Nr. 2/2019 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 2/2019

Sameiginlegur kostnaður/sérkostnaður.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 9. janúar 2019, beindi Húsfélagið A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 24. janúar 2019, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 31. janúar 2019, og athugasemdir gagnaðila, dags. 4. febrúar 2019, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 26. mars 2019.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið A, alls 28 eignarhluta. Gagnaðili er eigandi íbúðar í húsi nr. 56. Ágreiningur er um hvort kostnaður vegna viðgerða í baðherbergi gagnaðila sé sameiginlegur eða sérkostnaður gagnaðila.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna viðgerða á baðherbergi í íbúð gagnaðila.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur snúist um hvort álitsbeiðanda beri að greiða kostnað vegna viðgerða á séreign gagnaðila vegna raka og tilheyrandi skemmda í baðherbergi hennar. Hún telji að rakann sé að rekja til leka frá þaki og hafi fengið byggingameistara til að gera úttekt á ástandi og rakaskemmdum í íbúðinni í febrúar 2018. Hann hafi meðal annars komist að því að leki væri með loftunartúðu frá salernisstamma, sem liggi upp úr þaki, og hann valdið því að skemmdir urðu á fúgu og að losun hafi orðið á flísum á baðvegg á milli svefnherbergis og baðs. Gert hafi verið við þakið og það málað fyrir nokkrum árum og íbúar almennt staðið í þeirri meiningu að ástand þess væri gott. Í framhaldi af úttekt byggingameistarans hafi álitsbeiðandi ákveðið að ástæða væri til að láta meta ástand þaksins og tiltekið fyrirtæki fengið til þess. Niðurstaða þess hafi verið sú að nauðsynlegt væri að ráðast í viðgerðir á þakinu og hafi samningur þess efnis verið gerður síðasta sumar. Viðgerðir hafi byrjað síðastliðið haust og þeim verið lokið í byrjun nóvember. Á húsfundi 21. nóvember 2018 hafi stjórn álitsbeiðanda lagt fram samkomulag um þátttöku álitsbeiðanda í kostnaði vegna tjóns á baðherbergi gagnaðila af völdum leka frá þaki. Fundarmenn hafi ekki reynst sáttir við þátttöku álitsbeiðanda í þessum kostnaði og töluverðar umræður átt sér stað um hana.

Í greinargerð gagnaðila er gerð krafa um að viðurkennt verði að kostnaður vegna fyrirhugaðra framkvæmda við lagfæringar á baðherbergi og svefnherbergisvegg innan íbúðar hennar vegna skemmda af völdum leka frá þaki sé sameiginlegur. Þá sé þess óskað að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri að greiða kostnað að fjárhæð 560.000 kr. vegna viðgerða af völdum þakleka í íbúð hennar.

Gagnaðili hafi fengið íbúð sína afhenta 16. desember 2017. Fljótlega eftir að hafa skrifað undir afsal 21. janúar 2018 hafi hún tekið eftir rakaskemmdum, meðal annars í lofti inni á baðherbergi og sprungum í svefnherbergisvegg sem liggi að baðherbergi. Einnig hafi hún tekið eftir sprungum í fúgum á milli flísa inni á baðherbergi, frá lofti og niður í gólf. Hún hafi því fengið byggingarmeistara til að meta rakaskemmdir í íbúðinni 16. mars 2018. Við skoðun hans hafi komið í ljós að leki væri með loftunartúðu frá salernisstamma sem sé í vegg á milli baðherbergis og hjónaherbergis og tengist þakinu, en íbúðin sé á efstu hæð. Um sé að ræða tvo kostnaðarliði, lagfæringar á flísum og lofti á baði og viðgerð og málning á veggjum og lofti.

Á húsfundi 27. apríl 2018 hafi gagnaðili fengið upplýsingar um að framkvæmdir, meðal annars viðgerð á þaki, hefðu átt sér stað fyrir fjórum eða fimm árum. Á fundinum hafi komið fram að tiltekið fyrirtæki hafi verið eftirlitsaðili/ráðgjafi á meðan á verkinu hafi staðið. Maður gagnaðila hafi því haft samband við húsasmíðameistara sem hafi verið ráðgjafi með þeim framkvæmdum. Óskað hafi verið eftir upplýsingum um hvað hafi verið gert á þakinu í þessari framkvæmd. Eftirfarandi svar hafi borist 28. maí 2018: „Farið var yfir ryðbletti á þakinu með slípun og blettun og skipt var um þrjár þaktúður. Einnig var skipt um ónýtar þakrennur og niðurföll“.

Gagnaðili vísar til 2. mgr. 6. gr. og 52. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og telur að vanræksla á viðhaldi/mistök við viðhald á þakinu árið 2014 hafi orðið til þess að lekið hafi inn um lofttúðu á þakinu og valdið skemmdum á baðherbergi og vegg í svefnherbergi í íbúð hennar. Hún fari einungis fram á að þurfa ekki að bera ein allan kostnað við lagfæringar á íbúðinni vegna þessa leka þar sem hann hafi ekki verið tilkominn vegna vanræsklu hennar á viðhaldi. Þess í stað verði lagðar til grundvallar þær samkomulagsbætur sem hún hafi náð samkomulagi um við stjórn álitsbeiðanda en hafi ekki hlotið afgreiðslu húsfundar.

Í ástandsskýrslu, sem unnin hafi verið fyrir álitsbeiðanda árið 2013, komi eftirfarandi fram: Loftunartúður á þaki þarfnast viðhalds. Í skýrslunni hafi eftirfarandi úrbætur verið lagðar til:  að þaktúður yrðu yfirfarnar, það þyrfti að þétta að nýju með viðeigandi efnum. Sumar þaktúður hefðu fokið af, plaströr opnast eða sprungið upp. Þá hafi verið lagt til að smiðir vinni verkið í tímavinnu vegna þess hve lítið en fjölbreytt það væri.

Þrátt fyrir þessi viðvörunarorð í skýrslunni hafi einungis verið skipt um þrjár þaktúður sumarið 2014. Það sé því ljóst að hefði verið skipt um allar lofttúður á þakinu í þeim framkvæmdum hefði umræddur leki ekki átt sér stað. Álitsbeiðanda hafi mátt vera ljóst að túðurnar væru orðnar lélegar og að lekið gæti inn með þeim. Því til sönnunar sé vísað til skýrslunnar og annarra sérfræðinga, en af lestri þeirra gagna megi ljóst vera að það hafi ekki átt að geta dulist að þegar á þessum árum hafi skipting lofttúðanna verið nauðsynleg til að forða leka og skemmdum á sameign og einstökum íbúðum.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að hann hafi staðið í þeirri meiningu að þakið væri í góðu standi þar sem ekki hefði liðið langur tími frá því að það hafi verið yfirfarið. Það hafi því ekki verið af meðvitaðri vanrækslu af hálfu álitsbeiðanda sem ekki hafi verið brugðist við.

Í athugasemdum gagnaðila segir að álitsbeiðandi haldi því einungis fram að ekki hafi verið um meðvitaða vanrækslu að ræða en samkvæmt 52. gr. laga um fjöleignarhús skipti það ekki máli þar sem um hlutlæga ábyrgð hans sé að ræða.

III. Forsendur

Deilt er um hvort kostnaður vegna viðgerða í baðherbergi og svefnherbergisvegg í íbúð gagnaðila sé sameiginlegur eða sérkostnaður gagnaðila.

Skoðun byggingarmeistara 16. febrúar 2018 í íbúð gagnaðila leiddi í ljós að leki væri í baðherbergi með loftunartúðu frá salernisstamma sem liggur upp úr þaki og að hann hafi valdið því að sprungur á fúgu og los á flísum hafi orðið á baðvegg milli svefnherbergis og baðs. Einnig sáust sprungur í vegg svefnherbergismegin. Þá voru einnig skemmdir í lofti í baðherbergi af þessum sökum. Jafnframt kom fram að einungrun á þaki væri mjög ábótavant og bæta þyrfti úr henni. Í úttekt fyrirtækis sem skoðaði ytra byrði þaks hússins að beiðni álitsbeiðanda, dags. 8. júní 2018, segir að stammar og lofttúður séu ryðskemmdar og augljósar lekaleiðir þar inn í þakrými. Fram kom að rennubönd hafi ekki verið endurnýjuð og væru nánast öll ryðskemmd og metin ónýt. Þá voru greinileg merki um leka á timbri og þakplötu. Jafnframt liggur fyrir að í útboðsgögnum verkfræðistofu frá maí 2014 sem unnin var vegna viðhalds utanhúss kom fram að loftunartúður á þaki þarfnist viðhalds og komu fram tillögur að úrbótum. Þá var það niðurstaða matsgerðar dómkvadds matsmanns frá ágúst 2018 að leki væri á þaki sem komi fram sem rakaskemmd í lofti baðherbergis á svæði næst útvegg.

Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur þak undir sameign. Í 1. mgr. 52. gr. laganna segir að húsfélag sé ábyrgt gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum eða mistökum við meðferð hennar og viðhald, sbr. 1. og 2. tölul. Samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 43. gr. laganna fellur undir sameiginlegan kostnað skaðabætur, bæði innan og utan samninga, sem húsfélagi sé gert að greiða og tjón á séreignum eða eignum annarra vegna bilunar eða vanrækslu á viðhaldi á sameign og sameiginlegum búnaði, sbr. 52. gr.

Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið er ljóst að álitsbeiðandi bjó yfir upplýsingum um að þörf var til staðar á viðhaldi á lofttúðum á þaki allt frá árinu 2013. Þá liggur fyrir að rakaskemmdir í íbúð gagnaðila megi rekja til leka frá þaki hússins. Þannig telur kærunefnd að fjártjón á séreign gagnaðila sé að rekja til vanrækslu á viðhaldi sameignar og að álitsbeiðandi sé þess vegna ábyrgur fyrir umræddu tjóni, sbr. 1. mgr. 52. gr. laga um fjöleignarhús, en ekkert liggur fyrir um að viðhaldi séreignar hafi verið ábótavant. Að þessu virtu telur kærunefnd að sannanlegur kostnaður vegna viðgerða í baðherbergi og svefnherbergisvegg sem þörf er á vegna leka frá þaki sé sameiginlegur, sbr. 3. tölul. 1. mgr. 43. gr. laga um fjöleignarhús.

Gagnaðili óskar einnig viðurkenningar á því að álitsbeiðanda beri að greiða kostnað að fjárhæð 560.000 kr. vegna viðgerðanna en aðilar málsins höfðu gert drög að samkomulagi um að álitsbeiðandi greiddi þessa fjárhæð gegn því skilyrði að gagnaðili hefði ekki frammi frekari kröfur vegna þessa. Kærunefnd telur að álitsbeiðanda beri að greiða raunkostnað vegna umræddra viðgerða og fellst því ekki á þessa kröfu gagnaðila.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að sannanlegur kostnaður vegna viðgerða í baðherbergi og á svefnherbergisvegg í íbúð gagnaðila sé sameiginlegur.

Reykjavík, 26. mars 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson