Mál nr. 97/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 5. febrúar 2024

í máli nr. 97/2023

A

gegn

B og C

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðilar: B og C. Umboðsmaður varnaraðila er D lögmaður.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðilum beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 198.000 kr. ásamt vöxtum af upprunalegu tryggingarfé að fjárhæð 855.000 kr.

Varnaraðilar krefjast þess aðallega að kröfu sóknaraðila verði vísað frá. Til vara krefjast varnaraðilar þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Í báðum tilvikum krefjast þau þess að sóknaraðila verði gert að greiða málskostnað að mati nefndarinnar.

Eftirtalin gögn bárust kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 31. ágúst 2023.

Greinargerð varnaraðila, dags. 5. september 2023.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 25. september 2023.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 3. október 2023.

Með tölvupósti 25. janúar 2024 óskaði nefndin eftir að aðild málsins yrði uppfærð þannig að báðum leigusölum gæfist kostur á að verja hagsmuni sína. Staðfesti sóknaraðili með tölvupósti 29. sama mánaðar að báðir leigusalar væru tilgreindir sem varnaraðilar. Voru varnaraðilar upplýstir um þetta með tölvupósti kærunefndar sama dag og gefinn kostur á að koma athugasemdum á framfæri. Engar athugasemdir bárust. 

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. janúar 2023 til 1. janúar 2024 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að E í F. Um var að ræða endurnýjun á fyrri leigusamningum en leigutími sóknaraðila hófst upphaflega 20. desember 2020. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa lagt fram tryggingarfé að fjárhæð 855.000 kr. við upphaf fyrsta leigusamnings. Aðilar hafi komist að samkomulagi um snemmbúna uppsögn og annar varnaraðila staðfest að hann væri kominn með nýjan leigjanda frá 1. júlí 2023. Sóknaraðili hafi því flutt út 31. maí, þrifið íbúðina 1. júní og skilað lyklum næsta dag.

Með tölvupósti 18. júní 2023 hafi annar varnaraðila tilkynnt að hann kæmi til með að gera kröfu í trygginguna án frekari skýringa. Sóknaraðili hafi farið fram á skýringar 20. sama mánaðar. Einnig hafi hann hafnað kröfunni og óskað eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins ásamt vöxtum. Varnaraðili hafi sent myndir af ástandi hins leigða með tölvupóstum sama dag og fram til 28. júní. Sóknaraðili hafi ítrekað höfnun kröfunnar 21. og 28. júní. Með tölvupósti 1. júlí hafi sóknaraðila verið tilkynnt að 198.990 kr. yrði haldið eftir af tryggingarfénu en hann  hafi hafnað því 3. sama mánaðar. Næsta dag hafi 657.000 kr. verið endurgreiddar. 

Með vísan til 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, fari sóknaraðili fram á endurgreiðslu á eftirstöðvum tryggingarfjárins ásamt vöxtum af upprunalegu tryggingarfé að fjárhæð 855.000 kr.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðilar kveður sóknaraðila hafi rift leigusamningi aðila með tölvupósti 18. mars 2023 einhliða án skýringa og boðað brottflutning úr íbúðinni 31. sama mánaðar. Sóknaraðili hafi sagt að ástæða riftunarinnar væri myglufaraldur sem geisi í F.

Eftir skoðun varnaraðila við skil íbúðarinnar hafi hann gert ítarlegar athugasemdir við þrif og viðskilnað sóknaraðila. Um sé að ræða kröfu vegna kostnaðar við þrif og málningarvinnu. Nauðsynlegt hafi verið að leggja út fyrir þessum kostnaði svo unnt hafi verið að leigja íbúðina þegar aftur út, enda hafi hún ekki verið hæf til útleigu við skil sóknaraðila. Sóknaraðila hafi verið kunnugt um að til stæði að leigja íbúðina aftur út þar sem varnaraðilar séu búsettir erlendis. Tryggingarfénu hafi verið haldið eftir vegna þrifa að fjárhæð 59.950 kr. og málningarvinnu að fjárhæð 139.000 kr.

Á því sé byggt að riftunin sé ólögmæt samkvæmt 3. tölul. 60. gr. húsaleigulaga, og kæra bersýnilega tilefnislaus, sbr. 8. tölul. 85. gr. sömu laga. Því sé mótmælt að aðilar hafi komist að samkomulagi um snemmbúna uppsögn á leigutímabilinu.

Kæra sóknaraðila sé dagsett 31. ágúst 2023, samkvæmt 8. tölul. 40. gr. húsaleigulaga haldi trygging eða ábyrgð gildi sínu þar til endanleg niðurstaða liggi fyrir um bótaskyldu leigjanda.

Gerð sé krafa um frávísun vegna vanreifunar.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila kemur fram að í leigusamningi aðila sé kveðið á um haldsrétt varnaraaðila í tryggingarfé sóknaraðila til tryggingar og ráðstöfunar, meðal annars til að mæta og standa straum af kostnaði til að bæta fyrir ófyrirséð tjón á hinu leigða. Sóknaraðili byggi kröfu sína á 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Túlkun hans sé alfarið hafnað þar sem hann hafi orðið uppvís að vítaverðum skilum og meðferð á hinu leigða. Með því hafi hann valdið verulegu fjártjóni með saknæmum og ólögmætum hætti, tjóni sem varnaraðilar fái aldrei að fullu bætt.

VI. Niðurstaða        

Varnaraðilar krefjast frávísunar vegna vanreifunar. Enginn sérstakur rökstuðningur fylgir þessari kröfu en kærunefnd telur ágreining aðila nægilega skýran til þess að unnt sé að taka hann til efnislegrar úrlausnar og hafnar því þessari frávísunarkröfu.

Í 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er kveðið á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins  skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Sóknaraðili lagði fram tryggingarfé að fjárhæð 855.000 kr. við upphaf leigutíma og skilaði hann íbúðinni 2. júní 2023. Varnaraðilar endurgreiddu 656.010 kr. inn á reikning sóknaraðila 4. júlí 2023 og héldu eftir 198.000 kr. til þess að standa straum af kostnaði vegna þrifa og málningar sem talin hafi verið þörf á vegna viðskilnaðar sóknaraðila. Krafa vegna þessa hafi verið gerð í tryggingarféð með tölvupósti 18. júní sem sóknaraðili hafnaði 20. sama mánaðar. Þá sendi annar varnaraðila sóknaraðila myndir til stuðnings kröfunni með tölvupóstum 20., 22., 24. og 26. júní og ítrekaði sóknaraðili að hann hafnaði kröfunum 28. sama mánaðar og einnig 3. júlí.

Varnaraðilar vísuðu ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila hvorki til kærunefndar né dómstóla innan fjögurra vikna frá þeim degi sem sóknaraðili hafnaði kröfunni í tryggingarféð 18. júní 2023, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, en kæra sóknaraðila barst kærunefnd 1. september 2023. Þegar af þeirri ástæðu ber varnaraðilum að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 198.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er þau skila tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðilum íbúðinni 2. júní 2023 reiknast dráttarvextir frá 1. júlí 2023.

Þá fellst nefndin á kröfu sóknaraðila um að varnaraðilum beri jafnframt að greiða vexti af 657.000 kr. sem komu til endurgreiðslu 4. júlí 2023 í samræmi við 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Í ljósi niðurstöðu málsins eru engin efni til að fallast á málskostnaðarkröfu varnaraðila.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Frávísunarkröfu varnaraðila er hafnað.

Varnaraðilum ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 198.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 1. júlí 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Varnaraðilum ber að greiða sóknaraðila vexti samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga af 657.000 kr. frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 1. júlí 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags 4. sama mánaðar.

Málskostnaðarkröfu varnaraðila er hafnað.

Reykjavík, 5. febrúar 2024

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir formaður