Mál nr. 49/2005

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 49/2005

Skipting sameiginlegs kostnaðar. Eignaskiptayfirlýsing. Ákvörðunartaka.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 16. nóvember 2005, mótteknu 18. nóvember 2005, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við, B, C, D og E, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 4. desember 2005, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 21. desember 2005, athugasemdir gagnaðila, dags. 30. desember 2005 og frekari athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 9. janúar 2006, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 13. febrúar 2006

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 27, alls fjórir eignarhlutar og er álitsbeiðandi eigandi eins þeirra þ.e. ris en gagnaðilar eigendur tveggja þ.e. 1. og 2. hæðar. Ágreiningur er um gerð teikningar af húsinu og skiptingu kostnaðar vegna hennar.

Að mati kærunefndar er krafa álitsbeiðanda:

Að allir eigendur hússins X nr. 27 greiði kostnað vegna teikningar að húsinu.

Í álitsbeiðni kemur fram að haldnir hafi verið „samtalsfundir“ (Sic) íbúðareigenda að X nr. 27 þar sem komið hafi fram áhugi að láta framkvæma viðgerðir á ytra byrði hússins. Fram hafi komið að álitsbeiðandi taldi eignarhlutfall rishæðar, 20%, ekki vera rétt. Hafi verið ákveðið að láta gera eignaskiptayfirlýsingu og var álitsbeiðanda falið að semja við F um það verk. Kostnaður vegna þess svo og húsviðgerðar yrði síðan greiddur samkvæmt nýrri eignaskiptayfirlýsingu. Í ljós hafi komið að teikna hafi þurft risíbúð og hafi álitsbeiðandi tekið að sér að semja við G um það verk. Að kröfu byggingarfulltrúa hafi síðan reynst nauðsynlegt að teikna allt húsið upp svo unnt væri að samþykkja eignaskiptayfirlýsinguna en við gerð hennar hafði verið stuðst við eldri teikningar.

Samkvæmt nýrri eignaskiptayfirlýsingu var þvottahúsi skipt upp og tilheyri innri hluti þess nú kjallaraíbúð. Samkvæmt fyrstu útreikningum F var hlutfall risíbúðar 13,50%. Þegar útreikningar þessir voru samræmdir teikningum G var eignarhlutur risíbúðarinnar í húsinu 13,95%. Við nánari athugun reyndist vanta að teiknuð væri hurð á sameiginlegum stigagangi á 1. hæð hússins þar sem sú hurð var ekki á eldri teikningum. Við þessa breytingu hafi eignarhlutföll enn breyst og mældist hluti risíbúðar 17,44%.

Gagnaðilar telji teikningar þær sem gerðar voru af G þeim óviðkomandi þótt að teiknuð hafi verið hurð á 1. hæð til að skilja að séreign íbúðar 2. hæðar og risíbúðar frá sameign hússins. Einnig hafi þurft að teikna vegg sem afmarki kjallaraíbúð frá sameiginlegu þvottahúsi. Loks hafi þurft að afmarka svæði fyrir ruslatunnur. Álitsbeiðandi og eigandi kjallaraíbúðar hafi greitt sinn hluta af kostnaði vegna teikningar í samræmi við eignaprósentu.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að boðað hafi verið til löglegra húsfunda í húsinu, en ekki „samtalsfunda“ líkt og kemur fram í álitsbeiðni. Hafi álitsbeiðandi aldrei talið eignarhlutfall risíbúðar of hátt og hafi verið farið út í gerð eignaskipayfirlýsingar af frumkvæði álitsbeiðanda. Hins vegar hafi verið þörf á að láta gera nýja eignaskiptayfirlýsingu þar sem fyrirhugað var að íbúð í húsinu yrði seld. Þegar eignaskiptayfirlýsing var lögð inn til byggingarfulltrúa til samþykktar hafi verið gerð athugasemd um að ekki væri skráð íbúð á rishæð. Fram hafi komið hjá starfsmanni byggingarfulltrúa að ekki væri þörf á að skila inn nýjum teikningum ef íbúð í risi hefði verið skráð. Einnig var aðilum tjáð að breyting á eignarhlutföllum í kjallara væru minniháttar og krefðust ekki nýrrar teikningar þar sem til væru fullnægjandi teikningar af húsinu.

Gagnaðilar benda á að á húsfundum hafi aldrei verið samþykkt að fela álitsbeiðanda ákveðin verkefni fyrir húsfélagið og hafi gagnaðilum verið ókunnugt um það þar til þeim barst reikningur frá G. Húsfélagið hafi hafnað greiðslu hans enda talið reikninginn ekki varða aðra eigendur hússins.

Gagnaðilar árétta að starfsmaður byggingafulltrúa hafi tjáð aðilum að ekki hefði verið farið fram á nýjar teikningar vegna þessarar minniháttar breytingar. Samkvæmt eldri teikningum hafi einnig komið fram hurðarop frá efri hæð niður í kjallara og hafi ávallt verið innangengt af efri hæð hússins niður í kjallara. Telja gagnaðilar að G hafi við vinnu sína yfirsést umrætt hurðarop á eldri teikningum en engin aðili frá G komið til að skoða íbúðir gagnaðila til að sannreyna eldri teikningar.

Í athugasemdum sínum krefst álitsbeiðandi þess að lögð verði fram gögn sem staðreyni að löglega hafi verið boðað til húsfunda auk þess að allar undirritaðar fundargerðir verði lagðar fram. Bendir álitsbeiðandi einnig á að byggingarfulltrúi hafi gert skoðunarskýrslu af kjallaraíbúð og risíbúð og krafist nýrra teikninga vegna hurðar í sameiginlegum stigagangi 1. hæðar . Hafi fullnægjandi teikningar ekki verið til þar sem breytingar hafi þegar átt sér stað, meðal annars á þvottahúsi, og þar sem ekki hafi verið teiknuð hurð niður í kjallara frá 1. hæð.

Telur álitsbeiðandi að minnkun sameiginlegs þvottahús um helming og sú framkvæmd að gera þar hurðalaust herbergi sem eignað var einum eignarhluta í húsinu án nákvæmra teikninga sé ekki í samræmi við starfsreglur byggingarfulltrúa. Því hafi reynst nauðsynlegt að teikna breytingar á íbúðum hússins. Sé því um að ræða afleiddan kostnað af vinnu við gerð eignaskiptayfirlýsingar. Gagnaðilum hafi verið kunnugt um vinnu G og ekki mótmælt þeirri vinnu stuðst hafi verið við þær teikningar við eignaskiptayfirlýsingu.

Í athugasemdum sínum benda gagnaðilar á að ávallt hafi allir eigendur hússins mætt á húsfundi eftir að hafa verið boðaðir og hafi aldrei verið kvartað undan því hvernig boðað hafi verið til þeirra. Einnig hafi fundagerðir ekki verið skriflegar og hafi eigendur ekki kvartað yfir því. Á húsfundum hafi verið teknar sameiginlegar ákvarðanir og ávallt gengið úr skugga um að allir fundarmenn hafi verið samþykkir þeim ákvörðunum. Ítreka gagnaðilar að á eldri teikningum hafi verið teiknuð hurð milli stigagangs og kjallara og virðist sem G hafi yfirsést sú hurð. Loks benda gagnaðilar á að þeim hafi ekki verið kunnugt um vinnu G fyrr en reikningur hafi borist húsfélaginu. Hafi gagnaðilar þá leitað upplýsinga hjá byggingafulltrúa og var þeim tjáð að ekki væri óalgengt að breytingar þær, líkt þær sem gerðar voru á kjallaraíbúðinni, væri bætt inn á eldri teikningar.

Í frekari athugasemdum sínum telur álitsbeiðandi að á húsfundum hafi verið samþykkt að láta gera eignaskiptayfirlýsingu ásamt því að ráðast í viðgerðir á húsinu. Jafnframt hafi álitsbeiðanda verið falið að láta hanna teikningar af húsinu til að framgreind eignaskiptayfirlýsing yrði samþykkt af opinberum aðilum. Loks bendir álitsbeiðandi að á eldri teikningum hafi verið teiknaður heill hurðarlaus timburveggur á milli 1. hæðar og kjallara. Hafi G einnig þurft að teikna stigapall vegna framangreindrar hurðar og breyta hafi þurft gangþrepum í stiga.

III. Forsendur

Í 4. mgr. 39. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 kemur fram sú meginregla að sameiginlegar ákvarðanir eigenda fjöleignarhúss skuli teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi. Tilgangur þess ákvæðis er að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu. Sé ákvörðun tekin án samráðs við aðra eigendur, eða án þess að þeim sé gefinn kostur á að taka þátt í ákvarðanatöku geti eigandi krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga. Í máli þessu er óumdeilt að eigendur hússins samþykktu að láta gera nýja eignaskiptayfirlýsingu. Hins vegar hefur álitsbeiðandi ekki sýnt fram á, gegn mótmælum gagnaðila, að ákvörðun um að ráðast í teiknivinnu eða önnur útgjöld í tengslum við gerð eignaskiptayfirlýsingar hafi verið tekin með lögmætum hætti. Þegar af þeirri ástæðu er gagnaðilum óskylt að greiða umkrafinn kostnað.

Kærunefnd bendir á að í 4. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga er mælt fyrir um rétt til að bæta úr eða staðfesta á öðrum fundi ákvarðanir sem annmarki er á í þessu leyti.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum sé óskylt að greiða umkrafinn kostnað vegna teikninga af húsinu að X nr. 27.

Reykjavík, 13. janúar 2006

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Kornelíus Traustason