Mál nr. 46/2005
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 46/2005
Hagnýting sameignar. Bílastæði.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 25. október 2005, mótteknu sama dag, beindi A hdl., f.h. „húsfélagsins X“, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við „húsfélagið Y“, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 1. desember 2005, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 20. desember 2005 og athugasemdir gagnaðila, dags. 4. janúar 2006, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 13. febrúar 2006
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsin, X, alls þrír eignarhlutar, og Y, alls níu eignarhlutar. Húsin standa á sameiginlegri lóð. Ágreiningur er um hagnýtingu bílastæða á sameiginlegri lóð.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að bílastæði á sameiginlegri lóð húsanna séu í sameign allra eftir eignarhlutfalli í heildareign.
Í álitsbeiðni kemur fram að samkvæmt afstöðumynd af X og Y, sem samþykkt var á fundi byggingarnefndar 28. apríl 1985, sé gert ráð fyrir einni byggingarlóð fyrir húsin X og Y og lóðin því í óskiptri sameign allra eigenda húsanna. Ekki liggi fyrir gögn um aðra skipan. Álitsbeiðandi byggir m.a. á því að einstakir eigendur hafi gert kaupsamninga með þeim skilmálum að þeir séu jafnframt eigendur að hlutdeild í allri sameign Y svo og tilheyrandi eignarlóðarréttindum í réttu hlutfalli hins selda í allri húseigninni. Álitsbeiðandi vísar til ákvæðis kaupsamnings eiganda eins eignarhluta Y, dags. 23. október 1986, þar sem segir: „...þá fylgir og hlutdeild í allri sameign hússins svo og tilheyrandi eignarlóðarréttindi í réttu hlutfalli hins selda í allri húseigninni“. Þá vísar álitsbeiðandi til afsals sem eigandi lóðar og byggjandi Y gaf út til kaupanda hinn 15. október 1986 þar sem segir: „...og er hið selda talið vera 9,2% af fasteigninni Y, en 8,35% af heildareigninni X og Y“. Í framgreindu afsali segir einnig: „Tilheyrandi hlutdeild í eignarlóð og sameign fylgir í réttu hlutfalli við eignarhlutdeild“.
Álitsbeiðandi bendir á að samkvæmt ófrágengri eignaskiptayfirlýsingu, ódags. desember 2004, komi fram að hlutdeild matshluta í lóð sé reiknað í brúttórúmmáli mannvirkja af lóð. Brúttórúmmál X sé samtals 851,9 rúmmetrar eða sem nemi 9,76% í lóð. Hins vegar sé brúttórúmmál Y samtals 7874,2 rúmmetra eða sem nemi 90,24% af lóð. Telur álitsbeiðandi að í ljósi séu hin umdeildu bílastæði í sameign allra eftir eignarhlutfalli þeirra í heildareign. Sökum ágreinings um bílastæðin hafi ekki verið unnt að ganga frá eignaskiptayfirlýsingu vegna Y.
Í greinargerð sinni fer gagnaðili fram á að bílastæðin þrjú sem staðsett eru við X teljist séreign X. Til vara telur gagnaðili að bílastæðin teljist sameign sumra, þ.e. eigenda eignarhluta X.
Gagnaðili bendir á að fasteignin X skiptist í þrjá eignarhluta sem upphaflega hafi verið skrifstofur en á fundi skipulags- og byggingarnefndar þann 26. nóvember 1992 hafi tveimur efstu hæðum hússins verið breytt í íbúðir. Samkvæmt ákvæði 5.2.1. þágildandi byggingareglugerðar, nr. 177/1992, skyldi a.m.k. eitt bílastæði fylgja hverri íbúð. Heimilt hafi verið að víkja frá þessu skilyrði að mati byggingarnefndar að fengnu leyfi skipulagsyfirvalda. Slíkt leyfi hafi aldrei verið veitt. Þvert á móti hafi af hálfu sveitarfélagsins verið samþykktur nýr uppdráttur þar sem merkt var fyrir þremur bílastæðum við syðri hlið hússins að X. Gagnaðili telur rök leiða að því að skipulags- og byggingarnefnd hafi ætlað þessum þremur bílastæðum að tilheyra X, ef ekki sem séreign þá sem sameign sumra, og að í samþykki nefndarinnar fyrir breytingu á húsnæðisnotkun hafi einnig falist breyting á notkun hinnar sameiginlegu lóðar.
Húsfundur húsfélags X, hafi þann 8. janúar 1992, ákveðið að bílastæðin þrjú skiptust þannig að eitt bílastæði fylgdi hverjum eignarhluta. Í kjölfarið hafi eigendur merkt sér stæðin og hafi þær merkingar haldist ásamt því að hagnýting bílastæðanna var athugasemdalaus þar til kröfur bárust frá álitsbeiðanda um að þessi stæði teldust sameign húsanna. Gagnaðili fullyrðir að fram til þessa hafi aðilar litið svo á að umrædd bílastæði væru orðin skilyrt til afnota fyrir X. Með því að gera bílastæðin að séreign X, eða sameign sumra, felist ekkert rask fyrir eigendur Y né skerðingu á hagsmunum þeirra enda sé bílakjallari með 16 stæðum, þ.e. tveimur stæðum á hvern eignarhluta undir Y. Hins vegar sé verulegt hagsmunamál fyrir íbúa og eigendur eignarhluta X að talið verið að bílastæðin séu annað hvort séreign viðkomandi eignarhluta eða sameign sumra því þessir eignarhlutar hafa ekki aðgang að neinum öðrum bílastæðum.
Gagnaðili telur sanngirnisrök hníga að því að íbúum X verði tryggður forgangur á þessum bílastæðum. Hafi eigendur X lagt til að 1. hæð X hefði forgang að einu stæði alla daga vikurnar frá kl. 8:00-17:00 en 2. og 3. hæðar eftir kl. 17:00-8:00 virka daga. Eigendur Y hafa hafnað þeirri tillögu.
Í athugasemdum sínum rekur álitsbeiðandi fyrirkomulag bílastæða á hinni sameiginlegu lóð húsanna. Upphaflega hafi verið umferðareyja á götunni gegnt húsunum X og Y og bílastæði þeim megin eyjunnar sem snéri að húsum aðila sem voru bílastæðin nýtt af íbúum hverfisins. Síðar hafi götunni verið breytt og bílastæðin fjarlægð. Gagnaðili hafi talið sig eiga tilkall til hinn umdeildu bílastæða og sérmerkt sér þau. Álitsbeiðandi telur þau rök gagnaðila gild að sumir eigendur Y hafi keypt sér bílastæði í kjallara hússins og hafi því ekkert með bílastæði á lóðinni að gera. Ekki gildi nokkur regla um að tvö stæði tilheyri hverjum eignarhluta og einnig sé um að ræða verulegar fjárfestingar sem þeir einir njóti sem til þeirra hafi stofnað, en kaup á bílastæðum hafi staðið hverjum og einum til boða.
Álitsbeiðandi andmælir því að erindi til skipulagsyfirvalda gefi húsfélagi X rétt til að eigna sér þrjú bílastæði á sameiginlegri lóð. Skipulagsnefnd hafi ekki tekið afstöðu til bílastæða þótt heimilað hafi verið að breyta skrifstofum í íbúðarhúsnæði enda hefði slíkt verið verulegt inngrip í eignarréttindi annarra. Þá mótmælir álitsbeiðandi að samþykkt gagnaðila, dags. 8. janúar 1992, geti rétt gagnvart nágrönnum sínum enda voru þeir aldrei boðaðir til fundarins og höfðu ekki færi á að hafa uppi andmæli.
Álitsbeiðandi vísar til mæliblaðs verkfræðings sveitarfélagsins, dags. 11. febrúar 1985, þar sem umræddum reit, X og Y, er úthlutað í einu lagi til sama aðila og hafi sá aðili seinna gert samninga um sölu á eignarhlutum úr þessum reit með tilheyrandi réttindum og hlutdeild í viðkomandi sameign. Álitsbeiðandi mótmælir einnig að ákvæði reglugerðar nr. 177/1992 geti skapað eigendum X aukinn rétt á kostnað annarra sameigenda í lóðinni. Að mati álitsbeiðanda hafi það ekki verið á færi byggingarnefndar að úthluta einstökum eigendum bílastæðum á kostnað annarra þar sem nefndin hafi ekki haft heimild til að breyta notkun hinnar sameiginlegu lóðar.
Álitsbeiðandi áréttar að bílastæðin þrjú séu ekki afmörkuð sérstaklega fyrir X. Fjórða bílastæðið hafi hins vegar verið afmarkað á lóðinni og tilheyrði sameigninni en þar sem fyrir hendi sé aksturskvöð sé það bílastæði ekki lengur til staðar. Er því mótmælt að gagnaðili geti litið á að umrædd bílastæði hafi verið orðin skilyrt til afnota fyrir hann enda geti gagnaðili ekki hefðað sér bílastæðin með þeim hætti. Loks bendir álitsbeiðandi á að með tillögu gagnaðila um forgang ýmissa eigenda X til bílastæðanna hafi gagnaðili fallist á að eigendur Y séu réttilega sameigendur að umræddum bílastæðum í þeim hlutföllum sem greinir í skiptasamningi og eignarréttarskjölum.
Í athugasemdum sínum bendir gagnaðili á að ekki sé rétt að umdeild bílastæði hafi ekki verið sérmerkt íbúum X fyrr en umferðareyja hafi verið fjarlægð. Hafi bílastæðin verið sérmerkt síðan 1992. Telur gagnaðili að ekkert í gögnum málsins styðji að eigendum Y hafi þurft að kaupa sérstaklega bílastæði í kjallara og m.a. virðist samkvæmt kaupsamningi eins eignarhluta í Y hafi fylgt tvö bílastæði í kjallara. Loks tekur gagnaðili fram að eigendum X hafi ekki staðið til boða að kaupa bílastæði í kjallara Y.
III. Forsendur
Samkvæmt 4. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, er séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða lóðarhluti. Samkvæmt 6. gr. sömu laga eru allir þeir hlutar lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign, í sameign. Í 5. tölul. 8. gr. kemur síðan fram að undir sameign fjöleignarhúss falli öll lóð húss og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, þar með talið bílastæði, nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls
Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. fjöleignarhúsalaga teljast bílastæði á lóð fjöleignarhúss sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum, að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Verður óskiptum bílastæðum ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skulu þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst, sbr. 2. mgr. sömu greinar.
Samkvæmt yfirlýsingu um eignarhlutföll húsanna X og Y, dags. 10. september 1986, er lóð húsanna heildarlóð fyrir bæði húsin. Hús X telst vera 9,2% af heildareigninni en hús Y telst vera 90,8%. Samkvæmt hinni þinglýstu yfirlýsingu eru ekki kvaðir á lóðinni um ríkari rétt einstakra íbúa til bílastæða á lóðinni né annars konar forgang varðandi nýtingu á hinum umdeildu stæðum. Verður að telja að bílastæðin sem deilt er um teljist vera í sameign húsanna X og Y.
Það er álit kærunefndar, að öllum íbúum húsanna X og Y sé heimilt að leggja bifreiðum í umrædd bílastæði, enda standa engar þinglýstar kvaðir því í vegi. Hefur enginn íbúanna einkarétt á bílastæðum þessum. Með vísan til laga nr. 46/1905, um hefð og með hliðsjón af dómaframkvæmd, þar sem á slík sjónarmið hefur reynt, er það álit kærunefndar að útilokað sé að gagnaðili hafi öðlast rétt til bílastæðisins á grundvelli afnotahefðar.
Kærunefnd telur ástæðu til að vekja athygli á að eigendur hússins geta, standi til þess vilji allra eigenda, ákveðið í eignaskiptayfirlýsingu að umdeilt bifreiðastæði fylgi tilteknum séreignarhluta hússins, sbr. 5. tl. 1. mgr. 17. gr. fjöleignarhúsalaga.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að bílastæði á sameiginlegri lóð húsanna séu í sameign allra eftir eignarhlutfalli í heildareign.
Reykjavík, 13. febrúar 2006
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Kornelíus Traustason