Mál nr. 104/2021 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 104/2021

Sameiginlegur kostnaður/sérkostnaður: Viðgerðir vegna leka frá svölum.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, móttekinni 25. október 2021, beindu A, B, C og D, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við E og F, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 18. nóvember 2021, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 20. desember 2021, og athugasemdir varnaraðila, dags. 4. janúar 2022, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 24. janúar 2022.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið G, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúða í kjallara og á miðhæð og gagnaðilar eru eigendur íbúðar í risi. Ágreiningur er um hvort kostnaður vegna viðgerða sem þörf er á vegna leka frá svölum risíbúðar sé sameiginlegur eða sérkostnaður gagnaðila.

Krafa álitsbeiðenda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að laga svalir á íbúð þeirra í samræmi við samþykktar teikningar og koma í veg fyrir leka á miðhæð ásamt því að skemmdir sem hafi komið fram vegna lekans verði lagaðar án tafar.

Í álitsbeiðni kemur fram að fyrir átta árum hafi þáverandi eigandi risíbúðar byggt svalir og hann kostað þær. Fljótlega hafi komið í ljós leki frá þeim niður í íbúð miðhæðar. Nú séu þar verulegar skemmdir sem þurfi að laga. Einnig þurfi að laga svalirnar. Álitsbeiðendur hafi ítrekað bent á það, bæði á húsfundum og óformlega.

Þáverandi eigandi risíbúðar hafi hvorki sótt um leyfi hjá Reykjavíkurborg né fengið leyfi annarra eigenda fyrir svölunum. Þá hafi engin umræða átt sér stað um framkvæmdirnar. Fyrrum eigandi íbúðar á miðhæð hafi borið fram kvörtun, bæði vegna framkvæmdarinnar og þegar lekans hafi fyrst orðið vart.

Samkvæmt skýrslu verkfræðistofu frá sumrinu 2021 sé frágangur við byggingu svalanna ekki viðunandi þar sem meðal annars hafi verið byggt yfir þakið og rennur hússins og 30 cm betur.

Fram komi í samþykktu skráningarblaði hússins frá Reykjavíkurborg að eignarhald svalanna sé risíbúðarinnar og séu svalir 3,0 fermetra botnflötur. Umsókn um breytingu svalanna hafi aldrei borist Reykjavíkurborg og því liggi engin samþykkt fyrir þessum breytingum.

Hvorki liggi fyrir samþykktir Reykjavíkurborgar né annarra eigenda. Þessar upplýsingar hafi komið fram í söluyfirliti og gagnaðilum þannig verið ljóst frá kaupdagsetningu að lekinn væri til staðar og að svalirnar væru ósamþykktar. Fasteignasalinn sem hafi séð um sölu íbúðarinnar til gagnaðila hafi upplýst að hún hefði tekið skýrt fram að leki væri frá svölum niður á miðhæð.

Eigendur hafi látið hreinsa þakrennur hússins á hverju ári. Frágangur við framkvæmdina hafi verið með þeim hætti að vatn leki frá svölum/rennum niður í gegnum loft og veggi á miðhæð hússins. Þetta hafi leitt til þess að skemmdir hafi orðið í lofti, vegg og glugga í borðstofu miðhæðar. Í skýrslu verkfræðistofu um ástand svalanna segi að við skoðun hafi komið í ljós að svalir væru í slæmu ástandi, frágangur væri farinn að láta á sjá og úr sér genginn og rakaummerki innanhúss sem hægt væri að rekja til þess. Í skýrslunni hafi einnig komið fram að undirgólf væri í slæmu ástandi og við skoðun hafi greinilega komið í ljós rakaskemmdir og fúi í timburgrind. Greinileg ummerki væru um að vatn lægi á undirgólfi og ekki hafi verið staðið rétt að uppbyggingu á svalagólfi. Í framhaldinu segi svo að þakrennur væru stíflaðar vegna fuglahreiðurs þar sem ekki hafi verið gerðar neinar ráðstafanir með neti eða sambærilegu.

Í greinargerð gagnaðila segir að í grunninn snúist ágreiningur um það hvort þaksvalir á húsinu teljist sameign eða séreign í skilningi laga um fjöleignarhús, en gagnaðilar telji að um sé að ræða sameign. Þannig komi að þeirra mati ekkert fram í álitsbeiðni sem gæti leitt til þess að kostnaður vegna viðgerða á þaki/þaksvölum teljist ekki sameiginlegur.

Um sé að ræða svalir á efstu hæð hússins. Þær séu inndregnar þaksvalir sem myndi þannig hluta þaks hússins. Leki virðist koma meðfram samskeytum burðarvirkis svalanna og annarra hluta þaksins, þ.e. innst undir gólfi svalanna. Sjá í því samhengi skýrslu verkfræðistofu þar sem segi að ytra byrði sé komið til ára sinna og það fari að koma að endurnýjun og einnig að undirgólf sé í slæmu ástandi og að rakaskemmdir og fúi séu í timburgrind svalanna. Því skuli þó haldið til haga að samkvæmt skýrslunni sé ekki hægt að fullyrða um hvaðan nákvæmlega raki komi sökum ástands hússins almennt að utan.

Gagnaðilar viti ekki nákvæmlega hvenær svalirnar hafi verið byggðar eða hvort/hvenær þeim hafi verið breytt, en þau hafi keypt íbúðina fyrir um tveimur árum. Þau séu raunar fyrst núna að heyra af því að það sé búið að vita af leka í átta ár. Það sé í það minnsta óumdeilt að svalirnar hafi verið á sínum stað í langan tíma og ekki liggi annað fyrir en að það hafi verið án athugasemda þáverandi eigenda og ljóst sé að svalirnar hafi verið í þeirri mynd sem þær séu í núna þegar allir núverandi eigendur hafi keypt sína eignarhluta. Verði ekki séð að þetta hafi sérstaka þýðingu fyrir úrlausn málsins.

Gagnaðilar hafi engar upplýsingar um það hvernig staðið hafi verið að leyfisumsóknum á sínum tíma og engin gögn liggi fyrir um það að þáverandi eigandi risíbúðar hafi ekki fengið samþykki meðeigenda. Það liggi því ekki annað fyrir en að svalirnar hafi verið byggðar með samþykki annarra eigenda. Í öllu falli liggi fyrir að svalirnar hafi verið í þeirri mynd sem þær séu í núna áður en allir núverandi eigendur hafi flutt inn og þau þannig vitað af þeim við kaup íbúða sinna. Eins og áður greini viti gagnaðilar ekki hvernig farið hafi með kostnað við byggingu svalanna, en jafnvel þótt þáverandi eigandi risíbúðar hafi borið kostnaðinn breyti það ekki þeirri staðreynd að ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra falli undir sameign samkvæmt 4. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. álit kærunefndar í máli nr. 128/2018. Í þessu samhengi sé einnig áréttað að lögin séu ófrávíkjanleg, sbr. 2. gr. þeirra.

Gagnaðilar kannist ekki við kvörtun þáverandi eigenda miðhæðar hússins. Engin gögn séu lögð fram um hana. Þá sé á það bent að jafnvel þótt einhver hefði kvartað á sínum tíma þá verði ekki séð að það hafi sérstaka þýðingu. Svalirnar séu búnar að vera til staðar í langan tíma og myndi þannig hluta af þaki hússins. Svalirnar hafi því á einhverjum tímapunkti orðið hluti af sameign hússins.

Vissulega sé í skýrslu verkfræðistofunnar tekið fram að um sé að ræða þaksvalir sem standi um 30 cm fram yfir þakkant en hér sé aðeins um að ræða almenna lýsingu á svölunum og komi hvergi fram að þetta séu atriði sem valdi því að frágangur við byggingu þeirra sé óviðunandi. Þvert á móti megi ráða af lýsingu í skýrslunni að það sé stoð- og burðarvirki þeirra sem þurfi að lagfæra.

Hvað varði vitneskju gagnaðila um lekann, með vísan til söluyfirlits og tölvupósts sem álitsbeiðendur hafi aflað frá fasteignasala, þá sé því harðlega mótmælt. Þannig hafi fasteignasalinn sannarlega ekki látið vita af þessum leka við kaupin. Gagnaðilar hafi ítrekað spurt fasteignasalann eftir að þau hafi fengið upplýsingar um lekann en hún einfaldlega hætt að svara þeim. Hún hafi sagt við skoðun gagnaðila á íbúðinni að það læki örlítið meðfram glugganum í stofunni en að það væri eitthvað sem væri lítið mál að kippa í lag.

Tekið sé fram í söluyfirliti að svalirnar séu ósamþykktar en að þær hafi verið á teikningu hússins frá 1960. Í því samhengi hafi fasteignasalinn kynnt fyrir gagnaðilum að það ætti því ekki að vera neitt sem þau þyrftu að hafa áhyggjur af. Mikilvægt sé að leggja á það áherslu að jafnvel þótt þau hefðu haft vitneskju um þennan leka þegar þau hafi keypt íbúðina þá breyti það því ekki að um sé að ræða leka frá stoð- og burðarvirki svala og slíkt sé sameign lögum samkvæmt.

Þá sé ekkert sem bendi til þess að lekann megi rekja til vanrækslu á viðhaldsskyldu innra byrðis svalaveggja og gólfflatar, enda ljóst að umræddur leki stafi ekki frá gólffleti svalanna heldur frá stoð- og burðarvirki þeirra.

Til viðbótar sé rétt að taka fram að allur kostnaður sem muni falla til vegna viðgerðanna sé sameiginlegur. Þannig mun væntanlega þurfa að rífa upp gólfflöt svalanna til þess að framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á stoð- og burðarvirki. Í ljósi þess að ástæða þess að taka þurfi upp gólfflöt og fleira sé viðgerð á sameign, þ.e. stoð- og burðarvirki svala og þaks, og sé sá kostnaður einnig húsfélagsins, sbr. lögjöfnun frá 5. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús og til hliðsjónar álit kærunefndar húsamála í máli nr. 61/2020.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að svalirnar í núverandi formi séu ekki einungis byggðar ofan á þakið. Þær fari umfram þak, yfir rennur og svo 30 cm betur umfram rennurnar þannig að um 40% af þessum svölum í núverandi formi séu ekki ofan á þaki. Þessi marktækt stóri hluti svalanna þjóni því engum sameiginlegum tilgangi og í þeim hluta svalanna sem sé umfram þakið geri það að verkum að það myndist stífla á vatnsrennur vegna frágangs svalanna. Þessum þætti sé lýst í fyrrnefndri skýrslu.

Svalirnar séu ekki samkvæmt samþykktum teikningum sem séu til hjá Reykjavíkurborg en til dæmis séu þær ekki ofan á vatnsrennum samkvæmt þeim. Hvorki liggi fyrir samþykki eigenda né leyfi fyrir framkvæmd svalanna í núverandi formi. Samkvæmt samskiptum við þáverandi formann húsfélagsins hafi þáverandi eigandi risíbúðar ráðist í framkvæmdir á svölunum, án þess að afla samþykkis. Í gögnum séu engar upplýsingar um útborganir fyrir svalir eða hráefni sem hugsanlega gætu hafa verið notaðar fyrir slíka framkvæmd. Vísað sé til 9. gr. laga um fjöleignarhús. Svalirnar séu einnig séreign þar sem samkvæmt samþykktu skráningarblaði frá Reykjavíkurborg komi fram að þær séu í eignarhaldi risíbúðar.

Í samþykktum teikningum séu svalirnar ekki 30 cm yfir þakkantinn. Þegar svölunum hafi verið breytt hafi þessum 30 cm verið bætt við og lagðar yfir steinsteyptar þakrennur. Sækja þurfi um leyfi frá Reykjavíkurborg vegna breytinga á húsum. Svalirnar hafi vissulega verið á húsinu frá 1960 en ekki í núverandi mynd.

Í athugasemdum gagnaðila segir að í fyrsta lagi verði talið að fyrirliggjandi gögn og þá einkum skýrsla verkfræðistofunnar, staðfesti eða í það minnsta bendi eindregið til þess að leki komi meðfram samskeytum burðarvirkis svalanna og annarra hluta þaksins, þ.e. innst undir gólfi svalanna. Því skuli þó haldið til haga að samkvæmt skýrslunni sé ekki hægt að fullyrða nákvæmlega um hvaðan raki komi sökum ástands hússins almennt að utan. Það virðist þannig ljóst að lekinn stafi frá stoð- og burðarvirki svalanna.

Álitsbeiðendur segi að svalirnar hafi verið á húsinu frá árinu 1960 en breytingar hafi verið gerðar fyrir átta árum. Gagnaðilar bendi á að ekki liggi fyrir hvað nákvæmlega hafi verið gert við þessar breytingar, en líklegt megi telja að stoð- og burðarvirki þeirra sé þá í grunninn hið sama og hafi verið síðan um 1960. Í ljósi þess sé ekkert sem bendi til þess að breytingar sem gerðar hafi verið séu orsök lekans, heldur sé allt eins líklegt að stoð- og burðarvirkið sé einfaldlega komið til ára sinna. Í öllu falli sé ósannað að þennan leka megi rekja til breytinga sem gerðar hafi verið á svölunum fyrir átta árum.

Ítrekað sé að ekkert liggi fyrir annað en að svalirnar hafi verið byggðar með vitneskju og samþykki annarra íbúa og myndi þær því hluta af sameign hússins. Í þessu samhengi sé bent á þau gögn sem álitsbeiðendur leggi fram og stafi frá þáverandi eigendum, en þau verði ekki skilin öðruvísi en að engar athugasemdir hafi verið gerðar við þessar breytingar á svölunum. Hefðu þáverandi eigendur talið að óheimilt væri að framkvæma breytingar á svölunum hefðu þau þurft að grípa til viðeigandi aðgerða. Sjá til hliðsjónar 2. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús.

III. Forsendur

Deilt er um hvort kostnaður vegna viðgerða sem þörf er á vegna leka frá svölum á íbúð gagnaðila í risi sé sameiginlegur kostnaður eigenda eða sérkostnaður gagnaðila.

Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur undir sameign ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra, svo og svalahandrið. Þá fellur undir séreign samkvæmt 8. tölul. 5. gr. sömu laga innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala. Með hliðsjón af þessum ákvæðum telur kærunefnd að eiganda íbúðar með svölum beri almennt að annast allt venjulegt viðhald á yfirborði svala en að annað viðhald þeirra falli undir sameign.

Í ástandsskýrslu segir að svalir séu í slæmu ástandi, frágangur sé farinn að láta á sjá og úr sér genginn og séu rakaummerki innanhúss sem hægt sé að rekja til þess. Fram kemur að ytra byrði sé í sæmilegu ástandi en komið til ára sinna og fari að koma að endurnýjun. Svalagólf sé klætt með timburplönkum sem séu í ágætu ástandi en kominn sé tími á viðhald. Fram kemur að undirgólf sé í slæmu ástandi og við skoðun hafi greinilega komið í ljós rakaskemmdir og fúi í timburgrind. Greinileg ummerki séu um að vatn liggi á undirgólfi og ekki hafi verið staðið rétt að uppbyggingu á svalagólfi.

Ráðið verður af gögnum málsins að svalir hafi verið á húsinu um nokkuð langt skeið, jafnvel frá byggingu hússins, en samkvæmt teikningu frá árinu 1960 er gert ráð fyrir svölum á risíbúð. Álitsbeiðendur byggja á því að gerðar hafi verið breytingar á svölunum fyrir um átta árum þar sem þær hafi verið stækkaðar, án þess að samþykki húsfélagsins hafi legið fyrir því. Fljótlega eftir breytingarnar hafi tekið að leka í íbúð miðhæðar. Þá hafi svalirnar ekki verið byggðar í samræmi við samþykktar teikningar.

Kærunefnd telur fyrirliggjandi gögn ekki styðja það að meintar breytingar á svölunum hafi leitt til lekans, enda óljóst í hverju þær hafi nákvæmlega falist. Þá verður heldur ekki ráðið að orsök lekans sé vanræksla eiganda íbúðar í risi á viðhaldsskyldu. Þar sem gögn málsins benda til þess að orsök leka sé að rekja til undirgólfs svalanna telur kærunefnd að um sameiginlegan kostnað sé að ræða, enda fellur það undir stoð- og burðarvirki svalanna og er því sameign, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 8. gr. laga um fjöleignarhús.

Í 5. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús segir að bili lagnir sem liggja um eða í séreignarhluta, sé eigandi skyldugur til að veita aðgang að séreign sinni og leyfa nauðsynlegar viðgerðir. Einnig segir að allri séreigninni skuli komið í samt horf og áður og eiganda að kostnaðarlausu. Í athugasemdum við ákvæði 26. gr. í frumvarpi því er varð að lögum um fjöleignarhús segir að þær reglur sem greinin hafi að geyma, séu gildandi réttur á grundvelli ólögfestra meginreglna og eðli máls. Með hliðsjón af þessu telur kærunefnd að þrátt fyrir að ákvæðið taki sérstaklega til lagna, sé unnt að beita því með lögjöfnun um viðgerðir sem aðeins er hægt að ráðast í með raski á séreign eiganda. Á þeim grunni telja gagnaðilar að kostnaður vegna viðgerðar á séreignarhluta svalanna sé jafnframt sameiginlegur. Kærunefnd telur að kostnaður sem til fellur í því skyni að komast að undirgólfi til að ráðast í nauðsynlegar framkvæmdir sé hluti af kostnaði við framkvæmdina og hluti sameiginlegs kostnaðar. Aftur á móti sé viðhald eða endurnýjun á timburgólfi svala ekki hluti af þeim kostnaði. Þótt ljóst sé að almennt þurfi að rífa timburgólfið af svölunum til að geta ráðist í viðgerðir á undirgólfi telur kærunefnd að ekki sé um sameiginlegan kostnað að ræða þar sem nauðsynlegt er að ráðast samhliða í viðhald á timburgólfinu. Telur kærunefnd að kostnaður vegna viðhalds á timburgólfi sé þannig séreignarkostnaður gagnaðila.

Kærunefnd tekur þó fram að ágreiningur aðila lýtur að nokkru leyti að sönnunaratriðum. Hefðbundin sönnunarfærsla fyrir dómi, svo sem aðila- og vitnaskýrslur, gæti því varpað ljósi á ágreining aðila. Slík sönnunarfærsla fer aftur á móti ekki fram fyrir kærunefndinni.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðenda.

Reykjavík, 24. janúar 2022

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir formaður