Mál nr. 42/2006

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 42/2006

Sameign allra. Hlutfallsskiptur kostnaður. Eignaskiptayfirlýsing.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 28. september 2006, beindi húsfélagið X nr. 25, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við A, X nr. 25, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 15. október 2006, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. desember 2006.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 25. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu frá apríl 1998 skiptist húsið í fjóra eignarhluta, þ.e. íbúð í kjallara (00-01), íbúð á 1. hæð (01-01), íbúð á 2. hæð (02-01) og íbúð í risi (03-01). Gagnaðili er eigandi risíbúðar. Ágreiningur er um eignarhald í risi, annars vegar er um að ræða rými yfir risíbúðinni, þ.e. á milli loftplötu íbúðarinnar og þaksins, og hins vegar rýmið sem er á milli veggja íbúðarinnar við gólfplötu og þaksins (port) sem og um eignaskiptayfirlýsingu.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að þakrými og port séu í sameign allra eigenda hússins.
2. Að viðurkennt verði að allur sameiginlegur kostnaður eigenda hússins skuli greiðast í samræmi við hlutfallstölur sem fram koma í eignaskiptayfirlýsingu frá apríl 1998 þar til gengið verður frá nýrri eignaskiptayfirlýsingu með undirritun eigenda og eftir atvikum þinglýsingu hennar.
3. Komist kærunefndin að þeirri niðurstöðu að umþrætt rými sé í séreign gagnaðila, sbr. kröfulið I, og samþykki allra eigenda liggi fyrir breytingum er þess krafist að viðurkennt verði að gagnaðila beri að gera nýja eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið samhliða breytingunum og kostnaðurinn sem hlýst af gerð slíkrar eignaskiptayfirlýsingar sé sérkostnaður gagnaðila þar sem einungis þurfi að breyta eignaskiptayfirlýsingunni vegna breytinga gagnaðila.

Í álitsbeiðni er greint frá því að í eignaskiptayfirlýsingu hússins, frá apríl 1998, komi fram undir liðnum „Almenn lýsing“ að húsið sé steinsteypt íbúðarhús, kjallari, tvær hæðir og ris, „auk lokaðs þakrýmis (afgangsrýmis) sem er sameign allra“. Í lýsingu á eignarhluta gagnaðila merktum 03-01 komi fram að um sé að ræða þriggja herbergja íbúð ásamt tveimur fataherbergjum og þvottaklefa undir súð. Ekki sé tilgreint að umþrætt rými sé séreign þessa eignarhluta. Þá komi fram í skráningartöflu að port merkt 03-03 og þakrými sé í sameign allra. Með yfirlýsingu, dags. 4. ágúst 2004, samþykktu íbúar hússins að umþrætt rými væri í séreign gagnaðila. Ástæða þess að eigendur í X nr. 25 skrifuðu undir yfirlýsinguna hafi verið sú að gagnaðili hafi tjáð þeim að mistök hefðu átt sér stað við gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar, frá apríl 1998, um eignarhald á umþrættu rými og hefði það átt að vera skráð sem séreign gagnaðila en ekki sem sameign eins og gert hafi verið. Því til stuðnings hafi gagnaðili vísað til eignarheimilda um risið frá árinu 1959. Hafi eigendur í X nr. 25 skrifað undir yfirlýsinguna í góðri trú að þessi skýring gagnaðila væri rétt. Ekki hafi verið haldinn húsfundur um málið heldur hafi gagnaðili gengið með skjalið á milli eigenda til undirskriftar. Eftir að undirskrift allra lá fyrir hafi gagnaðili sótt um leyfi hjá byggingarfulltrúanum í Y um breytingar á þakhæðinni. Þegar álitsbeiðandi kannaði málið hafi komið í ljós að þessar útskýringar gagnaðila um eignarhaldið hafi ekki verið réttar. Í eignarheimildum rishæðar hafði portið aldrei verið skráð sem séreign rishæðar. Þá hafi rýmið fyrir ofan risíbúð ekki verið skráð sem séreign risíbúðar í fyrstu eignarheimildunum, sbr. afsöl, dags. 29. september 1954, 11. febrúar 1956 og 30. september 1958. Það hafi fyrst verið í afsali, dags. 1. október 1959, sem fram kom að risíbúð fylgi allt geymsluris yfir íbúðinni. Ekki liggi fyrir að eigendur hússins hafi samþykkt slíkt eignarafsal til þáverandi eigenda risíbúðar. Í kjölfarið hafi álitsbeiðandi sent byggingarfulltrúanum í Y bréf, dags. 8. apríl 2005. Einnig hafi álitsbeiðandi fengið álit hjá Húseigendafélaginu, dags. 24. ágúst 2005, og sent byggingarfulltrúa bréf, dags. 21. september 2005, þar sem yfirlýsingin frá 4. ágúst 2004 sé dregin til baka. Af hálfu álitsbeiðanda sé á það bent að villa sé í áliti Húseigendafélagsins þegar það segir að risloftið hafi frá upphafi fylgt risíbúðinni og vísar í því sambandi til afsals frá 1959. Bendir álitsbeiðandi á að til séu eldri afsöl en frá 1959 þar sem risloftið sé ekki tilgreint sem séreign risíbúðar, sbr. afsöl frá árunum 1954, 1956 og 1958. Álitsbeiðandi byggir á því að umþrætt rými sé í sameign allra. Einnig byggir álitsbeiðandi kröfu sína á eignaskiptayfirlýsingu, frá apríl 1998, afsali, dags. 29. september 1954, afsali, dags. 11. febrúar 1956, og afsali, dags. 30. september 1958. Hafi yfirlýsing eigenda í X nr. 25, dags. 4. ágúst 2004, ekkert gildi þar sem forsenda þeirra fyrir undirskrift sinni á skjalið hafi verið upplýsingar gagnaðila um að rýmið hefði frá upphafi verið í séreign rishæðar. Hafi eigendur skrifað undir yfirlýsinguna í þeirri trú. Það hafi hins vegar ekki reynst rétt. Sé yfirlýsingin því ógild og ákvæði eignaskiptayfirlýsingarinnar standi að rýmið sé í sameign. Þá bendir álitsbeiðandi á að ekki hafi verið haldinn húsfundur þegar leitað hafi verið samþykkis eigenda um að skrifa undir yfirlýsinguna frá 4. ágúst 2004 heldur hafi gagnaðili gengið á milli eigenda og fengið þá til að skrifa undir. Samkvæmt lögum nr. 26/1994 beri að halda húsfund um málið en það hafi ekki verið gert. Með vísan til þess sé ákvæði eignaskiptayfirlýsingarinnar frá því í apríl 1998 enn í fullu gildi um að umþrætt rými sé í sameign allra eigenda hússins. Þá er af hálfu álitsbeiðanda á því byggt að allur sameiginlegur kostnaður eigenda hússins skuli greiðast í samræmi við hlutfallstölur sem fram komi í eignaskiptayfirlýsingu, frá apríl 1998, þar til gengið verði frá nýrri eignaskiptayfirlýsingu með undirritun eigenda og eftir atvikum þinglýsingu hennar. Komist kærunefndin að þeirri niðurstöðu að umþrætt rými sé í séreign gagnaðila, sbr. kröfulið I, og samþykki allra eigenda liggi fyrir breytingum, er þess krafist að viðurkennt verði að gagnaðila beri að gera nýja eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið samhliða breytingunum og kostnaðurinn sem hljótist af gerð slíkrar eignaskiptayfirlýsingar sé sérkostnaður gagnaðila þar sem einungis þurfi að breyta eignaskiptayfirlýsingunni vegna breytinga gagnaðila.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann hafni alfarið þeirri kröfu álitsbeiðanda að viðurkennt verði að þakrými X nr. 25 sé sameign allra eigenda hússins þar sem ljóst sé af kaupsamningum um risíbúðina að þakrýmið/geymslurisið hafi fylgt risinu sem hluti af íbúðinni frá fyrstu sölu. Þessu til staðfestingar sé einnig að einungis sé hægt að komast að þakrýminu/geymslurisinu úr risíbúðinni og hafi geymslurisið frá fyrstu tíð alltaf verið nýtt af eigendum risíbúðarinnar. Eins og fram komi í eignarheimildum sé geymslurisið hluti af risíbúðinni og hafi eigendur risíbúðarinnar einir nýtt þetta rými. Auk þessa tekur gagnaðili fram að þakrýmið/geymslurisið sé hvergi nefnt sem sameign hússins í eignarheimildum þrátt fyrir mjög nákvæmar lýsingar á sameign í eignarheimildunum.

Til frekari staðfestingar rekur gagnaðili eignarsögu íbúðarinnar. Samkvæmt lóðarleigusamningi, dags. 4. desember 1946, er lóðin leigð B til að byggja þar íbúðarhús. Árið 1947 seldi B kjallara hússins og 1. hæð hússins. B átti sjálfur 2. hæð hússins og rishæðina og innangengt var á milli til ársins 1954. Dánarbú B seldi 2. hæð hússins þann 15. ágúst 1960. Í þessum er afsölum sé skýrt tekið fram hvað tilheyri íbúðunum sem sameign, þ.e. þvottahús og miðstöðvarherbergi. Ef þakrýmið/geymslurisið hefði líka átt að vera í sameign hefði það verið tekið fram í þessum afsölum. Rishæðin var seld í fyrsta sinn með afsali, dags. 29. september 1954, af B til C. Í afsalinu segi: „ ... sel hér með og afsala ... risíbúð að X nr. 25. Eign þessi er nánar tiltekið 4 herbergi, eldhús, salerni og 3 geymslur í risi ásamt hlutdeild í þvottahúsi og miðstöðvarherbergi.“ Þarna sé um að ræða tvær geymslur á gólfhæð rishæðar og eina í þakrými, eins og sjá megi á teikningu frá 4. nóvember 1996. Ef þakrýmið/geymslurisið yfir íbúðinni hefði átt að vera í sameign hefði það verið tilgreint sérstaklega í þessu afsali eins og þvottahúsið og miðstöðvarherbergið. Rishæðin var seld í annað sinn með afsali, dags. 11. febrúar 1956, af C til D. Í afsalinu segi: „Eign þessi er nánar tiltekið 4 herbergi, eldhús, salerni og 3 geymslur í risi ásamt hlutdeild í þvottahúsi og miðstöðvarherbergi.“ Það séu tvær geymslur á gólfhæð risíbúðar og ein í þakrými. Rishæðin var seld í þriðja sinn með afsali, dags. 30. september 1958, af D til E. Í afsalinu segi: „... eignarhluta minn í húsinu nr. 25 við X, sem er nánar tilgreint öll rishæð hússins, fjögur herbergi, eldhús, salerni, 2 geymslur ásamt háalofti ...“ Hér hafi lýsingin breyst, þ.e. tilgreint sé sérstaklega að ein af geymslunum sé á háalofti (í þakrými). Eignin var seld í fjórða sinn með kaupsamningi, dags. 9. september 1959, af E til F (eiginmanns G). Í lýsingu segi: „Seljandi skuldbindur sig til að selja ... alla rishæð hússins nr. 25 við X, sem er nánar tiltekið fjögur herbergi, eldhús W.C. og innri forstofa, ásamt tveim geymslum í risi og öllu geymslurisi yfir íbúðinni. Þá fylgir sameiginlegt þvottahús í kjallara og leigulóðarréttindi í hlutfalli við eignarhluta.“ Í afsalinu, dags. 1. október 1959, um risíbúðina þegar E seldi F segi í lýsingu: „... sel hér með og afsala ... íbúðareign minni rishæð hússins nr. 25 við X, sem er nánar tiltekið fjögur herbergi, eldhús, W.C. og innri forstofa, ásamt tveim geymslum í risi og öllu geymslurisi yfir íbúðinni. Þá fylgja sameiginlegir stigagangar og í kjallara sameiginlegt þvottahús og miðstöðvarherbergi svo og leigulóðarréttindi í hlutfalli við eignarhluta ... Þá fylgir hlutdeild í þvottapotti í kjallara.“ Þann 12. nóvember 1985 var gefið út búsetuleyfi til G vegna andláts F. Við það varð hún þinglýstur eigandi risíbúðarinnar. Í fimmta skiptið er eignin var seld er afsalið dagsett 8. ágúst 2004. G seldi syni sínum A, þ.e. gagnaðila, eignina. Í lýsingu segi: „X nr. 25 ... þriggja herbergja íbúð í risi ásamt tveim geymslum í risi og öllu geymslurisi yfir íbúðinni ...“ Við þinglýsingu afsalsins hafi legið fyrir yfirlýsing annarra eigenda hússins, dags. 4. ágúst 2004, þar sem staðfest sé villa í eignaskiptayfirlýsingu. Af þessu yfirliti yfir eignasögu risíbúðar sjáist greinilega að geymslurisið var aldrei talið upp sem hluti af sameign hússins heldur fylgdi risíbúðinni frá fyrstu sölu til þeirrar síðustu. Vegna athugasemda álitsbeiðanda varðandi undirskrift yfirlýsingar, dags. 4. ágúst 2004, er rétt að það komi fram að aðilum hafi verið afhent til skoðunar afsal og kaupsamningur frá 1959 og uppkast að yfirlýsingunni, sólarhring áður en undirskrift yfirlýsingarinnar hafi farið fram.

Hvað varði kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að port sé í sameign allra eigenda hússins þá hafni gagnaðili henni alfarið. Hér sé um að ræða rými sem einungis er hægt að komast að úr risíbúð en í portinu séu skápar og miðstöðva- og vatnslagnir sem tilheyri íbúðinni. Eigendur risíbúðar séu þeir einu sem hafi nýtt þetta rými og þeir einu sem hafi haft möguleika á að nýta það. Enginn inngangur sé eða hafi verið inn í rýmið annars staðar en úr risíbúðinni. Umrætt rými sé hvergi nefnt sem hluti af sameign hússins í eignarheimildum hússins. En eins og áður segi séu mjög nákvæmar lýsingar á sameign í eignarheimildunum. Jafnvel talað um hlutdeild í þvottapotti. Í sambærilegum húsum í grennd tilheyri slíkt rými íbúð í risi. Sem dæmi megi nefna X nr. 27 þar sem þetta sé nefnt „fylgirými“ í skiptasamningi frá ágúst 2003. Einnig megi nefna X nr. 18 þar sem þetta sé nefnt „geymslurými undir þaksúðarrúmum“ í skiptasamningi frá janúar 2002. Í kaupsamningi um risíbúðina, dags. 9. september 1959, komi fram að „[s]eljandi skuldbindur sig til að selja ... alla rishæð hússins nr. 25 í X“ sem staðfesti að allur gólfflötur hæðarinnar sé séreign íbúðarinnar. Í öllum afsölum risíbúðarinnar sé öll hæðin seld hlutaðeigandi og hvergi neitt undanskilið sem sameign.

Einnig kemur fram í greinargerð gagnaðila að í apríl 1998 undirritaði G eignaskiptayfirlýsingu sem gerð sé fyrir allt húsið, þá 83 ára gömul. Í eignaskiptayfirlýsingunni sé gerð sú villa að port og þakrými er skráð sem sameign. Við gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar hafi eftirfarandi legið til grundvallar eins og fram komi í samningnum: „Til grundvallar er farið eftir ÍST 50 og aðaluppdráttum af X nr. 25, unnum af H, samþykktum 1946 og breyttum uppdráttum unnum af I, samþykktum í okt. 1997.“ Eignaskiptayfirlýsingin byggi því eingöngu á teikningum en við gerð hennar hafi ekki verið stuðst við nein önnur gögn, svo sem kaupsamninga og afsöl. Í texta yfirlýsingarinnar sé ekkert talað um port en risíbúðinni lýst á eftirfarandi hátt: „3ja herbergja íbúð, ásamt tveimur fataherbergjum og þvottaklefa undir súð.“ Þessi texti sé ekki í neinu samræmi við lýsingar á íbúðinni í eignarheimildum enda sé íbúðin fjögurra herbergja en ekki þriggja herbergja eins og hefði sést ef stuðst hefði verið við eignarheimildir. Á blaðsíðu 3 í samningnum sé tafla yfir eignarhluta hússins. Þar er port tilgreint með ehl. 0303 og sett X í reitinn fyrir eignarhald, þ.e. sameign allra. Þessi texti birtist í mjög ruglingslegri töflu með smáu letri sem þarf sérfræðinga til að skilja. Í texta yfirlýsingarinnar sé hins vegar hvergi minnst á port í lýsingu á íbúðum og sameign. Við orðið þakrými á blaðsíðu 3 sé sett X í reitinn fyrir eignarhald auk þess sem á blaðsíðu 1 í yfirlýsingunni sé talað um lokað þakrými (afgangsrými). Ekkert lokað þakrými sé í húsinu heldur einungis risloft (geymsluris) sem innangengt sé í úr risíbúð og notað sem geymsla íbúðarinnar. G hafði engar forsendur til að átta sig á þessari villu fremur en aðrir íbúar hússins enda hafði enginn af íbúum hússins áttað sig á að port og þakrými væri skráð sem sameign fyrr en undirritaður benti á það við undirbúning að undirritun yfirlýsingarinnar. G hafi treyst eigendum í húsinu til að yfirfara yfirlýsinguna en ráðfærði sig ekki við neinn utanaðkomandi áður en hún skrifaði undir hana. G sé ómenntuð alþýðukona, fædd árið 1915, og hafi enga þekkingu á slíkri yfirlýsingu. Risíbúðin í X nr. 25 sé eina íbúðin sem hún hafi eignast um ævina og ljóst að eiginmaður hennar hafi séð um viðskiptin þegar íbúðin var keypt. G hafi ekkert komið nálægt viðskiptum og ekki svo mikið sem tekið lán í banka allt sinn líf. G, sem undirritaði eignaskiptayfirlýsinguna, hafði búið í risíbúðinni síðan 1959, en þá keypti hún ásamt eiginmanni sínum 16% í X nr. 25. Allar greiðslur í hússjóð og þátttaka í sameiginlegum kostnaði hafi miðast við þá prósentu og eftir undirritun yfirlýsingarinnar hafi G haldið áfram að greiða samkvæmt sömu prósentutölu. Þess vegna hafi hún engan veginn getað gert sér grein fyrir þessari villu í yfirlýsingunni og þetta staðfesti enn fremur að enginn íbúi í húsinu hafi gert sér grein fyrir villunum. G hafi heldur ekki tekið eftir þeirri villu sem var í lýsingu á íbúðinni sjálfri í texta yfirlýsingarinnar. Telji gagnaðili ljóst að alls ekki hafi verið ætlunin að breyta eignarhaldi að þessum rýmum. Ef G hefði ætlað að afsala sér portinu og risinu hefði það að sjálfsögðu átt að koma skýrt og greinilega fram í eignaskiptayfirlýsingunni, þ.e. í texta hennar. Einnig hefði átt að gera afsal um þennan eignarhluta og greiða hefði þurft af því stimpilgjald. G skrifaði undir yfirlýsinguna án vitundar ættingja svo enginn las yfir yfirlýsinguna með henni. Villan hafi uppgötvast þegar gagnaðili hóf undirbúning vegna breytinga á íbúðinni, en eignaskiptayfirlýsing er hluti af þeim gögnum sem skila þurfi inn vegna leyfisveitinga. Þá hafi allir eigendur hússins verið sammála um að um mistök hafi verið að ræða. Vegna þessa undirrituðu allir þáverandi eigendur íbúða í X nr. 25 yfirlýsingu þar sem fram komi: „Undirritaðir eigendur ... staðfesta hér með að þakrými 29,7 fm. að botnfleti og port merkt 0303 sem er 27,6 fm. að botnfleti tilheyra íbúð 0301 ... en ekki sameign allra. Eignaskiptasamningur um fasteignina, dags. í apríl 1998, ... er því rangur að þessu leyti.“ Þessi yfirlýsing hafi verið undirrituð að vel athuguðu máli og fyrir hafi legið afsal og kaupsamningur frá 1959. Eigendurnir í húsinu hafi haft uppkast að yfirlýsingunni til skoðunar í sólarhring ásamt áðurnefndum gögnum áður en hún hafi verið undirrituð. Eigendurnir hafi því verið vel upplýstir um hvað þeir skrifuðu undir. Eigendur í húsinu skrifuðu í framhaldinu einnig undir samþykktir vegna fyrirhugaðra breytinga á risíbúðinni. Í framlögðum gögnum málsins sé bréf frá Húseigendafélaginu, dags. 24. ágúst 2005. Þetta bréf hafi verið ritað vegna fyrirspurnar frá eigendum íbúðar á 2. hæð án þess að eigendur risíbúðar kæmu sínum sjónarmiðum eða gögnum á framfæri. Þetta bréf byggi því ekki á sjónarmiðum beggja aðila né öllum gögnum málsins. Fyrir liggi skrifleg staðfesting frá Húseigendafélaginu um þetta, sbr. bréf dags. 5. október 2005.

Í sambandi við það að álitsbeiðandi krefjist þess að sameiginlegur kostnaður verði greiddur í samræmi við hlutfallstölur í eignaskiptayfirlýsingu frá árinu 1998 tekur gagnaðili fram að hann hafi lagt það til á húsfundi að greitt yrði í hússjóð í samræmi við útreikning í skráningartöflu sem gerð hafi verið af J, sem hafi löggildingu í gerð eignaskiptayfirlýsinga. Í þessum útreikningi var gert ráð fyrir að risíbúð greiddi 17,87%. Á húsfundi þann 23. maí 2005 hafi verið samþykkt að eigandi risíbúðar fengi leiðréttar tölur á eignaskiptayfirlýsingu. Á húsfundi þann 10. september 2005 var samþykkt að notast við skiptingu samkvæmt skráningarblaði J sem samþykkt hafi verið á húsfundi þann 13. júní 2005 en tekið fram að ef annað sannaðist um eignahluta í húsi þá yrði þessi skipting yfirfarin og leiðrétt. Gagnaðili geri í sjálfu sér engar athugasemdir við að greiða í hússjóð í samræmi við eignaskiptayfirlýsingu frá 1998 þótt hann telji að sú prósenta sé röng og hann greiði þá of lítið í hússjóð. Gagnaðili telur að rétt sé að hann greiði í samræmi við tölur á skráningarblaði J enda hafi hann gert það vegna framkvæmda sem staðið hafa yfir í húsinu árin 2005 og 2006. Gagnaðili hefur greitt um það bil 500.000 krónum of mikið í hússjóð vegna framkvæmda síðustu tvö ár ef miðað verður við eignaskiptayfirlýsinguna frá 1998 en ekki skráningartölur J. Þess megi einnig geta að gagnaðili hafi greitt umtalsverðar fjárhæðir úr eigin vasa vegna sameiginlegra framkvæmda við húsið, samþykktum á húsfundum, í þeirri von að það tækist að ná sáttum í húsinu. Þá hafi álitsbeiðendur krafist þess til vara, ef fallist verði á að umrætt rými sé séreign risíbúðar, að gagnaðili greiði fyrir gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar. Því hafni gagnaðili alfarið. Samkvæmt ákvæðum laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er skylt að gera eignaskiptayfirlýsingu. Ákveðnar reglur gilda um hvernig greiða skuli fyrir gerð eignaskiptayfirlýsinga í fjöleignarhúsum samkvæmt ákvæðum laganna og engin ástæða til að víkja frá þeim reglum í þessu tilviki fremur en öðrum. Eignaskiptayfirlýsing sé gerð fyrir allt húsið og sé ekki gerð í þágu eins eiganda umfram annan heldur fyrst og fremst vegna lagaskyldu. Villur í eignaskiptayfirlýsingu séu ekki tilkomnar vegna breytinga á risíbúðinni. Gagnaðili hafi, eins og fram hafi komið, greitt sinn hluta í framkvæmdum eins og hann telji að rétt eignaprósenta í húsinu sé og því greitt umfram það sem honum beri samkvæmt gildandi eignaskiptayfirlýsingu. Gagnaðili hafi greitt reikninga frá J vegna vinnu hennar við gerð nýrrar skráningartöflu og fari fram á að tekið verði tillit til þess í endanlegu uppgjöri við gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar.

III. Forsendur

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið. Í lögunum kemur enn fremur fram sú meginregla að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga. Sameign í fjöleignarhúsi getur verið sameign allra eða sameign sumra.

Gerð var eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið í apríl 1998 þar sem fram kemur skipting þess milli eigenda. Þar er meðal annars talað um að lokað þakrými sé í sameign allra. Þá er þar að finna lýsingu á eignarhluta gagnaðila. Fram kemur hins vegar í afsölum fyrir rishæð allt frá 29. september 1954 að geymsla í þakrými tilheyri risíbúðinni en það rými svo og rými út við port er aðeins aðgengilegt og nýtanlegt frá þeirri íbúð.

Við gerð afsals, dags. 8. ágúst 2004, vegna sölu risíbúðarinnar til gagnaðila, þar sem íbúðinni er lýst og tekið fram að henni fylgi allt geymsluris yfir íbúðinni, lá fyrir yfirlýsing annarra eigenda hússins, dags. 4. ágúst 2004, þar sem segir að villa sé í eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið hvað þetta varðar og samþykktu þeir að umþrætt rými sé séreign gagnaðila. Eftir því sem fram kemur í málinu lágu fyrir afsöl og kaupsamningar fyrir eignina sem eigendur gátu kynnt sér áður en til undirritunar hennar kom.

Tilvitnaðri yfirlýsingu frá 4. ágúst 2004 hefur ekki verið þinglýst. Henni er hins vegar ekki mótmælt að formi til en álitsbeiðandi byggir aðallega á því að eigendur hafi verið blekktir við undirskrift hennar og enn fremur á því að ákvörðun sú sem hún ber með sér hafi ekki verið tekin á lögmætum húsfundi. Hvað fyrra atriðið varðar telur kærunefnd bresta sönnun, miðað við þá sönnunarfærslu sem fram getur farið fyrir nefndinni. Um seinna atriðið er það að segja að lög standa ekki til þess að gildi eignaskiptayfirlýsinga eða skyldra gerninga velti á því að undirskrift fari fram á húsfundi. Kærunefnd lítur því svo á að umrædd yfirlýsing teljist hluti eignaskiptayfirlýsingar og leiðrétting á henni. Telur kærunefnd hana gildandi fyrir skiptingu hússins þar til henni hefur verið hnekkt með dómi.

Það er meginregla að sameiginlegur kostnaður í fjöleignarhúsum skiptist eftir hlutfallstölum, sbr. 15. gr. og A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994. Hlutfallstölur hvers séreignarhluta skulu koma fram í eignaskiptayfirlýsingu, sbr. 4. tölul. 17. gr. sömu laga. Í þessu tilviki hafa nýjar hlutfallstölur ekki verið reiknaðar út á grundvelli breyttrar eignaskipunar og ný eignaskiptayfirlýsing ekki verið gerð. Því verður að leggja til grundvallar fyrirliggjandi hlutfallstölur um skiptingu kostnaðar.

Sérhver eigandi fjöleignarhúss á kröfu á því að hlutfallstölur sýni og endurspegli rétta skiptingu hússins og séu þannig réttur eða eðlilegur grundvöllur að skiptingu réttinda og skyldna, sbr. 2. mgr. 18. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Séu gerðar breytingar á húsinu eða innbyrðis eignatilfærslur sem breyta og raska eignaskiptayfirlýsingu og eignarhlutföllum skulu eigendur án ástæðulauss dráttar gera nýja eignaskiptayfirlýsingu og láta þinglýsa henni, sbr. 5. mgr. 16. gr. laganna. Kærunefnd telur að sé ekki um það samið við gerð yfirfærslu eignarhluta að tiltekinn eigandi greiði kostnað vegna nauðsynlegrar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu gildir meginregla laganna þess efnis að þeim kostnaði skuli skipt á eigendur eftir hlutfallstölum. Slíkt var ekki gert í máli þessu og er því sá kostnaður hlutfallsskiptur.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að þakrými og port séu séreign gagnaðila.

Það er álit kærunefndar að sameiginlegur kostnaður eigenda hússins greiðist í samræmi við hlutfallstölur sem fram koma í eignaskiptayfirlýsingu frá apríl 1998 þar til gengið verður frá nýrri eignaskiptayfirlýsingu með undirritun eigenda og eftir atvikum þinglýsingu hennar.

Kostnaður við gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar greiðist af eigendum hússins eftir hlutfallstölum.

Reykjavík, 28. desember 2006

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason