Mál nr. 30/2013

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 30/2013

Skipting rekstrar- og viðhaldskostnaðar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 14. apríl 2013, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.  

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 17. maí 2013, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 10. júní 2013, og athugasemdir gagnaðila, dags. 2. júlí 2013, lagðar fyrir nefndina.

Ný kærunefnd var skipuð þann 18. júlí 2013 og tók í kjölfarið við meðferð þessa máls af fyrri kærunefnd. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 1. október 2013.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 1. júlí 2008, tók álitsbeiðandi á leigu atvinnuhúsnæði í eigu C sem síðar varð eign gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. desember 2009 til 1. desember 2034. Ágreiningur er um skiptingu rekstrar- og viðgerðarkostnaðar.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að fylgja beri tillögum álitsbeiðanda, sem fylgdu álitsbeiðni, um skiptingu rekstrar- og viðgerðarkostnaðar. 

Í álitsbeiðni kemur fram að skrifað hafi verið undir leigusamning um húsnæðið þann 1. júlí 2008. Síðar hafi aðilar undirritað viðauka, dags. 10. júní 2009, þar sem B hafi tekið við öllum réttindum og skyldum leigusala af C. Þann 16. júní 2010 hafi aðilar undirritað samkomulag þar sem nánar er kveðið á um uppsetningu öryggis- og aðgangskerfis og skiptingu kostnaðar vegna þess.

Aðilar hafi um nokkurt skeið ekki verið ásáttir um skiptingu rekstrar- og viðhaldskostnaðar hins leigða og þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir til þess að ná samkomulagi þá hafi það ekki tekist. Um sé að ræða verulegar fjárhæðir og því hafi álitsbeiðandi leitað til kærunefndar húsamála.

Álitsbeiðandi hafi krafist þess að gagnaðili samþykki að gagnaðili sæi um viðhald og endurnýjun gróðurs á lóð hússins, meiriháttar þrif á utanverðu húsinu, einkum glerhjúpi og gluggum, annist peruskipti á ljósastaurum á lóð hússins, gerði þjónustusamning við fagaðila um viðhaldseftirlit og viðgerðir á aðgangs- og öryggiskerfi, sæi um eða kostaði viðhaldseftirlit og viðgerðir á frysti- og kælikerfi og sæi um eða gerði þjónustusamning við fagaðila um viðhaldseftirlit og viðgerðir á loftræsti- og rakakerfi hússins, allt álitsbeiðanda að kostnaðarlausu. Þessum kröfum hafi gagnaðili hafnað.

Álitsbeiðandi telji að framangreind ágreiningsefni lúti að því sem flokkist undir meiriháttar viðhald eða rekstrarkostnað í skilningi húsaleigulaga. Jafnframt telji álitsbeiðandi að framangreind verkefni geti ekki talist smálegur rekstrarkostnaður eða smálegt viðhald og geti því ekki verið á ábyrgð og kostnað álitsbeiðanda samkvæmt húsaleigusamningi þeirra.

Í samningi aðila segi orðrétt í grein 5.2: „Allur rekstrarkostnaður á smálegu svo sem fyrir þrif og ræstingu er á ábyrgð leigutaka. Einnig skal leigjandi greiða fyrir viðhald á innanhússlæsingum, vatnskrönum, sérinnréttingum, rafmagnstenglum, endurnýjun á ljósaperum og öðru smálegu í hinu leigða. Leigusali greiðir fyrir allt annað viðhald á hinu leigða.“

Þetta ákvæði samningsins gefi línu um kostnaðarskiptingu aðila og sé í samræmi við 19. gr. húsaleigulaga. Nánast sé allt upp talið sem heyri undir leigutaka en síðan sé bætt við orðunum „öðru smálegu“. Ekkert af því sem álitsbeiðandi telji að heyri undir gagnaðila geti talist smálegt. Í því sambandi megi nefna að til þess að skipta um ljósaperur í ljósastaurum fyrir utan húsið þurfi körfubíl og sérstakan tækjabúnað sem leigja þurfi af verktökum sem séu sérþjálfaðir til slíkra verka. Þetta eigi einnig við um þrif á glerhjúpi og gluggum utanhúss, auk reglubundins viðhaldseftirlits með flóknum tækjabúnaði hússins. Einnig megi nefna viðunandi hirðingu á umtalsverðum trjá- og runnagróðri í opnum moldarbeðum, sem gagnaðili hafi látið gera að eigin frumkvæði umhverfis húsið, og verði ekki hirtur á viðunandi hátt nema leigja til þess garðverktaka. Slíkt geti vart talist til smálegs viðhalds.

Framangreint ákvæði leigusamnings aðila sé í samræmi við almennar reglur og meginstefnu leiguréttar um að leigutaki greiði rekstrarkostnað sem tengist notkun hans en leigusali greiði að meginstefnu fastan kostnað og gjöld sem tengist eignarhaldi á hinu leigða.

Með hliðsjón af framansögðu sé rétt að undirstrika að gagnaðili sé eigandi öryggiskerfis þó svo að álitsbeiðandi hafi samþykkt að taka á sig aukagreiðslu við uppsetningu þess. Álitsbeiðandi greiði fyrir notkun kerfisins og hafi ekki uppi ágreining hvað það varði en telji að viðgerðir og viðhald hljóti að vera á ábyrgð eiganda. Það sama megi segja um frystikerfi og loftræsti- og rakakerfi hússins. Jafnframt sé ljóst að til þess að annast reglubundið viðhaldseftirlit með umræddum kerfum, eins og góðir starfshættir segi til um, þá þurfi sérhæfða tækniþekkingu og sérstakan tæknibúnað, sem ekki sé á færi álitsbeiðanda. Slík verkefni geti því ekki talist smáleg í skilningi ákvæðisins.

Óháð því hvort verkin teljist smáleg eða ekki þá hljóti þau að teljast til viðhaldsverkefna. Þar sem samningsákvæðum aðila sleppi gildi húsaleigulög um réttindi og skyldur þeirra. Leigusala beri að annast viðhald hins leigða skv. 19. gr. laganna. Eina undantekningin sé 3. mgr. 19. gr. hvað varði viðhald á vatnskrönum, raftenglum og öðru smálegu. Þessar reglur sé ekki ófrávíkjanlegar þegar um sé að ræða leigu á atvinnuhúsnæði og geta aðilar því samið um annað, sbr. 2. mgr. 2. gr. laganna. Samningsfrávik sem undanskilja gagnaðila frá því að bera framangreindan kostnað sé ekki að finna í samningi aðila.

Í samkomulagi sé fjallað um uppsetningu á öryggis- og aðgangskerfi. Þar segi að gagnaðili afhendi kerfið tilbúið til rekstrar á afhendingardegi en frá þeim degi annist álitsbeiðni alla umsjón og rekstur kerfisins. Einnig segi að séu breytingar gerðar frá framangreindum forsendum kerfisins þá greiðist slíkur kostnaður af álitsbeiðanda. Framangreind upptalning hljóti að teljast tæmandi þar sem meginreglan sé sú að allur kostnaður sé greiddur af gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi greitt alla reikninga er varði daglegan rekstur og umsjón kerfisins og muni gera það hér eftir sem hingað til. Hins vegar eins og áður segi hafni álitsbeiðandi því að viðhaldseftirlit og eða viðgerðir á kerfinu geti verið á kostnað hans.

Með öðrum orðum hvort sem framangreind verkefni teljist alfarið til viðhaldsverkefna eða að einhverju leyti til rekstrarkostnaðar þá geti þau aldrei talist smáleg né heldur hafi sérstaklega verið samið um að álitsbeiðandi greiði fyrir þau. Þess vegna beri nefndinni að fallast á með álitsbeiðanda að um sé að ræða verkefni sem gagnaðila beri að greiða fyrir.

Í greinargerð kemur fram að gagnaðili líti svo á að með erindinu óski álitsbeiðandi eftir áliti á því hvort gagnaðili beri skyldur þær í samningssambandinu sem nánar séu tilgreindar í töluliðum 1. til 6. og eftir atvikum að greiða kostnað sem af kunni að hljótast. Gagnaðili geri þá kröfu að nefndin hafni því að þessar skyldur hvíli á gagnaðila.

Samkvæmt grein 1.2 í leigusamningi aðila sé hið leigða húsnæði á fjórum hæðum, samtals 3.500 m² á 5.261 m² lóð sem tilheyri hinu leigða. Samkvæmt því sé álitsbeiðandi leigjandi heildareignarinnar og hvorki sé um að ræða að aðrir leigutakar séu í húsnæðinu né að gagnaðili nýti sjálfur einhverra hluta þess.

Grein 5.2 hljóði svo: „Allur rekstrarkostnaður á smálegu svo sem fyrir þrif og ræstingu er á ábyrgð leigjanda. Einnig skal leigjandi greiða fyrir viðhald á innanhússlæsingum, vatnskrönum, sérinnréttingum, rafmagnstenglum, endurnýjun á ljósaperum og öðru smálegu í hinu leigða. Leigusali sér um og greiðir fyrir allt annað viðhald á hinu leigða.“

Ákvæði greinarinnar séu í samræmi við almennar reglur leiguréttar um að leigutaki greiði rekstrarkostnað sem tengist notkun hans en leigusali greiði að meginstefnu fastan kostnað og gjöld sem tengist eignarhaldi á hinu leigða, sbr. ákvæði V. kafla húsaleigulaga, nr. 36/1994, en því til viðbótar séu ákvæði um að álitsbeiðandi greiði fyrir viðhald á sérinnréttingum og endurnýjun á ljósaperum. Málsaðilar hafi virst sammála um þetta að öðru leyti en því að álitsbeiðandi skilji á milli þess sem hann kalli smálegan rekstrarkostnað og meiriháttar rekstrarkostnaðar og telji að gagnaðila beri að greiða fyrir hið síðarnefnda. Að áliti gagnaðila verði hins vegar ekki skilið þar á milli heldur verði álitsbeiðandi að greiða allan rekstrarkostnað sem tengist notkun hans á hinu leigða. Ágreiningur málsaðila verði leystur á grundvelli almennra reglna leiguréttar og þá sé jafnframt ljóst að líta verði til húsaleigulaga ef samningur aðila sé ekki tæmandi um tilvik en skv. 6. mgr. 1. gr. laganna gildi þau einnig um samninga þar sem land sé hluti hins leigða eins og hér sé um að ræða. Loks mótmæli gagnaðili því að orðin „öðru smálegu í hinu leigða“ í grein 5.2 verði skýrð þannig að þau eigi við þá viðhaldshluti í heild sinni sem leigutaka beri að sinna, heldur sé hér vísað til annarra hluta en áður séu upp taldir. Með venjulegri textaskýringu sé því ljóst að álitsbeiðandi hafi undirgengist í samningi aðila að annast um og greiða fyrir það viðhald sem tilgreint sé í greininni. Ljóst sé að skv. 2. mgr. 2. gr. húsaleigulaga hafi aðilum verið heimilt að víkja frá ákvæðum laganna þar sem um atvinnuhúsnæði sé að ræða, sbr. ákvæði greinar 1.7 í leigusamningi aðila.

Álitsbeiðandi vilji að gagnaðili sjái um viðhald og endurnýjun gróðurs á lóðinni. Meginreglan sé sú að leigutaki greiði fyrir ræstingu og umhirðu hins leigða. Gagnaðili telji að sú meginregla eigi við um umhirðu gróðurs á lóð þegar þannig háttar til að heildarhúseign ásamt lóð sé andlag leigusamnings. Í húsaleigulögum sé ekki sérstaklega tiltekið að leigjandi skuli ræsta eða þrífa íbúð sem hann hafi á leigu en það leiði af almennum reglum að hann skuli annast þrif leiguhúsnæðis, sbr. 30. gr. laganna. Meginreglan verði einnig leidd af 2. mgr. 23. gr. húsaleigulaga sem leggi þá skyldu á leigjanda tiltekinnar íbúðar að greiða slíkan kostnað, enn fremur hlutfallslega vegna sameignar fjölbýlishúss. Gagnaðili hafi afhent hið leigða í samráði við álitsbeiðanda með nokkrum trjáplöntum í beðum á lóð og tyrfðri lóð að hluta. Sá gróður hafi þar með orðið hluti hins leigða og andlag leigusamnings með venjulegum skyldum álitsbeiðanda til umhirðu. Vilji álitsbeiðandi ekki umræddan gróður sé það minnsta mál fyrir gagnaðila að fjarlægja hann. Ekki verði sé að skylda til slíkra þrifa og umhirðu verði lögð á herðar gagnaðila með vísun til greinar 3.5.5 í fylgiskjali nr. 1 með leigusamningi, þvert á móti, enda sé þar fjallað um að leigusali skili húsnæðinu eftir að fullnaðarþrif hafi átt sér stað bæði innan húss og utan, en að öðru leyti sé ekki minnst á þrif á leigutíma.

Það leiði beinlínis af grein 5.2 leigusamnings aðila að álitsbeiðanda beri að þrífa hið leigða og þar með að annast gluggaþvott utanhúss og þvott á glerhjúpi, með sama hætti og óumdeilt sé að leigutaka beri að annast þrif innanhúss. Ekki verði fallist á með álitsbeiðanda að þvottur á glerhjúpi sé meiriháttar rekstrarkostnaður sem samkvæmt leigusamningi aðila eða húsaleigulögum eigi að kostast af gagnaðila. Hafa verði í huga að álitsbeiðandi sé leigjandi heildarhúseignarinnar og lóðar og kostnaður við þrif á glerhjúp geti því ekki talist vera ófyrirséður meiriháttar kostnaður. Ekki verði heldur séð að skylda til slíkra þrifa og umhirðu verði lögð á herðar gagnaðila með vísun til greinar 3.5.5 í fylgiskjali nr. 1 með leigusamningnum, þvert á móti, enda sé þar fjallað um að leigusali skili húsnæðinu eftir að fullnaðarþrif hafi átt sér stað bæði innan húss og utan, en að öðru leyti sé ekki minnst á þrif á leigutíma.

Samkvæmt grein 5.2 í leigusamningi aðila beri álitsbeiðanda að annast endurnýjun á ljósaperum í hinu leigða. Á lóð hins leigða séu ljósastaurar og hafi álitsbeiðandi þá á leigu frá gagnaðila enda lóðin hluti hins leigða. Álitsbeiðanda beri því að annast um peruskipti í ljósastaurum. Gagnaðili hafi afhent hið leigða í samráði við álitsbeiðanda með ljósastaurum. Vilji álitsbeiðandi nú ekki hafa ljós á staurunum sé það gagnaðila að meinalausu.

Samkvæmt grein 1.10 í leigusamningi aðila hafi gagnaðili sett í samráði við álitsbeiðanda upp öryggis- og aðgangsstýrikerfi fyrir hið leigða hús. Álitsbeiðandi fari fram á að gagnaðila verði gert að gera og greiða fyrir þjónustusamning við fagaðila um viðhaldseftirlit og viðgerðir á kerfinu. Aðilar hafi gert með sér sérstakt samkomulag hinn 16. júní 2010 vegna uppsetningar á öryggis- og aðgangsstýringarkerfinu sem gagnaðila bar að setja upp í húsinu samkvæmt framansögðu. Samkvæmt 3. tölul. samkomulagsins hafi gagnaðila borið að afhenda kerfið fullbúið til rekstrar á afhendingardegi en frá þeim degi skyldi álitsbeiðandi annast alla umsjón og rekstur þess. Gagnaðili vísi til þessa sérstaka samkomulags og telji að í því felist að hann verði ekki krafinn um að gera sérstakan þjónustusamning við fagaðila um rekstur kerfisins og kosta hann. Gagnaðili mótmæli því að slíkur samningur feli í sér viðhald eða viðgerðir á kerfinu sem honum beri að kosta þrátt fyrir að álitsbeiðandi kjósi að færa kröfu sína í þann búning. Eingöngu sé hér um eðlilegan rekstrarkostnað að ræða vegna þessa kerfis sem álitsbeiðandi bæri enn fremur að kosta eftir almennum reglum hefði ekki verið gert sérstakt samkomulag með aðilum þar um. Þá verði að telja kerfið til sérinnréttinga hússins en skv. grein 5.2 í leigusamningi aðila skal álitsbeiðandi greiða fyrir viðhald á þeim.

Gagnaðili hafi í samráði við álitsbeiðanda annars vegar sett upp frysti- og kælikerfi og hins vegar loftræsti- og rakakerfi fyrir hið leigða hús vegna sérþarfa álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi fari fram á að gagnaðila verði gert að gera og greiða fyrir viðhaldseftirlit og viðgerðir á umræddum kerfum. Gagnaðili telji að kerfin teljist til sérinnréttinga hússins esn samkvæmt grein 5.2 í leigusamningi aðila skuli álitsbeiðandi greiða fyrir viðhald á þeim.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að samkvæmt grein 5.2 í leigusamningi aðila sem sé í samræmi við húsaleigulög þá beri álitsbeiðanda að sjá um rekstrarkostnað á smálegu. Samkvæmt greinargerð gagnaðila verði ekki skilið á milli þess sem talið sé smálegt og þess sem talið sé meiriháttar. Þessu sé álitsbeiðandi ósammála. Það sé auðvelt að greina þar á milli enda virðist tónninn sem sé sleginn í lögunum hvað varði hugtakið smálegt gefa góða vísbendingu um hvað sé smálegt og hvað ekki og sé vísað til álitsbeiðni hvað það varði. Verk sem kalli á utanaðkomandi sérhæfða verktaka geti vart talist smálegt. Hvort sem um sé að ræða viðgerðir á loftræstibúnaði, fyrstiklefum, ljósaperuskiptum í ljósastaurum eða þvott á glerhjúpi utandyra. Rétt sé að geta þess að álitsbeiðandi greiði fyrir notkun kerfanna og falli þar undir meðal annars vöktun á kerfunum og allt smálegt sem til falli, eins og síuskipti í loftræstikerfi.

Hvað varði skil milli þess sem sé smálegt og þess sem sé meiriháttar og þá skil milli þess sem sé á ábyrgð gagnaðila og þess sem sé á ábyrgð álitsbeiðanda verði að líta til þess hvers konar hús álitsbeiðandi sé að taka á leigu. Hluti af leigusamningi sé fylgiskjal nr. 1, sem sé húslýsing frá júní 2007. Í 2. gr. húslýsingar segi að um sé að ræða fullbúið skrifstofu- og rannsóknarhúsnæði, tilbúið til notkunar án lauss búnaðar. Í 2. gr. sé síðan tiltekið nánar hvers konar kerfi eigi að fylgja húsinu og teljist hluti hins leigða. Í 3. gr. húslýsingar sé síðan að finna nánari útlistun á loftræstikerfum og öðrum kerfum sem eigi að vera uppsett í húsinu og hluti af hinu leigða. Jafnframt segi í 3. gr. að umhirða og frágangur utanhúss sé alfarið á hendi leigusala.

Í þessu sambandi sé einnig rétt að árétta að leigusamningurinn sé óuppsegjanlegur til 25 ára en þessi langi leigutími sé staðfesting á því að hið leigða sé mjög sérhæft hús og að búnaðurinn sem því fylgi sé alfarið á ábyrgð gagnaðila sem greiði af honum eðlilegan kostnað í samræmi við það. Álitsbeiðandi greiði eðlilega leigu sem taki mið af hinni sérhæfðu fjárfestingu sem gagnaðili fái endurgreidda á leigutíma.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi geri engan greinarmun á kostnaði við viðhald, viðgerðir og rekstur þegar til kemur að kalla þurfi til utanaðkomandi verktaka. Óumdeilt sé að álitsbeiðandi sé að óska eftir því að kærunefnd kveði á um að gagnaðila beri að greiða venjulegan rekstrarkostnað vegna umræddra tækja og enn fremur annan rekstrarkostnað. Ítrekað sé að slíkar kröfur séu í andstöðu við meginreglu leiguréttar um að leigutaki greiði rekstrarkostnað. Álitsbeiðandi hafi sönnunarbyrði fyrir þeirri staðhæfingu sinni að gagnaðili hafi undirgengist við samningsgerð að greiða slíkan kostnað. Slík sönnun hafi ekki tekist og því beri að hafna kröfum álitsbeiðanda.

Engin grein sé gerð í málatilbúnaði álitsbeiðanda hver mörk séu milli þess sem hann kalli smálegt og hins sem hann hafi kosið að kalla til utanaðkomandi sérhæfða verktaka til að framkvæma. Það geti ekki verið á ábyrgð gagnaðila að greiða rekstrarkostnað fyrir álitsbeiðanda sem þannig sé tilkominn. Málatilbúnaður álitsbeiðanda sé algerlega vanreifaður hvað varði nauðsyn á slíkri utanaðkomandi aðstoð við reksturinn. Engin grein sé þannig gerð fyrir því hver þessi kostnaður raunverulega sé, hver nauðsyn sé fyrir honum o.s.frv.

Gagnaðili mótmæli tilvísunum álitsbeiðanda til húslýsingar þar sem umrætt skjal hafi verið hluti af opinberu útboðsferli frá því að auglýst hafi verið eftir hentugu húsnæði fyrir álitsbeiðanda og hafi þannig markað umgjörð um þær kröfur sem gerðar hafi verið til húsnæðis sem auglýst hafi verið eftir. Húslýsingin segi til um nánari lýsingu á afhendingarástandi hins leigða og þarfir leigjanda. Umrædd lýsing geti því ekki gengið framar skýrum samningstexta um rekstrarkostnað og viðhald, sem jafnframt styðjist við meginreglur laga.

Þá mótmæli gagnaðili þeim skilningi álitsbeiðanda að tímalengd leigusamnings gefi til kynna að leigusala beri að greiða rekstrarkostnað fyrir álitsbeiðanda.

III. Forsendur

Í máli þessu er í fyrsta lagi deilt um hvorum aðila beri að sinna og bera kostnað vegna umhirðu gróðurs á lóð hins leigða og þrifa á utanverðu húsinu, einkum glerhjúpi og gluggum. Ljóst er að lóð hússins er hluti hins leigða samkvæmt leigusamningi aðila. Leigjanda er skylt að ganga vel og snyrtilega um hið leigða og gæta settra reglna og góðra venja um hreinlæti, hollustuhætti og heilbrigði. Þá skal leigjandi fara að viðteknum umgengnisvenjum, sbr. 1. og 2. mgr. 30. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Það er álit kærunefndar að hefðbundin umhirða hins leigða, svo sem garðsláttur og umhirða gróðurs eða þrif, þó umfangsmikil séu, geti ekki talist til meiriháttar viðhaldsframkvæmda og séu því á ábyrgð álitsbeiðanda.

Einnig er í máli þessu deilt um hvorum aðila beri að annast peruskipti í ljósastaurum á lóð hússins. Ljóst er með vísan til greinar 1.2 í húsaleigusamningi aðila að lóð hússins er hluti hins leigða. Þá segir í grein 5.2 samningsins að álitsbeiðanda beri meðal annars að annast endurnýjun á ljósaperum í hinu leigða. Það er því álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að annast peruskipti í ljósastaurum á lóð hússins.

Jafnframt er deilt um hvorum aðila beri að annast og bera kostnað vegna viðhaldseftirlits og viðgerða á aðgangs- og öryggiskerfi hússins, frysti- og kælikerfi þess og loftræsti- og rakakerfi hússins. Með samkomulagi vegna uppsetningar á öryggis- og aðgangsstýringu, dags. 16. júní 2010, var ákveðið í 3. gr. að álitsbeiðandi skyldi annast alla umsjón og rekstur kerfisins frá afhendingardegi. Í þessu samkomulagi felst, að mati kærunefndar, að álitsbeiðanda ber að sinna viðhaldseftirliti og viðgerðum frá afhendingardegi. Það er því álit kærunefndar að viðhaldseftirlit og viðgerðir á aðgangs- og öryggiskerfi hússins sé á ábyrgð álitsbeiðanda.

Varðandi frysti- og kælikerfi og loftræsti- og rakakerfi hússins þá segir í grein 5.2 í húsaleigusamningi aðila að álitsbeiðandi skuli meðal annars greiða fyrir viðhald á sérinnréttingum í hinu leigða. Gagnaðili byggir á því að bæði frysti- og kælikerfi hússins auk loftræsti- og rakakerfi þess teljist til sérinnréttinga og því á ábyrgð álitsbeiðanda að sinna viðhaldseftirliti og viðgerðum. Við mat á því hvað teljist til innréttinga, og þar með sérinnréttinga, telur kærunefnd rétt að líta annars vegar til skilgreiningar á byggingarstigum húsa í staðli Staðlaráðs Íslands nr. ÍST 51:2001 auk byggingarreglugerðar, nr. 112/2012, með síðari breytingum. Í framangreindum ÍST 51:2001 segir meðal annars að svo bygging teljist tilbúin til innréttingar skuli fráveitulagnir innanhúss fullgerðar og frágengnar frá niðurföllum og þrifatækjum en þar skulu leiðsluendar vera með lokum, neysluvatnslagnir skuli tengdar við stofninntak, fullgerðar og frágengnar að tækjum, gas- og loftlagnir, hita- og loftræstikerfi, rafhitakerfi og rafbúnaður vatnshitunar og loftræstikerfis skuli fullgerður og frágenginn. Með vísan til framangreinds er það álit kærunefndar að lagnakerfi, líkt og það loftræsti- og rakakerfi sem hér er deilt um, skuli fullgert og frágengið svo bygging teljist tilbúin til innréttingar. Þá er í byggingarreglugerð, nr. 112/2012, með síðari breytingum, gerður skýr greinarmunur á innréttingum annars vegar og lögnum og tækjum hins vegar. Af því leiðir að umrædd kerfi geta ekki talist til innréttinga, að mati kærunefndar, né heldur sérinnréttinga. Það er því álit kærunefndar að viðhald loftræsti- og rakakerfis auk frysti- og kælikerfis hússins sé á ábyrgð gagnaðila.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hefðbundin umhirða hins leigða, svo sem garðsláttur og umhirða gróðurs eða þrif, sé á ábyrgð álitsbeiðanda.

Það er einnig álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að annast peruskipti í ljósastaurum á lóð hússins svo og viðhaldseftirlit og viðgerðir á aðgangs- og öryggiskerfi hússins.

Það er álit kærunefndar að viðhald loftræsti- og rakakerfis auk frysti- og kælikerfis hússins sé á ábyrgð gagnaðila.

Reykjavík, 7. október 2013

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson