Mál nr. 12/2010 (frá kærunefnd húsaleigumála)

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í húsaleigumáli nr. 12/2010

Uppsögn: Atvinnuhúsnæði eða herbergi, 1 mánuður eða 6 mánuðir, uppsagnarfrestur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 25. maí 2010, beindi A, f.h. B ehf., hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, f.h. D ehf., E, f.h. F ehf. og G, f.h. H ehf., hér eftir nefndar gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Með símtali 3. júní 2010 óskuðu gagnaðilar eftir fresti til að koma greinargerð á framfæri og með bréfi nefndarinnar, dags. 3. júní 2010, var þeim veittur frestur til 28. júní 2010.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 28. júní 2010, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 25. ágúst 2010.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með tímabundnum leigusamningi tók hver gagnaðili á leigu húsnæði í eigu álitsbeiðanda að X nr. 62 í R. Einn samningurinn var undirritaður þann 15. júní 2006 og annar 15. júlí 2006 og hófst leigutími samkvæmt þeim 1. ágúst 2006 var til 1. nóvember sama ár. Sá þriðji var undirritaður þann 20. nóvember 2006 og var leigutími frá 1. nóvember 2006 til 1. nóvember 2007. Ekki voru gerðir nýir leigusamningar og við tóku ótímabundnir samningar þar sem ekki voru gerðir skriflegir samningar en húsnæðið leigt áfram. Ágreiningur er um uppsagnarfrest.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðilar hafi leigt atvinnuhúsnæði með sex mánaða uppsagnarfresti.
2. Til vara, komist kærunefndin að þeirri niðurstöðu að um sé að ræða leigu á einstökum herbergjum en ekki atvinnuhúsnæði, að gagnaðilum hafi borið að senda með sannanlegum hætti uppsögn til álitsbeiðanda með eins mánaðar fyrirvara eða í síðasta lagi 31. janúar 2010 um að þeir hygðust segja upp húsnæðinu frá og með 1. mars 2010.

Í álitsbeiðni kemur meðal annars fram að umrætt húsnæði skiptist í tvö rými, sem hafi hvort um sig sérinngang inn af sameiginlegum stigagangi og deili gangi, snyrtingu og eldhúsi. Rýmið, sem hafi verið leigt út, samanstandi af þremur herbergjum og biðstofu. Gagnaðilar hafi leigt húsið nýuppgert og gerðir hafi verið þrír leigusamningar að ósk þeirra, í stað eins.

Einn gagnaðila hafi framlengt leigusamning sinn til 1. nóvember 2007 en leigusamningarnir hinna tveggja hafi runnið út 1. nóvember 2006. Gagnaðilar hafi ekki orðið við áskorun um að endurnýja leigusamninga en haldið áfram að nýta húsnæðið eftir að leigusamningar runnu út. Því hafi komist á ótímabundnir leigusamningar, sbr. 59. gr. laga nr. 36/1994.

Álitsbeiðandi greinir frá því að hann hafi sagt gagnaðilum upp húsnæðinu 25. nóvember 2009 með sex mánaða fyrirvara í samræmi við 3. tölul. 56. gr. laga nr. 36/1994 frá og með 1. desember 2009. Uppsögnin hafi verið send með tölvupósti til allra gagnaðila og óskað eftir að þeir staðfestu móttöku tölvupóstanna. Það hafi gagnaðilar ekki gert. Álitsbeiðandi hafi fengið símtal frá einum gagnaðila þar sem hann hafi óskað að þeir fengju að rýma fyrr en fram hafi komið í uppsögn álitsbeiðanda. Þeirri beiðni hafi álitsbeiðandi svarað með tölvupósti, dags. 17. desember 2009, til allra gagnaðila. Enginn viðbrögð hafi borist frá gagnaðilum við þeim tölvupósti. Tveir gagnaðila hafi hitt álitsbeiðanda hvor í sínu lagi í febrúar 2010. Þeir hafi upplýst álitsbeiðanda um að þeir hygðust rýma 1. mars 2010.

Ekkert skriflegt hafi borist frá gagnaðilum, hvorki afstaða þeirra til uppsagnar álitsbeiðanda, upplýsingar um rýmingu á húsnæðinu né sjálfstæð uppsögn þeirra með vísan til túlkunar sinnar á eins mánaða uppsagnarfresti.

Álitsbeiðandi greinir frá því að gagnaðilar hafi staðið í skilum með leigugreiðslur til og með febrúar 2010. Þann 1. mars 2010 hafi gagnaðilar rýmt húsnæðið og álitsbeiðandi hafi leigt rýmið á ný frá og með 1. apríl 2010.

Álitsbeiðandi kveðst hafa krafið gagnaðila um leigugreiðslur fyrir mars 2010 með tölvupósti, dags. 19. apríl 2010, og þeir svarað með tölvupósti 26. apríl sl. Þar komi fram að gagnaðilar hafi áreiðanlegar heimildir fyrir því að álitsbeiðandi eða aðrir á hans vegum hafi tekið húsnæðið í notkun fyrstu vikuna í mars 2010 og telji því réttmætt að leigukröfur verði felldar niður fyrir marsmánuð. Álitsbeiðandi hafi svarað þeim tölvupósti og greint frá því að húsnæðið hefði verið leigt út frá og með 1. apríl 2010 og ítrekað leigukröfuna fyrir marsmánuð. Hann hafi gefið gagnaðilum kost á að greiða leiguskuldina fyrir 1. maí 2010, að öðrum kosti hafi hann áskilið sér rétt til að krefja gagnaðila um kostnað við úrbætur á húsnæðinu og mismun á leigutekjum fyrir apríl og maí 2010. Þessum tölvupósti hafi gagnaðilar hvorki svarað né greitt umkrafða leigu fyrir mars 2010.

Rökstuðningur álitsbeiðanda fyrir sex mánaða uppsagnarfresti skv. 3. tölul. 56. gr. laga nr. 36/1994 sé sá meðal annars að gagnaðilarnir þrír hafi leigt saman sérstakt afmarkað rými sem þeir hafi einir haft aðgang að og nýtt. Það rými sem gagnaðilar hafi leigt hafi verið með sameiginlegan aðgang að snyrtingu, gangi og eldhúsi með öðru rými auk þess sem stigagangur hafi verið samnýttur af báðum rýmum. Auk þess hafi gagnaðilar komið fram sem einn, merkt eða auglýst starfsemi sína undir sameiginlegu heiti.

Í greinargerð gagnaðila er meðal annars vísað til þess að í húsaleigusamningum hafi skýrt verið tekið fram að hið leigða húsnæði sé skrifstofuherbergi á 2. hæð hússins að X nr. 62 í R. Álitsbeiðandi hafi gert þrjá leigusamninga við þrjú mismunandi einkahlutafélög sem hafi ekki haft sameiginlega starfsemi. Gagnaðilar hefðu ekki haft með sér faglegt samstarf, lítið sem ekkert þekkst og hafi engan sameiginlegan rekstur haft á leigutímanum. Þeir séu sjálfstætt starfandi sálfræðingar en það sé algengt fyrirkomulag hjá sérfræðingum, meðal annars hjá sálfræðingum, að staðsetja sig undir einu nafni sem gagnaðilar hafi gert.

Þar sem aðilar hafi ekki undirritað nýja samninga að loknum leigutíma í nóvember 2007 hafi komist á ótímabundinn samningur og skv. 56. gr. laga nr. 36/1994 sé uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings einn mánuður af beggja hálfu á einstökum herbergjum.

Gagnaðilar kveðast ítrekað hafa óskað eftir lækkun húsaleigu árið 2009 þar sem leiga á skrifstofuherbergjum hafði lækkað töluvert í Hafnarfirði eftir efnahagshrunið. Álitsbeiðandi hafi svarað bréfi þeirra frá 6. nóvember 2009 með bréfi dagsettu 25. nóvember þar sem þeim hafi verið sagt upp húsnæðinu. Uppsögnin hafi verið send með tölvupósti til allra gagnaðila og óskað eftir að þeir staðfestu tölvupóstana. Þar sem álitsbeiðandi hafi tilgreint sex mánaða uppsagnarfrest á leigusamningum hafi ekki komið til greina af hálfu gagnaðila að staðfesta tölvupóstinn heldur hafi einn gagnaðila hringt í álitsbeiðanda og upplýst álitsbeiðanda um að gagnaðilar teldu sig hafa eins mánaðar uppsagnarfrest skv. 56. gr. húsaleigulaga. Álitsbeiðandi hafi kvartað undan því við þann gagnaðila að vera ekki komin með nýja leigjendur og hafi gagnaðilar verið tilbúnir að mætast á miðri leið og rýma húsnæðið fyrir 1. mars 2010 sem þeir hafi og gert. Álitsbeiðandi hafi ætlast til að gagnaðilar greiddu leigu fyrir marsmánuð á sama tíma og hann hafi verið farinn að nota húsnæðið í sína þágu og undirbúa það fyrir næstu leigjendur, sem þegar hafi verið komnir í húsnæðið.

