Mál nr. 13/2009
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA
í málinu nr. 13/2009
Tímabundinn leigusamningur: Endurgreiðsla tryggingarfjár.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með ódagsettu bréfi, mótt. 21. ágúst 2009, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 4. september 2009, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 11. september 2009, og athugasemdir gagnaðila, dags. 20. september 2009, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þriðjudaginn 3. nóvember 2009.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 26. janúar 2009, tók álitsbeiðandi á leigu fjögurra herbergja íbúð að X nr. 4 í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning. Ágreiningur er um tryggingarfé.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að gagnaðili endurgreiði álitsbeiðanda allt tryggingarféð þar sem engar skemmdir séu á íbúðinni.
Í álitsbeiðni kemur fram ágreiningurinn snúist um tryggingarfé sem álitsbeiðandi hafði lagt fram við upphaf samnings. Gagnaðili hafi haldið því fram að hann geti haldið hluta af tryggingarfénu vegna skaða á málningu og þá sérstaklega út af naglagötum sem hafi verið til staðar áður en álitsbeiðandi flutti inn, sjáist það greinilega á myndum sem séu til af íbúðinni og voru teknar áður en álitsbeiðandi flutti inn, jafnvel áður en leigjandinn á undan álitsbeiðanda flutti inn.
Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðili hafi ekki komið með neinar skriflegar kröfur en hafi fengið byggingarfulltrúa til að meta íbúðina eftir að kærandi var fluttur út og nýir leigjendur fluttir inn. Ekki hafi verið gerð úttekt í upphafi samnings.
Hinn 17. ágúst 2009 hafi gagnaðili endurgreitt hluta tryggingarfjárins eða 200.000 krónur af 290.000 krónum. Álitsbeiðandi hafi ekki náð í gagnaðila til að fá skýringu á mismuninum sem upp á vantar.
Í greinargerð gagnaðila er bent á að ráðast þurfi í viðgerðir á nokkrum veggjum vegna slæmrar umgengni þar sem málning hafði verið óhreinkuð mikið og skemmd og skrúfur boraðar í veggi. Þrátt fyrir að allir veggir íbúðar hafi verið þrifnir af álitsbeiðanda að ósk gagnaðila hafi reynst nauðsynlegt að endurmála nokkra litla veggfleti þar sem hreingerning hafi ekki dugað til. Álitsbeiðandi hafi alfarið neitað slæmri umgengni og að nokkuð aðfinnsluvert sé að íbúðinni af hans hálfu og hafi borið við eðlilegu viðhaldi. Gagnaðili ásamt maka og foreldrum, nokkrir iðnaðarmenn og þó nokkrir mögulegir kaupendur hafi orðið vitni að mjög slæmri og óeðlilegri umgengni allan þann tíma sem álitsbeiðandi bjó þar.
Gagnaðili bendir á að álitsbeiðandi hafi tekið við íbúðinni allri gegnumtekinni og nýmálaðri en hún hafði verið endurnýjuð stuttu áður. Til að gæta fyllstu sanngirni hafi gagnaðili fengið tvo iðnmeistara til að taka út íbúðina stuttu fyrir skil hennar en þeir höfðu báðir unnið að endurbótum á henni. Það hafi verið mat þeirra að það þyrfti að ráðast í viðgerðir á nokkrum veggjum vegna fyrrnefndra atriða en álitsbeiðandi hafi verið upplýstur um þetta í vitna viðurvist. Einnig hafi verið óskað þess að allir veggir yrðu þrifnir þar sem þeir hafi verið mjög óhreinir. Álitsbeiðanda hafi verið boðið að sjá um eða koma að viðgerðinni ásamt gagnaðila. Vegna mótmæla álitsbeiðanda að gangast við fyrrnefndum viðgerðum hafi annar aðili verið fenginn að hans ósk til að meta ástand íbúðarinnar en sá starfi við úttekt og viðhald leiguíbúða. Niðurstaða hans hafi verið sú sama en kostnaðarmat hans vegna viðgerðar lækkað úr 80.000 kr. í 50.000 kr. Enn mótmæli álitsbeiðandi að gangast við ábyrgð sinni sem komi skýrt fram í 18. og 63. gr. laganna.
Því næst hafi álitsbeiðandi kallað til byggingarfulltrúann í R til að gera úttekt á húsnæðinu þann 7. ágúst með vísun til 65. gr. laganna í viðurvist bæði álitsbeiðanda og gagnaðila.
Eftir að í ljós hafi komið að nokkur naglagöt á einum vegg hefðu verið til staðar áður en álitsbeiðandi tók við íbúðinni hafi kostnaður verið lækkaður í 30.000 kr. en þá með einhverri aðkomu álitsbeiðanda að viðgerðinni. Áætlaður flötur til viðgerða og málunar sé um 30–35 m². Gagnaðili hafi verið tilbúinn að draga frá viðgerðarkostnaði hillugrind og ljós í eldhúsi ásamt uppsetningarkostnaði sem álitsbeiðandi hafi sett upp á sitt einsdæmi þrátt fyrir engar skyldur gagnaðila þar um. Álitsbeiðandi neiti enn og aftur að sættast á ábyrgð sína og ljúka málinu. Frá því í júlílok hafi gagnaðili unnið að því að sætta málið við álitsbeiðanda og nú síðast skriflega. Endanlega fjárhæðin vegna viðgerða að frádregnum búnaði frá álitsbeiðandi standi nú í 18.000 kr. og ætti öllum að vera ljóst að ágreiningurinn standi ekki um peninga heldur ábyrgð álitsbeiðanda að ganga vel um annarra eignir og skila þeim í sanngjörnu ástandi.
Gagnaðili greinir frá því að þann 11. ágúst 2009, eða rétt eftir úttekt byggingarfulltrúans í R, hafi hann fengið innheimtubréf frá lögmanni álitsbeiðanda þar sem gerð sé krafa um að allt tryggingafé vegna húsaleigu sé endurgreitt hið snarasta þar sem öllum staðhæfingum um slæma umgengni eða skemmdir á húsnæðinu hafi algjörlega verið vísað á bug. Einnig sé hótun um að krefjast verðtryggingar á tryggingafé ef ekki verði orðið strax við kröfu um endurgreiðslu en húsaleigusamningur hafi ekki verið með verðtryggingu vegna tillitssemi við álitsbeiðanda. Einnig sé mjög óeðlilegt að álitsbeiðandi standi í löginnheimtu eftir að málið sé komið í formlegan farveg en einnig vegna þess að hann standi á sama tíma í viðræðum við gagnaðila um hve háa fjárhæð skuli greiða fyrir viðgerðir.
Bendir gagnaðili á að skv. 40. gr. laganna hafi hann heimild til að halda tryggingarfénu tímabundið þar sem leigjandi hafi hunsað að gangast við ábyrgð sinni, sbr. 18. gr., þar sem það geti varla talist til eðlilegs viðhalds að ráðast þurfi í að gera við og mála á nýt tiltölulega nýmálaða veggi. Gagnaðili hafi greitt álitsbeiðanda þann 17. ágúst hluta tryggingarfjár, þ.e. 200.000 kr. af 290.000 kr. með fyrirvara um niðurstöðu í málinu. Eftirstöðvum sé haldið eftir þar til niðurstaða fáist í málinu fæst.
Jafnframt bendir gagnaðili á að fyrirvari sé hafður um niðurstöðu í málinu þar sem ýtrustu kröfur verði settar fram um lagfæringar á húsnæðinu verði gagnaðili krafinn um verðtryggingu á tryggingarfé þar sem ekki hafi verið samið um slíkt.
Í athugasemdum sínum mótmælir álitsbeiðandi því sem fram kemur í greinargerð gagnaðila um vanrækslu, lélega umgengni og annað er fram kom um samskipti aðila, en ekki er talin þörf á að rekja þær athugasemdir frekar hér.
Í athugasemdum gagnaðila mótmælir hann því sem fram kemur af hálfu álitsbeiðanda um atburðarrás samskipta milli aðila og telur rangfærslur um staðreyndir hafa verið færðar fram af hálfu álitsbeiðanda. Þó er ekki talin ástæða til að rekja þær athugasemdir frekar að svo stöddu.
III. Forsendur
Aðila greinir á um ástand íbúðarinnar við skil hennar. Reglur um skil leiguhúsnæðis og úttektir á hinu leigða eru í XIII. og XIV. kafla húsaleigulaga. Samkvæmt 63. gr. laganna skal leigjandi skila húsnæðinu að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Bótakröfu sinni verður leigusali að lýsa skriflega eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi innan tveggja mánaða frá skilum leiguhúsnæðis, sbr. ákvæði 64. gr. laga nr. 36/1994. Í 65. gr. sömu laga segir að komi leigusali og leigjandi sér ekki saman um bótafjárhæð vegna skemmda á hinu leigða húsnæði skuli byggingafulltrúi meta tjónið.
Í málinu liggur eingöngu fyrir úttekt í lok leigutíma. Þar sem ekki liggur fyrir úttekt við upphaf leigutíma er ekki í ljós leitt að álitsbeiðandi hafi valdið bótaskyldu tjóni á eigninni. Verður því fallist á kröfu álitsbeiðanda að gagnaðila beri að skila öllu tryggingarfé.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að skila öllu tryggingarfé.
Reykjavík 3. nóvember 2009
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Þórir Karl Jónasson