Nr. 65/2017 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 65/2017
Húsfélag og húsfélagsdeildir.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 14. september 2017, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið C 2–4, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, en lét málið ekki til sín taka.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. desember 2017.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
C 2–4 skiptist í 28 eignarhluta og tvo stigaganga. Ágreiningur er um hvort C 2 sé húsfélagsdeild og eigendur C 2 ráði þannig einir sameiginlegum innri málefnum húsfélagsdeildarinnar. Gagnaðili er húsfélag C 2–4 og álitsbeiðendur eigendur eignarhluta í C 2.
Krafa álitsbeiðenda er:
Að viðurkennt verði að C 2 sé húsfélagsdeild í skilningi fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, og að eigendur eignarinnar ráði einir sameiginlegum innri málefnum húsfélagsdeildarinnar.
Í álitsbeiðni kemur fram að allt frá því að álitsbeiðendur fluttu inn í íbúð sína að C 2 hafi verið starfrækt eitt húsfélag í húsinu C 2–4. Gagnaðili hafi annast viðhald og viðgerðir í stigagöngum hússins, greitt sé í sameiginlegan hússjóð og ákvarðanir allar teknar á vettvangi gagnaðila. Álitsbeiðendur hafi farið fram á að ákvarðanir sem einungis varði hvern stigagang fyrir sig séu ekki teknar á vettvangi gagnaðila enda hafi ekki allir eigendur í C 2–4 ákvörðunarvald í málefnum hvors stigagangs fyrir sig. Í 76. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, komi fram að þegar húsfélag skiptist í einingar, til dæmis stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr., enda beri þeir þá einir kostnaðinn, sbr. 44. gr. Þá segi í 1. tölul. 7. gr. laganna að um sameign sumra sé að ræða þegar það komi fram eða megi ráða af þinglýstum heimildum að svo sé. Í 2. tölul. komi svo fram að þegar lega sameignar eða afnot hennar og möguleikar séu með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt teljist að hún tilheyri aðeins þeim sem hafi aðgang að henni og afnotamöguleika þá sé það gert. Loks segi í 2. mgr. 7. gr. að sé húsrými og annað í einstökum stigahúsum, þegar fjöleignarhús samanstandi af fleiri slíkum, öðrum eigendum þess óviðkomandi. Í eignaskiptayfirlýsingu fyrir C 2–4 komi fram að húsið skiptist í sameign allra og sameign sumra en þar sé talið upp stigahús, lyftur o.fl. og að kostnaður vegna sameignar sumra skiptist eftir hlutfallstölu sameignar þess hóps. Loks segi að þessi tiltekna sameign sumra sé í eigu allra séreignarhluta í C 2.
III. Forsendur
Húsfélög eru til í öllum fjöleignarhúsum í krafti laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og því þarf ekki að stofna slík félög sérstaklega eða með formlegum hætti. Hlutverk húsfélaga er fyrst og fremst að sjá um viðhald, endurbætur og rekstur sameignar hússins. Ágreiningslaust er í máli þessu að C 2–4 telst eitt hús í skilningi laganna.
Ákvæði 1. mgr. 76. gr. fjöleignarhúsalaga kveður á um að þegar húsfélag skiptist í einingar, til dæmis stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr., enda beri þeir þá einir kostnaðinn, sbr. 44. gr. laganna. C 2–4 skiptist í tvö stigahús og stigahúsin skilgreind sem sameign sumra í eignaskiptayfirlýsingu eignarinnar, dags. 29. ágúst 2011. Kærunefnd telur að C 2 sé húsfélagsdeild og eigendur C 2 ráði einir innri málefnum sínum, sbr. einnig dóm Hæstaréttar, dags. 8. júní 2017, í máli nr. 624/2016.
IV. Niðurstaða
Kærunefnd húsamála fellst á kröfur álitsbeiðenda um að viðurkennt sé að C 2 sé húsfélagsdeild í skilningi fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, og eigendur eignarinnar ráði einir sameiginlegum innri málefnum húsfélagsdeildarinnar.
Reykjavík, 14. desember 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson