Mál nr. 17/2009
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA
í málinu nr. 17/2009
Málning: Kostnaður, úttekt.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með ódagsettu bréfi, mótt. 1. september 2009, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B ehf., hér eftir nefndur gagnaðili, f.h. C ehf.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru viðbótargögn, mótt. 8. september 2009, greinargerð gagnaðila, dags. 14. september 2009, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 21. september 2009, og athugasemdir gagnaðila, dags. 2. október 2009, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þriðjudaginn 3. nóvember 2009.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 17. nóvember 2008, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð nr. Y að X í eigu C ehf. Um var að ræða tímabundinn leigusamning sem gilti frá 7. janúar 2009 til 14. ágúst 2009. Ágreiningur er um úttekt á íbúð í tengslum við málningu.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að álitsbeiðanda beri ekki að greiða kostnað vegna málun veggja íbúðar.
Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur hafi komið upp eftir úttekt á umræddri íbúð sem fór fram 13. ágúst 2009, degi fyrir skil á íbúð. Álitsbeiðandi hafði búið í íbúðinni síðan í janúar sama ár. Íbúðin hafi verið afhent álitsbeiðanda í óásættanlegu ástandi.
Álitsbeiðandi kveður gagnaðila fyrst hafa farið fram á að álitsbeiðandi greiddi rúmar 100.000 kr. fyrir málningarvinnu á íbúðinni. Álitsbeiðandi hafi neitað að samþykkja úttekt og greiða þessa fjárhæð með þeim rökum að íbúðin hefði ekki verið nýmáluð þegar hún var afhent. Gagnaðili hafi fallist á að lækka kröfuna niður í 30.000 kr. Hann sagðist hafa gert þau mistök að halda því fram að hluti íbúðar hefði verið málaður fyrir afhendingu og hefði þess vegna ætlað að rukka um hærri fjárhæð. Nú væri ljóst að enginn hluti íbúðar hefði verið nýmálaður og þess vegna gæti gagnaðili lækkað kröfu sína.
Þegar álitsbeiðandi flutti inn hafi íbúðin verið óhrein og augljóst að veggir hefðu ekki verið nýmálaðir. Óhreinindi hafi greinilega sést á veggjum íbúðar. Álitsbeiðandi hafi gert athugasemdir í ástandsskýrslu innan tilskilins frests. Í skýrslunni hafi verið tilgreint að allir veggir væru óhreinir en ekki skemmdir eða annað.
Álitsbeiðandi upplýsir að gagnaðili hafi farið fram á málningarvinnu því álitsbeiðandi hafi blettað sums staðar á veggi.
Máli sínu til stuðnings bendir álitsbeiðandi á að skv. 4. gr. leigusamnings skuli húsnæði vera í því ástandi sem almennt sé talið fullnægjandi og íbúð hrein. Í sömu grein komi fram að álitsbeiðandi skuli gera athugasemdir innan tilskilins tíma sem hann og hafi gert í þar til gerðri ástandsskýrslu. Merkt hafi verið við að veggir í öllum herbergjum íbúðar væru óhreinir. Þrátt fyrir athugasemdir hafi engin viðbrögð fengist frá gagnaðila.
Loks bendir álitsbeiðandi á að íbúðin hafi verið í óásættanlegu ástandi við afhendingu. Gagnaðili hafi tekið við henni aftur hreinni. Álitsbeiðandi hafi þrifið veggi þar sem þörf hafi verið á og blettað þar sem ekki hafi verið hægt að ná óhreinindum af með þrifum. Álitsbeiðandi telur ekki eðlilegt að hann beri kostnað af málningarvinnu þar sem íbúðin hafi ekki verið nýmáluð við afhendingu. Leigusali krefjist greiðslu fyrir málningarvinnu sem hann hafi átt að vera búinn að framkvæma áður en hann afhenti álitsbeiðanda íbúðina.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að við upphaf leigusamnings hafi verið gerð úttekt á húsnæði af gagnaðila og gengið úr skugga um að það væri í leiguhæfu ástandi. Álitsbeiðandi hafi fengið við afhendingu tvö eintök af ástandsskýrslu til að skrá niður ástand húsnæðis.
Í 13. gr. leigusamning komi fram að við afhendingu húsnæðis skulu fulltrúar leigusala og leigjandi yfirfara húsnæðið og fylgifé þess og skrá á sérstakt úttektareyðublað lýsingu á ástandi þess og skal leigjandi þá strax koma að aðfinnslum sínum og óskum um úrbætur. Á úttektareyðublaði/ástandsskýrslu hafi álitsbeiðandi ritað á nokkrum stöðum Ó (óhreint) vegna veggja. Eftir úttektina hafi álitsbeiðandi aldrei farið fram á eða komið aðfinnslum á framfæri við gagnaðila og hafi það því verið skilningur gagnaðila að álitsbeiðandi hefði sætt sig við ástand íbúðar við afhendingu.
Hins vegar hafi álitsbeiðandi á leigutíma, án samráðs við gagnaðila, blettamálað íbúðina með lit sem sé annar en litir veggja. Gagnaðila hafi orðið þetta ljóst við skil álitsbeiðanda á húsnæðinu. Þá hafi álitsbeiðanda verið þegar gert viðvart að skilin væru óásættanleg og að gagnaðili þyrfti að láta heilmála íbúð vegna þessa. Með vísan til leigusamnings yrði málun íbúðar á kostnað álitsbeiðanda sem hafi í framhaldi verið rukkaður um kostnað vegna málningar íbúðar. Vegna mótmæla álitsbeiðanda hafi gagnaðili reynt að ná sáttum án árangurs. Kostnaður gagnaðila við málun íbúðar hafi numið 108.288 kr.
Í athugasemdum álitsbeiðanda er bent á að gagnaðili viti það jafn vel og álitsbeiðandi að gagnaðili fari ekki eftir því ákvæði sem kemur fram í 13. gr. leigusamnings. Við afhendingu á íbúðinni hafi enginn fulltrúi gagnaðila komið með álitsbeiðanda í íbúð. Lyklarnir hafi verið afhentir á skrifstofu og álitsbeiðandi farið sjálfur yfir íbúð. Þetta sé önnur íbúðin sem álitsbeiðandi hafi búið í hjá gagnaðila og í bæði skiptin hafi lyklar verið afhentir á skrifstofu og enginn sendur með til að fara yfir íbúðina. Álitsbeiðandi viti til þess að þrír aðrir leigjendur hafi sömu sögu að segja.
Álitsbeiðandi hafi því ekki haft færi á að koma athugasemdum á framfæri strax en gert það sem starfsmenn á skrifstofu hafi beðið um, að yfirfara íbúð og skila inn ástandsskýrslu innan tveggja vikna frá afhendingu. Álitsbeiðandi hafi komið aðfinnslum sínum á framfæri í ástandsskýrslu.
Varðandi lit bletta á veggjum þá hafi álitsbeiðandi reynt að hafa þá í eins líkum lit og frekast hafi verið unnt. Eins og áður hafi komið fram telur álitsbeiðandi það í raun ekki skipta máli hvernig liturinn var því ljóst hafi verið við afhendingu íbúðar að hana þyrfti að mála. Telji kærunefnd ástæðu til að skoða betur hvernig liturinn var, sé unnt að senda myndir sem teknar voru áður en íbúðinni var skilað.
Í athugasemdum gagnaðila er bent á að í 13. gr. leigusamnings komi ekki fram að fulltrúi leigusala komi á staðinn á sama tíma og leigutaki. Gagnaðili hafi yfirfarið og tekið út íbúð áður en lyklar séu afhentir og gengið úr skugga um að íbúða sé í leiguhæfu ástandi.
III. Forsendur
Reglur um skil leiguhúsnæðis og úttektir á hinu leigða eru í XIII. og XIV. kafla húsaleigulaga, nr. 36/1994. Samkvæmt 63. gr. laganna skal leigjandi skila húsnæðinu að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Bótakröfu sinni verður leigusali að lýsa skriflega eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi innan tveggja mánaða frá skilum leiguhúsnæðis, sbr. ákvæði 64. gr. laga nr. 36/1994.
Samkvæmt 71. gr. laga nr. 36/1994 er aðilum leigusamnings skylt að láta fara fram úttekt á hinu leigða húsnæði við afhendingu þess eða við skil í lok leigutímans ef annar aðilinn krefst þess. Skal úttektin framkvæmd af byggingarfulltrúa að viðstöddum leigusala og leigjanda eða umboðsmönnum þeirra. Á sérstaka úttektaryfirlýsingu, sem byggingarfulltrúinn leggur til, skal skrá sem ítarlegasta lýsingu á hinu leigða húsnæði og ástandi þess og getur leigjandi þá strax komið að aðfinnslum sínum og óskað úrbóta.
Í máli þessu liggur fyrir ástandsskýrsla um húsnæðið sem er ódagsett og óundirrituð, en gögn málsins bera það með sér að skýrslan hafi verið gerð við úttekt húsnæðisins í upphafi leigutíma álitbeiðanda.
Álitsbeiðandi segir íbúðina ekki hafa verið nýmálaða þegar hann flutti inn og hafa verið í óásættanlegu ástandi.
Gagnaðili heldur því fram að gerð hafi verið úttekt í upphafi leigutíma en hefur ekki lagt fram nein gögn því til stuðnings. Aðeins liggur fyrir framangreind ástandsskýrsla sem álitsbeiðandi hafi fengið við afhendingu að sögn gagnaðila. Að leigutíma loknum hafi gagnaðili þurft að heilmála íbúðina þar sem álitsbeiðandi hafði blettað veggi. Ágreiningur er um hvorum aðila beri að standa straum af kostnaði vegna málunar veggja.
Ekki liggur fyrir hvernig ástand veggja var í upphafi leigutíma. Á hinn bóginn liggja fyrir athugasemdir álitsbeiðanda um að veggir hafi verið óhreinir við upphaf leigu og hefur gagnaðili staðfest að þessi athugasemd hafi komið fram. Aftur á móti liggur hvorki fyrir formleg úttekt á húsnæðinu við upphaf leigutíma né lok, sbr. 69. gr. húsaleigulaga. Þegar af þeirri ástæðu er ekki leitt í ljós að álitsbeiðandi hafi skilað íbúðinni í lakara ástandi en hann tók við henni.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri ekki að greiða kostnað vegna málunar veggja hins leigða.
Reykjavík 3. nóvember 2009
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Þórir Karl Jónasson