Mál nr. 1/2007

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 1/2007

Kostnaðarskipting: Tæki í þvottahúsi. Afhending gagna húsfélags.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 3. janúar 2007, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 38, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 18. janúar 2007, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 26. febrúar 2007.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 38 sem í eru alls 15 íbúðir á fjórum hæðum. Ágreiningur er um kostnaðarskiptingu vegna tækja í þvottahúsi og hvort húsfélagi beri að afhenda álitsbeiðanda gögn.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

1. Að gagnaðila verði gert skylt að draga til baka innheimt gjald af álitsbeiðanda umfram raunkostnað rafmagns fyrir hverja notaða kílówattstund í þvottahúsi og endurgreiða álitsbeiðanda umframgjaldtöku hússtjórnar.
2. Að gagnaðila verði gert skylt að leggja fram umbeðin gögn álitsbeiðanda til skoðunar og samantektar á réttri gjaldtöku fyrir afnot álitsbeiðanda á rafmagnsnotkun í þvottahúsi.
3. Að gagnaðila verði gert skylt að afhenda álitsbeiðanda afrit af samningi um útleigu á hluta kjallara.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur aðila varði breytingu sem gagnaðili hafi gert á greiðslu fyrir afnot íbúðareigenda á þvottahúsi, þ.e. „fastagjaldi“. Samkvæmt munnlegum skýringum sé þar átt við leigugjald notenda fyrir rafmagnsmæli á þvottavél og þurrkara. Sú gjaldtaka sé aðeins innheimt af þeim íbúðareigendum hússins sem nýta sér tækin í þvottahúsinu og gert hafa árum saman, sumir hverjir frá upphafi búsetu sinnar í húsinu fyrir um það bil 26 árum.

Álitsbeiðandi segir að afnot íbúa hússins á þvottahúsinu fari þannig fram að fyrir liggi dagbók þar sem notendur skrá númer íbúðar sinnar og stöðu rafmagnsmælis við upphaf og lok afnota sinna. Í ljós hafi komið við eftirgrennslan álitsbeiðanda að öðrum notendum þvottahússins en honum hafi ekki verið send innheimta til greiðslu á „fastagjaldi“ rafmagns í þvottahúsi með greiðsluseðli bankans. Það sé rangt sem fram komi í bréfi hússtjórnar, dags. 18. desember 2006, að innheimta nú fyrir afnot af þvottahúsinu sé ekki með öðrum hætti en verið hafi undanfarin ár. Árið 1996 hafi verið reynd viðbótargjaldtaka af þáverandi hússtjórn af notendum þvottahússins umfram raunkostnað rafmagns fyrir hverja notaða kílówattstund. Með áliti kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 35/1996 hafi slíkur gjörningur verið stöðvaður.

Þá getur álitsbeiðandi þess að þrátt fyrir endurteknar skriflegar óskir um að fá afrit af leigusamningi húsfélagsins á sérgeymslurými íbúðareigenda og öðrum gögnum, sem hann hafi óskað eftir með skriflegum hætti með vísan til 69. gr. laga um fjöleignarhús, hafi ekkert svar borist.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ákveðið hafi verið á stjórnarfundi að ritari stjórnar svari því sem snerti ágreininginn um innheimtu rafmagnsins.

Hvað varði dylgjur álitsbeiðanda um notkun þvottahússins með öðrum hætti sé því til að svara að daginn eftir að bréf barst frá kærunefndinni hafi gagnaðili tekið myndir af þvottahúsinu og hafi það verið með þeim hætti sem hann hafi séð það síðan hann flutti í húsið fyrir um tveimur árum. Innréttingin sé orðin nokkuð gömul en snyrtileg og ekki hafi verið óskað eftir því við fyrri stjórnir að skipta um hana. Ryksuga sem íbúar noti þegar þeir sinni sínum þrifum í stigaganginum sé í lokuðum skáp. Áhöldin sem hangi á veggnum bak við hurðina séu fyrir notendur þvottahússins til þrifa á gólfi. Myndirnar segi allt sem segja þurfi og áttar gagnaðili sig ekki á því hvað álitsbeiðanda gangi til með þessum upphrópunum nema ef vera kynni að hann hafi verið orðinn uppiskroppa með umkvörtunarefni. Gagnaðili hafi heyrt ýmislegt furðulegt um kvartanir álitsbeiðanda á undanförnum árum og hafi hann haldið að þær væru orðum auknar. Gagnaðili trúi því ekki fyrr en hann taki á því að einn íbúi í stigagangi í fjöleignarhúsi geti haldið íbúum í gíslingu og lagt stjórnina í einelti með frekju og yfirgangi með hjálp kærunefndar fjöleignarhúsamála til að eltast við uppspuna og bull eins og bréf álitsbeiðanda beri með sér. Leggur gagnaðili til að erindinu verði vísað frá og hússtjórn gefinn vinnufriður til að sinna sínum málum.

Í bréfi ritara stjórnar, dags. 17. janúar 2007, kemur fram að í X nr. 38 hafi það fyrirkomulag ríkt í mörg ár að íbúðareigendur hafi nýtt þvottavél og þurrkara sem húsfélagið eigi í þvottahúsi á 1. hæð. Íbúarnir hafi árum saman nýtt sér þessi þægindi sem sameignin bauð upp á, eða þar til þvottavélar urðu svo ódýrar og nettar að lítið mál var að koma slíku tæki fyrir í hverri íbúð. Undanfarin ár hefur þeim þó sífellt farið fækkandi sem hafa nýtt sér það sem sameignin hefur boðið upp á. Umrætt tímabil, þ.e. frá 20. mars til 31. október 2006, notuðu aðeins fimm íbúðareigendur þvottavélina og þurrkarann, þó mismikið. Einn af þessum fimm notaði vélina aðeins einu sinni.

Af fundargerðabókum húsfélagsins verði ekki annað séð en að innheimta rafmagnsins hafi verið með þessum hætti árum saman og sé enn viðhafður, þ.e. að tíunda kílówattstundir og skipta mæliskostnaðinum niður á milli notenda hverju sinni.

Bendir ritari stjórnar á að kostnaðurinn á umræddu tímabili hafi verið 4.950 krónur, reiknaður þannig að fastagjald, skilgreint svo samkvæmt reikningi frá Orkuveitu Y, hafi verið 17,53 + 24,5% virðisaukaskattur, alls 22 krónur á dag. Fjöldi daga á tímabilinu hafi verið 222 x 22 krónur sem séu alls 4.950 krónur. Hér sé aðeins um raunkostnað að ræða sem hafi verið skipt milli þeirra fimm íbúðareigenda sem notuðu þvottaaðstöðuna. Til viðbótar þessu séu svo lagðar saman kílówattstundir hvers og eins, en þær skrái notendur í þar til gerða bók í þvottaaðstöðu af umræddum mæli. Fjöldi kílówattstunda hjá álitsbeiðanda hafi verið 15,8 og var kostnaður fyrir hverja kílówattstund 8,04 krónur.

Tekur ritari stjórnar fram að álitsbeiðandi hafi komið að máli við sig varðandi reikninginn sem hann hafi fengið sendan og gert athugasemd við tímabilið sem skráð hafi verið á seðilinn, og var það vel því þau leiðu mistök höfðu átt sér stað hjá húsfélagaþjónustu bankans að skráð var rangt tímabil á seðilinn. Ritari stjórnar hafi komið þessari athugasemd á framfæri og var það leiðrétt. Aftur hafi álitsbeiðandi verið ósáttur við innheimtu og óskað eftir skilgreiningu á því hvað væri verið að rukka fyrir. Þessari eftirgrennslan hafi ritari stjórnar fylgt eftir og haft samband við Orkuveitu Y sem veitti fúslega þær upplýsingar sem til þurfti. Að svo búnu hafi ritarinn sent skilgreiningu rafmagnsnotkunar til húsfélagaþjónustu bankans og beðið um að sendur yrði nýr reikningur til álitsbeiðanda sem var gert. Enn hafi álitsbeiðandi verið ósáttur og þá dregið í efa lögmæti innheimtu vegna þess sem hann hafi kallað fastagjald þar sem um sameign allra væri að ræða. Þar sem ritara stjórnar sé í mun að rétt sé rétt hafi hann fylgt þessari athugasemd eftir og sent fyrirspurn til félagsmálaráðuneytis varðandi lögmæti innheimtunnar, sem þó sé ekki með öðrum hætti en verið hafi undanfarin ár. Í svari hafi komið fram að rafmagnsnotkun væri ekki skilgreind sérstaklega í lögum um fjöleignarhús en bent hafi verið vinsamlega á að væri um ágreining að ræða mætti til dæmis óska eftir áliti kærunefndar um málið að undangengnum löglega boðuðum húsfélagsfundi. Tekur ritari fram að hann hafi ekki vitað um ágreining varðandi þessa innheimtu fyrr en nú, að álitsbeiðandi gerði athugasemd við hana.

Bendir ritari á að stjórnin hafi einnig haft til hliðsjónar gamalt kærumál sem reyndar hafi snúist um annað, en þar sé skýrt tekið fram skv. C-lið 45. gr. fjöleignarhúsalaga „„ ... að fullljóst er um not hvers og eins, þá sé notaður eðlilegasti og sanngjarnasti skiptagrundvöllurinn. Rétt er að ítreka að þessi undantekningarregla myndi hafa mjög þröngt gildissvið.“ Ákvæði C-liðar verður þannig beitt varðandi deilingu rafmagnskostnaðar í samræmi við notkun einstakra íbúðareigenda á aðstöðunni og vélum, eins og tíðkast hafa í húsinu. Slík mæling byggist á notuðum kílówattstundum og því óyggjandi hver not hvers og eins eru.“ Að þessu svari fengnu og umræddum upplýsingum hafi stjórn húsfélagsins talið að ekki væri um rangláta innheimtu að ræða og hafi álitsbeiðanda verið sent skriflegt svar þess efnis. Samt sem áður væni álitsbeiðandi ritara stjórnar um lúaleg vinnubrögð og að hafa hlaupist frá verkinu án þess að ljúka því.

III. Forsendur

Tæki í þvottahúsi.

Samkvæmt 2. tölul. B-liðar 45. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, skal viðhalds- og rekstrarkostnaður sameiginlegs þvottahúss, þar með talið kaupverð og viðhald sameiginlegra tækja, skiptast og greiðast að jöfnu. Ákvæði C-liðar sömu greinar kveður á um að hvers kyns kostnaði skuli þó skipt í samræmi við not eigenda, ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins. Regla C-liðar er undantekning frá meginreglu og ber því að skýra hana þröngt samkvæmt almennum lögskýringarreglum. Í athugasemdum við ákvæðið í greinargerð segir jafnframt: „Þessi regla kemur aðeins til álita í algjörum undantekningartilvikum. Hún byggist á því, að ef fullljóst er um not hvers og eins, þá séu notin eðlilegasti og sanngjarnasti skiptagrundvöllurinn. Rétt er að ítreka að þessi undantekningarregla myndi hafa mjög þröngt gildissvið.“ Ákvæði C-liðar verður þannig beitt varðandi deilingu rafmagnskostnaðar í samræmi við notkun einstakra íbúðareigenda á vélum, eins og tíðkast hefur í húsinu. Slík mæling byggist á notuðum kílówattstundum og not hvers og eins þannig óyggjandi. Ekki er um slíka mælingu að ræða hvað slit þvottavélanna varðar enda ekki unnt að mæla slit með þessum hætti.

Kærunefnd fjöleignarhúsamála hefur áður tekið þetta atriði til greina í máli nr. 35/1996 þar sem niðurstaða nefndarinnar var sú að húsfélaginu væri óheimilt að innheimta gjald umfram raunkostnað rafmagns fyrir hverja notaða kílówattstund. Álit nefndarinnar nú er hið sama varðandi þetta atriði. Eftir því sem fyrir liggur í málinu sem er kostnaður Orkuveitu Y fyrir not á rafmagnsmæli. Að mati kærunefndar er þarna um að ræða aðferð til að skipta kostnaði við rafmagnsnotkun réttilega milli notenda og þannig órjúfanlega tengt því. Telst sú gjaldtaka heimil skv. C-lið 45. gr. laga nr. 26/1994. Ber því að hafna kröfu álitsbeiðanda um endurgreiðslu þessa kostnaðar.

Afhending gagna húsfélags.

Samkvæmt 69. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fer stjórn húsfélags með sameiginleg málefni húsfélags milli funda og sér um framkvæmd viðhalds og rekstur sameignarinnar og öll önnur sameiginleg málefni í samræmi við ákvæði laganna, önnur lög og samþykktir og ákvarðanir húsfunda.

Í 4. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús segir að fundargerðir skuli að jafnaði vera aðgengilegar fyrir félagsmenn og eigi þeir rétt á því að fá staðfest endurrit eða ljósrit þeirra. Ljóst er því að skyldur stjórnar eru ótvíræðar þegar um er að ræða allar fundargerðir er varða stjórn húsfélagsins.

Í 6. mgr. 69. gr. laganna er kveðið á um að stjórn og framkvæmdastjóra sé skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða málefni húsfélagsins, rekstur þess, sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Þá hafa eigendur rétt til að skoða bækur félagsins, reikninga og fylgiskjöl með hæfilegum fyrirvara en þó jafnan að viðstöddum stjórnarmanni. Samkvæmt þessari grein laganna hvílir rík upplýsingaskylda á stjórn húsfélags gagnvart félagsmönnum varðandi öll málefni húsfélagsins auk þess að lagt er fyrir stjórn að veita þeim aðgang að gögnum er varða reikninga og fylgiskjöl þeirra sem og þá samninga sem gerðir eru fyrir hönd húsfélagsins. Af því leiðir að gagnaðila er skylt að afhenda álitsbeiðanda ljósrit af umræddum samningum.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að stjórn gagnaðila hafi verið heimilt að innheimta „fastagjald“ vegna kostnaðar við mælinga fyrir hverja notaða kílówattstund í þvottahúsi.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé skylt að leggja fram gögn húsfélagsins til skoðunar og að afhenda álitsbeiðanda afrit af samningi um útleigu á hluta kjallara.

Reykjavík, 26. febrúar 2007

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Pálmi R. Pálmason