Mál nr. 49/2006
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 49/2006
Ákvörðunartaka: Uppsetning skiltis á þak.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 12. október 2006, mótt. 21. nóvember 2006, beindi A, f.h. B ehf., hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C ehf., en eigandi C er D ehf. sem hér eftir verður nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð E hdl., f.h. gagnaðila, dags. 5. desember 2006, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 14. desember 2006, athugasemdir f.h. gagnaðila, dags. 27. desember 2006, og viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda, dags. 4. janúar 2007, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 26. febrúar 2007.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða verslunarhúsnæðið X nr. 4 í Y, alls sex eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eins eignarhluta (41,85%) en gagnaðili er eigandi annars eignarhluta (8,69%). Ágreiningur er um fjölda eignarhluta við ákvörðunartöku vegna uppsetningar ljósaskiltis.
Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé:
Að samþykki 2/3 hlutar eigenda nægi til að álitsbeiðanda sé heimilt að setja upp ljósaskilti á þaki hússins.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi sé verslun á 1. hæð hússins nr. 4 við X. Húsnæðið hafi álitsbeiðandi keypt á byggingarstigi árið 1999 af gagnaðila fyrir starfsemi sína. Um hafi verið að ræða verslunarhúsnæði, rúmlega 800 m2 að stærð. Árið 2000 hafi álitsbeiðandi sett upp neon-ljósaskilti, neðarlega á norðurhlið hússins við inngang í verslunina, að fengnu samþykki eigenda sameignar. Árið 2002 hafi álitsbeiðandi keypt rúmlega 250 m2 til viðbótar af gagnaðila og hafi þar með eignast alla fyrstu hæðina, eða 1063,8 m2, þ.e. 41,85% hússins. Sumarið 2004 hafi sveitarfélagið Y sett niður trjágróður í opið svæði, bæði norður og austur af X nr. 4 og víðar. Þar sem fyrirsjáanlegt hafi verið að með tímanum myndi gróðurinn skyggja á sýnileika fyrirtækisins hafi álitsbeiðandi snúið sér til bæjarins og óskað eftir að gróðri yrði stillt í hóf og að byggingarnefnd veitti leyfi fyrir ljósaskilti með nafni fyrirtækisins á norðurbrún efri þakhluta hússins. Teiknari hafi hannað ljósaskilti með stafastærð sem talin var hæfa þakhlutanum og væri í samræmi við önnur skilti á þaki hússins og annarra álíka í nágrenninu. Í apríl 2006 hafi tillagan ásamt teikningunni verið kynnt þáverandi eigendum í X nr. 4. Einn hafi verið á móti, þ.e. gagnaðili, sem á skrifstofuhúsnæði á 3. hæð. Byggingarfulltrúi Y hafi veitt álitsbeiðanda leyfi fyrir uppsetningu skiltisins á umræddan þakhluta með bréfi, dags. 10. maí 2006. Fundarboð þar sem skiltamálið hafi verið tilgreint sem fundarefni var birt öllum eigendunum sex og boðað til húsfundar sem haldinn var 4. september 2006. Þar mættu fulltrúar fjögurra eignarhluta, þ.e. álitsbeiðandi, gagnaðili, fulltrúi F ehf., og fulltrúi G. Fulltrúi H ehf., (4,4%) sá sér ekki fært að mæta, en hann hafði áður veitt skriflegt samþykki sitt fyrir uppsetningunni. Þrátt fyrir ítrekað fundarboð sá fulltrúi I ehf. (8,79%) sé ekki heldur fært að mæta. Á fundinum kom fram að mættir voru þeir sem voru, eins og áður, samþykkir uppsetningu skiltis álitsbeiðanda nema gagnaðili. Gagnaðili sagðist vera andvígur staðsetningunni á efri þakhlutann en kvaðst ekki gera athugasemdir við merkingar á neðri þakhlutann, sbr. bókun.
Í greinargerð gagnaðila er bent á að á húsfundi 4. september 2006 hafi verið samþykkt að fá tillögu frá J innanhússhönnuði að samræmdri hönnun á merkingu hússins. Gagnaðili hafi því talið mál er vörðuðu útlit hússins, þ.m.t. merkingar, vera í ásættanlegum samþykktum farvegi. Fyrrgreind tillaga sem aflað hafi verið samkvæmt samþykkt lögmæts húsfundar liggi ekki fyrir. Gagnaðili telji varhugavert að farið verði í framkvæmdir sem minnka myndu nú þegar takmarkað pláss þegar ráðist hafi verið í hönnun á heildarútliti hússins. Álitsbeiðni snúi að því hversu stóran hluta eigenda þurfi til að samþykkja uppsetningu ljósaskiltis því sem lýst sé í gögnum málsins. Um sé að ræða ljósaskilti sem sé um 8,30 m á breidd og um 1,90 m á hæð, en mesta hæð sé 2,30 m. Gagnaðili byggir á að uppsetning á svo stóru skilti feli í sér verulega breytingu á útliti hússins. Ekki hafi verið gert ráð fyrir framkvæmdinni í upphafi og hana sé ekki að finna á samþykktri teikningu. Í samræmi við ákvæði 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 telji gagnaðili að í hana verði ekki ráðist nema allir eigendur samþykki þar sem um sé að ræða verulega breytingu á sameign og útliti hússins. Framkvæmdin hafi í för með sér verulegar breytingar á sameign. Því verði skv. 6. tölul. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 að afla samþykkis allra eigenda í viðkomandi fjöleignarhúsi. Ljósaskilti af þeirri stærð sem um ræði hafi óhjákvæmilega í för með sér verulegar breytingar á útliti hússins. Því telji gagnaðili að þær útlitsbreytingar verði ekki gerðar nema með samþykki allra eigenda.
Í athugasemdum sínum bendir álitsbeiðandi á að í texta byggingarfulltrúa Y standi „tilskilins samþykkis eigenda“ en ekki „tilskilins samþykkis allra eigenda“ eins og fram komi í greinargerð gagnaðila.
Greinir álitsbeiðandi frá því varðandi tillögu þá er nefnd er í greinargerð gagnaðila um að fá J innanhússhönnuð til að gera tillögur um hönnun á merkingum, þá hafi hún vísað þessu frá sér í upphafi. Gagnaðila hafi verið fullkunnugt um þá ákvörðun aðeins örfáum dögum eftir húsfundinn þann 4. september sl.
Þá bendir álitsbeiðandi á að í greinargerð gagnaðila séu leiðandi útleggingar. Reynt sé að gera því skóna að skiltið „feli í sér verulega breytingu á útliti hússins“ og sé það endurtekið fjórum sinnum í síðustu tveimur málsgreinunum. Látið sé í veðri vaka að skiltið sé stærra (19,1 m2) en það raunverulega sé (flatarmál sé innan við 14 m2), meðal annars að hæðin sé 230 cm. Eins og sjáist á teikningu sé stafahæðin 180 cm, en komman yfir stafnum [í] nái 200 cm yfir stafabotna sem séu um 30 cm ofan bárujárnsþaks. Þótt nýja skiltið væri raunverulega 19,1 m2 þá yrði það samt sem áður aðeins hið þriðja stærsta að flatarmáli á húsinu. Á vesturþakinu (neðra) sé samfelluskilti frá veitingastaðnum Z sem sé 1.200 cm breitt og nái 180 cm yfir bárujárn (21,6 m2). Á austurgafli sé skilti annars aðila, 1.004 x 205 cm (20,58 m2) og hylji fjóra glugga á 2. hæð. Þá megi nefna þrjá gervihnattardiska með auglýsingum sem nái 245 cm yfir bárujárn á vesturþakinu. Við þessu hafi gagnaðili engum athugasemdum hreyft. Öll skiltin, nema það á austurgaflinum, séu þó í sjónlínu frá gluggum félagsins. Gagnaðili hafi bent álitsbeiðanda á að koma skiltinu fyrir á vesturþakinu (neðra) með því að fá Z til að færa sitt skilti enn vestar á þakið. Þetta sé sérkennilegt þar sem um sama skilti sé að ræða. Á vesturþakinu myndi það líka blasa við úr gluggum gagnaðila en á efra þakinu sjáist hins vegar ekki til þess frá neinum glugga hússins. Enn fremur mundi það valda misvægi að ofhlaða vesturþakið skiltum meðan efra þakið væri án merkinga. Þá myndi Z-skiltið lenda að hluta til aftan við hús nr. 6 við X og missa þannig gildi sitt.
Að lokum bendir álitsbeiðandi á að gagnaðila hljóti að vera ljóst að verslunarrekstur í verslunarhverfi þarfnist merkinga. Gagnaðili hafi sjálfur ætlað að setja eigið skilti á efra þak, en ekki getað af fyrrnefndum ástæðum. Þar með liggi fyrir að allir aðilar málsins geti sætt sig við merkingu á efra þakinu. Aðrir eigendur hússins, að ógleymdum byggingarfulltrúa Y, hafi samþykkt skilti álitsbeiðanda. Þeir muni tæplega taka undir með gagnaðila að ljósaskiltið hafi í för með sér „verulegar breytingar“ á útliti hússins.
Í athugasemdum gagnaðila er bent á að þótt fyrir liggi byggingarleyfi frá byggingarfulltrúa Y hafi það ekki þýðingu fyrir álitaefni það sem liggi fyrir nefndinni. Afla verði samþykkis tilskilins fjölda eigenda í samræmi við ákvæði laga nr. 26/1994, sbr. bréf byggingarfulltrúans. Það sé ekki á verksviði kærunefndarinnar að meta efnisleg samþykki byggingaryfirvalda enda beinist úrlausn kærunefndar eingöngu að innbyrðis réttarstöðu hússins. Eins og segi í greinargerð gagnaðila liggi fyrir samþykkt tillaga löglegs húsfundar að afla tillögu að samræmdri merkingu. Sú samþykkt sé óbreytt.
Þá bendir gagnaðili á að ágreiningur aðila snúi í raun að því hvort uppsetning á skilti á efra þaki hússins feli í sér verulega breytingu á útliti hússins. Það sé afstaða gagnaðila að svo sé. Gagnaðili vísar á bug öllum ásökunum um að hann hafi reynt að villa fyrir nefndinni eða látið í veðri vaka að skiltið sé stærra en það sé. Slíkar ásakanir dæmi sig sjálfar. Samkvæmt framlögðum gögnum sé hæð skiltisins frá þaki að jafnaði 190 cm en mesta hæð sé 230 cm frá þaki. Breidd skiltisins sé 830 cm. Þessar tölur séu frá álitsbeiðanda. Gagnaðili vilji leiðrétta þann misskilning að málið snúist um hvort skilti séu sjáanleg frá skrifstofum félagsins. Sjónarmið gagnaðila byggi á því að uppsetning skiltis á efra þak hússins feli í sér verulega breytingu á útliti hússins í skilningi l. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994, ekki hvort skilti hafi áhrif á útsýni starfsmanna gagnaðila. Þá sé fullyrðingum álitsbeiðanda um afstöðu annarra eigenda hafnað enda hafi ekki verið fjallað um uppsetningu auglýsingaskiltis á húsfundi. Málsskjöl 1.6 og 1.7 hafi ekki gildi í því sambandi, sbr. ákvæði fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Óumdeilt sé að ætlun álitsbeiðanda sé að reisa skilti á sameignarfleti fjöleignarhússins. Byggt sé á að skilti á efra þak muni leiða til áberandi breytinga á útliti hússins. Þá muni skilti á efra þaki hafa mun meiri áhrif á heildarútlit en skilti á öðrum stöðum, svo sem á vestara þaki eða á hlið hússins. Því ítreki gagnaðili afstöðu sína að umrædd framkvæmd, í ljósi stærðar og staðsetningar skiltisins, feli í sér verulegar breytingar á útliti hússins í skilningi fjöleignarhúsalaga og því beri að afla samþykkis allra eigenda hússins, sbr. ákvæði 6. tölul. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994.
III. Forsendur
Sameign í fjöleignarhúsum telst allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 6. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. sömu laga fellur allt ytra byrði hússins, útveggir, þak, gaflar og útidyr, þó ekki svaladyr, svo og útitröppur og útistigar, undir sameign fjöleignarhúss.
Í 1. mgr. 19. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, segir að sameign fjöleignarhúss verði ekki ráðstafað af húsfélagi með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildi um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar. Í 1. mgr. 30. gr. sömu laga kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í þær ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal á útliti húss. Samkvæmt 2. mgr. 30. gr. laganna nægja 2/3 hlutar eigenda sé um að ræða framkvæmdir sem ekki geta talist verulegar. Til smávægilegra breytinga og endurnýjunar nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta, sbr. 3. mgr. 30. gr. laganna. Í 1. málsl. 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús segir enn fremur að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar.
Áætlað er að setja umrætt skilti á þak hússins, þ.e. sameign allra. Við mat á því hvort um er að ræða verulega eða óverulega breytingu á sameign eða útliti verður til þess að líta að um atvinnuhúsnæði er að ræða og að fyrirtæki sem starfa í húsinu auglýsa þá starfsemi nú þegar með áberandi ljósaskiltum. Hér verður einnig að líta til nærliggjandi húsa. Að þessu virtu telur kærunefnd að samþykki 2/3 hluta nægi til að heimila að setja upp ljósaskilti á þaki hússins.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að samþykki 2/3 hluta eigenda nægi til að álitsbeiðanda sé heimilt að setja upp ljósaskilti á þaki hússins.
Reykjavík, 26. febrúar 2007
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Pálmi R. Pálmason