Mál nr. 51/2005
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 51/2005
Ákvörðunartaka.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 25. nóvember 2005, mótteknu 28. nóvember 2005, beindi A hrl., vegna sjálfs sín og f.h. B og C, hér eftir nefndir álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við „húsfélagið X nr. 55“, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 19. desember 2005, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 13. febrúar 2006.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 51-55, alls 39 eignarhlutar. Álitsbeiðendur eru eigendur tveggja herbergja í kjallara að X nr. 55, sem er matshluti 03 í húsinu, ásamt tilheyrandi sameign, alls 2,87% matshlutans samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, þinglýstri í mars árið 2002. Gagnaðili er „húsfélag“ X nr. 55, þ. e. ein húsfélagsdeild í umræddu húsi en þar eru alls þrettán eignarhlutar. Ágreiningur er um ákvörðunartöku í húsfélaginu þar sem álitsbeiðendum var synjað um leyfi til þess að innrétta snyrtingu í kjallararými sínu að X nr. 55.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að gagnaðila hafi verið óheimilt að synja álitsbeiðendum um heimild til þess að innrétta snyrtingu í kjallararými að X nr. 55.
Í álitsbeiðni kemur fram að með áliti kærunefndar nr. 31/2005, dags. 13. september 2005, hafi nefndin hafnað kröfu álitsbeiðanda um innréttingu á rými í kjallara hússins sem auðkennt var sem sameiginleg snyrting. Hafi höfnunin verið byggð á því að umræddar breytingar hafi krafist samþykkis einfalds meirihluta eigenda, sbr. 3. mgr. 30. gr. fjöleignahúsalaga, nr. 26/1994, en slíkt samþykki lá ekki fyrir.
Álitsbeiðendur benda á að gagnaðili hafi, auk þess neita að samþykkja innréttingu á sameiginlegri snyrtingu, synjað beiðni þeirra um að fá að innrétta snyrtingu í séreignarhluta í kjallara hússins. Hafi álitsbeiðendur farið fram á samþykki gagnaðila til þess innrétta snyrtingu í séreign sinni og myndi allur kostnaður af þeim framkvæmdum falla á álitsbeiðendur. Með bréfi, dags. 13. júní 2005, ítrekaði lögmaður gagnaðila að á húsfundi hafi þessi beiðni verið fellt með öllum greiddum atkvæðum. Krefjast álitsbeiðendur þess að synjunin verði talin óheimil og að viðurkennt verði að álitsbeiðendum sé heimilt að innrétta snyrtingu í séreign sinni sem tengd yrði við sameiginlegar skolplagnir hússins. Máli sínu til stuðnings vísa álitsbeiðendur til ákvæða 7. og. 8. tl. 8. gr., 12. gr. og 34. gr., sbr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga.
Í greinargerð sinni bendir gagnaðili á að samkvæmt 36. gr. fjöleignahúsalaga sé eiganda eignarhluta óheimilt að framkvæma á eigin spýtur nokkrar breytingar á sameigninni. Sé þetta í samræmi við þá meginreglu sem komi fram í 39. gr. laganna að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina bæði innan húss og utan, og um sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint.
Gagnaðili telur að óumdeilt sé með aðilum að ekki hafi verið gert ráð fyrir salernisaðstöðu í séreignarrými álitsbeiðanda og því beri að taka mið af ákvæðum 30. gr. fjöleignahúsalaga. Af 30. gr. laganna megi ráða að breytingar á sameign sem ekki var gert ráð fyrir á samþykktri teikningu verði ekki gerðar nema a.m.k. einfaldur meirihluti eigenda miðað við eignarhluta samþykki það. Þessu til stuðnings vísar hann til álita kærunefndar í málum nr. 62/2003 og 37/2004.
Loks bendir gagnaðili á að umrætt erindi álitsbeiðenda hafi verið tekið fyrir á löglegum húsfundi en aðeins álitsbeiðendur hafi verið tillögunni fylgjandi.
III. Forsendur
Í máli þessu er deilt um hagnýtingu séreignar álitsbeiðenda sem í eignaskiptayfirlýsingu er skráð þannig: „...óinnréttað séreignarrými 0001 í kjallara sem samanstendur af herbergi 0001 (21,2 m2) og herbergi 0014 (10,2 m2)“.
Í 1. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulegar breytingar á sameign, þ.á m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tl. A-liðar 41. gr. Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tl. B-liðar 41. gr. laganna. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr. Í 31. gr. sömu laga segir að reglum 30. gr. skuli beita eftir því sem við á um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hluta hennar enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla.
Samkvæmt eignaskiptasamningi, dags. 28. febrúar 2002, er ekki gert ráð fyrir salernisaðstöðu í séreignarými álitsbeiðenda. Innrétting snyrtingar þar felur óhjákvæmilega í sér tengingu við sameiginlega skólplögn hússins. Af 30. og 31. gr. fjöleignarhúsalaga leiðir að til breytinga á hagnýtingu sameignar þarf samþykki að minnsta kosti einfalds meirihluta eigenda. Á löglegum húsfundi var synjað erindi álitsbeiðendum um leyfi til þess að innrétta snyrtingu í séreignarhluta sínum og tengja snyrtingu séreignar við sameiginlega skolplögn hússins. Þetta var húsfélaginu heimilt en af því leiðir að skólplögnin verður ekki tengd sameiginlegu lagnakerfi hússins. Verður kröfu álitsbeiðanda því hafnað.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið heimilt að synja álitsbeiðendum um að tengja salerni sameiginlegri skólplögn hússins vegna salernisaðstöðu í séreignarhluta í kjallara að X nr. 55.
Reykjavík, 13. febrúar 2006
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Kornelíus Traustason