Mál nr. 34/2013

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

uppkveðinn 9. september 2013

í máli nr. 34/2013 (frístundahúsamál)

A

gegn

B

Mánudaginn 2. september 2013 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir héraðsdómslögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Fjóla Guðrún Sigtryggsdóttir verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: A, leigutaki lóðar nr. X með fastanúmer frístundahúss nr. Y í landi C í D. E hæstaréttarlögmaður fer með málið fyrir hans hönd.

Varnaraðili: B eigandi jarðarinnar. Umboðsmaður leigusala er F.

Krafa sóknaraðila er að leigusamningur verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 6. desember 2032.

Með kæru, dags. 6. maí 2013, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 8. maí 2013, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnarðila hefur ekki borist kærunefnd.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Málsatvik eru þau að hinn 6. desember 1987 gerðu sóknaraðili og varnaraðili með sér leigusamning um afnot umræddrar lóðar. Samningurinn var tímabundinn frá 6. desember 1987 til 25 ára.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili greinir frá því að fyrir liggi nú endurnýjun lífdaga samnings. Upphaflegur samningur hafi verið gerður 6. desember 1987 sem hafi átt að gilda til 25 ára frá undirritun hans. Með bréfi þann 28. maí 2011 hafi varnaraðili tilkynnt sóknaraðila að áætluð leigulok yrðu þann 6. desember 2012. Á sama tíma hafi varnaraðili lýst sig reiðubúinn til viðræðna um áframhaldandi leigu. Samningar hafi ekki tekist milli aðila í máli þessu og beri því að líta svo á að þar sem tilkynningar hafi ekki verið sendar innan þeirra fresta sem getið sé um í lögum þá hafi samningurinn verið framlengdur um eitt ár miðað við umsamin leigulok, eða til 6. desember 2013, sbr. 2. mgr. 11. gr. laga nr. 75/2008.

Samkvæmt 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 falli málskotsréttur leigutaka niður sé málskot ekki sent fyrir lok leigusamnings. Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings, hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn skv. 2. eða 3. mgr. 12. gr. laganna.

Leiguverð hafi í öndverðu verið þrjú lambsverð eins og það hafi verið ákveðið í verðlagsgrundvelli landbúnaðarins á gjalddaga skv. 5. gr. samnings aðila. Miða skyldi lambsverð við hæsta verðflokk eða 15 kg. fallþunga. Leiguverð á árinu 2012 hafi verið 58.353 kr. samkvæmt greiðsluseðli. 

Telji varnaraðili að leigugreiðsla eigi að breytast, geti kærunefnd tekið á því máli síðar, en sóknaraðili krefjist þess ekki að leigugreiðslum verði breytt, heldur axli hann leigugreiðslur óbreyttar. Það sé því ekki gerð sérstök krafa um breytingu leigugreiðslna.

Ljóst megi vera af lestri 12. gr. laga nr. 75/2008 að málskotsrétturinn standi einn og óhaggaður og að ekki sé skylda til annarra kröfugerða. Í raun sé ekki gert ráð fyrir því að önnur kröfugerð sé höfð uppi. Jafnframt komi skýrt fram í 4. mgr. 12. gr. laganna að hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. eða 3. mgr., þá framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Einu undantekningarnar frá sjálfkrafa framlengingu sé ef leigusali krefst innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. gr., eða ef leigutaki unir því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki af lóð á sinn kostnað. Ljóst sé að varnaraðili hafi ekki krafist innlausnar í samræmi við lög og einnig sé ljóst að sóknaraðili uni því ekki að leigusamningur falli úr gildi. Því sé skilyrðum um sjálfkrafa framlengingu fullnægt.

Með málskoti þessu hafi sóknaraðili nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. framangreint, og krefst staðfestingar á því að leigusamningur teljist framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 6. desember 2032.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili hefur ekki látið til sín taka í málinu.

IV. Niðurstaða

Samkvæmt 3. mgr. 10. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, skal leigusali eigi síðar en tveimur árum fyrir lok tímabundins leigusamnings senda leigutaka tilkynningu þar sem bent er á áætluð samningslok og efni 11.–14. gr. Samkvæmt 4. mgr. 10. gr. laganna skal leigutaki eigi síðar en 18 mánuðum fyrir leigulok senda leigusala tilkynningu skv. 3. mgr., enda hafi leigusali ekki sent slíka tilkynningu. Í 2. mgr. 11. gr. segir að hafi samningar ekki náðst einu ári fyrir lok tímabundins leigusamnings og tilkynningar skv. 3. og 4. mgr. 10. gr. ekki verið sendar innan þeirra fresta sem þar er getið þá gildi leigusamningurinn í tvö ár frá því tímamarki, þ.e. samningurinn framlengist um eitt ár miðað við umsamin leigulok.

Í gögnum málsins liggur fyrir tilkynning um lok leigusamnings frá varnaraðila, dags. 28. maí 2011, þ.e. rúmum 18 mánuðum fyrir lok leigutíma. Framangreind tilkynning var því ekki send innan þeirra fresta sem getið er í 3. mgr. 10. gr. laganna. Ekki er að sjá að aðrar samningsumleitanir hafi farið fram milli aðila. Það er því álit kærunefndar að samningurinn hafi framlengst skv. 2. mgr. 11. gr. laganna um eitt ár miðað við umsamin leigulok eða til 6. desember 2013.

Samkvæmt 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús geta aðilar að leigusamningi um lóð undir frístundahús skotið máli varðandi framlengingu leigusamnings til kærunefndar húsamála. Sé máli skotið til nefndarinnar innan tilgreindra fresta framlengist samningurinn sjálfkrafa, hafi leigusali ekki krafist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr. greinarinnar.

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndarinnar, sbr. 3. mgr. 12. gr. laganna. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings.

Líkt og að framan greinir gildir samningur aðila til 6. desember 2013. Kæra sóknaraðila var dagsett 6. maí 2013, þ.e. sjö mánuðum áður en að samningur aðila rennur út. Á þeim tíma var málsskotsréttur varnaraðila enn virkur. Samkvæmt skýru orðalagi 3. mgr. 12. gr. er ekki um að ræða málsskotsrétt til handa sóknaraðila, fyrr en málsskotsréttur varnaraðila var niður fallinn. Þar sem málskotsréttur sóknaraðila var ekki í gildi þegar kæra var send kærunefnd ber að vísa kæru sóknaraðila frá kærunefnd. Kærunefnd telur þó ástæða til að benda á að málskotsréttur sóknaraðila er nú virkur og allt til 6. desember 2013.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kæru sóknaraðila, dags. 6. maí 2013, er vísað frá kærunefnd.

Reykjavík, 9. september 2013

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Fjóla Guðrún Sigtryggsdóttir