Þann 1. mars 2010 höfðu gagnaðilar rýmt húsnæðið sem hafi verið skilað hreinu og í sambærilegu ástandi og tekið var við því í upphafi leigu. Þeir hafi skilið eftir alla lykla í gluggakistum, að undanskildum einum útidyralykli sem hafi þurft að nota til að læsa húsnæðinu ella hefðu þeir þurft að yfirgefa húsnæðið ólæst.

III. Forsendur

Aðila í máli þessu greinir á um hvort gerður hafi verið húsaleigusamningur um atvinnuhúsnæði eða einstök herbergi og þar af leiðandi hvort uppsagnarfrestur sé einn mánuður eða sex mánuðir.

Í 59. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er meðal annars kveðið á um að ef tveir mánuðir líði frá því að leigutíma lauk samkvæmt ákvæðum tímabundins leigusamnings en húsnæði er leigt áfram þá teljist leigusamningurinn framlengjast ótímabundið. Greinir aðila ekki á um að komist hafi á ótímabundnir leigusamningar við lok tímabundinna leigusamninga þeirra í milli.

Um uppsagnarfrest ótímabundins leigusamnings er fjallað í 56. gr. laganna. Þar segir að uppsagnarfrestur sé einn mánuður á einstökum herbergjum, geymsluskúrum og þess háttar húsnæði til hvers sem það er notað. Á atvinnuhúsnæði er uppsagnarfresturinn sex mánuðir.

Fyrir liggja þrír samhljóða tímabundnir húsaleigusamningar og er heiti þeirra: „Húsaleigusamningur um skrifstofuhúsnæði að X nr. 62, R.“ Í leigusamningunum stendur meðal annars í 2. lið um skilgreiningu á hinu leigða: „Hið leigða er nánar tiltekið skrifstofuherbergi ... og leigist til skrifstofureksturs. ... Stærð hins leigða er herbergi, sem telst vera ... fermetrar, brúttó, að auki fylgir framangreindu herbergi sameiginleg biðstofa sem tvö önnur herbergi í austurrými nýta, sem telst vera 20,3 fermetrar brúttó, að auki er hlutdeild austurrýmisins í salernum, gangi, kaffistofu og annarri sameign með vesturrýminu, samtals 25 fermetrar brúttó. Samtals eru leigðir fermetrar því ... fermetrar. Hið leigða rými er leigt undir rekstur sálfræðistofu.“ Herbergin eru misstór, 14,5–20,35 m² og samtals leigðir 29,6–35,45 m².

Í áliti kærunefndar húsaleigumála í máli nr. 4/2000 var um að ræða leigu á herbergi til atvinnureksturs, með aðgengi að sameiginlegri kaffistofu, biðstofu og snyrtingu og taldi nefndin ákvæði 1. tölul. 56. gr. laga nr. 36/1994 eiga við. Einnig má hér vísa til álits nefndarinnar í máli nr. 7/2001.

Í þessu máli var staðan sú að gagnaðilar höfðu sérafmarkað rými og auglýstu starfsemi sína undir einu nafni sem bendir til nokkurrar samvinnu við rekstur sálfræðiþjónustu. Hins vegar verður þó að líta til þess að álitsbeiðandi gerði leigusamning við gagnaðila hvern fyrir sig og voru þeir ekki undirritaðir allir á sama tíma. Þá hafði einn gagnaðila framlengt samning sinn en ekki hinir tveir. Með vísan til þessa er það álit kærunefndar að um sé að ræða þrjá sjálfstæða leigusamninga um leigu á herbergi og uppsagnarfrestur hafi verið einn mánuður, sbr. 1. tölul. 56. gr. laga nr. 36/1994.

Til vara krefst álitsbeiðandi þess að viðurkennt verði að gagnaðilum hafi borið að senda álitsbeiðanda uppsögn með sannanlegum hætti með eins mánaðar fyrirvara. Álitsbeiðandi hafði þegar sagt upp leigusamningum við gagnaðila og sú uppsögn var ekki afturkölluð. Þá freistaði álitsbeiðandi þess ekki að beita öðrum úrræðum húsaleigulaga. Óumdeilt er að gagnaðilar rýmdu húsnæðið fyrir 1. mars 2010 og greiddu leigu til þess tíma. Með vísan til þessa er það álit nefndarinnar að ekki hafi verið þörf á frekari aðgerðum af hálfu gagnaðila.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðilar hafi leigt herbergi af álitsbeiðanda og uppsagnarfrestur hafi verið einn mánuður.

Það er jafnframt álit kærunefndar að á gagnaðilum hafi ekki hvílt skylda til að segja upp samningum sínum við álitsbeiðanda.

Reykjavík, 25. ágúst 2010

Arnbjörg Sigurðardóttir

Karl Axelsson

Ásmundur Ásmundsson