Mál nr. 49/2014
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 49/2014
Ótímabundinn leigusamningur: Verðbætur. Skemmdir.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, mótt. 15. september 2014, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, mótt. 7. október 2014, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 18. nóvember 2014.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 25. maí 2010, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 1. janúar 2010 og lauk leigutíma 31. apríl 2014. Ágreiningur er um greiðslu verðbóta af tryggingarfé. Gagnaðili skilaði tryggingarfénu við lok leigutíma án verðbóta á þeirri forsendu að álitsbeiðandi hefði valdið skemmdum á hinu leigða.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri greiða álitsbeiðanda verðbætur af þegar endurgreiddu tryggingarfé.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi leigt íbúð af gagnaðila um fjögurra ára skeið og hafi í upphafi lagt fram tryggingarfé. Gagnaðili hafi sagt upp leigusamningi með sex mánaða fyrirvara og fengið íbúð sína afhenta að því tímabili loknu. Álitsbeiðandi hafi fengið tryggingarféð endurgreitt án verðbóta. Gagnaðili hafi ítrekað verið inntur eftir greiðslu verðbótanna en hafi ekki orðið við þeirri beiðni. Þá hafi gagnaðili ekki lagt fram formlega kröfu um að fá að halda fénu eftir og sé frestur þess efnis liðinn.
Álitsbeiðandi segir að í samtali við gagnaðila eftir afhendingu hafi komið í ljós að honum hafi þótt eðlilegt að álitsbeiðandi myndi bera kostnað af því að mála íbúðina. Gagnaðila hafi verið bent á að slíkt væri á ábyrgð leigusala samkvæmt lögum og því myndi slíkt ekki koma til greina. Gagnaðili hafi enn fremur verið hvattur til að leggja fram formlega kröfu í það fé sem hann hafi haft í hyggju að halda eftir eða inna það af hendi.
Fram kemur að við afhendingu við lok leigutíma hafi gagnaðili gert athugasemdir við þrif, fjölda nagla í veggjum, málningu og brunabletti á helluborði. Álitsbeiðandi hafi brugðist við strax daginn eftir og þrifið að nýju, ásamt því að hreinsa upp brunabletti af helluborði. Enn fremur hafi veggir verið naglahreinsaðir og sett spartl í öll göt. Þá hafi því verið komið á framfæri við gagnaðila að málningin væri á ábyrgð hans sem leigusala og að eðlileg slit gætu ekki talist skemmdir. Eftir þetta hafi tryggingarféð verið greitt til baka en án verðbóta. Þegar athugasemdir hafi verið gerðar við leigumiðlara, sem hafi annast mál gagnaðila, hafi hann svarað því til að skemmdir hafi verið á íbúðinni og að féð yrði ekki greitt. Leigumiðlarinn hafi verið inntur eftir svörum um hvaða skemmdir þetta væru og hvattur til að leggja fram formlega kröfu þess efnis. Það hafi ekki verið gert og aldrei verið tilgreint hverjar skemmdirnar séu.
Í greinargerð frá leigumiðlara gagnaðila kemur fram að hann hafi skoðað íbúðina bæði fyrir leigu og eftir þrif og lagfæringar álitsbeiðanda. Lagfæringar á skemmdum hafi verið algerlega ófullnægjandi. Blettað hafi verið yfir göt á veggjum, ekki í sama lit og hafi verið á veggjum. Upphengi á baði hafi verið skemmt ásamt mörgum öðrum atriðum. Gagnaðili hafi endurgreitt tryggingarféð en hafi ekki verið búinn að greiða verðbæturnar. Leigumiðlarinn hafi haft samband við álitsbeiðanda og sagt henni frá óvönduðum skilum og hafi það orðið samkomulag þeirra á milli að hún myndi sleppa við kröfu frá gagnaðila en á móti myndi hún ekki fá verðbætur. Leigumiðlari hafi talið það samkomulag vera í gildi þar til sonur hennar hafi blandað sér í málið. Mistökin hafi verið þau að hafa ekki gert fjárkröfu með kostnaði á álitsbeiðanda upp á 70.000 kr. en heildarkostnaður gagnaðila hafi verið um 200.000 kr. eftir skil.
III. Forsendur
Deilt er um uppgjör við lok leigusamnings. Álitsbeiðandi lagði fram tryggingarfé að fjárhæð 360.000 kr. við upphaf leigutíma en 1. febrúar 2014 var af því dregin eins mánaðar leiga að fjárhæð 130.000 kr. samkvæmt samkomulagi aðila. Afgangur tryggingarfjárins kom til endurgreiðslu við lok leigutíma án verðbóta. Álitsbeiðandi fer fram á greiðslu verðbóta frá gagnaðila og segir að á tímabilinu frá 1. janúar 2010 til 1. febrúar 2014 hafi fallið verðbætur á tryggingarféð en frá þeim tíma fram til endurgreiðslu reiknist verðbætur af 230.000 kr.
Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, má leigusali ekki ráðstafa tryggingarfé í sinni vörslu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutíma og við lok hans. Tryggingarfé í vörslu leigusala skal vera verðtryggt, en ber ekki vexti. Að leigutíma loknum skal leigusali segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt verðbótum án ástæðulauss dráttar. Leigusala er aldrei heimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu án þess að gera kröfu í það lengur en í tvo mánuði frá skilum húsnæðisins, sbr. 1. mgr. 64. gr. laganna. Gagnaðili hefur endurgreitt tryggingarféð án verðbóta og telur að heimilt hafi verið að halda fjárhæð þeirra eftir til að standa straum af kostnaði vegna lagfæringa á skemmdum á hinu leigða við lok leigutíma, en meðal annars hafi veggir verið blettaðir í öðrum lit og upphengi á baði verið skemmt. Ekki verður annað ráðið en að umboðsmaður gagnaðila hafi gert kröfu í tryggingarféð með tölvupósti þann 4. júní 2014.
Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga skal leigjandi skila húsnæði að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Samkvæmt 65. laganna skal byggingarfulltrúi meta tjón vegna skemmda á hinu leigða húsnæði komi aðilar sér ekki saman um bótafjárhæð. Vilji gagnaðili taka fé af tryggingu álitsbeiðanda verður hann þannig að óska eftir mati byggingarfulltrúa á hinu meinta tjóni enda liggur fyrir að aðila greinir á um þetta atriði. Þá fór úttekt á íbúðinni hvorki fram við upphaf né lok leigutíma, sbr. XIV. kafla húsaleigulaga.
Að framangreindu virtu telur kærunefnd að ekki liggi fyrir viðhlítandi sönnun fyrir hinum meintu skemmdum á húsnæðinu og því ekki unnt að fallast á að gagnaðili hafi heimild til að halda eftir hluta af tryggingarfénu á þeirri forsendu sem hann krefur. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að gagnaðila hafi ekki verið heimilt að halda eftir tryggingarfénu eða verðbótum af því. Ber gagnaðila að greiða álitsbeiðanda verðbætur af tryggingarfénu, sbr. 6. málsl. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda verðbætur af tryggingarfénu.
Reykjavík, 18. nóvember 2014
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson