Mál nr. 66/2021 - Úrskurður

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 66/2021

Valdheimildir stjórnar húsfélags. Rafræn birting húsfélagsgagna.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, móttekinni 23. júní 2021, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stjórn húsfélagsins B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 22. júlí 2021, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 15. ágúst 2021, og athugasemdir gagnaðila, dags. 27. ágúst 2021, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. september 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C alls 46 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsinu. Ágreiningur er um hvort gagnaðila hafi borið að boða til húsfundar þar sem úttekt á viðhaldsþörf hússins yrði til umræðu áður en tilboða var aflað í verkið. Einnig er ágreiningur um hversu margir þurfi að samþykkja framkvæmdina sem og um rafræna birtingu á gögnum húsfélagsins.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að halda beri húsfund til að fjalla um úttekt D ehf. á ástandi hússins eins og gagnaðili hafi tilgreint í fundarboði aðalfundar ársins 2020.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðila hafi verið óheimilt að setja úttektarskýrsluna í verkútboð án þess að kynna skýrsluna fyrir eigendur á húsfundi.
3. Að viðurkennt verði að ákvörðunartaka um viðhalds- og endurbótaverkefni, sem nemi meira en tífaldri ársveltu við rekstur húsfélagsins, sé óheimil án samráðs við eigendur á húsfundi, sbr. 9. tölul. B liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús sem og 3. mgr. 70. gr. sömu laga.
4. Að viðurkennt verði að Eignaumsjón ehf., sem þjónustu gagnaðila, sé óheimilt að senda eigendum gögn í gegnum „Mínar síður“ á vefsvæði fyrirtækisins.

Í álitsbeiðni kemur fram að á aðalfundi 26. febrúar 2020 hafi formaður gagnaðila upplýst að fyrir lægi úttekt á ástandi hússins og að kostnaðarmat vegna viðgerða næmi 57.800.000 kr. Gagnaðili hafi lagt til að fengin yrði önnur úttekt  og óskað eftir heimild fundarins til að fá nýtt mat á húsinu varðandi viðhald og endurbætur. Gagnaðili hafi tiltekið í beiðni sinni að þegar sú skýrsla kæmi yrði boðað til húsfundar.

Gagnaðili hafi fengið nýju úttektina í upphafi árs 2021. Vegna heimsfaraldurs hafi gagnaðili ekki boðað til húsfundar, eins og heitið hafði verið, en aftur á móti hefði átt að vera fyrir hendi tækifæri til að dreifa úttektinni til eigenda sem þó hafi ekki verið gert. Næst hafi gagnaðili heimilað úttektaraðila að leita tilboða í þá verklýsingu sem það hafði unnið, án þess að úttektin hafi fyrst verið lögð fyrir húsfund. Síðar hafi komið í ljós að fyrirtækið hafi tilgreint í gögnum sínum að tilboð hefðu verið opnuð í þá verkferla sem hafi verið í úttektarlýsingu.

Þegar svo hafi verið komið hafi farið að bera á athugasemdum frá eigendum. Heyrst hafi að heildarfjárhæð úttektarinnar væri verulega há og að með líklegum frávikum vegna ófyrirséðra aðstæðna hafi líklega mátt reikna með að heildarkostnaður yrði að lágmarki 170-180 milljónir. Þegar þetta hafi orðið ljóst hafi maður álitsbeiðanda ritað gagnaðila tölvupóst með beiðni um að haldinn yrði húsfundur um úttektina áður en gengið yrði til samninga um verklegar framkvæmdir. Gagnaðili hafi þá sagt að slíkt væri ekki nauðsynlegt þar sem Eignaumsjón ehf. hefði sagt að gagnaðili hefði heimild til að láta útboðið fara fram á grundvelli samþykkta aðalfunda áranna 2019 og 2020. Þess vegna kæmi þessi framkvæmd einungis til lokaafgreiðslu á aðalfundi. Aðalfundurinn hafi verið haldinn 19. maí 2021.

Ekki sé um það að ræða að keppast við að falla frá mikilvægum þáttum í úttektarskýrslunni. Aftur á móti verði að telja nauðsynlegt fyrir eigendur og ekki síst gagnaðila að ganga þannig til verka að ekki skapist vanskilaþáttur við verkkaupa í framkvæmdinni. Þá gæti skapast heimild fyrir verktaka til að beita 1. mgr. 54. gr. laga um fjöleignarhús þar sem vanskil yrðu gerð kröfuhæf gegn öllum eigendum. Gæti það skapað aðstæður þar sem einhver fjöldi fólks missi allt sitt en mikið af eldra fólki búi í húsinu. Til þess að reyna að forða fyrirsjáanlegri ofkeyrslu á efnahag eigenda hafi verið gerð dagskrártillaga til að leggja fram á aðalfundinum 2021. Ekki hafi verið áhugi fyrir því að slá matsskýrsluna út af borðinu heldur skapa svigrúm til að yfirfara nokkra verkþætti sem ekki höfðu verið í fyrri úttektum. Maður álitsbeiðanda hafi óskað eftir því að fundarstjóri læsi upp tillöguna en hann neitað því. Eftir ítrekaða beiðni hafi fundarstjóri snúið máli sínu til fundarmanna og sagt að fram væri komin tillaga um að vísa málinu frá og hann beðið fundarmenn að kjósa um það. Tillagan hafi verið kolfelld, enda hafi hann enga slíka tillögu haft í höndum. Við þetta atvik hafi einn fundarmanna yfirgefið fundinn vegna framkomu fundarstjóra og maður álitsbeiðanda jafnframt. Eftir hafi 16 eigendur verið á fundinum.

Ákvörðun um að ráðast í viðgerðir og endurbætur þar sem kostnaður nemi um 170-180 milljónum falli undir 9. tölul. B-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús.

Eins og erindi gagnaðila, sem lagt var fyrir aðalfund 2020, hafi litið út virðist liggja fyrir að gagnaðili óski eftir heimild til að láta gera nýja úttekt og að þegar hún bærist myndi gagnaðili leggja hana fram á húsfundi til umræðu og ákvarðanatöku. Lengra hafi heimild gagnaðila ekki náð.

Í byrjun árs 2020 hafi Eignaumsjón ehf. tekið upp þá samskiptahætti við eigendur að þeir hættu að fá senda innheimtuseðla, afrit af fundargerðum og önnur gögn sem senda eigi eigendum á uppgefið heimilisfang. Þetta hafi verið sagt vera liður í rafvæðingu bókhaldsins hjá fyrirtækinu. Í stað póstsendinga hafi verið stofnað vefsetrið „Mínar síður“ á heimasíðu fyrirtækisins. Um hafi verið að ræða þjónusturof þar sem einungis hluti eigenda séu tölvuvæddir, auk þess sem það sé nokkuð flókið ferli að komast inn á vefsíðuna. Til þess þurfi að vera með rafræn skilríki eða íslykil sem ekki allir séu með eða kæri sig um að vera með.

Í lögum og reglugerðum sem fjalli um rafræn skjalaskipti sé skýrt ákvæði um að rafræn sending skjala sé háð því að báðir aðilar reki móttöku og sendibúnað vegna rafrænna skjalaskipta sem skrái og merki skjal með viðeigandi hætti og móttöku eða sendingu. Þá sé í 20. gr. reglugerðar nr. 505/2013 kveðið á um að notkun rafrænna skjala og skeyta sé háð samþykki viðtakanda. Eignaumsjón ehf. hafi ekki einhliða heimild til að breyta boðleiðum þeirra gagna sem berast eigi eigendum. Fyrirtækið hafi þó látið eftir og sendi eigendum mánaðarlega innheimtuseðla húsgjalda.

Í greinargerð gagnaðila segir að það liggi ljóst fyrir í fundargerðum að í fjölmörg undanfarin ár hafi verið unnið að því að koma framkvæmdum varðandi viðhald á ytra byrði hússins í gang. Til dæmis megi benda á að á aðalfundi árið 2014 hafi verið kynnt ástandsskýrsla og niðurstöður hennar. Þar hafi komið fram að veruleg viðhaldsþörf væri komin á ytra byrði hússins.

Síðan hafi gagnaðili verið að reyna að stíga skref í nauðsynlegu viðhaldi hússins. Á aðalfundi 1. mars 2018 hafi samhljóða verið samþykkt tillaga sem hafi komið fram í fundarboði um að gagnaðili fái heimild til að afla tilboða í viðgerð á þaki og leggi tilboð fyrir húsfund. Það hafi dregist þar sem húsfélagið hafi horft til þess að fara í meira viðhald sem einnig hafi þótt nauðsynlegt en það hafi snúið að gluggum. Á aðalfundi 5. mars 2019 hafi mikil umræða verið um viðhald og þar hafi samhljóða verið samþykkt tillaga um að gagnaðili afli tilboða í lagfæringar á svölum, gluggaskiptum og meti svalalokanir. Á aðalfundi 26. febrúar 2020 hafi enn og aftur verið kynnt ástandsskoðun. Þar hafi verið lögð fram tillaga og samþykkt að gagnaðila yrði falið að láta gera aðra ástandsskoðun til samanburðar. Skyldi skýrslan vera tilbúin sem fyrst og eigi síðar en í maí 2020 og í kjölfarið skyldi gagnaðili boða til húsfundar þar sem tekin yrði ákvörðun um framkvæmdir.

Þessi vinna hafi dregist vegna ytri aðstæðna en kórónuveirufaraldurinn hafi valdið töfum. Bæði hafi vinnan tafist vegna verulegra takmarkana og einnig í framhaldinu hafi ekki verið hægt að funda í húsfélaginu á þessum tíma vegna samkomutakmarkana. Til þess að standa við það að fara í nauðsynlegt viðhald hafi gagnaðili fylgt ákvörðun fyrri funda eftir, meðal annars aðalfunda 2019 og 2020, um að afla tilboða í þessar framkvæmdir og leggja niðurstöðu fyrir húsfund til endanlegrar ákvörðunar. Það sé alveg skýrt að öflun tilboða í framkvæmdir kalli í sjálfu sér ekki á skuldbindingu húsfélags, það hafi ekki gerst fyrr en tilboð sé samþykkt á fundi eins og í tilfelli þessu. Nú loks sé komin hreyfing á þetta mál eftir margra ára drátt og það sé auðvitað á ábyrgð gagnaðila að koma þessum viðhaldsframkvæmdum áfram.

Það liggi því fyrir að í fjölmörg ár hafi verið fjallað um nauðsynlegt viðhald og ljóst megi vera að á þessum fundum hafi gagnaðila verið veitt skýr heimild til að afla tilboða í framkvæmdir og leggja niðurstöðu fyrir húsfundi til að taka ákvörðun um framkvæmdir. Gagnaðili sé því að starfa í samræmi við ákvarðanir sem húsfélagið hafi tekið og hafi því aflað tilboða í þessar framkvæmdir til að hægt væri að taka endanlega ákvörðun.

Aðalfundurinn 19. maí 2021 hafi verið löglega boðaður, fundarboð dagsett 7. maí og öll gögn varðandi fundinn aðgengileg öllum eigendum á Húsbók Eignaumsjónar ehf. Húsbókin séu „Mínar síður“ húsfélagsins þar sem allir eigendur hafi aðgengi að upplýsingum og þar með gögnum vegna þessa fundar. Á fundinum hafi verið lagðar fram tvær leiðir í viðhaldi og gagnaðili óskað eftir heimild til að ganga til samninga við lægstbjóðanda. Fjórtán íbúar hafi kosið með leið 1 og þrír með leið 2 og því hafi verið samþykkt að veita gagnaðila þessa heimild og fara í viðhald á ytra byrði í samræmi við leið 1. Á fundinn hafi mætt fulltrúar 20 eigna af 47. Nauðsynlegt viðhald eins og þetta falli undir D-lið 41. gr. laga um fjöleignarhús.

Varðandi aðgengi að gögnum húsfélagsins séu öll gögn aðgengileg eigendum á Húsbókinni. Hafi eigendur einhverra hluta vegna ekki aðgang að henni sé hægt að skrá sig á heimsendingu gagna, svo sem fyrir greiðsluseðla. Einnig geti eigandi ávallt fengið send til sín gögn eða þeir komið við og fengið afhent gögn. Alla jafna séu ekki öll gögn húsfélags send í bréfpósti til allra eigenda heldur séu þau aðgengileg rafrænt eða hægt að kalla eftir að fá þau send til sín. Í fundarboði hafi sérstaklega verið tilgreint að gögn væru aðgengileg á Húsbókinni.

Á aðalfundi 26. febrúar 2020 hafi undir lið 8 verið kynnt skýrsla sem hafi verið aðgengileg á Húsbókinni í aðdraganda fundar. Þar sem öllum hafi þótt mikilvægt að ná í eitt skipti fyrir öll utan um fyrirhugaðar og nauðsynlegar framkvæmdir hafi gagnaðili lagt til að farið yrði í aðra úttekt á húsinu til að fá annað álit á ástandinu. Skyldi sú skýrsla tilbúin í maí 2020 og í kjölfarið skyldi gagnaðili boða til húsfundar þar sem tekin yrði ákvörðun um framkvæmdir. Hafi það verið samþykkt og málinu vísað til gagnaðila.

Á þessum forsendum hafi gagnaðili unnið og næsta skref verið að taka ákvörðun um framkvæmdir. Óskað hafi verið eftir að ástandsskýrslu sem hafi verið tilbúin 16. október 2020 og hún verið sett inn á Húsbókina viku síðar. Úttektirnar hafi verið aðgengilegar öllum eigendum fljótlega eftir útgáfudag og því ljóst að þessum upplýsingum hafi ekki verið haldið leyndum fyrir eigendum. Álitsbeiðanda hafi verið boðin þessi gögn en eigendur hafi einnig getað leitað til Eignaumsjónar ehf. til að nálgast skýrsluna.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að Eignaumsjón ehf. hefði átt að sjá til þess að þeir sem tækju við stöðu formanns á eftir eiginmanni álitsbeiðanda nýttu þá undirbúningsvinnu sem þegar hafði verið búið að vinna.

Þá greinir álitsbeiðandi frá atvikum innan húsfélagsins sem tengjast ekki þeim kröfum sem gerðar hafa verið í málinu og þykir því ekki ástæða til að greina nánar frá þeim hér.

Eignaumsjón ehf. sé vel kunnugt um að margir eigendur hafi ekki skrifað undir samning um rafræn samskipti, til dæmis álitsbeiðandi. Það hafi ekki verið í samningi húsfélagsins við fyrirtækið að upplýsingar frá því væru aðgengilegar eigendum sem gætu fengið aðgengi að úttektum ef þeir leituðu eftir því. Engin gögn hafi verið til skoðunar á aðalfundinum 19. maí 2021 og hafi álitsbeiðandi ekki fengið úttektina í hendur fyrr en sólarhring eftir fundinn.

Þegar úttektin hafi legið fyrir hafi átt að leggja hana fyrir húsfund þar sem eigendur legðu niður fyrir sér hvernig þeir réðu best við framkvæmdina og hvort henni yrði skipt í fleiri en eitt verkefni. Í úttektinni hafi til að mynda yfirsést þættir sem brýn nauðsyn sé að verði innan verkefnisins.

Þá séu gerðar athugasemdir við að fundarboð hafi verið á íslensku en mikið af erlendu fólki sé búsett í húsinu.

Í athugasemdum gagnaðila segir að öll gögn húsfélagsins hafi verið útprentuð og aðgengileg á hús- eða aðalfundum, öll þau gögn sem fjallað sé um á hverjum fundi. Að auki séu gögnin aðgengileg á „Mínum síðum“ sem og að einnig sé hægt að fá útprentun af öllum þeim gögnum sem eigendur óski eftir á hverjum tíma. Rafræn afhending gagna til eigenda sé því viðbót sem eigendur geti nýtt sér.

Aðalatriðið sé að samkvæmt fundargerðum hafi gagnaðili heimild til að láta framkvæma útboð samkvæmt aðalfundi 26. febrúar 2020. Þar hafi gagnaðili fengið heimild til að láta gera aðra úttekt en kynnt hafi verið á þeim fundi og skyldi í kjölfarið boðað til húsfundar þar sem tekin yrði ákvörðun um framkvæmdir. Sú heimild hafi verið nýtt og niðurstaðan lögð fyrir aðalfundinn 19. maí 2021.

Það liggi þó skýrt fyrir að ákvörðun um framkvæmdir í húsfélagi sé ekki unnt að taka nema fyrir liggi tilboð. Eftir því hafi gagnaðili unnið og í fullu samræmi við ákvörðun aðalfundar árið 2020 og því lagt fram tilboð um framkvæmdir á aðalfundinum í maí 2021. Þá sé rétt að benda á að það sé ekki kvöð um að húsfélag sendi út fundarboð eða gögn á erlendu tungumáli.

Þótt framkvæmdirnar séu yfirgripsmiklar og kostnaðarsamar sé um nauðsynlegar viðhaldsframkvæmdir að ræða sem séu á ábyrgð húsfélagsins og geti aldrei fallið undir annað en D-lið 41. gr. laga um fjöleignarhús. Samþykktar framkvæmdir gangi ekki verulega lengra eða séu umfangsmeiri en nauðsynlegt viðhald og geti því aldrei fallið undir B-lið 41. gr. laganna. Því sé um löglega ákvörðun að ræða.

III. Forsendur

Samkvæmt 1. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fer stjórn húsfélags með sameiginleg málefni húsfélagsins á milli funda og sér um framkvæmd viðhalds og rekstur sameignarinnar og öll önnur sameiginleg málefni í samræmi við ákvæði laga þessara, önnur lög og samþykktir og ákvarðanir húsfunda. Í 2. mgr. 71. gr. sömu laga segir að stofni stjórnarmenn til skuldbindinga sem falli utan heimildar þeirra og valdsviðs samkvæmt ákvæðum laga þessara eða ákvörðun húsfundar, séu þeir ábyrgir og eftir atvikum bótaskyldir gagnvart húsfélaginu samkvæmt almennum reglum.

Samkvæmt fundargerð aðalfundar 26. febrúar 2020 var undir dagskrárlið 8 fjallað um viðhald og endurbætur sameignar. Segir þar að farið hafi verið yfir fyrirliggjandi ástandsskýrslu og að áætlun vegna viðgerða hafi hljóðað upp á 57.800.000 kr. Fram kom að gagnaðili legði til að fengin yrði önnur úttekt til að fá annað álit á ástandi hússins. Skyldi sú skýrsla vera tilbúin sem fyrst en eigi síðar en í maí 2020 og í kjölfarið skyldi gagnaðili boða til húsfundar þar sem tekin yrði ákvörðun um framkvæmdir. Tillagan var samþykkt og málinu vísað til gagnaðila.

Aðalfundur ársins 2021 var haldinn 19. maí. Í dagskrárlið 8 var fjallað um viðhald og endurbætur sameignar. Í fundargerð segir um þann dagskrárlið að lögð væru fyrir fundinn tilboð sem bárust í viðhald sem felst í gluggaskiptum og lagfæringum á svölum. Kynntar voru tvær mismunandi leiðir og hljóðuðu lægstu tilboð upp á 144.801.620 kr. samkvæmt framkvæmdaleið 1 og leið 2 hljóðaði upp á 119.501.620 kr. Bókuð var kvörtun álitsbeiðanda um lélega kynningu á fyrirhuguðum framkvæmdum sem hafi verið birt á vefsvæði húsfélagsins á vefsíðu Eignaumsjónar ehf. Álitsbeiðandi hafi lagt fram dagskrártillögu um að fresta afgreiðslu málsins en hún verið felld með sautján atkvæðum gegn tveimur. Þá segir í fundargerðinni að starfsmaður úttektaraðilans hafi kynnt ástandsskoðunina og farið yfir tilboðin. Umræður hafi átt sér stað og gagnaðili óskað eftir umboði fundarins til að ganga til samninga við lægstbjóðanda á grundvelli tilboða. Fjórtán kusu með leið 1 en þrír með leið 2. Þá var samþykkt einhljóða að samið yrði við úttektaraðilann um eftirlit með verkinu gegn greiðslu sem svari til 10% af framkvæmdakostnaði.

Álitsbeiðandi telur að gagnaðila hafi borið að boða til húsfundar þegar eftir að úttektarskýrslan lá fyrir og áður en aflað yrði tilboða í verkið. Kveður hann ákvörðun þar um hafa verið tekna á aðalfundi 26. febrúar 2020. Í fundargerð þess fundar segir að í kjölfar þess að úttekt liggi fyrir skuli gagnaðili boða til húsfundar þar sem tekin verður ákvörðun um framkvæmdir. Boðað var til aðalfundar árið 2021 eftir að tilboð höfðu borist í þá framkvæmd sem téð úttektarskýrsla taldi að þörf væri á. Kærunefnd telur að framangreint orðalag í fundargerðinni sé ekki ótvírætt um að ákveðið hefði verið að halda húsfund þar sem fjallað yrði um úttektarskýrsluna áður en aflað yrði tilboða í verkið, enda fellur það hlutverk alla jafna í hendur stjórnar húsfélaga að annast um það á milli funda. Kærunefnd telur að með þessu hafi gagnaðili ekki farið út fyrir heimild sína, enda var bæði skýrslan og tilboðin til umfjöllunar og ákvörðunartöku á fundinum. Þannig var tekin ákvörðun um framkvæmdirnar á aðalfundinum sem er í samræmi við það sem ákveðið hafði verið á aðalfundi 2020. Þá kemur fram í málatilbúnaði gagnaðila að úttektarskýrslan hafi verið aðgengileg eigendum á vefsvæði Eignaumsjónar ehf. fyrir fundinn og á fundinum, auk þess sem eigendum hafi staðið til boða að nálgast skýrsluna hjá fyrirtækinu. Þar að auki verður af álitsbeiðni ráðið að álitsbeiðandi hafi haft vitneskju um skýrsluna fyrir fundinn sem og fjárhæð tilboðsins og ekkert sem bendir til annars en að hún hefði getað fengið aðgang að henni með öðrum hætti en í gegnum vefsíðu Eignaumsjónar ehf. Með hliðsjón af framangreindu fellst kærunefnd hvorki á kröfu álitsbeiðanda um að halda beri sér húsfund þar sem úttektarskýrslan verði tekin til umfjöllunar né að gagnaðila hafi verið óheimilt að setja úttektarskýrsluna í útboð án þess að kynna eigendum hana á húsfundi.

Kemur þá til skoðunar hvort nægilegt samþykki liggi fyrir téðri framkvæmd. Á aðalfundinn 2021 voru mættir 18 eigendur af 46 en tveir þeirra viku af fundi áður en til atkvæðagreiðslu um framkvæmdina kom. Fjórtán eigendur voru samþykkir því að taka tilboði verktaka um framkvæmdaleið 1.

Álitsbeiðandi telur að ákvörðun um framkvæmdirnar sé ólögmæt þar sem samþykki 2/3 hluta eigenda þurfi fyrir þeim, sbr. 9. tölul. B-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús. Í ákvæðinu segir að samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, þurfi vegna endurbóta, breytinga og nýjunga sem gangi verulega lengra og séu verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald. Ljóst er af fyrirliggjandi ástandsskýrslum að þörf er á viðhaldi á húsinu og jafnframt að framkvæmdirnar séu nokkuð umfangsmiklar og dýrar. Allt að einu telur kærunefnd gögn málsins sýna fram á að um sé að ræða nauðsynlegt og venjulegt viðhald, sem virðist raunar óumdeilt í málinu, en ekki endurbætur, breytingar og nýjungar sem ganga lengra og séu verulega dýrari og umfangsmeiri en það. Að þessu virtu fellst kærunefnd ekki á kröfu álitsbeiðanda hér um.

Samkvæmt 6. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús er stjórn og framkvæmdastjóra skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða málefni húsfélagsins, rekstur þess, sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Skuli eigendur hafa rétt til að skoða bækur félagsins, reikninga og fylgiskjöl með hæfilegum fyrirvara en þó jafnan að viðstöddum stjórnarmanni. Þá segir í 4. mgr. 64. gr. sömu laga að fundargerðir skuli jafnan vera aðgengilegar fyrir félagsmenn og eigi þeir rétt á því að fá staðfest endurrit eða ljósrit þeirra.

Álitsbeiðandi segir að áður hafi gögn húsfélagsins, svo sem fundargerðir og greiðsluseðlar, verið send eigendum á pappírsformi. Nú hátti svo til að gögn séu gerð aðgengileg á vefsvæði Eignaumsjónar ehf. þar sem eigendur þurfi að skrá sig inn með rafrænum skilríkjum eða íslykli. Vísar álitsbeiðandi til þess að ekki séu allir eigendur með rafræn skilríki eða íslykil eða kæri sig um það. Kærunefnd telur að ákvæði laganna komi ekki í veg fyrir að gögn húsfélagsins séu gerð aðgengileg með rafrænum hætti. Allt að einu telur nefndin að ekki sé unnt að ganga út frá því að eigendur nálgist gögnin í gegnum vefsvæðið og því beri að hafa aðrar leiðir færar til þess að gera þau aðgengileg fyrir félagsmenn, svo sem á pappírsformi. Hefur gagnaðili vísað til þess það sé gert og að birting gagna á téðu vefsvæði sé einungis til viðbótar. Telur kærunefnd því engin efni til þess að gera athugasemdir hér um og hafnar kröfu álitsbeiðanda.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

Reykjavík, 23. september 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson