Mál nr. 36/2022-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 36/2022

Bygging svala á rishæð. Samþykki.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 20. apríl 2022, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Greinargerð barst ekki frá gagnaðila, þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. júní 2022.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls níu eignarhluta. Aðilar eru eigendur hvor sinnrar íbúðar í risi hússins. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðanda sé heimilt að byggja svalir við íbúð hennar.

Krafa álitsbeiðanda er:

     Að viðurkennt verði að henni sé heimilt að byggja svalir beint utan við glugga á íbúð hennar.

Í álitsbeiðni segir að á húsfundi í apríl 2022 hafi tillaga álitsbeiðanda um byggingu svala fengið samþykki 2/3 hluta eigenda en allir eigendur, að gagnaðila undanskildum, séu samþykkir framkvæmdinni. Brunaöryggi sé verulega ábótavant í íbúð álitsbeiðanda og svalir séu besta og öruggasta leiðin til að bæta það.

Upphaflega hafi húsið verið jarðhæð/kjallari og fyrsta hæð en síðar hafi tveimur hæðum og risi verið bætt ofan á. Eldri teikningar sýni að risið hafi upphaflega verið vinnu- og geymslurými en síðar hafi þakgluggum verið bætt við. Aðrar breytingar, sem hafi verið samþykktar í fyrri tíð af íbúum og byggingarfulltrúa en ekki komið til framkvæmda, séu kvistgluggar á austurhlið og á norðurgafli sem og bygging svala á íbúð gagnaðila. Á sömu teikningu sé þak hækkað á sömu íbúð sem breyti heildarmynd hússins umtalsvert. Þá sé mikið ósamræmi á gluggum hússins. Upphaflegi hluti hússins sé með svipaðar gluggasetningar þótt stærð þeirra sé ekki að öllu leyti sú sama, enda mun minni gluggar á kjallara/jarðhæð. Einnig sé aðeins önnur íbúð fyrstu hæðar með svalir. Allar fjórar íbúðir annarar og þriðju hæðar séu með svalir.

Stigagangur hússins sé óvenjulega þröngur og með enga loftun, að undanskildum þakglugga á rishæð. Íbúðir hússins séu ekki með brunavarnahurðir og ekki séu allir veggir sem snúi að stigagangi eldvarðir. Komi upp eldur í íbúðum neðri hæðar hússins geti verið hættulegt eða jafnvel ógerningur fyrir íbúa efri hæða að flýja í gegnum hann. Aðrir íbúar á neðri hæðum séu með svalir og geti því flúið út á þær í neyð.

Við kaup álitsbeiðanda á íbúðinni í janúar 2021 hafi henni verið tjáð að allir eigendur væru jákvæðir gagnvart því að íbúar fjórðu hæðar fengju að bæta svölum við íbúðir sínar. Fyrri eigandi íbúðar gagnaðila hafði einnig íhugað að reisa svalir. Álitsbeiðandi hafi því í góðri trú látið teikna svalir. Gagnaðili hafi keypt íbúð sína sumarið 2021 og honum verið kynntar fyrirhugaðar breytingar símleiðis áður en arkitekt hafi verið ráðinn og hann þá ekki sett sig upp á móti þeim. Í nóvember sama ár hafi álitsbeiðandi dreift teikningum arkitekts til eigenda og óskað eftir samþykki þeirra. Undirskriftir hafi borist frá öllum nema gagnaðila. Hann hafi viljað umhugsunarfrest og jafnvel heyra í arkitektinum upp á að nýta tækifærið til að setja svalir hjá sér. Jafnframt hafi hann haft áhyggjur af því hvort svalirnar gætu hindrað útsýni úr íbúð hans en það hafi þó verið álit arkitekts og verkfræðings að það væri ólíklegt.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, sé um að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins. Í 2. mgr. sömu greinar segir að sé um að ræða framkvæmdir sem hafi breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geti ekki talist verulegar þá nægi að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir. Þá segir í 3. mgr. að til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægi þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta.

Í húsinu eru níu eignarhlutar. Fram kemur að eigendur átta eignarhluta hafi samþykkt á húsfundi að álitsbeiðandi fái að reisa svalir á eignarhluta sinn á rishæð. Ljóst er að ekki var gert ráð fyrir svölum á eignarhlutanum í upphafi eða á samþykktum teikningum. Þó liggur fyrir samþykkt teikning af byggingarfulltrúa 19. apríl 1987 sem sýnir svalir á íbúð gagnaðila sem ekki hafa verið byggðar. Á nýrri teikningu sem lögð hefur verið fyrir kærunefnd, dags. 12. nóvember 2021, eru þessar svalir hins vegar ekki sýndar. Í málinu hefur ekki verið útskýrt hvers vegna þessi breyting hefur orðið á teikningu og hvort samþykki allra hefur legið fyrir því að fella niður rétt til byggingar svalar við íbúð gagnaðila. Kærunefnd telur vegna þessa að ekki séu forsendur til að leggja mat á hvort um verulega breytingu sé að ræða eða ekki í skilningi 30. gr. laga um fjöleignarhús. Ekki er því unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda að svo stöddu.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda að svo stöddu.

Reykjavík, 23. júní 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson