Mál nr. 48/2023-Úrskurður

Ótímabundinn leigusamningur: Lengd uppsagnarfrests.

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. september 2023

í máli nr. 48/2023

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B. 

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að uppsagnarfrestur leigusamningsins sé sex mánuðir. Einnig að viðurkennt verði að fyrirhuguð hækkun varnaraðila á mánaðarlegri leigu hafi verið ólögmæt. Þá krefst sóknaraðili viðurkenningar á því að varnaraðila beri að greiða kostnað vegna flutninga hennar úr íbúðinni.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 14. og 24. maí 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 1. júní 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 13. júní 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 14. júní 2023. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti 14. júní 2023 og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 15. júní 2023. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 17. júní 2023, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 19. júní 2023. Viðbótarthugasemdir bárust frá sóknaraðila með tölvupósti 19. júní 2023 og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 21. júní 2023.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. júní 2022 um leigu sóknaraðila á þremur herbergjum í íbúð varnaraðila að C í D með aðgengi að stofu, eldhúsi og baðherbergi. Þá tók sóknaraðili síðar á leigu fjórða herbergið í íbúðinni og leigði þar með öll herbergi í íbúðinni. Ágreiningur er um lengd uppsagnarfrests og fyrirhugaða hækkun varnaraðila á leigu íbúðarinnar að loknum leigusamningi aðila. Einnig hvort varnaraðila beri að greiða flutningskostnað sóknaraðila.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður að í húsaleigulögum segi að breyting á leigu verði að vera sanngjörn og í samræmi við markaðsverð. Hækkun á leigu um 50% sé hvorki sanngjörn né í samræmi við markaðsverð. Leiga sóknaraðila hafi þegar verið há en hún þó boðist til að greiða 15% hærri leigu til að mæta verðbólguhækkunum. Varnaraðili hafi neitað því þar sem hún hafi viljað nýja leigjendur fyrir sumarið.

Aðilar hafi gert ótímabundinn leigusamning og sóknaraðili eigi því rétt á sex mánaða fresti fyrir uppsögn og hækkun á leigu. Varnaraðili hafi neitað því.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa sjálfviljug óskað eftir að slíta leigusamningi aðila fyrr en áætlað hafi verið og löngu áður en uppsagnarfrestur hafi runnið út. Hún hafi flutt út 18. apríl án mikils fyrirvara. Einnig hafi varnaraðili umfram skyldu látið eftir henni að endurgreiða leigu miðað við þá daga sem hafi verið eftir af apríl. Enginn ágreiningur sé til staðar enda hafi ekki verið brotið á sóknaraðila heldur þvert á móti.

Aðilar hafi gert leigusamning um herbergi. Varnaraðili hafi leigt út herbergi í íbúð sinni frá árinu 2017 til yngra fólks sem sé hér í námi eða vinnu. Íbúðin sé full innréttuð með öllum húsgögnum, húsbúnaði, raftækjum, rúmum, myndum og fleira. Íbúðin samanstandi af fjórum svefnherbergjum, opnu rými með eldhúsi, stóru eldhúsborði, sófasetti og sjónvarpi. Eitt uppgert baðherbergi sé í íbúðinni með stórri sturtu, þvottavél og þurrkara. Herbergin séu misstór og því leiguverð misjafnt en hóflegt verð sé á bilinu 70-90.000 kr. Innifalið í leigu séu öll gjöld ásamt wifi.

Sóknaraðili hafi boðist til að leigja herbergi hjá varnaraðila í maí 2022. Sóknaraðili hafi haft áhyggjur af því að deila, hún hafi viljað hafa prívat bað og fleira, sem hafi ekki verið í boði. Á endanum hafi hún samþykkt að leigja herbergi og gengið eftir því að fá fleiri herbergi. Á endanum hafi sóknaraðili tekið þrjú herbergi. Annar leigjandi hafi þegar verið í íbúðinni og þannig farið á endanum að hann hafi flutt út. Til að tryggja sig hafi sóknaraðili einnig leigt það herbergi. Leiguverð hafi miðast við 60.000 kr. á herbergi sem hafi verið afsláttar Covid verð.

Varnaraðili hafi síðan sagt samningnum upp 31. mars 2023 og miðað við þriggja mánaða uppsagnarfrest á herbergi. Sóknaraðili hafi spurt hvort hún gæti fengið að vera áfram greiddi hún hærri leigu en ekkert sé gefið út um það þótt ýmsar vangaveltur hafi verið uppi um verð. Líklega hafi það verið nefnt munnlega að markaðsverð svona íbúðar væri kringum kringum 280-300.000 kr. auk hússjóðs og þá greiði leigjandi rafmagn og wifi sjálfur en í því hafi aldrei falist neitt tilboð.

Leigan hafi ekki verið hækkuð heldur hafi henni einfaldlega verið sagt upp. Ekki hafi verið boðin áframhaldandi leiga eða leigugjald verið ákveðið. Hún hafi aftur á móti verið upplýst að hún gæti verið út uppsagnarfrestinn en ef hún vildi mætti hún fara fyrr.

Vissulega megi deila um hvort eðli samnings hafi óvænt tekið eðlisbreytingum þegar sóknaraðili hafi bætt við sig herbergjum og verið ein um rýmið. Það hafi þó hvorki verið ætlun né inntak samningsins og hver leiga hafi verið sjálfstæð. Hvort sem varnaraðili leigi mörg herbergi á hóteli eða allt hótelið þá sé hún enn að leigja herbergi. Ágreiningur hér um sé óþarfur enda hafi sóknaraðili þegar flutt sjálfviljug út.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hún hafi verið með ótímabundinn leigusamning og hafi ekki fyrirhugað að flytja næstu árin. Hana hafi ekki langað til að flytja og hafi varla efni á leigu í Reykjavík. Hún hafi byrjað að leita að nýju húsnæði þegar varnaraðili hafi upplýst um fyrirhugaða hækkun. Hún hafi ekki haft efni á því og breytingarnar á leiguverðinu hafi verið ólögmætar. Leigan hafi verið hækkuð í 330.000 kr. Aðilar hafi rætt símleiðis um það að varnaraðili þyrfti að hækka leiguna í að minnsta kosti 330.000 kr. Sóknaraðili hafi þurft að nota sparnað sinn til þess að flytja þar sem hún hafi ekki efni á neinu húsnæði.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að sóknaraðila hafi hvorki verið hafnað né boðið að áframleigja íbúðina. Sóknaraðili hafi aftur á móti ítrekað gengið á eftir því hvað ný leiga yrði há og upplýst hvað hún teldi að leiguverðið ætti að vera. Til að losna við áreiti sóknaraðila hafi varnaraðili sagt að hún myndi líklega auglýsa íbúðina til leigu fyrir um 300.000 kr. Í því hafi ekki falist tilboð um að sóknaraðili stæði leigan til boða en hún hafi ekki átt forleigurétt.

Sóknaraðili haldi þessu þrætuepli áfram með einhverjar skrítnar hugmyndir um bætur fyrir að hafa þurft að skipta um íbúð og vera sagt upp. Það hafi hún gert þrátt fyrir að hafa einungis verið sýnd sanngirni.

VI. Niðurstaða            

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning um leigu sóknaraðila á þremur herbergjum af fjórum í íbúðinni sem er uppsegjanlegur samkvæmt ákvæðum 55. og 56. gr. húsaleigulaga. Þegar fjórða herbergið losnaði tók sóknaraðili það einnig á leigu og var hún þar með komin með alla íbúðina á leigu. Samkvæmt 2. tölul. 1. mgr. 56. gr. er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings þrír mánuðir af beggja hálfu á einstökum herbergjum. Varnaraðili sagði leigusamingi aðila upp á grundvelli þessa ákvæðis með skilaboðum 31. mars 2023. Kærunefnd telur að ekki sé unnt að líta svo á að um hafi verið að ræða leigu á einstökum herbergjum eftir að sóknaraðili var komin með íbúðina alla á leigu. Samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga er uppsagnarfrestur sex mánuðir af beggja hálfu á íbúðarhúsnæði, en íbúðarhúsnæði telst hvert það húsnæði þar sem fjölskylda getur haft venjulega heimilisaðstöðu. Telur kærunefnd að ákvæði þetta hafi gilt um leigusamning aðila og uppsagnarfrestur því sex mánuðir af beggja hálfu. Af þessum sökum er fallist á kröfu sóknaraðila um að uppsagnarfrestur leigusamnings aðila hafi átt að vera sex mánuðir en fyrir liggur að sóknaraðili flutti úr íbúðinni 18. apríl 2023 eða þegar tæpar þrjár vikur voru liðnar af uppsagnarfresti.

Með skilaboðum 31. mars 2023 sagði varnaraðili leigusamningi aðila upp með þeirri skýringu að sökum verðbólgu þyrfti hún að leigja íbúðina út í heild sinni í stað þess að leigja út stök herbergi og krefja um hærra leiguverð heldur en kveðið var á um í samningi aðila. Telur sóknaraðili að varnaraðili hafi með þessum hætti einhliða tekið ákvörðun um hækkun á leigugjaldi. Aftur á móti var leigugjald sóknaraðila ekki hækkað og ekkert í gögnum málsins sem gefur til kynna að varnaraðili hafi ætlað að hækka það, heldur ætlaði hún að bjóða eignina á leigu að loknum uppsagnarfresti á öðrum og hærri kjörum. Sú ákvörðun hefði getað sætt endurskoðun nefndarinnar á grundvelli 51.-53. gr. húsaleigulaga, en þar sem sóknaraðili flutti úr íbúðinni fljótlega eftir uppsögn, og greiddi ekki leigu frá þeim tíma verður að líta svo á að hún hafi fyrirgert rétti sínum samkvæmt X. kafla húsaleigulaga. Verður því að hafna þeirri kröfu sóknaraðila að fyrirhuguð hækkun varnaraðila á húsaleigu hafi verið ólögmæt.

Sóknaraðili virðist einnig gera kröfu um að varnaraðili greiði sér bætur sem nemi kostnaði hennar við að flytja úr eigninni. Þar sem ekki liggur fyrir að varnaraðili hafi vanefnt samning aðila og sóknaraðili flutti út er þrjár vikur voru liðnar af uppsagnarfresti fær kærunefnd ekki séð að krafan eigi sér stoð í húsaleigulögum og hafnar henni.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Fallist er á kröfu sóknaraðila um að uppsagnarfrestur í leigusamningi aðila hafi átt að vera sex mánuðir frá 1. apríl 2023.

Öðrum kröfum sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 18. september 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson