Nr. 2/2018 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 2/2018
Eignaskiptayfirlýsing: Breyting. Sameign.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 19. janúar 2018, beindi A hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 7. febrúar 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 15. febrúar 2018, og athugasemdir gagnaðila, dags. 15. mars 2018, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. maí 2018.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C. Aðilar málsins eru eigendur sitthvors eignarhluta hússins. Ágreiningur er um breytingu á eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið og sameign þess.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
I. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að skrifa undir nýja eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið.
II. Að viðurkennt verði að ytra byrði og lóð hússins sé í óskiptri en hlutfallslegri sameign.
III. Að viðurkennt verði að við gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar verði gildandi eignaskiptayfirlýsing ásamt núverandi samþykktum aðaluppdráttum lagðar til grundvallar.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi óskað eftir breyttri notkun á sínum eignarhluta hjá byggingarfulltrúa D, sem hafi samþykkt breytingarnar með því skilyrði að gerð yrði ný eignaskiptayfirlýsing. Gagnaðili neiti að skrifa undir nýja eignaskiptayfirlýsingu þar sem hann telji að það sem sé sameign, samkvæmt gildandi eignaskiptayfirlýsingu, sé séreign hans. Eigi það jafnt við um lóð og rými innanhúss. Á það geti álitsbeiðandi ekki fallist.
Búið sé að hanna breytingar á húsinu sem hafi verið samþykktar af byggingafulltrúa. Ný eignaskiptayfirlýsing sé álitsbeiðanda nauðsynleg til að byggingafulltrúi geti gefið út byggingarleyfi til handa álitsbeiðanda og hann þannig klárað þær framkvæmdir sem liggi fyrir og í framhaldinu fengið nauðsynleg leyfi fyrir þeirri starfsemi sem ný hönnun nái til. Breytt notkun á húsnæðinu felist í því að verið sé að breyta skrifstofuhúsnæði í gistiheimili.Í greinargerð gagnaðila segir að líklega í mars 2017 hafi álitsbeiðandi fyrst haft samband við hann og fljótlega nefnt nýja eignaskiptayfirlýsingu. Gagnaðili hafi sagt að hann væri sáttur við núgildandi eignaskiptayfirlýsingu og ekki þörf á nýrri. Álitsbeiðandi hafi ekki áður nefnt að þar sem hann væri búinn að óska eftir breyttri notkun á eignarhluta sínum væri það skilyrði að ný eignaskiptayfirlýsing yrði gerð. Í apríl 2017 hafi gagnaðili fengið senda eignaskiptayfirlýsingu, dags. X 2017, frá álitsbeiðanda. Þar komi fram að 23,3 fermetra stigahús á fyrstu hæð sé orðið að séreign álitsbeiðanda. Þessu hafi gagnaðili vitaskuld mótmælt enda séu þessir fermetrar sameign samkvæmt gildandi eignaskiptayfirlýsingu. Nýr eignaskiptasamningur hafi litið dagsins ljós í X 2017. Þar sé fallið frá tilraun til að gera sameign að séreign álitsbeiðanda. Aftur á móti segi að birt stærð séreignarhluta sé 1.709 fermetrar. Sé birt stærð séreignar í tveimur liðum lögð saman fáist aftur á móti talan 1.686,3 fermetrar. Þarna muni 23,3 fermetrum og því sé þessi eignaskiptayfirlýsing ekki rétt.Þá telji gagnaðili að vísa beri máli þessu frá kærunefnd þar sem það hafi ekki hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins, sbr. 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001. Jafnframt þar sem drög að eignaskiptayfirlýsingu hafi ekki uppfyllt lágmarkskröfur um rétt innihald. Eðlilega hafi ekki komið til greina af hálfu gagnaðila að undirrita rangar yfirlýsingar sem fari í bága við þinglýst skjöl. Því sé alls ekki fullreynt að gagnaðili skrifi undir nýja eignayfirlýsingu. Hún þurfi þó að vera rétt og í samræmi við fyrirliggjandi gögn og þinglýst skjöl.Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að hann hafni því alfarið að hafa gert tilraun til að gera sameign að séreign. Þau skjöl sem gagnaðili hafi lagt fram séu drög að eignaskiptayfirlýsingu sem gagnaðila hafi verið fengin til aflestrar og umsagnar með fyrirvara um villur og úrbætur. Gagnaðili hafi fundið villu í drögunum þar sem skeikað hafi 23 fermetrum. Ástæða þess að ný eignaskiptayfirlýsing hafi ekki verið gerð sé sú að gagnaðili hafi tjáð álitsbeiðanda að hann skrifi ekki undir nýja eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið nema að það sem sé sameign, samkvæmt gildandi eignaskiptayfirlýsingu, sé séreign hans. Eigi það jafnframt við um ytra byrði hússins, lóð og rými innanhúss. Þá sé tekið fram að í húsinu hafi ekki verið rekið húsfélag og húsfundir ekki haldnir.Í athugasemdum aðila er eigendasaga hússins rakin og hugsanleg skýring á deilu aðila.
III. Forsendur
Í 2. mgr. 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001, segir að áður en kærunefnd tekur mál til meðferðar skal það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins. Gagnaðili óskar frávísunar málsins á þeirri forsendu að það hafi ekki hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins. Að mati kærunefndar liggur ágreiningur aðila nægilega skýrt fyrir til þess að unnt sé að taka málið til úrlausnar. Því er ekki fallist á kröfur gagnaðila um frávísun.
Vegna breytinga álitsbeiðanda á séreignarhluta hans liggja fyrir drög að nýrri eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið. Gagnaðili neitar að undirrita eignaskiptayfirlýsinguna þar sem hann telur tilgreindar hlutfallstölur í henni vera rangar. Álitsbeiðandi segir að gagnaðili fari fram á að álitsbeiðandi afsali þeim hluta hússins sem telst til óskiptrar sameignar samkvæmt gildandi eignaskiptayfirlýsingu til hans.
Ákvæði 5. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús kveður á um að séu gerðar breytingar á fjöleignarhúsi eða innbyrðis eignatilfærslur sem breyta eða raska eignaskiptayfirlýsingu og eignarhlutföllum skuli eigendur án ástæðulauss dráttar gera nýja eignaskiptayfirlýsingu og láta þinglýsa henni. Í 2. mgr. 18. gr. fjöleignarhúsalaga, segir að sérhver eigandi eigi kröfu á því að hlutfallstölur sýni og endurspegli rétta skiptingu hússins og séu þannig réttur eða eðlilegur grundvöllur að skiptingu réttinda og skyldna. Í 3. mgr. sömu greinar segir að hver eigandi, sem telur hlutfallstölur rangar eða eignarhlutföllin í húsinu óeðlileg eða ósanngjörn, geti krafist breytinga þar á. Í 1. málsl. 4. mgr. sömu greinar segir að fáist aðrir eigendur ekki til að standa að nauðsynlegum breytingum geti viðkomandi fengið dómkvadda matsmenn til að endurreikna eða endurákvarða hlutfallstölur í húsinu. Náist ekki samkomulag að fengnu mati dómkvaddra matsmanna getur eigandi, á grundvelli 5. mgr., höfðað mál á hendur öðrum eigendum til ógildingar á gildandi eignarhlutföllum og viðurkenningar á hinum nýju. Gangi dómur honum í vil getur hann fengið dómsorðinu þinglýst sem kemur þá og þannig í stað eignaskiptayfirlýsingar. Álitsbeiðandi krefst þess að kærunefnd húsamála skyldi gagnaðila til að rita undir eignaskiptayfirlýsingu. Í áðurnefndum ákvæðum fjöleignarhúsalaga er að finna úrræði til handa eiganda þegar eigendur aðrir vilja ekki undirrita nýja eignaskiptaryfirlýsingu. Til þessa hefur kærunefnd húsamála þó ekki vald og þannig ekki hægt að fallast á þessa kröfu álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi krefst þess einnig að viðurkennt verði að gildandi eignaskiptayfirlýsing ásamt núverandi samþykktum aðaluppdráttum verði lögð til grundvallar við gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar. Samkvæmt 1. mgr. 16. gr. a laga um fjöleignarhús mega þeir einir taka að sér að gera eignaskiptayfirlýsingar sem fengið hafa til þess sérstakt leyfi ráðherra. Kærunefnd er því ekki bær til þess að segja til um hvert skuli vera efni nýrrar eignaskiptayfirlýsingar.
Þá fer álitsbeiðandi fram á að viðurkennt verði að allt ytra byrði og öll lóð hússins sé í óskiptri en hlutfallslegri sameign. Samkvæmt 1. tölul. 6. gr. laga um fjöleignarhús fellur undir sameign allt ytra byrði húss, útveggir, þak, gaflar og útidyr, þó ekki svaladyr, svo og útitröppur og útistigar. Samkvæmt 5. tölul. sömu málsgreinar fellur undir sameign öll lóð húss. Þá segir í 1. mgr. 14. gr. laganna að eignarhluti í sameign skuli reiknaður út eftir hlutfallstölu. Með hliðsjón af framangreindum ákvæðum er ytra byrði og lóð hússins í sameign.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að ytra byrði og lóð hússins sé sameign.
Öðrum kröfum álitsbeiðanda er hafnað.
Reykjavík, 28. maí 2018
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson