Mál nr. 50/2005

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 50/2005

Ákvörðunartaka. Lokun svala.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 18. nóvember 2005, mótteknu sama dag, beindi „húsfélagið X“, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við A og B, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 11. desember 2005, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 19. desember 2005, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 13. febrúar 2006.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 5, alls 25 eignarhlutar, og er húsfélagið álitsbeiðandi en gagnaðilar eigendur eins eignarhluta í húsinu. Ágreiningur er um ákvarðanatöku um lokun svala.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að ekki þurfi samþykki allra eigenda hússins X nr. 5 fyrir lokun svala hússins.

Í álitsbeiðni kemur fram að eigendur hússins, að gagnaðilum undanskildum, vilji loka svölum sínum með póstalausum glerjum í samræmi við útfærslu arkitekts hússins. Þegar hafa samskonar framkvæmdir verið samþykktar í nærliggjandi húsum, þar á meðal í Y nr. 2, 4 og 6 og einnig í X nr. 7 og 9 sem öll eru byggð eftir sambærilegum teikningum. Eftir að húsin við Y risu hafi myndast vindstrengur á milli þeirra sem skerði nýtingarmöguleika svala álitsbeiðanda. Í álitsbeiðni kemur einnig fram að verulegur hluti íbúa hússins sé aldrað fólk og misjafnlega á sig komið en með lokun svala kynnu þær að geta nýst þeim betur. Álitsbeiðandi bendir á að allir eigendur X nr. 5 utan gagnaðila hafi þegar skrifað undir viljayfirlýsingu um lokun svalanna og því hafi málinu verið vísað til kærunefndarinnar.

Til stuðnings kröfum sínum vísar álitsbeiðandi til 2. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.

Í greinargerð gagnaðila er kröfu álitsbeiðanda hafnað og því haldið fram að lokun svala verði útlitslýti á húsinu. Hafi sú afstaða þeirra verið skýr frá upphafi umræðunnar í húsfélaginu. Kröfu sína styðja gagnaðilar með vísun til 1. mgr. 30. gr. fjöleignarhúslaga. Gagnaðilar gagnrýna framgang álitsbeiðanda í málinu og benda á að breyting á svölum hússins hafi aldrei verið samþykkt á húsfundi en að mati gagnaðila kalli umræddar breytingar á samþykki allra í samræmi við A-lið 1. tl. 41. gr. fjöleignarhúsalaga. Einnig vekja gagnaðilar athygli á að einungis hafi einstakir íbúar hússins ákveðið að loka skyldi svölum en fyrirsögn undirskriftalista þar sem leitað var samþykkis fyrir framkvæmdunum hafi verið svohljóðandi: „Nokkrir íbúar hafa ákveðið að loka svölum sínum með gleri.“ Gagnrýna gagnaðilar að formaður húsfélagsins hafi á framangreindum undirskriftalista veitt samþykki fyrir hönd tveggja íbúða. Þar að auki telja gagnaðilar að einstakir íbúar hafi verið þvingaðir til að veita samþykki sitt.   Að lokum vekja gagnaðilar athygli á að sótt hafi verið um byggingarleyfi fyrir lokanir á 20 svölum en alls séu íbúðir í húsinu 25 talsins. Telja gagnaðilar með öllu ótækt að það sé val hvers og eins hvort svölunum verði lokað eða ekki.

Í athugasemdum sínum bendir álitsbeiðandi á að hugsanlega hafi fyrirsögn framangreinds undirskriftalista verið óheppilega orðuð en hins vegar hafi þeir íbúar sem rituðu nöfn sín á hann verið meðvitaðir um hvað væri verið að samþykkja. Hafnar álitsbeiðandi þeirri skoðun gagnaðila að einstakir íbúar hafi verið þvingaðir til undirritunar. Hvað varðar undirritun formanns húsfélagsins fyrir hönd tveggja íbúða þá hafi slík undirritun verið í samræmi við skriflegt umboð frá eigendum íbúðanna. Bendir álitsbeiðandi einnig á að lokun svala húsanna við Y nr. 1, 4 og 6 og X nr. 5, 7 og 9 séu hugverk arkitekts húsanna sem hafi fengið samþykki byggingarfulltrúa. Hafi byggingafulltrúi samþykkt lokunina en afturkallað það leyfi eftir kvörtun gagnaðila. Varðandi fjölda þeirra íbúða sem óska eftir lokun bendir álitsbeiðandi á að fjórar íbúðir á jarðhæð hafi ekki svalir líkt og efri hæðir og loks hafa gagnaðilar hafnað lokun svala. Hafi því verið sótt um leyfi fyrir 20 íbúðir af þeim 25 íbúðum sem eru í húsinu. Loks bendir álitsbeiðandi á að fengnu byggingarleyfi verði það ákvörðun hvers og eins eiganda um hvort og hvenær svölum verði lokað.

III. Forsendur

Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. sbr. 6. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, er allt ytra byrði fjöleignarhúss, útveggir þak, gaflar í sameign allra eigenda hússins. Sama gildir um ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra og svalahandrið skv. 4. tölul. 8. gr.

Í 1. mgr. 30 gr. fjöleignarhúsalaga segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur viðkomandi eignar samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins, sbr. einnig 6. tölul. A-liðar 41. gr. sömu laga. Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tölul. B-liðar 41. gr. laganna.

Samkvæmt gögnum málsins fela framangreindar framkvæmdir í sér að lokað er svölum með glerrúðum sem eru færanlegar þannig að hægt er að opna inn á svalir húsanna þegar það þykir henta. Óumdeilt er að ekki var gert ráð fyrir slíkri lokun á upphaflegum teikningum. Einnig er ljóst að framkvæmdirnar myndu leiða til breytinga á útliti hússins, þ.e. breyta ásýnd svala sem þekja meirihluta vesturhliðar hússins. Þá munu framkvæmdirnar einnig fela í sér breytingu á viðhaldi sameignar. Í ljósi þessa telur kærunefnd að í fyrirhugðum framkvæmdum felist veruleg breyting á útliti hússins í skilningi 1. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga og útheimta þær því samþykki allra eigenda þess, sbr. álit kærunefndarinnar í málum nr. 21/2002 og 26/2005.

Í 4. mgr. 39. gr. fjöleignarhúsalaga kemur fram að sameiginlegar ákvarðanir skulu teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi. Undirskriftarlistar með samþykki eigenda teljast ekki gilt samþykki í skilningi fjöleignarhúsalaga þó að þeirra sé krafist vegna umsóknar um byggingarleyfi.

Það er því álit kærunefndar fjöleignarhúsamála að lögmætt samþykki fyrir lokun svala liggi ekki fyrir og því verði að hafna þeirri kröfu álitsbeiðanda heimilt verði án samþykkis gagnaðila að loka fyrir svalir hússins.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé óheimilt að ráðast í framkvæmdir við lokun svala án samþykkis allra eigenda hússins.

Reykjavík, 13. febrúar 2006

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Kornelíus Traustason