða húsnæði á meðan varnaraðili hafi haft það til umráða. Í svörum sóknaraðila komi fram að nýr leigjandi hafi flutt inn í hið leigða rými og því ótækt að framkvæma úttekt sem myndi sýna fram á ástand húsnæðisins við lok leigutíma.

Ótal ástæður geti legið að baki myglumyndun í fasteignum. Helstu orsakir myglu séu þó röng vinnubrögð við hönnun og mannvirkjagerð og vanræksla á viðhaldi. Samkvæmt 1. mgr. 19. gr. húsaleigulaga skuli leigusali annast viðhald hins leigða, innanhúss sem utan. Iðulega myndist mygla í fasteignum vegna vanrækslu á viðhaldi í langan tíma. Umráð varnaraðila á hinu leigða hafi staðið yfir frá 15. febrúar 2019 til 16. júní 2019 sem eðli málsins samkvæmt sé of skammur tími til myglumyndunar hafi almennu viðhaldi verið sinnt af hálfu sóknaraðila. Það sé á ábyrgð sóknaraðila að sýna fram á að umræddar skemmdir hafi átt sér stað vegna sakar varnaraðila.

Sóknaraðili segi að umrædd koja hafi verið keypt í ágúst 2018. Þar sem varnaraðili hafi flutt í hið leigða 15. febrúar 2019 hafi kojan áður verið í umráðum annars leigjanda. Sóknaraðili hafi ekki fært fram fullnægjandi sönnur á því að kojan hafi orðið fyrir skemmdum á leigutíma.

Sóknaraðili hafi ekki sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir nokkru fjártjóni.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um endurgreiðslu tryggingarfjár. Sóknaraðili óskar viðurkenningar á því að honum sé heimilt að halda eftir 109.900 kr. af tryggingarfé sem varnaraðili lagði fram við upphaf leigutíma að fjárhæð 165.000 kr. Krafa sóknaraðila byggir á því að tjón hafi orðið á hinu leigða á leigutíma. Skemmdir hafi orðið á koju, borði og stól. Þá hafi mygla verið í gluggum og þrifum ábótavant.

Í 1. málsl. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Í 5. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingarfé innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis samkvæmt 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala ber leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Óumdeilt er að leigutíma lauk 15. júní 2019 og bera gögn málsins ekki annað með sér en að varnaraðili hafi skilað herberginu þann dag. Í kæru tekur sóknaraðili þó fram að ekki hafi náðst samkomulag á milli aðila um uppgjör tryggingarfjárins en ekki liggja fyrir skrifleg gögn því til stuðnings. Sóknaraðili gerði allt að einu kröfu í tryggingarfé varnaraðila með kæru í máli þessu, sem móttekin var 5. júlí 2019 og send varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 8. júlí 2019, og tölvupósti sendum sama dag. Þannig má miða við að sóknaraðili hafi gert skriflega kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum varnaraðila á herberginu, sbr. 1. málsl. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Varnaraðili hafnar kröfu sóknaraðila með greinargerð sinni í máli þessu. Þannig er ljóst að ágreiningur er um bótakröfu sóknaraðila og hefur sóknaraðili þegar vísað málinu til úrlausnar fyrir kærunefnd, sbr. 2. málsl. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga skal leigjandi að leigutíma loknum skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Leigjandi beri óskerta ábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafi af atvikum sem hafi verið leigjanda sannanlega óviðkomandi.

Sóknaraðili segir að skemmdir hafi orðið á húsgögnum sem voru til staðar í hinu leigða herbergi á leigutíma, þ.e. koju, borði og stól, og leggur hann fram myndir því til stuðnings. Varnaraðili hafnar því að um sé að ræða skemmdir af hennar völdum. Samkvæmt 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga skulu leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fer fram og við lok leigutíma. Ljóst er að ekki var gerð úttekt við upphaf leigutíma. Gegn neitun varnaraðila á því að hafa valdið skemmdum á umræddum húsgögnum er því ekki unnt að fallast á að sóknaraðila sé heimilt að halda eftir tryggingarfénu á þessari forsendu.

Þá gerir sóknaraðili kröfu í tryggingarféð vegna þrifa á hinu leigða við lok leigutíma. Engin úttekt fór fram á hinu leigða við lok leigutíma, sbr. framangreint ákvæði 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga. Gegn neitun varnaraðila á kröfu sóknaraðila er því ekki unnt að fallast á að sóknaraðila sé heimilt að halda tryggingarfénu eftir á þessari forsendu.

Með hliðsjón af því, sem rakið hefur verið, er það niðurstaða kærunefndar að sóknaraðila sé óheimilt að halda tryggingarfé varnaraðila eftir og ber honum að endurgreiða það að fullu ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, og dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 5. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, sbr. 1. mgr. 6. gr. laganna, frá 23. október 2019 til greiðsludags.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. einnig lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar húsamála aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila ber að endurgreiða varnaraðila tryggingarfé að fjárhæð 165.000 kr.  ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, sbr. 1. mgr. 5. gr. laganna, frá 23. október 2019 til greiðsludags.

Reykjavík, 23. október 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson