Mál nr. 53A/2022- Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 1. desember 2022

í máli nr. 53A/2022

A og B

gegn

C og D

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðilar: A, og B, bæði til heimilis að E.

Varnaraðilar: C, og D, bæði til heimilis að F.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðilum beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 280.000 kr. Einnig krefjast sóknaraðilar viðurkenningar á því að varnaraðilum beri að endurgreiða leigu vegna tímabilsins 22.-30. apríl 2022.

Varnaraðilar krefjast þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað. Einnig krefjast varnaraðilar þess að viðurkennt verði að sóknaraðilum beri að greiða leigu til 30. júní 2022.

Með kæru, dags. 9. júní 2022, beindu sóknaraðilar til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 16. júní 2022, var varnaraðila C gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Ódagsett greinargerð varnaraðila ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 27. júní 2022. Kærunefnd sendi sóknaraðilum greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 6. júlí 2022, til upplýsingar og var sóknaraðilum veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 15. júlí 2022, og voru þær sendar varnaraðila C með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 20. júlí 2022, og voru þær sendar sóknaraðilum með bréfi kærunefndar, dags. 25. júlí 2022. Frekari athugasemdir bárust frá sóknaraðilum með tölvupósti, dags. 3. ágúst 2022, og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar, dags. 15. ágúst 2022. Kærunefnd kvað upp úrskurð sinn í málinu 25. sama mánaðar í máli nr. 53/2022. Degi síðar barst nefndinni ábending frá varnaraðila C um að ekki hafi verið tekin afstaða til kröfu hennar um greiðslu leigu fyrir júnímánuð. Með tölvupósti kærunefndar 1. september 2022 var sóknaraðilum gefinn kostur á að koma á framfæri athugasemdum. Með tölvupósti 5. september 2022 bárust athugasemdir sóknaraðila sem sendar voru varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 12. september 2022.

Á fundi kærunefndar húsamála 11. október 2022 var til umræðu að afturkalla úrskurð nefndarinnar, sbr. 2. tölul. 25. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993, sem kveðinn var upp 25. ágúst 2022 þar sem úrlausn um kröfu varnaraðila um leigu fyrir júní skorti í forsendur og úrskurðarorð. Með tölvupóstum kærunefndar 17. og 27. október 2022 var aðilum gefinn kostur á að koma á framfæri athugasemdum vegna mögulegrar afturköllunar úrskurðarins. Athugasemdir bárust ekki. Tekin var ákvörðun um það á fundi nefndarinnar 1. desember 2022 að afturkalla úrskurð í máli nr. 53/2022 og kveða í hans stað upp svofelldan úrskurð.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 26. ágúst 2021 til 31. ágúst 2023 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að E. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og hvort sóknaraðilum beri að greiða leigu tímabilið 22. apríl 2022 til 30. júní 2022.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar segja að varnaraðilar hafi selt íbúðina á leigutíma og þar með slitið leigusambandi aðila. Varnaraðili C hafi beðið sóknaraðila um að yfirgefa íbúðina og þau upplýst að það væri mögulegt frá og með 21. apríl. Varnaraðili C hafi samþykkt það og tekið við lyklum 21. apríl. Þegar sóknaraðilar hafi óskað eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins hafi varnaraðili farið fram á að þriggja mánaða uppsagnarfrestur yrði greiddur. Sóknaraðilar hafi ekki óskað eftir endurgreiðslu á leigu vegna tímabilsins 22.-30. apríl 2022 heldur eingöngu að tryggingarféð yrði endurgreitt.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili C segir að í leigusamningi aðila sé ákvæði um þriggja mánaða uppsagnarfrest. Breytingar hafi orðið á aðstæðum varnaraðila erlendis og hún því ákveðið að flytja heim sumarið 2022. Í því sambandi hafi hún ákveðið að segja upp leigusamningnum og selja íbúðina. Sóknaraðilum hafi verið gert viðvart með tölvupósti og samningi sagt upp skriflega frá og með 1. apríl með þriggja mánaða uppsagnarfresti, þ.e. íbúðinni ætti að skila 1. júlí. Aðilar hafi rætt saman í gegnum Skype 13. mars 2022 þar sem varnaraðili hafi nefnt að hugsanlega gætu þau leigt íbúð í húsinu sem varnaraðili væri að flytja í við heimkomu. Tekið hafi verið vel í það en þau viljað skoða fyrst.

Opið hús hafi verið haldið 20. mars 2022 og sama dag hafi tilboð verið samþykkt með afhendingardegi 16. júlí 2022. Í lok mars hafi varnaraðili C ákveðið að bíða með útleigu á hinni nýkeyptu íbúð og ráðast í framkvæmdir á henni í staðinn. Hún hafi því upplýst sóknaraðila að ekki væri hægt að leigja þá íbúð en tæma þyrfti íbúðina á E 1. júlí eins og áður hafði verið tilkynnt.

Með smáskilaboðum sóknaraðila B 10. apríl hafi hann óskað eftir því að leigja íbúðina til 21. ágúst þar sem hann væri á leið til dvalar erlendis í einhverja mánuði. Varnaraðili hafi neitað því þar sem hún þyrfti að afhenda íbúðina nýjum eigendum um miðjan júlí. Næsta dag hafi sóknaraðili óskað eftir meðmælum sem varnaraðili hafi veitt. Með smáskilaboðum 13. apríl hafi sóknaraðili upplýst að íbúðin yrði tæmd 21. apríl og hann spurt hvenær hann gæti afhent lykla og fengið trygginguna endurgreidda. Næsta dag hafi varnaraðili vísað í þriggja mánaða uppsagnarfrestinn og sagt að það þyrfti að greiða leigu út júní en eftir það yrði tryggingin endurgreidd, að því gefnu að skilyrði samnings héldu um ástand íbúðar og þess háttar. Hún gæti aftur á móti tekið við lyklunum 21. apríl væru þau að yfirgefa íbúðina. Sóknaraðili hafi þá upplýst að þau væru að hverfa af landi brott vegna uppsagnar annars þeirra í vinnu og að þau hefðu engin skammtímaplön um að koma aftur til Íslands. Ákveðið hafi verið að lyklar yrðu afhentir 21. apríl og sóknaraðili sagt að þau væru að fljúga af landi brott þá um kvöldið.

Leiga hafi ekki verið greidd 1. maí 2022 og varnaraðili sent ítrekanir 7. og 11. maí. Með tölvupósti 11. maí hafi sóknaraðili B sagt að hann teldi sig ekki eiga að greiða leigu þar sem varnaraðili hefði tekið við lyklunum 21. apríl og hann ásamt fjölskyldu sinni þurft að yfirgefa landið. Hann hafi farið fram á endurgreiðslu tryggingarfjárins og ítrekað þá beiðni 29. sama mánaðar.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að gögn málsins sýni að varnaraðili hafi beðið sóknaraðila um að yfirgefa íbúðina vegna sölu hennar.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hún hafi sagt leigusamningnum upp með tölvupósti 13. mars 2022 með þriggja mánaða uppsagnarfresti.

VI. Niðurstaða            

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Samkvæmt leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 280.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningnum og nemur sú fjárhæð einni mánaðarleigu.

Samkvæmt A lið 3. gr. í leigusamningi aðila var samið um þriggja mánaða uppsagnarfrest af beggja hálfu yrðu breytingar á búsetu aðila á leigutíma, svo sem fengju þau ný störf eða flyttu úr eða til landsins.

Uppsögn varnaraðila barst sóknaraðila með tölvupósti 13. mars 2022 en ástæða hennar var sú að varnaraðili hugðist flytja til landsins og selja íbúðina. Í tölvupóstinum var tekið fram að þriggja mánaða uppsagnarfrestur byrjaði að líða frá 1. apríl. Með rafrænum skilaboðum maka sóknaraðila 13. apríl var tilkynnt að íbúðinni yrði skilað 21. apríl og í skilaboðum hennar næsta dag kom fram að sóknaraðili og fjölskylda hans væru að flytja af landi brott þar sem hann hefði misst vinnuna. Með tölvupósti varnaraðila 14. apríl 2022 ítrekaði hún að uppsagnarfresti lyki 1. júlí og að sóknaraðilum bæri að greiða leigu til þess tíma. Tók hún jafnframt fram að væru þau að flytja úr íbúðinni 21. apríl eins og fram hefði komið í skilaboðunum gæti hún tekið við lyklunum þann dag.

Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi fallist á að leigutíma lyki 21. apríl 2022, enda hafi hún tekið við lyklum að íbúðinni þann dag. Framangreind gögn málsins sýna aftur á móti að varnaraðili hafi gert ráð fyrir að leigutíma lyki að liðnum þriggja mánaða uppsagnarfresti, enda ítrekaði hún það eftir að hafa verið upplýst um að íbúðinni yrði skilað 21. apríl. Einnig sýna gögnin að hún hafi fallist á að taka við lyklunum téðan dag, enda verið upplýst um að sóknaraðili og fjölskylda hans væru að yfirgefa landið. Gögn málsins styðja þannig ekki að samkomulag hafi verið með aðilum um að leigutíma lyki fyrir uppsagnarfrest og mátti sóknaraðili þannig ekki vænta þess að honum bæri ekki að greiða leigu frá 22. apríl. Telur kærunefnd því að varnaraðila hafi verið heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu leigu fyrir maí 2022, sbr. 2. málsl. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Kröfum sóknaraðila er því hafnað og er varnaraðila heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu leigu vegna maí 2022.

Varnaraðilar gera kröfu um að viðurkennt verði að sóknaraðilum beri að greiða leigu til 30. júní 2022. Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið hér að framan fellst nefndin á þessa kröfu varnaraðila.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfum sóknaraðila er hafnað.

Fallist er á kröfu varnaraðila um að sóknaraðilum beri að greiða leigu vegna júní 2022 að fjárhæð 280.000 kr.

Reykjavík, 1. desember 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson