Mál nr. 107/2020 -Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 107/2020

Sameiginlegur kostnaður/sérkostnaður: Viðgerð á svalagólfi.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 22. september 2020, beindi A hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 6. október 2020, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 7. október 2020, og athugasemdir gagnaðila, dags. 19. október 2020, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 21. september 2020.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 11 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsinu. Ágreiningur er um hvort gagnaðila beri að greiða kostnað vegna viðgerða á svalagólfi álitsbeiðanda.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna vigðerða á svalagólfi íbúðar hennar.

Í álitsbeiðni kemur fram að svalagólfið hafi verið orðið verulega illa farið og álitsbeiðandi hafi fengið múarameistara til að framkvæma viðgerðir. Þegar hann hafi byrjað að hreinsa lausan múr hafi komið í ljós tvö lög af ílögn. Hann hafi því þurft að fá annan verktaka með stórvirkari brotvélar til að ná þessu nógu vel en þurft hafi að brjóta tvö lög, þ.e. filtmúr og flotmúr. Bæði lögin hafi verið meira og minna laus. Þar að auki hafi verið illa lagt í þetta á sínum tíma þar sem vatnshalli hafi ekki verið réttur að niðurfalli á svölum.

Í greinargerð gagnaðila segir að viðgerð á svalagólfi álitsbeiðanda hafi farið fram án vitundar stjórnar gagnaðila. Gagnaðili hafi ekki vitað um framkvæmdina fyrr en að henni lokinni þegar reikningur hafi borist gjaldkera. Þegar viðgerðir séu framkvæmdar á vegum gagnaðila sé það ávallt gert að undangenginni umræðu og kostnaðargreiningu á viðkomandi verki. Að þessu virtu eigi kostnaður vegna viðgerðanna ekki að falla á hann.

Samkvæmt 8. mgr. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, falli innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala undir séreign.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að íbúð hennar hafi verið í útleigu til 1. september 2020. Þegar farið hafi verið yfir ástand íbúðarinnar hafi komið í ljós að svalagólf hafi ekki litið vel út. Álitsbeiðandi hafi viljað láta laga þetta og ekki átt von á öðru en að það þyrfti að hreinsa burtu lausan múr og að því loknu flota svalagólfið. Þetta hafi átt að vera einfalt og ekki hafa mikinn kostnað í för með sér sem hún hafi ætlað að greiða sjálf.

Í umsögn múrarameistarans hefði komið fram að svalirnar hafi verið mjög slæmar og lausir múrflekkir verið um allt. Tvisvar hefði verið lagt í svalirnar með filtmúr og með floti hafi meirihlutinn verið laus. Um 50x70 cm pollur hafi verið fyrir framan niðurfallið. Vinnubrögðin hafi verið frekar léleg. Verktakinn hafi þurft að fá annan verktaka til að koma með öflugri brotagræjur til að vinna verkið.

Þegar reikningar hafi komið frá þessum tveimur verktökum hafi kostnaður verið kominn langt fram úr þeim áformum sem álitsbeiðandi hafi upphaflega átt von á. Hún hafi þá haft samband við stjórn gagnaðila þar sem henni hafi verið tjáð að verktakinn sem hefði byggt húsið hefði verið að lagfæra svalagólfin á eigin kostnað.

Álitsbeiðandi hafi talað við þann verktaka sem hafi talið að hann bæri ekki lengur ábyrgð á þessu máli. Hann hafi hugsanlega verið til í að greiða lægri reikninginn frá verktaka þeim sem álitsbeiðandi hafi ráðið til verksins. Álitsbeiðandi hafi gert ítrekaðar tilraunir til að ná í hann en hann svari engu og ætli greinilega ekki að borga.

Álitsbeiðandi hafi fengið þær upplýsingar frá Húseigendafélaginu að þar sem múrbrotið hafi verið svo mikið og ekki einungis verið yfirborð svalanna sem hafi þurft að gera við, bæri gagnaðila að standa straum af þessum kostnaði. Gagnaðili hafi aftur á móti neitað greiðslu.

Í athugasemdum gagnaðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

III. Forsendur

Samkvæmt 8. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala séreign, en húsfélag hefur þó ákvörðunarvald um allar breytingar, búnað og annað á svölum sem áhrif hefur á útlit hússins og heildarmynd.

Fyrir liggur að þörf var á viðgerðum á svalagólfi íbúðar álitsbeiðanda. Í umsögn verktaka sem vann að viðgerðinni segir að „lausir múrflekkir hafi verið um allt“ og að lögð hafi verið tvö lög af filtmúr og með floti hafi meirihlutinn verið laus. Þá liggur fyrir mynd sem sýnir lausan múr á svalagólfinu. Álitsbeiðandi segir að bæði hafi þurft að brjóta filtmúr og flotmúr.

Kærunefnd telur gögn málsins ekki benda til annars en að um hafi verið að ræða viðgerðir á gólffleti svalanna. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd að kostnaður vegna viðgerðanna sé sérkostnaður álitsbeiðanda, sbr. 8. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús. Kröfu álitsbeiðanda um viðurkenningu á greiðsluþátttöku gagnaðila er því hafnað.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 21. desember 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                              Eyþór Rafn Þórhallsson