Mál nr. 79/2021 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 79/2021

Jafnskiptur kostnaður/hlutfallsskiptur kostnaður: Kostnaður húsfélags við lögfræðiþjónustu.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 6. ágúst 2021, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 3. nóvember 2021, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 8. nóvember 2021, og athugasemdir gagnaðila, dags. 8. nóvember 2021, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. nóvember 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 24 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsinu en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um hvort kostnaður vegna lögfræðiþjónustu teljist jafnskiptur eða hlutfallsskiptur.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að kostnaður gagnaðila vegna lögfræðiþjónustu á árunum 2019 og 2020 skuli vera hlutfallsskiptur.

Í álitsbeiðni kemur fram að á aðalfundi gagnaðila 3. júní 2021 hafi verið gerð athugasemd við að lögfræðikostnaður væri hlutfallskiptur. Vísað hafi verið til þess að í B lið 45. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, væri tæmandi hvað félli undir jafnskiptan kostnað. Á þetta hafi ekki verið fallist en ljóst sé að gagnaðili hvorki megi né geti starfað út fyrir ramma laganna.

Af 24 íbúðum hússins séu tíu með eignarhlutfall undir 4,17%. Sé lögfræðikostnaðurinn jafnskiptur sé verið að færa 342.587 kr. frá tíu eigendum sem eigi litlar íbúðir til þeirra fjórtán sem eigi stærri íbúðir. Í tilviki álitsbeiðanda sé fjárhæðin 40.139 kr.

Hvort það hafi haft áhrif á ranga framsetningu að allir stjórnarmenn tilheyri fjórtán íbúða flokknum skuli ósagt látið. Aftur á móti sé það stílbrot að formaður gagnaðila sé jafnframt skoðunarmaður ársreiknings, þ.e. formaður sé að endurskoða sjálfan sig, en það eigi klárlega ekki að vera þannig samkvæmt tilgangi laganna.

Gagnaðili sé með þjónustusamning við Eignarekstur ehf. Samkvæmt upplýsingum á heimasíðu þess eigi eigendur að hafa aðgang að gögnum á „mínum síðum“. Það hafi ekki gengið eftir, þ.e. engin gögn hafi verið birt þar fyrir síðustu ár og sé það ástæða þess að ekki hafi verið beðið um álit fyrr en nú.

Í greinargerð gagnaðila segir að umræddur kostnaður hafi fallið til vegna lögfræðikostnaðar þar sem löginnheimta og dómsmál hafi þurft til að skera úr um kostnaðarágreining við framkvæmdir á ytra byrði hússins.

Á aðalfundi 3. júní 2021 hafi ársreikningur fyrir árið 2020 verið yfirfarinn af fundarstjóra. Á ársreikninginn hafi verið færður 979.600 kr. jafnskiptur kostnaður eins og gert hafi verið árið 2019 en þá hafi kostnaðurinn numið 3.047.676 kr.

Vísað sé til B liðar 45. gr. laga um fjöleignarhús þar sem segi í 6. tölul. að kostnaður við hússtjórn og endurskoðun sé jafnskiptur. Umræddur endurskoðunarkostnaður svipi mikið til lögfræðiráðgjafar, þ.e.a.s. hvað varði hagnýtingu hvers og eins eigenda. Þar sem upptalningin í fyrrnefndri 45. gr. laga sé tæmandi og ekkert sé kveðið á um lögfræðiþjónustu sé að sama skapi vísað til C liðar sömu greinar þar sem kveðið sé á um að kostnaði, hver sem hann sé, skuli þó jafnan skipt í samræmi við not eigenda, sé unnt að mæla óyggjandi not hvers og eins.

Sýnt þyki að sú lögfræðivinna sem unnin hafi verið fyrir gagnaðila hafi gagnast eigendum jafnt. Lögfræðikostnaðurinn snúist um kröfu gagnaðila fyrir dómstólum um greiðsluþátttöku tiltekins eiganda í nauðsynlegum viðhaldsframkvæmdum árið 2017. Allir íbúar hafi haft sömu hagsmuni af því að fá kröfuna greidda, eins og niðurstaðan hafi orðið í Landsrétti í máli nr. […]. Not hvers og eins eiganda séu því þau sömu, sbr. C lið 45. gr., og því eðlilegt að kostnaði sé skipt jafnt.

III. Forsendur

Um skiptingu sameiginlegs kostnaðar fjöleignarhúss gilda 45. og 46. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Meginreglan kemur fram í A lið 45. gr., en samkvæmt henni skiptist allur kostnaður hverju nafni sem hann nefnist, sem ekki fellur ótvírætt undir B og C liði 45. gr., eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi séreign. Í B og C liðum 45. gr. er sett fram undantekning frá meginreglunni, en í B lið eru taldir upp þeir kostnaðarþættir í rekstri sameignar sem skiptast skuli að jöfnu. Samkvæmt C lið 45. gr. skal kostnaði þó jafnan skipt í samræmi við not eigenda ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins.

Til álita kemur hvort kostnaður gagnaðila vegna lögfræðiþjónustu á árunum 2019 og 2020 sé jafnskiptur eða hlutfallsskiptur. Í frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 segir í athugasemdum um framangreindan B lið 45. gr. laganna að í ákvæðinu sé að finna undantekningar frá meginreglunni um hlutfallsskiptan kostnað í þá veru að nánar tilteknum kostnaði, sem talinn sé upp í sjö töluliðum, skuli skipt að jöfnu. Einnig segir að samkvæmt því beri að skýra reglurnar í B lið þröngt og séu jafnan líkur á því í vafatilvikum að meginreglan eigi við en ekki undantekningarnar.

Að því virtu að kostnaður vegna lögfræðiþjónustu er ekki talinn upp í nefndum B lið og að skýra beri undantekningar frá meginreglunni um hlutfallsskiptan kostnað þröngt, telur kærunefnd að hann verði ekki felldur þar undir. Er því um að ræða hlutfallsskiptan kostnað að mati kærunefndar, sbr. A lið sömu greinar. Kærunefnd fellst því á kröfu álitsbeiðanda.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 23. nóvember 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson