Mál nr. 45/2014

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 45/2014

Endurgreiðsla tryggingarfjár: Ýmsar skemmdir. Húsaleiga.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 2. september 2014, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.       

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 25. september 2014, og athugasemdir álitsbeiðanda, mótt. 7. október 2014, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 18. nóvember 2014.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með ódagsettum leigusamningi tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C tímabundið frá 15. júlí 2013 til  15. júlí 2014. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og ástand hins leigða.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

I.  Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 190.000 kr.

II. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda bætur vegna ónýtanlegs rýmis í hinu leigða á leigutíma.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi ekki afhent húsnæðið á tilgreindum tíma, það hafi verið óþrifið og ekki að fullu tæmt. Geymslusvæði sem hafi verið tilgreint í leigusamningi hafi aldrei verið afhent. Álitsbeiðandi hafi neyðst til að aðstoða við rýmingu gagnaðila því ekki hafi verið pláss fyrir búslóð álitsbeiðanda. Gagnaðili hafi ekki verið á staðnum og ekki útvegað mannskap til að hægt væri að tæma íbúðina samdægurs. Þá hafi gagnaðili í tvígang reynt að rifta leigusamningi með ólögmætum hætti á miðjum leigutíma.

Álitsbeiðandi greinir frá því að á efri hæð leigurýmisins hafi verið óklárað baðherbergi sem við undirritun á samningi hafi verið lofað að yrði klárað fyrir afhendingu. Við afhendingu húsnæðis hafi gagnaðili gefið munnlegt loforð um að það yrði klárað innan viku en það hafi ekki gerst á leigutíma og hafi rýmið verið ónothæft sökum opins klóaks, byggingarefna og annarra eigna gagnaðila. Við afhendingu hafi verið margir rofar, tenglar og innstungur illa frágengnar eða óvirkar. Loforð hafi verið gefið um að þetta yrði lagað næstu daga. Gagnaðili hafi einu sinni komið til að reyna að laga þetta en hafi skilað verkinu verr en hann hafi komið að því. Álitsbeiðandi hafi því þurft að útvega rafvirkja á eigin kostnað til að hægt væri að nýta leigurýmið.         

Álitsbeiðandi segir að mánuði fyrir skil hafi verið gert samkomulag um að hluti tryggingarfjárins myndi fara upp í leigu. Sú fjárhæð hafi numið eins mánaðar leigu sem hafi gert það að verkum að tryggingarféð standi nú í 190.000 kr. í stað 400.000 kr.

Þá segir að við skil hafi húsnæðið verið vel þrifið og í betra ástandi en við afhendingu. Samkvæmt samkomulagi hafi skil farið fram hálfum mánuði áður en leigusamningur hafi runnið út þar sem gagnaðila hafi legið á að fá húsnæðið. Enn fremur hafi gagnaðili neitað að taka við íbúðinni í eigin persónu. Engin úttekt hafi farið fram á húsnæðinu fyrir afhendingu enda hafi eignin í raun aldrei staðið tóm fyrr en við skil álitsbeiðanda. Allar kröfur sem gagnaðili hafi farið fram á í tölvupósti til álitsbeiðanda séu ekki á rökum reistar þar sem þetta hafi allt verið skemmdir sem hafi verið til staðar á húsnæðinu áður en afhending hafi farið fram eða ekki kröfuhæfar. Margsinnis hafi álitsbeiðandi reynt að hafa samband við gagnaðila til að fá tryggingarféð endurgreitt en gagnaðili haldi því að fullu eftir og neiti að svara símtölum eða greiðslukröfum.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram álitsbeiðanda hafi verið tjáð að afgangi af tryggingarfénu hafi átt að verja, ef þyrfti, til greiðslu vegna skemmda á meðan leigutíma stóð og að það yrði ekki endurgreitt fyrr en búið yrði að meta þær skemmdir sem hafi komið fram á hinu leigða frá því að álitsbeiðandi hafi yfirgefið það. Gagnaðili hafi ekki neitað að afhenda tryggingarféð heldur aðeins tjáð álitsbeiðanda að það verði ekki endurgreitt að fullu eða hluta fyrr en farið hafi fram fullt mat á þeim skemmdum sem liggi fyrir. Í upphafi leigutíma hafi samþykki álitsbeiðanda legið fyrir um að lítill hluti eigna gagnaðila mætti vera í húsnæðinu í stuttan tíma þar sem geymsluhúsnæði hafi ekki fundist í tæka tíð. Einnig hafi legið fyrir samþykki álitsbeiðanda um að leigutími myndi hefjast tveimur dögum seinna en til hafi staðið. Það hafi aldrei verið fastsett að álitsbeiðandi hefði einnig afnot af þeirri geymslu sem hann minnist á í álitsbeiðni. Rætt hafi verið um að honum myndi hugsanlega gefast kostur á því en að gagnaðili hafi þurft að sjá til með það þar sem hún hafi ekki haft greiðan aðgang að geymsluhúsnæði. Það hafi svo endað með því að gagnaðila hafi ekki haft kost á því að veita álitsbeiðanda aðgang að geymslunni, enda hafi gagnaðili þurft að dvelja í geymslunni í tvígang þar sem það húsnæði sem hún hafi verið í hafi ekki lengur verið í boði. Gagnaðili hafi beðið álitsbeiðanda að athuga hvort möguleiki væri á að hann gæti yfirgefið hið leigða þar sem svona væri komið en hann hafi neitað í bæði skiptin. Í álitsbeiðni komi fram að gagnaðili hafi í tvígang reynt að rifta leigusamningi með ólögmætum hætti. Gagnaðili mótmælir því og vísar til 11. gr. II. kafla húsaleigualaga þar sem fjallað sé um heimild til að gera breytingar á samningi ef það yrði talið ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig.

Gagnaðili segir að á efri hæð húsnæðisins sé baðherbergi sem til hafi staðið að yrði komið í nothæft ástand innan skamms tíma frá því að leigutími hófst. Vegna vandkvæða við að fá iðnaðarmenn í verkið hafi það dregist. Gólfið hafi þó verið flísalagt og blöndunartæki tengd. Þegar liðið hafi á leigutíma hafi vaknað grunur um leka í vegg baðherbergis og hafi gagnaðili því neyðst til að fresta framkvæmdum þar sem orsök vandans hafði verið staðsett. Nú sé svo komið að matsaðili frá tryggingarfélagi hafi staðfest lekann. Beðið sé eftir pípara. Ekki sé hægt að segja til um hjá hvaða aðila bótatjón liggi, hvort það sé íbúð gagnaðila eða hinnar við vegginn eða húsfélagsins. Ef tjónið telst á ábyrgð gagnaðila þurfi hún að kanna hvort blöndunartæki hafi verið notuð á baðherberginu eða hvort álitsbeiðanda hafi láðst að tilkynna sér um augljósar rakaskemmdir. Gagnaðili sjái sér ekki fært að greiða álitsbeiðanda 190.000 kr. fyrr en hún viti hver niðurstaða þessa máls verði. Auk þessa vatnstjóns hafi gagnaðili orðið vör við tilvist meindýra í íbúðinni, en í þau tíu ár sem hún hafi búið þar hafi hún aldrei orðið vör við slíkt. Að minnsta kosti þrjár tegundir meindýra hafi tekið sér bólfestu í húsnæðinu og telur gagnaðili sér ekki annað fært en að kalla til meindýraeyði. Álitsbeiðandi hafi ekki enn fengið tilboð frá meindýraeyði vegna annarra aðkallandi verkefna við húsnæðið, svo sem vatnsskemmdirnar. Gagnaðili tekur fram að álitsbeiðandi hafi haldið mýs á leigutíma og gagnaðili hafi fundið músaskít undir parketlista við þrif á íbúðinni, sem virðist gefa til kynna að mýsnar hafi fengið að fara úr búrinu sínu. Slíkt dýrahald hafi gagnaðili ekki samþykkt. Gagnaðili er ósammála fullyrðingu álitsbeiðanda um að þegar hún hafi tekið við húsnæðinu hafi það verið vel þrifið. Fitubrak hafi legið í lofti og yfir öllu eldhúsinu, í hana hafi sest ryk og eldhúsið því verið verulega ókræsilegt. Baðherbergi á neðri hæð hafi líklega verið verst farið. Það hafi verið illa þrifið, vaskur hafi verið skemmdur vegna ryðs og klósettseta hafi verið ónýt vegna brúnna skella sem ekki hafi náðst af. Pöddur hafi flestar verið inni á baðherberginu. Hurðarlamir hafi verið svartar af fitu og skít. Stór rifa hafi myndast á baki bókahillu en hún hafi verið nýkeypt.

Gagnaðili greinir frá því að hún hafi í tvígang haft samband við álitsbeiðanda um uppsögn leigusamningsins vegna húsnæðisleysis síns og barna sinna þriggja. Í bæði skiptin hafi álitsbeiðandi neitað að koma til móts við gagnaðila með því að finna sér annað húsnæði þar sem hún hafi verið á götunni. Í einu samtali þeirra hafi álitsbeiðandi tjáð gagnaðila að hann væri búinn að festa kaup á húsnæði og því gæti hann hugsanlega flutt út fyrir lok leigutíma. Á þeim tímapunkti hafi gagnaðili verið búin að verða sér úti um herbergi og því hafi ekkert legið á að hann myndi flytja út fyrr. Álitsbeiðandi hafi svo haft samband við gagnaðila símleiðis og tilkynnt að hann hygðist flytja út tveimur vikum fyrir lok leigutíma. Gagnaðili hafi fengið íbúðina afhenta í byrjun júlí, en hluta skýringarinnar á því sé að finna í greiðvikni þeirra í garð gagnaðila sem hún eigi erfitt með að skilja.

Gagnaðili segir að það virðist engu máli skipta álitsbeiðanda að gagnaðili hafi verið á götunni. Álitsbeiðandi hafi sagt að hann væri að leita að íbúð til kaupa en hafi ekkert vitað hvenær af því yrði, en ef það yrði áður en leigutíma lyki myndi hann að sjálfsögðu flytja út og að þar með fengi gagnaðili húsnæðið aftur.

Enn fremur hafi gagnaðili aldrei gert neitt samkomulag við álitsbeiðanda um að hún myndi koma sérstaklega í eigin persónu og taka við lyklunum, enda hafi gagnaðili gert ráð fyrir að það að hitta sig og spjalla hafi ekki verið markmið álitsbeiðanda heldur fremur að sjá til þess að álitsbeiðandi myndi fá þá þegar afgang tryggingarfjárins sem ætlað hafi verið að bæta hugsanlegt tjón á húsnæðinu. Gagnaðili hafi ekki ætlað sér að hafa fé af álitsbeiðanda. En gagnaðili hafi áskilið sér rétt sinn samkvæmt lögum, sbr. 5. mgr. 40. gr. laganna, að halda eftir tryggingarfé þar til hún væri búin að meta ástand eignarinnar vel og vandlega, en ekki taka það út hálftíma eftir afhendingu húsnæðisins. Álitsbeiðandi hafi vissulega haft samband og hafi gagnaðili ávallt svarað símtölum en á meðan ágreiningur ríki um bótaskyldu komi gagnaðili ekki til með að endurgreiða tryggingarféð.

Þá segir gagnaðili að það sé rétt að ekki hafi farið fram úttekt á húsnæðinu fyrir afnot álitsbeiðanda, hvorugur aðili hafi farið fram á það. Það að íbúðin hafi aldrei staðið tóm eigi ekki að koma í veg fyrir úttekt, sbr. húsaleigulög.

Gagnaðili gerir kröfu um að viðurkennt verði að hún fái mánuð til viðbótar til að klára mat á skemmdum í hinu leigða. Að þeim tíma liðnum muni gagnaðili leggja fram kostnaðaráætlun og ef afgangur verði að tryggingarfénu þegar skemmdir hafi verið bættar muni álitsbeiðandi fá hann afhentan. Gagnaðili gerir einnig kröfu um að viðurkennt verði að álitsbeiðandi greiði leigu fyrir tímabilið 1.‒15. júlí 2014 þar sem álitsbeiðandi hafi flutt út áður en umsömdum leigutíma lauk, sbr. 58. gr. XI. kafli húsaleigulaga. Gagnaðili fer fram á að álitsbeiðandi greiði 110.000 kr. vegna brots á samningi.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir um staðhæfingar gagnaðila um notkun á geymslu að gagnaðili hafi verið búin að lofa afnotum af geymslunni eins og tilgreint sé í leigusamningi. Gagnaðili kveðst hafa gist oftar en einu sinni í geymslunni. Álitsbeiðandi og meðleigjendur hafi ekki haft neina vitneskju um þetta og hafi hún aldrei látið þau vita þegar hún gisti þar. Álitsbeiðandi og meðleigjendur telja að með þessu athæfi hafi verið brotið á þeim.

Um baðherbergið uppi segir álitsbeiðandi að gagnaðili hafi beðið álitsbeiðanda og meðleigjendur um að nýta ekki rýmið á meðan það hafi verið óklárað og hafi þau virt það. Áframhaldandi tafir hafi orðið á framkvæmdum á baðherberginu eftir að gagnaðili hafði lofað að það yrði klárað og hafi á endanum gefið það svar að hún myndi ekki hafa ráð á að standa við loforðin. Það hafi aldrei komið fram í samskiptum þeirra að það hafi verið vegna neins annars en fjárhagsvandræða gagnaðila. Ekkert hafi verið minnst á vatnsskemmdir.

Um hreinlæti segir álitsbeiðandi að vel hafi verið þrifið fyrir skil og reynt eftir bestu getu að skila íbúðinni í góðu og þrifalegu ástandi. Skrúbbað og skúrað hafi verið í hólf og gólf. Vissulega hafi verið tvö nagdýr í íbúðinni sem gagnaðili hafi gefið leyfi fyrir en það sé ekki rétt að þau hafi nokkru sinni fengið að ráfa laus. Hafi gagnaðili fundið nagdýraskít undir gólffjöl í íbúðinni hafi það verið vegna reglubundinni þrifa á búrinu þar sem eitt sparð hafi mögulega dottið á milli fjala. Þar sem fjalir hafi ekki verið rifnar upp við þrif á íbúðinni séu það skiljanleg mistök. Við svokölluð meindýr hafi álitsbeiðandi og meðleigjendur ekki orðið vör á meðan þau hafi dvalið í íbúðinni.

Þá segir að vissulega hafi álitsbeiðanda og meðleigjendum þótt leitt að gagnaðili hafi verið húsnæðislaus. Um leið og þeim hafi gefist kostur til hafi þau farið að leita að öðru húsnæði og þar sem gagnaðili hafði beðið um að fá íbúðina afhenta eins fljótt og kostur var hafi þau reynt að gera henni til geðs. Þegar komið hafi í ljós að þau hafi verið komin með nýtt húsnæði hafi aðilar komist að samkomulagi um að gagnaðili fengi íbúðina afhenta 30. júní í stað 15. júlí. Þar sem samkomulag hafi verið um að rifta samningnum á þessu tímabili þá samkvæmt leigusamningi hafi honum verið samkvæmlega rift og enginn grundvöllur fyrir gagnaðila að krefja um greiðslu fyrir hálfan mánuð þar sem búið hafi verið að skila íbúðinni. Fyrri beiðnir gagnaðila um að rifta samningi hafi ekki verið samþykktar af álitsbeiðanda og meðleigjendum og þar með hafi samningnum ekki verið rift með samkvæmu samþykki.

III. Forsendur

Deilt er um uppgjör við lok leigutíma. Gagnaðili hefur neitað að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 190.000 kr. vegna skemmda á hinu leigða og vangoldinnar leigu.

Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok leigutímans. Að leigutíma loknum skal leigusali segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Tryggingarfé í vörslu leigusala skal vera verðtryggt, en ber ekki vexti.

Gagnaðili segir að skemmdir hafi orðið á hinu leigða á leigutíma þar sem vatnstjón hafi orðið í baðherbergi hússins. Gagnaðili segir að á meðan ekki sé ljóst hvort vatnstjónið stafi af völdum álitsbeiðanda komi hún ekki til með að endurgreiða tryggingarféð. Þá segir gagnaðili að þrjár tegundir meindýra hafi tekið sér bólfestu í íbúðinni eftir skil álitsbeiðanda en hún kveðst aldrei áður hafa orðið vör við meindýr í íbúðinni. Gagnaðili segir einnig að íbúðin hafi verið illa þrifin og að ýmsar skemmdir hafi verið til staðar við lok leigutíma. Álitsbeiðandi hafnar öllum staðhæfingum gagnaðila um að hann hafi valdið skemmdum á hinu leigða og ástandi hins leigða við lok leigutíma. Fram kemur að baðherbergið þar sem vatnstjónið hafi orðið hafi verið ónotað á leigutíma enda hafi það verið ónothæft. Álitsbeiðandi og meðleigjendur hans hafi ekki orðið vör við meindýr á leigutíma og að þær skemmdir sem gagnaðili nefni hafi verið til staðar við upphaf leigutíma. Þá hafi álitsbeiðandi samþykkt lítil gæludýr í íbúðinni, sbr. fyrirliggjandi tölvupóstsamskipti.

Líkt og áður segir er leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Álitsbeiðandi hefur ekki fallist á bótaábyrgð í máli þessu.

Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leigjandi skila húsnæði að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Samkvæmt 65. laganna skal byggingarfulltrúi meta tjón vegna skemmda á hinu leigða húsnæði komi aðilar sér ekki saman um bótafjárhæð. Ljóst er að aðila greinir á um staðreyndir um þetta atriði. Fyrir liggur að úttekt fór ekki fram á íbúðinni við upphaf eða lok leigutíma, sbr. XIV. kafla húsaleigulaga. Það er því álit kærunefndar að ekki liggi fyrir viðhlítandi sönnun fyrir því ástandi, sem gagnaðili hefur lýst, á húsnæðinu við lok leigutíma og því ekki unnt að fallast á að gagnaðili hafi heimild til að halda eftir tryggingarfénu vegna skemmda og þrifa á hinu leigða.

Í gögnum málsins liggur fyrir tjónaskoðunarskýrsla tryggingafélags vegna leka inni á baðherbergi hins leigða. Fram kemur að rakaskemmdir séu komnar í veggi í hinu leigða og annarri íbúð hússins en óljóst sé hvað orsaki lekann. Í því tilliti bendir kærunefnd á að í 5. mgr. 19. gr. húsaleigulaga segir að tjón á hinu leigða, sem sé bótaskylt samkvæmt skilmálum venjulegrar húseigendatryggingar, skuli leigusali ætíð bera ef um íbúðarhúsnæði sé að ræða.  Ekki er því unnt að fallast á að gagnaðili hafi heimild til að halda eftir tryggingarfénu vegna leka á baðherbergi.

Þá hefur gagnaðili haldið eftir hluta af tryggingarfénu vegna vangoldinnar leigu á leigutíma að fjárhæð 110.000 kr. Leigutíma átti að ljúka þann 15. júlí 2014 samkvæmt leigusamningi aðila en álitsbeiðandi flutti út þann 30. júní 2014 og greiddi ekki leigu fyrir hálfan júlímánuð. Kærunefnd telur augljóst af gögnum málsins, þ. á m. fyrirliggjandi tölvupóstsamskiptum aðila þann 11. október 2013 og 20. janúar 2014, að gagnaðili hafi samþykkt fyrir sitt leyti að leigutíma myndi ljúka fyrr enda hafði hún ítrekað farið þess á leit við álitsbeiðanda og meðleigjendur hans að hún fengi hið leigða til baka hið fyrsta vegna húsnæðisleysis síns. Kærunefnd telur því ekki unnt að fallast á kröfu gagnaðila um að henni hafi verið heimilt að halda eftir hluta af tryggingarfénu vegna vangoldinnar leigu.

Álitsbeiðandi fer einnig fram á að viðurkennt verði að hann eigi rétt á bótum fyrir ónýtanleg rými í hinu leigða á leigutíma. Samkvæmt leigusamningi hafi verið samið um notkun á geymslu í kjallara og baðherbergi á efri hæð en ekki hafi verið unnt að nota geymsluna þar sem búslóð gagnaðila hafi verið þar og baðherbergið hafi verið óklárað út leigutímann. Fram kemur að gagnaðili hafi í upphafi leigutíma lofað því að baðherbergið yrði klárað. Þá segir einnig að stór hluti stofu hafi verið undirlagður af búslóð gagnaðila í tvær vikur eftir afhendingu. Samkvæmt 4. mgr. 17. gr. húsaleigulaga á leigjandi kröfu til hlutfallslegrar lækkunar leigu á meðan eigi hefur verið bætt úr annmörkum á hinu leigða og skv. 5. mgr. metur byggingarfulltrúi lækkun leigunnar. Ekki verður ráðið að byggingarfulltrúi hafi metið annmarka hins leigða á leigutíma og þegar af þeirri ástæðu, verður ekki fallist á kröfu álitsbeiðanda um bætur vegna ónýtanlegra rýma.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 190.000 kr. ásamt verðbótum.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi ekki rétt á bótum vegna ónýtanlegra rýma í hinu leigða á leigutíma.

Reykjavík, 18. nóvember 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson