Mál nr. 39/2006

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 39/2006

Endurupptaka. Ákvörðunartaka: Sólskáli.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 26. apríl 2005, beindi A, f.h. B, X nr. 6, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X 2–6, hér eftir nefnt gagnaðili.

Með bréfi, dags. 2. maí 2005, var gagnaðila gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum, kröfum og rökstuðningi fyrir þeim í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Málið, sem var nr. 22/2005, var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 24. ágúst 2005 og afgreitt með álitsgerð. Til grundvallar áliti lágu auk álitsbeiðni greinargerð Y hf., f.h. gagnaðila, dags. 1. júní 2005, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 22. júní 2005, og athugasemdir gagnaðila, dags. 19. júlí 2005.

Með bréfi, dags. 23. ágúst 2006, beindi C hdl., f.h. húsfélagsins X nr. 2–6, erindi til nefndarinnar og óskaði endurupptöku á máli nr. 22/2005 þar sem ráða megi af forsendum kærunefndar í umræddu máli að niðurstaða nefndarinnar hafi annars vegar byggst á því að í eignaskiptayfirlýsingu hússins sé sólskálinn reiknaður inn í hlutfallstölu viðkomandi eignarhluta og öll gjöld hafi verið greidd í samræmi við það og hins vegar að fyrir liggi samþykkt byggingarleyfi frá árinu 1996, en með byggingarleyfinu hafi fylgt yfirlýsing húsfélagsins. Hana verði að túlka þannig að húsfélagið hafi veitt samþykki fyrir framkvæmdinni. Því hafi það verið niðurstaða kærunefndar að sólskálinn sé orðinn hluti af ytra byrði hússins og kostnaður vegna hans sameiginlegur. Þar sem lögmæt yfirlýsing húsfélagsins hafi ekki legið fyrir né undirskrift eigenda hússins undir eignaskiptayfirlýsinguna sé farið fram á að nefndin endurupptaki málið.

Erindið, sem nú fékk málsnúmerið 39/2006, var tekið til skoðunar á fundi nefndarinnar 13. september 2006. Þar var aðalkröfu álitsbeiðanda umendurupptöku málsins synjað og vísað til álits nefndarinnar í málinu. Hins vegar ákvað nefndin á fundi sínum að taka varakröfu álitsbeiðanda til greina þar sem óskað var eftir að viðurkennt yrði að nægjanlegt sé að einfaldur meirihluti eigenda, í mesta falli 2/3 hlutar eigenda miðað við fjölda og eignarhluta, taki ákvörðun um það á lögmætum húsfundi að láta fjarlægja sólskálann og koma ytra byrði hússins í það horf sem það var í fyrir byggingu hans. Kærunefnd fjöleignarhúsamála leit á það sem nýtt mál og sendi gagnaðila þá kröfu til umsagnar. Aðilum var gefinn kostur á að senda kærunefnd athugasemdir og barst greinargerð frá A, f.h. B, dags. 26. september 2006, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gögn í máli nr. 22/2005 og nr. 39/2006 voru lögð fyrir nefndina og á fundi 28. desember 2006 var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 2–6. Álitsbeiðandi er húsfélagið X nr. 2–6 en gagnaðili er eigandi eins eignarhluta á 8. hæð að X nr. 6. Ágreiningur er um hvort nægi að einfaldur meirihluti eigenda taki ákvörðun um að láta fjarlægja sólskála og koma ytra byrði hússins í fyrrverandi horf.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að nægilegt sé að einfaldur meirihluti eigenda, í mesta falli 2/3 hlutar eigenda miðað við fjölda og eignarhluta, taki ákvörðun um það á lögmætum húsfundi að láta fjarlægja sólskálann og koma ytra byrði hússins í það horf sem það var í fyrir byggingu hans.

Í endurupptökubeiðni kemur fram að af hálfu álitsbeiðanda sé byggt á eftirfarandi atriðum við endurupptöku málsins. Í forsendum í máli kærunefndar nr. 22/2005 segir að ekkert hafi komið fram um umræddan sólskála í eignaskiptayfirlýsingu hússins. Hins vegar hafi sólskálinn verið reiknaður inn í hlutfallstölu eignarhlutans. Af hálfu álitsbeiðanda hafi verið á því byggt að ekki sé nægilegt að sólskálinn sé reiknaður inn í hlutfallstölu eignarhlutans heldur hefði þurft að standa berum orðum að sólskálinn væri hluti af eignarhlutanum. Ekki sé hægt að gera þá kröfu að eigendur átti sig á því við undirritun eignaskiptayfirlýsingar hvað eigi að fylgja með eignarhlutum í húsi út frá hlutfallstölunni einni saman. Í þessu tilviki hafi það ekki verið eigendur hússins sem undirrituðu eignaskiptayfirlýsinguna heldur formenn deildanna. Þegar veita eigi einstökum eigendum aukinn rétt þurfi allir eigendur að skrifa undir, sbr. 1. mgr. 18. gr. laga um fjöleignarhús. Liggi því ekki fyrir samþykki eigenda hússins fyrir sólskálanum. Þá komi fram í forsendum kærunefndar að við samþykki byggingarleyfisins hafi fylgt með yfirlýsing húsfélagsins. Um hafi verið að ræða bréf frá formönnum húsfélagsdeildanna, dags. 4. september 1996, þar sem fram hafi komið að stjórnir deildanna geri ekki athugasemdir við uppdrætti D arkitekts, dags. 2. september 1996, að breytingum á 8. hæð hússins, enda valdi sú tilhögun bygginga sem sýnd sé á uppdráttunum ekki skemmdum á sameign eða öðrum íbúðum í húsinu. Í bréfinu komi skýrt fram að það séu stjórnir umrædda húsfélagsdeilda sem geri ekki athugasemdir við uppdrætti að breytingum, enda valdi breytingin ekki skemmdum á sameign hússins. Af bréfinu megi ráða að ekki liggi fyrir samþykki húsfélagsins. Eins og fram hafi komið í fjölda álita kærunefndar hefði þurft að halda húsfund í húsfélaginu og hefðu allir eigendur hússins þurft að samþykkja slíka breytingu, sbr. til dæmis álitsgerðir kærunefndar um svalalokanir. Ekki sé nægilegt að stjórnir húsfélagsdeilda lýsi sig ekki mótfallna breytingum frá samþykktum teikningum til að skilyrðum laga um fjöleignarhús um lögmæta ákvörðunartöku sé fullnægt í skilningi 39. gr., sbr. 30. gr. laga nr. 26/1994. Þá bendir álitsbeiðandi á að ekki sé hægt að byggja á hefð samkvæmt lögunum.

Varðandi það atriði að byggingaryfirvöld hafi samþykkt svalaskálann þá bendir álitsbeiðandi á að það eigi ekki að hafa áhrif á niðurstöðu nefndarinnar, enda eigi hún eingöngu að fjalla um réttindi og skyldur eigenda á grundvelli laga um fjöleignarhús og hvort skilyrðum þeirra laga sé fullnægt. Af hálfu álitsbeiðanda er á því byggt að skilyrðum fjöleignarhúsalaganna um lögmæta ákvörðunartöku sé ekki fullnægt. Í forsendum kærunefndar komi fram að þar sem nefndin telji að sólskálinn sé orðinn hluti af ytra byrði hússins sé viðhald hans sameiginlegt. Ekkert hafi verið vikið að kröfu húsfélagsins að byggingu sólskálans sé ekki lokið og geti viðhald ekki orðið sameiginlegt fyrr en fyrst þá. Þá komi skýrt fram í yfirlýsingu formanna húsfélagsdeildanna að forsenda þeirra fyrir „samþykki“ stjórnar deildanna sé að byggingin valdi ekki skemmdum á húsinu. Það hafi ekki gengið eftir heldur hafi leki frá sólskálanum valdið tjóni. Í fundargerðum sem liggja í málinu frá ársbyrjun 1996 komi fram að leki sé frá sólskálanum. Það hafi ekki verið lagfært.

Húsfélagið hafi mikla hagsmuni af fjarlægja sólskálann þar sem leki frá honum hafi valdið skemmdum á húsinu. Telji álitsbeiðandi að þar sem mun kostnaðarsamara sé að lagfæra sólskálann vegna þess hve illa byggður hann sé en að rífa hann hafi húsfélagið mikla hagsmuni af því að láta frekar fjarlægja hann en gera við hann. Að öðru leyti vísar álitsbeiðandi til gagna sem voru send nefndinni vegna máls nr. 22/2005.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann hafni því að tekin verið til greina sú krafa álitsbeiðanda að viðurkennt verði að nægilegt sé að einfaldur meirihluti eigenda, í mesta falli 2/3 hlutar eigenda miðað við fjölda og eignarhluta, geti tekið ákvörðun um það á lögmætum húsfundi að láta fjarlægja sólskála á svölum íbúðar hans og koma ytra byrði hússins í það horf sem það var fyrir byggingu hans. Gagnaðili telji að húsfundur geti ekki tekið lögmæta ákvörðun um að fjarlægja sólskálann og koma ytra byrði hússins í það horf sem það hafi verið í fyrir byggingu hans án þess að samþykki hans komi til. Til stuðnings máli sínu vísar gagnaðili til þess að fjarlæging sólskálans myndi ekki aðeins hafa í för með sér breytingar á ytra byrði hússins í skilningi 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, heldur fæli framkvæmdin einnig í sér breytingu á séreignarhluta gagnaðila en rými innan sólskálans sé í séreign gagnaðila, sbr. 1. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, enda sé sólskálinn reiknaður inn í hlutfallstölu eignarhluta hans eins og vísað hafi verið til í forsendum kærunefndar í máli nr. 22/2005. Fjarlæging sólskálans fæli því í sér beina skerðingu á séreignarhluta gagnaðila. Í máli kærunefndar fjöleignarhúsamála nr. 78/1997 hafi komið til skoðunar hvort samþykki allra eigenda þyrfti til að samþykkja uppsetningu á lyftu í fjöleignarhúsi. Í forsendum kærunefndar í málinu vísaði nefndin til þess að auk þess að fela í sér verulega breytingu á sameign hússins skv. 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús hefði uppsetningin einnig í för með sér breytingu á ákveðnum séreignarhlutum hússins. Það hafi því verið álit kærunefndar að samþykki allra eigenda þyrfti til uppsetningar lyftunnar. Gagnaðili vísar til þeirrar almennu ályktunar sem draga megi af þessum rökstuðningi nefndarinnar, en fjarlæging sólskálans hefði í för með sér breytingu á séreignarhluta hans. Þá vísar gagnaðili jafnframt til 3. mgr. 57. gr. laga um fjöleignarhús í þessu sambandi, sbr. 10. tölul. A-liðar 41. gr. laganna. Augljóst sé að fjarlæging sólskálans fæli í sér breytt notagildi á eignarhluta gagnaðila. Líkt og komið hafi fram í máli nr. 22/2005 hafi sólskálinn staðið á svölum eignarhluta gagnaðila frá 1990, en gagnaðili hafi keypt eignarhlutann árið 1998. Það yrði að telja verulega breytingu á hagnýtingu eignarhluta gagnaðila ef sólskálinn yrði fjarlægður gegn hans vilja enda hagnýting opinna svala á 8. hæð fjöleignarhúss háð veðrum og vindum og því allt önnur en not af lokuðum svölum sem eru þá í reynd hluti af öðru húsrými eignarhlutans. Í þessu sambandi er vísað til 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús.

Þá telur gagnaðili að ákvörðun um fjarlægingu sólskálans samræmist ekki reglu sem gildi á þessu réttarsviði en hún sé á þá leið að ef ákvörðun, sem einfaldur meirihluti eða eftir atvikum aukinn meirihluti getur tekið undir venjulegum kringumstæðum, sé til hagsbóta fyrir meirihlutann á kostnað minnihlutans eða veldur minnihlutanum sérstökum óþægindum umfram aðra verði ákvörðunin ekki tekin nema með samþykki allra. Þessi regla hafi verið viðurkennd í íslenskum rétti og nægir að vísa til Hæstaréttardóms á bls. 2918 í dómasafni Hæstaréttar frá árinu 1997. Jafnframt hafi kærunefnd fjöleignarhúsamála í tvígang talið að ákvörðun um sameiginlegar framkvæmdir verði ekki tekin án samþykkis allra eigenda þegar ákvörðunin hafi í för með sér verulega og íþyngjandi röskun á hagnýtingu séreignar eins eiganda hússins, sbr. mál kærunefndar nr. 37/1997 og 7/2000. Krafa álitsbeiðanda hefði í för með sér verulega og íþyngjandi röskun á hagnýtingu séreignar gagnaðila eins og að framan var vikið. Þá sé krafan til þess fallin að rýra verðgildi eignarhluta gagnaðila sem hann hafi keypt með téðri sólstofu. Séreignarréttur eigenda í fjöleignarhúsum væri í uppnámi ef slíkar kröfur um niðurrif hluta einstakra eignarhluta næðu fram að ganga gegn vilja þeirra eigenda. Í erindi álitsbeiðanda sé vísað til þess að álitsbeiðandi telji að þar sem mun kostnaðarsamara sé að lagfæra sólskálann en að rífa hann hafi álitsbeiðandi mikla hagmuni af því að láta frekar fjarlægja skálann en að gera við hann. Í forsendum kærunefndar í máli nr. 22/2005 segir að þar sem sólstofan sé hluti af ytra byrði hússins við X nr. 2–6 sé um sameign að ræða og þar af leiðandi sé kostnaður sem hljótist af viðgerðum og jafnvel endurbyggingu skálans sameiginlegur, að gleri frátöldu. Eitt meginhlutverk húsfélaga, sbr. meðal annars 1. mgr. 56. gr. laga um fjöleignarhús, sé að sjá um varðveislu, viðhald og endurbætur sameignar. Telja verði að húsfélag geti ekki komist hjá nauðsynlegu viðhaldi með þeim hætti sem felist í kröfu gagnaðila, þ.e. að rífa hluta hússins, þar sem það hafi í för með sér minni kostnað en viðgerðir eða endurbygging, og raski þar að auki verulega hagsmunum einstakra eigenda hússins. Að lokum tekur gagnaðili fram að engar staðfestingar liggi fyrir um að það sé leki frá margnefndum sólskála. Fyrir framan skálann að sunnanverðu sé utangengt á svalir eignarhluta gagnaðila. Gagnaðili viti ekki til þess að kannað hafi verið sérstaklega eða lögð hafi verið fram gögn um það hvort leka megi rekja til skálans eða hvort hann komi frá svalahlutanum fyrir framan. Hvort sem er eigi það með vísan til alls framanritaðs ekki að leiða til þess að skálinn verði fjarlægður svo eftir standi svalir líkt og var fyrir byggingu sólskálans. Að öðru leyti vísist til málsatvika og gagna máls nr. 22/2005 hjá kærunefnd fjöleignarhúsamála.

III. Forsendur

Kærunefnd hefur í máli nr. 22/2005 komist að þeirri niðurstöðu að umræddur sólskáli sé hluti af ytra byrði hússins og því sameign allra eigenda þess. Óumdeilt er að skálinn var reistur um 1990. Árið 1996 samþykku stjórnir viðkomandi húsfélagsdeilda hann formlega með ákveðnum skilyrðum. Sólskálinn hefur staðið athugasemdalaust allar götur síðan þar til stjórn húsfélagsins kom fram með þá kröfu í ágúst 2006 að hann yrði fjarlægður. Telst stjórn húsfélagsins, hvað sem öðru líður, hafa sýnt af sér stórkostlegt tómlæti í málinu.

Kærunefnd bendir á að síðan skálinn var byggður hafa eðlilega orðið breytingar á eignarhlutum í húsinu en gagnaðili keypti til dæmis eign sína árið 1998 grandlaus um að fyllstu formkröfum hefði ekki verið fullnægt við byggingu skálans sextán árum áður. Kærunefnd fellst á með gagnaðila að ákvörðun húsfundar nú um að fjarlægja sólskálann hefði í för með sér verulega og íþyngjandi röskun á hagnýtingu séreignar hans. Þá fæli samþykktin einnig í sér breytingu á séreignarhluta gagnaðila enda gengið út frá því að skálinn sé reiknaður inn í hlutfallstölu eignarhluta hans. Að öllu þessu virtu telur kærunefnd því að samþykki allra eigenda hússins þurfi til þess að samþykkja það að sólskálinn verði fjarlægður, sbr. 10. tölul. A. 41. gr. laga nr. 26/1994, sbr. 1. tölul. 5. gr. laganna.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að samþykki allra eigenda hússins þurfi til þess að samþykkja það að sólskálinn verði fjarlægður.

Reykjavík, 28. desember 2006

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason