Mál nr. 71/2022-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 71/2022
Umgengni í sameign. Notkun bílastæða. Hávaði.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðnum, dags. 14. og 19. júlí 2022, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, móttekin 5. ágúst 2022, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. október 2022.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls tvo eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 1. og 2. hæð hússins en gagnaðili er eigandi íbúðar í kjallara. Ágreiningur er um umgengni um sameiginlegt þvottahús, hávaða sem berst á milli hæða sem og notkun bílastæða.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að hlutast til um að íbúar í kjallara fjarlægja rusl og aðra muni úr sameigni, hætti að nota sameignina sem geymslu og að leyfa gæludýrum sínum að vera þar sem og láti þvottavél álitsbeiðanda í friði og að gluggi þar sé hafður opinn.
- Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að hlutast til um að íbúar í kjallara beri að virða takmarkanir um hávaða.
- Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að hlutast til um að íbúar í kjallara sé óheimilt að leggja bifreið sinni fyrir aftan einkastæði álitsbeiðanda sem og á gangstíg sem liggi að leikvelli.
Í álitsbeiðni segir að dóttir gagnaðila leigi íbúð hennar í kjallara. Í nærri tvö ár hafi íbúar í kjallaraíbúð gagnaðila gengið um sameiginlegt þvottahús eins og það sé þeirra geymsla. Óhreinn þvottur sé skilinn eftir út um allt og álitsbeiðandi hafi ekki komist að þvottavél sinni. Þau hafi í mörg skipti lagt og skilið eftir þunga hluti fyrir hurðinni að sameigninni. Þá sé þvottahúsið ekki staður til að henda rusli eins og sígarettustubbum, ruslapokum, ló úr þurrkara og svo framvegis. Í nokkur skipti hafi sjónvarpsflatskjár verið skilinn eftir á þvottavél álitsbeiðanda. Þvottakörfur liggi á víð og dreif um sameignina og einnig sé hún notuð til að geyma og hlaða hlaupahjól fyrir vinafólk þeirra.
Álitsbeiðandi sé hrædd við ketti og maður hennar sé með kattaofnæmi sem íbúarnir í kjallara hafi verið upplýstir um frá fyrsta degi en samt leyfi þau köttum sínum að ganga óhindrað um þvottahúsið.
Sameignin hafi verið óhrein frá því að þau hafi flutt inn og þau hafi aldrei þrifið hana.
Íbúðinni í kjallara fylgi bílastæði við enda raðhúsalengjunnar en íbúarnir hafi margsinnis lagt bíl sínum í stæði nágranna sinna þegar þau séu ekki heima eða jafnvel lagt bílum sínum þannig að hvorki álitsbeiðandi né nágrannar þeirra komist leiðar sinnar. Þá þurfi að banka upp á hjá þeim og fá þau til að færa bílinn svo að álitsbeiðandi geti lagt í stæðið sitt. Þau hafi lofað úrbótum hér um en það ekki gengið eftir.
Þá sé oft hávaði frá kjallaraíbúðinni á nóttunni og fram eftir morgni. Um sé að ræða hurðaskelli, háværar samræður fyrir framan hús og látlausa bílaumferð til og frá íbúðinni. Barn álitsbeiðanda hafi ítrekað vaknað við hurðaskelli á nóttunni. Þá hafi þau staðið í framkvæmdum fram eftir nóttu.
Álitsbeiðandi hafi ítrekað reynt að ræða við íbúana sem og gagnaðila vegna þessa, án árangurs. Hún hafi jafnframt árangurslaust sent þeim fundarboð.
Í greinargerð gagnaðila segir að hún kannist ekki við að hafa fengið fundarboð það sem álitsbeiðandi vísi til.
Umgengni íbúa í kjallara í þvottahúsi hafi alls ekki verið nógu góð núna í vor/sumar en annar einstaklingurinn sem hafi búið í íbúðinni hafi flutt út í sumar og hafi gengið á ýmsu varðandi það og umgengni í þvottahúsinu og hafi því miður alls ekki verið viðunandi á meðan á því hafi staðið. Úr þessu hafi nú verið bætt og allt aukadót fjarlægt. Þvottahúsið hafi eingöngu verið þrifið af íbúum neðri hæðar hingað til. Álitsbeiðandi hafi tekið skýrt fram við innflutning að þau notuðu þvottahúsið eingöngu undir þvottavélina og allt annað, svo sem snúrur og hillur, væri því íbúum á neðri hæð velkomið að nota að vild. Einnig hafi þar verið kommóða frá fyrri eiganda sem hafi verið notuð af íbúa neðri hæðar eingöngu og hafi það samkomulag verið komið á áður en gagnaðili hafi tekið við neðri hæðinni og hafi verið staðfest af álitsbeiðanda. Sjálfsagt sé að hafa gluggann opinn og ekkert standi í vegi fyrir því að álitsbeiðandi opni þá gluggann sjálf, kjósi hún að gera það.
Gagnaðili viti að álitsbeiðandi hafi frá upphafi verið ósátt við að hafa ketti í húsinu en þeir gangi alls ekki óhindrað um þvottahúsið þar sem það sé ávallt lokað inn í íbúðina. Gagnaðili hafi fengið símtal 30. júlí 2022 þar sem álitsbeiðandi hafi farið fram á að köttur yrði fjarlægður úr þvottahúsinu en gagnaðili hafi þá sjálf verið stödd í þvottahúsinu og enginn köttur verið þar inni.
Það sé búið að ræða við þá aðila/gesti sem hafi lagt bifreiðum sínum í endann í vor, enda sé slíkt óleyfilegt og alls ekki bílastæði. Ekki sé óleyfilegt að aka inn innkeyrsluna til að skila af sér vörum og slíku og noti allir í húsalengjunni þessa innkeyrslu í slíkum tilgangi.
Gagnaðili hafi fengið ein skilaboð 3. júní 2022 að nóttu til um hávaða. Þá hafi íbúar í kjallara verið að setja saman húsgögn og hafi það þegar verið stoppað af, enda geti komið upp að fólk gleymi sér eða geri sér ekki grein fyrir hávaða af slíku.
Varðandi gestagang neðri hæðar þá sé fólki frjálst að ganga inn og út um eigin íbúðir. Gert hafi verið við hurðina svo að hurðaskellir yrðu lægri, að beiðni álitsbeiðanda, og til að minnka ónæðið af hurðarskellum almennt en engin hurð sé alveg hljóðlaus. Ekki sé hægt fyrir íbúa neðri hæðar að vakta hver sé að tala á göngustígnum fyrir framan húsið, enda gangi allir þar um sem vilji þar sem þetta sé almennur göngustígur.
Gagnaðili gerir kröfu um aðgengi að rafmagnstöflu álitsbeiðanda fyrir rafvirkja til að breyta tengli og ljósum í þvottahúsi. Einnig að þvottahúsið verði ekki notað eftir klukkan 22:00 á kvöldin, báðar íbúðir annist þrif og að gefinn verði upp tengiliður þegar álitsbeiðandi sé fjarverandi sem geti þá slegið inn rafmagni þar sem rafmagnstaflan sé í íbúðarhluta hennar.
III. Forsendur
Í 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögum þessum geti þeir, einn eða fleiri, leitað til kærunefndar húsamála, sbr. húsaleigulög, nr. 36/1994, með síðari breytingum, og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið.
Samkvæmt því sem fram kemur í greinargerð gagnaðila og ekki hefur verið mótmælt af hálfu álitsbeiðanda er ágreiningslaust að umgengi í sameign hafi verið ábótavant. Einnig er upplýst af hálfu gagnaðila að um tímabundið ástand hafi verið að ræða sem hafi nú verið bætt úr og hefur álitsbeiðandi ekki mótmælt því. Þá er ágreiningslaust að gluggi í þvottahúsi skuli hafður opinn sem og að óheimilt sé að leggja bifreiðum aftan við einkastæði álitsbeiðanda og við gangstíg. Er kröfum álitsbeiðanda hér um því vísað frá kærunefnd, enda enginn ágreiningur til staðar.
Álitsbeiðandi greinir frá því að gæludýr íbúa kjallaraíbúðar hafi gengið óhindrað um sameigina en gagnaðili mótmælir því. Engin gögn liggja fyrir sem styðja fullyrðingu álitsbeiðanda hér um og með hliðsjón af fullyrðingu gagnaðila um að gæludýr kjallaraíbúðar gangi ekki um sameignina þar sem hurðin að íbúðinni sé ávallt lokuð má ætla að ekki sé ágreiningur um kröfu álitsbeiðanda hér um og er henni því vísað frá.
Í 3. tölul. 13. gr. laga um fjöleignarhús kemur fram að ein af helstu skyldum eigenda sé að taka eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu séreignar. Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. sömu laga hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélags.
Í 74. gr. laga um fjöleignarhús er fjallað um húsreglur, hvernig þær skuli settar og hvaða fyrirmæli þær skuli hafa að geyma. Húsreglur skulu þannig fjalla um hagnýtingu séreignar að því marki sem lögin leyfa, meðal annars ákvæði um sambýlishætti.
Í 3. mgr. 74. gr. eru í 7 töluliðum tilgreind atriði sem húsreglur skulu meðal annars fjalla um, þar á meðal um bann við röskun á svefnfriði í húsinu að minnsta kosti frá miðnætti til klukkan 7 að morgni og undanþágur frá því banni. Löggjafinn hefur þannig lagt sérstaka áherslu á að friður ríki í fjölbýlishúsum á þeim tíma sólarhringsins.
Álitsbeiðandi kveður hávaða stafa frá kjallaraíbúð á nóttunni. Í þessu tilliti nefnir hún hurðaskelli, háværar samræður framan við húsið og bílaumferð til og frá kjallaraíbúðinni. Gagnaðili segir að gert hafi verið við hurðina svo að minni hávaði stafi frá henni. Einnig nefnir hún að ekki liggi fyrir hverjir séu að ræða saman á göngustígnum framan við húsið, enda sé um almennan göngustíg að ræða. Þá liggur fyrir að eitt tilvik kom upp þar sem framkvæmdir áttu sér stað að nóttu til í kjallaraíbúð en af þeim var þegar látið í kjölfar kvörtunar álitsbeiðanda. Út frá gögnum málsins telur kærunefnd þannig ekki tilefni til að fallast á kröfu álitsbeiðanda í lið II en allt að einu telur nefndin að rétt sé að tekið verði til úrlausnar á húsfundi að setja húsreglur hér um sem aðilum beri að fylgja.
Hvað varðar kröfur gagnaðila sem fram koma í greinargerð hennar, þá virðast þær ekki hafa verið ræddar á húsfundi og óvíst hvort ágreiningur sé um þær. Þar að auki er um að ræða atriði sem heyrt geta undir húsreglur, sbr. niðurstöðu nefndarinnar hér að framan. Er kröfum gagnaðila því vísað frá kærunefnd.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að vísa beri kröfum álitsbeiðanda í liðum I og III frá.
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda í lið II.
Það er álit kærunefndar að vísa beri kröfum gagnaðila frá.
Reykjavík, 20. október 2022
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson