Mál nr. 48/2005
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 48/2005
Hagnýting séreignar. Þvottasnúrur.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 26. október 2005, mótteknu 11. nóvember 2005, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 30. nóvember 2005, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 7. desember 2005, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 13. febrúar 2006
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða raðhúsið X nr. 152-166, alls átta eignarhlutar. Ágreiningur er um hagnýtingu gagnaðila á einkaafnotafleti sínum.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að gagnaðila hafi verið óheimilt að reisa snúrustaura við lóðamörk án samþykkis annarra húseigenda.
Í álitsbeiðni kemur fram að deila sé um hæð og staðsetningu snúrustaura sem gagnaðili reisti án samþykkis álitsbeiðanda á sérnotafleti sínum. Hafi álitsbeiðandi, ásamt öðrum íbúum, gert athugasemdir við gagnaðila vegna framkvæmd við staurana og hafi málið verið tekið til umfjöllunar á húsfundi húsfélags X 6. maí sl. Á húsfundi þann 19. október sl. var samþykkt að vísa deilunni til kærunefndar fjöleignahúsamála þar sem óvissa ríkti um hvaða framkvæmdir á lóðum húseigenda krefðust samþykkis á húsfundi. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, dags. 15. nóvember 1993, sé lóðin öll í sameign eigenda en hverri íbúð fylgi einkaafnotaréttur af lóðarbletti frá suðurvegg húsa að lóðamörkum. Lagðar hafa verið fram sáttatillögur sem fólu í sér að staurarnir yrðu lækkaðir eða færðir en án árangurs.
Álitsbeiðandi bendir á að snúrustaurarnir séu 167 sentímetrar á hæð frá sólpalli viðkomandi lóðar en sólpallurinn sé um 40 sentímetra yfir jarðvegshæð og a.m.k. 50 sentímetra yfir grunnlínu lóðar. Telur álitsbeiðandi snúrustaurana vera í a.m.k. 207 sentímetra hæð og að uppsetning þeirra sé háð leyfi. Um það atriði hafi byggingarfulltrúi gefið misvísandi svör. Þar sem ekki sé getið sérstaklega um snúrustaura í byggingarreglugerð, nr. 441/1998, telur álitsbeiðandi að hafa verði til hliðsjónar ákvæði 67. og 68. gr. reglugerðarinnar þar sem m.a. sé getið um gerð girðinga og frágang lóða.
Álitsbeiðandi telur snúrustaurarana breyta heildarásýnd sameiginlegrar lóðar að verulegu leyti og því hafi þurft samþykki annarra húseigenda fyrir uppsetningu þeirra. Þá rýri þeir nýtingarmöguleika álitsbeiðanda á afnotafleti sínum þar sem þeir hindri eina útsýnið frá lóðinni ásamt því að þvottur á snúrunum fari yfir lóðarmörkin í vindi. Krefst álitsbeiðandi þess að snúrustaurarnir verði lækkaðir til móts við ráðandi hæð girðingar ellegar færðir fjær lóðamörkum.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að nauðsynlegt hafi verið að setja snúrustaurana upp til að hengja upp barnaföt. Gagnaðili hafi tekið fullt tillit til álitsbeiðanda, t.d. með því að hafa þvott á snúrunum að næturlagi ásamt því að hengja þvott upp annan hvern dag um helgar. Gagnaðili krefst þess að snúrustaurarnir fái að standa í óbreyttri hæð. Gagnaðili bendir á að samkvæmt 2. gr. eignaskiptayfirlýsingar, fyrir húsið, dags. 15. nóvember 1993, fylgi öllum íbúðum einkaafnotaréttur af lóðarbletti frá suðurvegg húsa að lóðarmörkum. Einnig bendir gagnaðili á að í skipulags- og byggingarreglugerð, nr. 441/1998, komi hvergi fram ákvæði um hæð snúrustaura. Loks bendir gagnaðili á að snúrustaurarnir séu 167 sentímetrar á hæð en pallur gagnaðila sé 10 sentímetrum hærri en pallur álitsbeiðanda. Af hálfu gagnaðila eru bornar brigður á réttmæti útreikninga álitsbeiðanda. Gagnaðili telur að verði snúrustaurarnir lækkaðir þjóni þeir ekki tilgangi sínum og ítrekar hún skoðun sína að hverri barnafjölskyldu sé nauðsynlegt að geta hengt upp þvott af börnum úti við.
III. Forsendur
Samkvæmt 4. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða á sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæða laganna eða eðli máls.
Samkvæmt þinglýstri skiptayfirlýsingu, dags. 15. nóvember 1993, eru átta eignarhlutar í raðhúsinu X nr. 152-166. Raðhúsinu fylgir sameiginleg lóð og öllum íbúðum fylgir einnig einkaafnotaréttur af lóðarbletti frá suðurvegg húsa að lóðarmörkum. Raðhúsin X nr. 152-166 eru teiknuð og hönnuð af sömu teiknistofu og mynda eina heild bæði útlitslega og byggingarlega. Ljósmyndir sem lagðar hafa verið fyrir kærunefndina sýni að snúrustaurarnir standa á lóðarbletti gagnaðila við lóðarmörk hennar og álitsbeiðanda.
Í 1. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í þær ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti húss. Samkvæmt 2. mgr. 30. gr. nægja 2/3 hlutar eigenda, séu um að ræða framkvæmdir sem ekki geta talist verulegar. Til smávægilegra breytinga og endurnýjunar nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta, sbr. 3. mgr. 30. gr. laganna. Eðli málsins samkvæmt verður 30. gr. laganna beitt um tilvik sem þetta, þar sem umræddir snúrustaurar hafa áhrif á sameign þ.e. á sameiginlegu heildarútliti raðhússins.
Af lagafyrirmælum þessum verður ráðið að hvort sem uppsetning snúrustauranna teljist veruleg framkvæmd eða smávægileg þá útheimti hún allt að einu lögformlegt samþykki tilskilins meirihluta, sem taka bar á formlega boðuðum húsfundi, sbr. 39. gr. fjöleignarhúsalaga. Á það einnig við þótt staurarnir standi á einkaafnotafleti. Óumdeilt er að þannig var ekki staðið að málum. Telur kærunefnd þegar af þeirri ástæðu að gagnaðila hafi verið óheimilt að reisa snúrustaura án samþykkis húsfundar.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að reisa snúrustaura á lóðinni án samþykkis húsfundar.
Reykjavík, 13. febrúar 2006
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Kornelíus Traustason