Nr. 98/2018 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 18. desember 2018
í máli nr. 98/2018
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðili: B.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða eftirstöðvar tryggingarfjár að fjárhæð 190.000 kr. ásamt vöxtum og dráttarvöxtum.
Varnaraðili krefst þess að viðurkennt verði að henni sé heimilt að halda tryggingarfénu eftir og gerir þar að auki bótakröfu vegna ástands hins leigða við lok leigutíma. Samtals gerir varnaraðili kröfu um að viðurkennt verði að sóknaraðila beri að greiða 1.073.401 kr. vegna ástands hins leigða við lok leigutíma. Til vara krefst varnaraðili þess að viðurkennt verði að sóknaraðila beri að greiða leigu fyrir 8 daga í júlí 2018 og allan efniskostnað vegna viðgerða, þ.á m. á tekkvegg, samtals að fjárhæð 682.191 kr.
Með kæru, dags. 18. september 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 19. september 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 2. október 2018, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 3. október 2018, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 9. október 2018, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 10. október 2018. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 16. október 2018, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 17. október 2018. Frekari athugasemdir bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning með gildistíma frá 1. júlí 2016 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og bótakröfu varnaraðila.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili segir að hún hafi undirritað leigusamninginn en fyrrverandi eiginmaður hennar hafi verið búsettur í húsnæðinu ásamt börnum þeirra. Hvorki hafi verið gerð formleg úttekt á húsnæðinu né teknar myndir að báðum aðilum viðstöddum. Þar sem húsnæðið hafi verið í niðurníðslu (dánarbú) hafi fyrrverandi eiginmaður sóknaraðila og varnaraðili komist að samkomulagi um að hann myndi mála gegn leigugreiðslu fyrir einn mánuð og varnaraðili myndi greiða efniskostnað. Hann hafi málað húsnæðið. Önnur verk sem hafi verið nefnd í samningnum hafi af hálfu fyrrverandi eiginmanns sóknaraðila verið hugsuð sem möguleiki til að bæta aðstöðuna og með það að markmiði að leigja húsnæðið til lengri tíma sem hafi svo ekki reynst mögulegt. Varnaraðili hafi sagt leigusamningnum upp 10. desember 2017 þannig að leigutíma hafi átt að ljúka 1. júlí 2018. Fyrrverandi eiginmaður sóknaraðili hafi gert nýja málamiðlun við varnaraðila. Fyrir liggi skrifleg yfirlýsing frá varnaraðila um að fella niður allar endurbætur tilgreindar í samningnum nema hvað varði þvottahús.
Þann 1. júlí 2018 hafi sóknaraðili skrifað varnaraðila fyrir hönd fyrrum eiginmanns hennar að sökum útkalls í vinnu í nokkra daga gæti hann ekki afhent húsnæðið. Varnaraðili hafði fyrir lokadag samnings gefið leyfi fyrir því að íbúðin yrði þrifin af fagfólki 3. júlí 2018, enda íbúðin ekki á leiðinni í útleigu á ný fyrr en í ágúst að hennar sögn. Þann 2. júlí 2018 hafi varnaraðili sagt að það þyrfti að tæma rest sem væri eftir í húsnæðinu og að endurbætur á þvottahúsi væru í vanefndum. Varnaraðili hafi áskilið sér rétt til þess að láta smið á eigin vegum vinna þessa vinnu á kostnað sóknaraðila, þ.e. draga af tryggingarfénu. Þá hafi varnaraðili bent á að tekkveggur í stofu væri ónýtur að hennar mati þar sem göt væru til staðar og hún áskilið sér rétt til bóta vegna þessa. Fyrrum eiginmaður sóknaraðila hafi látið losa það litla sem eftir hafi verið í húsnæðinu og það verið þrifið af fagfólki 3. júlí 2018 samkvæmt samkomulagi og smiður fenginn til að gera endurbætur á þvottahúsinu. Þann 8. júlí 2018 hafi hann farið í íbúðina til að ljúka við þvottahúsið og afhenda íbúðina. Við lokaúttekt á íbúðinni þann dag hafi varnaraðili óskað eftir að fá málningu sem hafi verið notuð til að bletta og sagt að fyrrum eiginmaður sóknaraðila þyrfti ekki að klára það sem eftir hafi verið. Varnaraðili hafi ekki óskað eftir frádrætti af tryggingunni þá en fallist hafi verið á þessa beiðni hennar.
Í tölvupósti sóknaraðila, sendum varnaraðila 11. júlí 2018, hafi hún farið fram á endurgreiðslu tryggingarfjárins að fjárhæð 250.000 kr. Þá hafi hún með tölvupósti 25. júlí 2018 ítrekað beiðni um endurgreiðslu á eftirstöðvum tryggingarfjárins. Í þeim tölvupósti hafi hún vísað ásökunum og kröfum varnaraðila um skaðabætur alfarið á bug. Þann 8. ágúst 2018 hafi varnaraðili svarað og borið fyrir sig fjölda ástæðna sem hún hafi ekki tilgreint við afhendingu íbúðarinnar við lok leigutíma.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili segir að hún hafi gengið frá kaupsamningi um húsnæðið 29. júní 2016. Það hafði þá staðið autt í eitt ár og því eðlilegt að framkvæma þyrfti lagfæringar á því. Varnaraðili hafi áformað að nota júlí 2016 til endurbóta á húsnæðinu en látið undan þrýstingi frá fyrrverandi eiginmanni sóknaraðila gegn því að hann myndi mála húsnæðið og framkvæma ákveðnar lagfæringar sem tilteknar hafi verið í leigusamningi. Samkomulag hafi verið um að leiga vegna júlímánaðar yrði felld niður vegna þessa og varnaraðili myndi greiða efniskostnað. Einungis hluti húsnæðisins hafi verið málaður og ekki hafi verið framkvæmdar þær lagfæringar sem leigusamningur hafi kveðið á um. Við lok leigutíma hafi komið í ljós málningarslettur á parketgólfum og listum. Þá hafi hluti af naglföstum innréttingum og skáphurðum í eldhúsi verið fjarlægður án heimildar ásamt því að tekkveggur hafi verið skemmdur og einnig flísar á baðherbergi. Húsnæðið hafi ekki verið í niðurníðslu við upphaf leigutíma. Varnaraðili telji að 4. og 5. gr. leigusamnings hafi verið vanefndar og forsendur fyrir því að fella niður leigu fyrir júlímánuð vegna vinnu sem þar sé tilgreind séu ekki fyrir hendi.
Ýmsar kvartanir hafi borist varnaraðila á leigutíma og hún í öllum tilvikum brugðist við þeim. Varnaraðili hafi fallist á að skipta um eldavél og ofn vegna kröfu fyrrum eiginmanns sóknaraðila þar um gegn því að hann tæki að sér að koma fyrir skáp undir eldavél og borðplötu. Ekkert hafi orðið úr því og fari hún því fram á að fá endurgreiddan kostnað vegna skáps og borðplötu sem hafi verið óþarft að kaupa.
Hið leigða húsnæði hafi ekki verið afhent varnaraðila fyrr en 8. júlí 2018. Vanhöld hafi verið á því að húsnæðinu yrði skilað á umsömdum tíma og í umsömdu ástandi. Sóknaraðili hafi verið upplýst um þessi vanhöld með tölvupóstum 2. júlí, 16. júlí og 8. ágúst 2018. Sóknaraðili hafi svarað tölvupósti frá 16. júlí 2018 meðal annars með því að samþykkja að varnaraðili gæti haldið eftirstöðvum tryggingarfjárins og staðhæft að leigusamningi væru þar með slitið og hann uppgerður. Áður hafði varnaraðili ráðstafað 250.000 kr. af upphaflegri tryggingu til greiðslu leigu fyrir júní að beiðni sóknaraðila.
Í tölvupósti, sendum til fyrrum eiginmanns sóknaraðila 2. júlí 2018, hafi verið upplýst að ekki væri búið að rýma húsnæðið og að um væri að ræða vanefndir á leigusamningi. Einnig hafi honum verið bent á að ekki hafi verið búið að lagfæra þvottahús eins og leigusamningur hafi kveðið á um. Í tölvupóstinum hafi varnaraðili áskilið sér rétt til að sinna umsömdum lagfæringum á þvottahúsinu og draga kostnað af því frá tryggingarfénu. Maður á hans vegum hafi þá mætt til að sinna lagfæringunum en þær verið á skjön við fyrirmæli og því þurft að endurvinna verkið.
Íbúðin hafi ekki verið afhent fyrr en 8. júlí 2018 og fari varnaraðili því fram á leigu fyrir 8 daga af 31 í júlí eða 65.000 kr. Vanhöld á að lagfæra þvottahúsið sé hluti þeirrar vinnu sem hafi átt að inna af hendi gegn niðurfellingu leigu í júlí 2016 og hluti af kröfu um greiðslu leigu fyrir þann mánuð.
Við lok leigutíma hafi skápar, ofnar, gluggar og hurðir ekki verið þrifin og verið mjög óhreint. Varnaraðili hafi þurft að verja tveimur dögum í þrif og fer fram á greiðslu að fjárhæð 48.000 kr. vegna þessa.
Boruð hafi verið nokkur göt í tekkvegg í stofu í heimildarleysi og veggurinn því verulega skemmdur. Fjarlægja þurfi borð úr veggnum og spónleggja að nýju. Varnaraðili fari fram á að greiddar verði 550.000 kr. vegna þessa en viðgerð á veggnum nemi þeirri fjárhæð.
Hluti af eldhúsinnréttingu hafi verið fjarlægður og borað í flísar á baðherbergi án heimildar. Efri skápum eldhúsinnréttingar hafi verið fargað og hluti af gólffastri eldhúsinnréttingu rifinn. Korkur hafi verið lagður að eldhúsinnréttingunni og því hafi ber steininn blasað við þar sem skáparnir hafi verið. Lagfæra hafi þurft gólfið, þ.e. fjarlægja kork að hluta og leggja að nýju í götin. Þá hafi festingar verið fjarlægðar á baðherbergi og göt verið í flísum. Einnig hafi grófar viðarhillur verið festar upp og borað í flísar án heimildar. Setja hafi þurft flísar í öðrum lit í stað þeirra sem festingar höfðu verið fjarlægðar úr og sem borað hafi verið í og flísalögnin því í raun ónýt. Efniskostnaður við viðgerðirnar hafi verið 67.191 kr. Sonur varnaraðila hafi séð um viðgerð á eldhúsgólfi og baðherbergi og sé kostnaður vegna þeirrar vinnu áætlaður 64.000 kr. Þá sé farið fram á að sóknaraðili greiði fyrir efniskostnað og vinnu við nauðsynlegar lagfæringar á eldhúsgólfi og flísum á baði að fjárhæð 131.191 kr. Ekki séu gerðar kröfur vegna eldhúsinnréttingarinnar þar sem fyrirhugað sé að endurnýja hana síðar. Af sanngirnisástæðum sé ekki gerð krafa um að greitt verði fyrir endurnýjun flísalagnar í heild á baðherbergi.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila eru fyrri sjónarmið áréttuð og kröfu varnaraðila um leigugreiðslu fyrir júlí 2016 hafnað, enda hafi íbúðin verið máluð árið 2016 og endurbætur á þvottahúsinu verið unnar líkt og samið hafi verið um. Þá hafni sóknaraðili jafnframt öllum öðrum kröfum varnaraðila.
Krafa sóknaraðila byggi á 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga en fyrir liggi að varnaraðili hafi hvorki vísað ágreiningi um bótaskyldu til kærunefndar né höfðað mál innan fjögurra vikna frá því tímamarki er sóknaraðili hafi hafnað kröfu varnaraðila í tryggingarféð.
Verði ekki fallist á að krafan sé niður fallin á grundvelli 5. mgr. 40. gr. fari sóknaraðili fram á að öllum nýtilkomnum kröfum varnaraðila verði hafnað á grundvelli 4. mgr. 40. gr. sömu laga. Öðrum kröfum varnaraðila en vegna dráttar á skilum sé hafnað á þeim grundvelli að þær uppfylli ekki almennar skaðabótareglur. Varnaraðili hafi ekki sýnt fram á fjárhagslegt tjón sitt með fullnægjandi hætti né að sóknaraðili hafi valdið umræddu tjóni með saknæmum hætti. Engin formleg úttekt hafi farið fram, hvorki við upphaf leigutíma né skil á íbúðinni.
V. Athugasemdir varnaraðila
Í athugasemdum varnaraðila eru fyrri sjónarmið áréttuð.
VI. Niðurstaða
Samkvæmt leigusamningi greiddi sóknaraðili varnaraðila tryggingarfé að fjárhæð 500.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi. Af gögnum málsins verður ráðið að leiga fyrir júní 2018 að fjárhæð 250.000 kr. hafi verið tekin af tryggingarfénu samkvæmt samkomulagi aðila. Þá hefur sóknaraðili fallist á að varnaraðili haldi eftir fjárhæð sem nemur leigu vegna tímabilsins 1.-8. júlí 2018. Ágreiningur snýst þannig um að varnaraðili heldur eftir 190.000 kr. af tryggingarfénu vegna ástands hins leigða við lok leigutíma en bótakrafa hennar nemur í heild 1.073.401 kr.
Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé skv. 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu skv. 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og greiða leigjanda dráttarvexti skv. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skili tryggingarfénu.
Í 5. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingarfé innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis skv. 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.
Óumdeilt er að leigutíma lauk 8. júlí 2018. Með tölvupósti varnaraðila, sendum 16. júlí 2018 til sóknaraðila, gerði hún kröfu í tryggingarféð vegna ástands hins leigða við lok leigutíma og leigu þar sem íbúðinni var skilað átta dögum of seint. Í tölvupóstinum nefndi varnaraðili að skemmdir hafi orðið á vegg með tekkklæðningu og parketi og þörf hafi verið á lagfæringum í þvottahúsi. Krafan var talin nema 420.000 til 520.000 kr. Með tölvupósti sama dag hafnaði sóknaraðili kröfu varnaraðila og fór fram á endurgreiðslu tryggingarfjárins. Með öðrum tölvupósti sama dag sagði sóknaraðili að varnaraðili gæti tekið tryggingargreiðsluna og þar með væri samningi slitið og fulluppgerður en kvað ástæðuna vera að hún hefði ekki orku til að ræða þetta mál. Með tölvupósti, sendum varnaraðila 25. júlí 2018, hafnaði sóknaraðili kröfunni á ný og óskaði eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins. Þar sem sóknaraðili, með tölvuósti 16. júlí, samþykkti kröfu varnaraðila ekki efnislega heldur vísaði til þess að varnaraðili myndi gera það sem henni þætti sanngjarnt, telur kærunefnd að sóknaraðili teljist ekki hafa samþykkt kröfur varnaraðila, enda sendi hún tölvupóst níu dögum síðar þar sem hún hafnaði kröfunni enn á ný. Þar sem varnaraðili vísaði ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila hvorki til kærunefndar húsamála né dómstóla innan fjögurra vikna frá þeim degi, þ.e. 25. júlí 2018, skal hann skila sóknaraðila tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim tíma sem tryggingarféð var lagt fram og með dráttarvöxtum frá þeim degi þegar fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðisins til þess dags þegar hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Íbúðinni var skilað 8. júlí 2018 og reiknast dráttarvextir því frá 6. ágúst 2018. Samkvæmt gögnum málsins hefur sóknaraðili fallist á að varnaraðili haldi eftir af tryggingarfénu fjárhæð sem nemur leigu fyrir tímabilið 1.-8. júlí 2018. Sé miðað við leigu að fjárhæð 250.000 kr. á mánuði er leiga fyrir átta daga samtals 64.520 kr. og verður miðað við þessa fjárhæð við úrlausn málsins.
Þar að auki gerir varnaraðili bótakröfu á hendur sóknaraðila en heildarkrafa varnaraðila vegna meintra skemmda á hinu leigða og vanefnda á leigusamningi nemur 1.073.401 kr. Í 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga segir að leigusali verði að lýsa bótakröfu sinni á hendur leigjanda skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins. Í 2. mgr. sömu greinar segir að hafi slíkir ágallar ekki verið sýnilegir við skil húsnæðisins skuli þeim lýst með sama hætti innan fjögurra vikna frá því að þeirra hafi orðið vart. Ljóst er að varnaraðili gerði bótakröfu vegna parketslípunar, borðplötu og veggs með tölvupósti 16. júlí 2018 en í greinargerð hennar bætti hún við eftirtöldum bótaliðum: Leiga í júlí 2016, skápur og borðplata í eldhúsi, þrif við afhendingu og viðgerð á eldhúsi og baði. Greinargerðin var send sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar þann 3. október 2018. Eins og áður greinir var húsnæðinu skilað 8. júlí 2018. Með hliðsjón af þessu og því að ekkert bendir til þess að um hafi verið að ræða slíka ágalla sem ekki hafi verið sýnilegir við skil húsnæðisins telur kærunefnd ljóst að bótakrafa varnaraðila, sem sett er fram í greinargerð, sé of seint fram komin. Vegna kröfu varnaraðila vegna parketslípunar, borðplötu og veggs er ljóst að gerð var krafa í tryggingarféð vegna þessa og eins og að framan greinir var ágreiningi þar um hvorki vísað til kærunefndar né dómstóla innan fjögurra vikna frá þeim tíma sem ljóst var að ágreiningur var um bótaskyldu sóknaraðila. Að öllu þessu virtu verður ekki fallist á bótakröfu varnaraðila.
Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Það er niðurstaða kærunefndar húsamála að varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 185.480 kr. ásamt vöxtum frá þeim tíma sem tryggingarféð var lagt fram til 6. ágúst 2018 en með dráttarvöxtum frá þeim degi til greiðsludags.
Reykjavík, 18. desember 2018
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson