Mál nr. 48/2014
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 48/2014
Kostnaðarskipting: Sameign/séreign. Útidyr.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 15. september 2014, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 25. september 2014, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 30. september 2014, og athugasemdir gagnaðila, dags. 10. október 2014, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. nóvember 2014.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls fimm eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á fyrstu hæð hússins. Ágreiningur er um hvort tilteknar útidyr falli undir séreign álitsbeiðanda eða sameign allra eigenda.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði vegna nýrra útidyra.
Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur snúist um uppgjör vegna viðgerða á húsinu. Fram kemur að íbúð álitsbeiðanda sé á fyrstu hæð en henni fylgi rými í kjallara og geymsla. Stigi sé frá íbúð álitsbeiðanda niður í kjallara. Aðkoma að íbúð álitsbeiðanda sé frá D um sameiginlegt stigahús en frá kjallarageymslu sé útidyr út á lóð. Áður fyrr hafi kjallari verið sameiginlegur og dyr út á lóð nauðsynlegar. En síðar, áður en álitsbeiðandi hafi keypt, hafi kjallarinn verið hólfaður og dyrnar lent á hluta álitsbeiðanda. Upphaflega hafi þær verið notaðar til aðkomu frá sameiginlegum geymslum og þvottahúsi að lóð og þvottasnúrum. Dyr þessar séu því nú lítið notaðar. Við lagfæringar á húsinu hafi verið skipt um þessa útihurð og telji gagnaðili að þær séu séreign álitsbeiðanda. Kostnaður hafi verið 300.000 kr.
Álitsbeiðandi vísar til 6. og 8. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og segir að hún skilji það svo að um útidyr sé ótvírætt að ræða. Eðlilegt sé að túlka lögin þröngt og undantekningar séu aðeins svaladyr. Að mati álitsbeiðanda sé með túlkuninni hurðir sem skilji séreign frá sameign aðeins átt við dyr inn í íbúðir eða rými, þvottahús, geymslur og þvíumlíkt, sem liggi að sameiginlegum aðkomurýmum, göngum en ekki sé átt við lóð. Orðalagið útidyr snúi að dyrum að lóð eða lóðarmörkum. Orðalag laganna feli ekki í sér neina takmörkum um útidyr. Sem dæmi séu allar útitröppur sameign þótt þær liggi að séreign.
Í greinargerð gagnaðila segir að samkvæmt mati sínu sé hurð sem gangi að skráðri sérgeymslu, samkvæmt eignaskiptasamningi, séreign álitsbeiðanda að öllu leyti í lagalegum skilningi. Enda sé geymslan skráð sérgeymsla og sé hún séreignarréttur íbúðar álitsbeiðanda. Óháð því hvort opið sé á milli geymslu álitsbeiðanda og sameiginlegs þvottahúss. Gagnaðili vísar því til staðfestingar til 6. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús. Ekki sé um sameiginlegar útidyr að ræða þar sem enginn annar íbúi hafi hvorki afnot af þeim né rétt til að fara inn í séreignarhluta álitsbeiðanda til að nota þær. Þetta sé skráð séreign óháð því hvort kjallari álitsbeiðanda sé alveg lokaður eða ekki.
Gagnaðili segir að til útskýringa hafi þessi hluti séreignar, þ.e. kjallari íbúðar álitsbeiðanda, verið séreign síðan 1974 eða síðan börn hjónanna sem byggðu húsið gerðu eignarskiptasamning sín á milli. Fyrir þann tíma hafi öll húseignin verið í eigu sama aðila og barna hans. Eins og komið hafi fram hafi á árinu 1974 verið gerður eignaskiptasamningur á milli systkinanna og hafi húseigninni verið skipt í fimm hluta. Svokallað gamla hús hafi þá verið skráð hæð, ris ásamt geymslu í miðausturkjallara hússins, þ.e. þess kjallara sem hér um ræðir, ásamt hlutdeild í þvottahúsi að 1/5 hluta, sbr. eignaskiptasamning frá 1974. Á árinu 2006 hafi eignaskiptasamningurinn verið yfirfarinn og sé eign álitsbeiðanda merkt 0102 á fyrstu hæð til hægri ásamt geymslu merktri 0001 og sé það séreign. Hér sé aftur staðfest að geymslan sé séreign.
Gagnaðili greinir frá því að þar til fyrir átta árum hafi verið opið inn í geymslu álitsbeiðanda frá sameiginlega þvottahúsinu og hafi þáverandi eigendur fengið „leyfi“ til að loka á milli geymslunnar sinnar og sameiginlegs þvottahúss. Enda sé geymslan séreign og aðrir eigendur hafi ekki haft aðgangsrétt að geymslunni. Því hafi verið mjög skiljanlegt að eigendur hafi viljað loka á milli. Þegar lokað hafi verið á milli hafi þau fengið að taka aðeins af fermetrafjölda í sameiginlega þvottahúsinu og stækka sína geymslu og hafi gagnaðili horft þannig á að stækkunin hafi numið þeirra hlut í sameiginlegu þvottahúsi. Gagnaðili geti með engu móti samþykkt að hurð sem gangi að séreignarrými eigi að skrá sem sameign, enda segi lögin að hurðir sem skilji séreign frá sameign sé séreign, sbr. 6. tölul. 5. gr. laganna.
Gagnaðili gerir kröfu um að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri að greiða fyrir hurðina sem gangi að geymslu hennar sem sé séreign. Fallist kærunefnd ekki á það fer gagnaðili fram á til vara að viðurkennt verði að opna beri aftur á milli sérgeymslu álitsbeiðanda og sameiginlegs þvottahúss og fært aftur til fyrra horfs eins og það hafi verið fyrir átta árum síðan. Stækkunin sem álitsbeiðandi hafi fengið með lokuninni verði dregin til baka sem og skuli allur kostnaður er því fylgi falla á álitsbeiðanda. Inni í því sé færsla á lögnum sem við komi heitavatnsgrind. Þá óskar gagnaðili eftir því að tiltekinn einstaklingur verði ekki matsaðili í máli þessu þar sem hann hafi verið ráðgefandi álitsbeiðanda í þessu tilviki og sé því vanhæfur.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að málið snúist um greiðslur/uppgjör vegna viðgerða á húsinu. Ágreiningur sé einfaldlega um hvernig skilja beri orðið útidyr. Skilningur álitsbeiðanda sé að 8. gr. laga um fjöleignarhús segi afdráttarlaust að útidyr séu sameign. Ef skilja beri lögin þannig að einungis sé átt við sumar útidyr en ekki aðrar gæti málið orðið flókið. Nú sé það svo að útidyr í fjöleignarhúsum geti verið með ýmsum hætti við mismunandi aðstæður. Stundum sé það svo að íbúðir í fjöleignarhúsi geti haft sérinngang, þ.e. útidyr og útitröppur, sem eingöngu séu fyrir viðkomandi íbúð. Í öllum uppgjörum húsfélaga sem álitsbeiðandi þekki til teljist slíkar útidyr og útitröppur sameign við uppgjör kostnaðar. Algeng dæmi séu kjallaraíbúðir með sérinngang og sérútitröppur og í sumum tilvikum hagi eins fyrir íbúðir á fyrstu hæð og séu þá hvorki útidyrnar né útitröppurnar til afnota fyrir aðra íbúa. Einnig séu víða tvær íbúðir á annarri hæð, gengið sé upp sameiginlegar tröppur en síðan séu tvennar útidyr, hvor að sinni íbúð, og þjóni hvor um sig einni íbúð. Þá hátti stundum svo til að hurð öðru megin í þriðja nefnda tilvikinu sé að tveimur íbúðum, þar sem sé sameiginleg forstofa og íbúð sé á annarri hæð og önnur í risi en hin útihurðin liggi eingöngu að sérstakri íbúð. Að lokum nefnir álitsbeiðandi að dæmi séu um að fjöleignarhús séu byggð á lóðarmörkum. Gengið sé þá um útidyr íbúðar, sem hafi sérinngang, beint út á gangstétt. Slíkar útidyr séu aðeins til afnota fyrir viðkomandi íbúð og liggi ekki að lóð. Líta beri á þessar útidyr sem ytri hjúp hússins.
Álitsbeiðandi segir að sinn skilningur sé að lögin geri ekki upp á milli útihurða eftir aðstæðum enda gæti það orðið flókið mál og þá þyrfti nánast reglugerð til að skýra einstök tilvik og væri þá nauðsynlegt að gera skrá yfir þær útihurðir sem væru í sameign og hverjar í séreign. Álitsbeiðandi telur því að skilja beri lögin þröngt, útihurð sé útihurð og ekki sé svigrúm til matsgreinargerða í hverju tilviki. Telja verði því að með ákvæði 5. gr. laga um fjöleignarhús um hurð sem skilji séreign frá sameign sé átt við innihurðir í húsinu, enda almennur skilningur um að til dæmis hurð sem skilji íbúð frá stigagangi sé séreign. Slíkt ákvæði sé nauðsynlegt til að taka af tvímæli en eigi ekki við í þessu tilviki. Ekki sé tekið fram í lögunum að hér sé um undantekningarákvæði að ræða sem gildi fyrir útihurðir. Í fjöleignarhúsalögum séu fleiri dæmi um sameiginlegan kostnað vegna atriða sem sumir eigendur noti ekki, svo sem sameiginleg bílastæði, jafnvel lyftur í kjallara og fleira.
Þá segir um varakröfu gagnaðila að þegar álitsbeiðandi keypti íbúðina hafi legið fyrir þinglýst eignaskiptayfirlýsing sem kveði á um hvað tilheyri hverri eign sem og afmörkun hennar. Umrædd geymsla hafi tilheyrt íbúð álitsbeiðanda en atvik hafi hagað því svo að umræddar útidyr hafi fylgt þar með þegar fyrri eigendur hafi skipt kjallaranum. Ekki verði séð að þeirri skiptingu hafi fylgt kvöð um að íbúð álitsbeiðanda myndi bera ríkari skyldur gagnvart ytri hjúpi hússins en aðrar eignir hússins. Álitsbeiðandi hafi ekkert haft með þessa skiptingu að gera enda hafi hún verið tilkomin áður en álitsbeiðandi hafi keypt íbúðina.
Að lokum segir að tilhögun veggja á eignaskilum sé ákveðin í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu. Veggir skuli vera á eignaskilum. Þar sé um að ræða ákvæði byggingarreglugerðar og eldvarna. Ágreining um hvað skuli skilgreina sem ytri hjúp hússins geti ekki leitt til eignaupptöku gagnaðila á rýmum einstakra eigna.
Í athugasemdum gagnaðila segir að álitsbeiðandi telji ágreining málsins snúast um hvernig skilgreina beri orðið útidyr. Gagnaðili sé því ekki sammála enda séu útidyr að húsinu frá götunni sjálfri. Dyrnar sem um ræði séu bakdyr frá bakgarði hússins að séreign álitsbeiðanda.
Gagnaðili vísar til dóms Hæstaréttar frá árinu 2009 þar sem segi: „Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluta, búnaðar eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls. Í 5. gr. laganna er greint í tíu liðum nánar frá því hvað falli undir séreign fjöleignarhúss samkvæmt 4. gr. Þar segir meðal annars að hurðir, sem skilja séreign frá sameign, svo og svalahurðir, bílskúr á lóð húss, sem þinglýstar heimildir segja séreign, eða teljast það samkvæmt eðli máls, falli undir séreign.“
Um athugasemdir álitsbeiðanda vegna varakröfu gagnaðila segir að álitsbeiðandi verði að eiga það við viðkomandi aðila sem hafi selt henni íbúðina. En það sé rétt að það hafi verið og sé löggildur eignaskiptasamningur sem hafi verið í gildi þegar álitsbeiðandi hafi keypt íbúðina. Í eignaskiptasamningnum komi fram að geymslurými/þvottahús álitsbeiðanda sé stærra en komi fram á samningnum og lokað sé núna fyrir geymslu/þvottahús hennar að sameiginlegu þvottahúsi sem sé ekki í þinglýstum eignaskiptasamningi. Álitsbeiðandi hefði átt að gera athugasemd við þetta þegar hún hafi keypt íbúðina.
III. Forsendur
Í máli þessu snýst ágreiningur um hvort gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði vegna endurnýjunar útidyra. Um er að ræða dyr á ytra byrði hússins sem ganga að geymslu í kjallara sem er séreign álitsbeiðanda. Gagnaðili vísar til þess að þar sem dyrnar ganga að séreign álitsbeiðanda og enginn annar eigandi hafi afnot af þeim beri álitsbeiðanda að greiða kostnað vegna endurnýjunar þeirra og viðhalds.
Af gögnum málsins verður ráðið að samkvæmt upphaflegu skipulagi hússins var gert ráð fyrir að allir íbúar gætu nýtt umræddar dyr þar sem kjallari var sameiginlegur. Með eignaskiptayfirlýsingu frá árinu 1974 var húsinu skipt í fimm hluta og kom þá geymsla í hlut íbúðar fyrstu hæðar þar sem útidyrnar voru og eru staðsettar. Fram til ársins 2006 var geymslan opin inn að sameiginlegu þvottahúsi en á því ári var henni lokað, hún stækkuð og eignaskiptayfirlýsing því uppfærð.
Gagnaðili vísar til 6. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þar sem segir að undir séreign falli hurðir sem skilja séreign frá sameign, svo og svalahurðir, og telur að umræddar dyr falli þar undir. Samkvæmt 1. tölul. 1. mgr. 8. gr. sömu laga er allt ytra byrði húss sameign, þ. á m. útidyr. Í máli þessu er um að ræða útidyr á ytra byrði hússins. Kærunefnd fær ekki ráðið að lögin geri ráð fyrir undantekningu frá því að útidyr falli undir sameign, þrátt fyrir að allir eigendur hafi ekki nýtingarmöguleika á þeim, enda sérstaklega kveðið á um að útidyr falli undir sameign.
Með vísan til þess sem að framan greinir er það álit kærunefndar að kostnaður vegna endurnýjunar útidyranna og viðhalds sé sameiginlegur öllum eigendum hússins.
Í bréfi gagnaðila eru höfð uppi sjónarmið eða eftir atvikum krafa sem þó er háð því að álitið verði álitsbeiðanda í vil. Er þá vísað til þess að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri að opna aftur á milli geymslu og þvottahúss á sinn kostnað. Kærunefnd telur sjónarmið þessi óljós enda liggur fyrir að eignaskipan í húsinu hefur verið breytt, sbr. eignaskiptayfirlýsingu frá 1974 og breytingu á henni frá árinu 2006. Þegar af þeirri ástæðu er ekki unnt að taka afstöðu til vanreifaðra sjónarmiða gagnaðila í þessa veru.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna endurnýjar útidyra sé sameiginlegur kostnaður allra eigenda.
Reykjavík, 18. nóvember 2014
Auður Björg Jónsdóttir
Karl Axelsson
Eyþór Rafn Þórhallsson