Mál nr. 16/2022- Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 16/2022

Frístundabyggð: Fundarboðun. Ákvörðunartaka um framkvæmdasjóð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 21. febrúar 2022, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og nágrenni, hér eftir nefnt gagnaðili.       

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 16. mars 2022, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 31. mars 2022, og athugasemdir gagnaðila, dags. 5. maí 2022, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. júní 2022.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Álitsbeiðandi er eigandi frístundahúss í C en gagnaðili er B og nágrenni. Ágreiningur er um lögmæti ákvörðunar gagnaðila um söfnunarsjóð.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að samþykkt aðalfundar sem haldinn var 27. október 2021 vegna áranna 2020 og 2021 um söfnunarsjóð sé ólögmæt. 

Í álitsbeiðni kemur fram að á fundinum hafi verið lögð fram tillaga um að stofna safnsjóð fyrir framkvæmdir. Stjórnin sé nú þegar búin að fara í mjög kostnaðarsamar framkvæmdir sem séu umfram venjulegan rekstrarkostnað gagnaðila. Þessar framkvæmdir verði ekki að fullu fjármagnaðar fyrr en á næstu árum. Draga megi í efa að sum verkefni stjórnar séu í raun og veru verkefni félagsmanna.

Fundurinn hafi hvorki verið nægilega fjölmennur né náð 1/3 hluta. Ekki hafi verið næg mæting til að samþykkja nýjar samþykktir félagsins í samræmi við landslög eins og fram komi í fundargerðinni og því hafi meðhöndlun atkvæða verið ábótavant.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að á aðalfundinn 27. október 2021 hafi að minnsta kosti 75 manns mætt. Atkvæðisbærir félagsmenn hafi verið 55 og þar af eigi tveir félagsmenn frístundahús „utan hliða.“

Til fundarins hafi verið boðað með tveggja vikna fyrirvara á facebook og einnig með tölvupósti.

Kostnaðarauki við rekstur gagnaðila hafi verið skýrt tekinn fram, bæði í kynningu aðalfundar á facebook og einnig í fundarboði ásamt því að stofna þyrfti til framkvæmdasjóðs. Hvorki sé búið að taka ákvörðun um neinar framkvæmdir né samþykktir hjá gagnaðila. Eins og fram komi í fundargerð um safnsjóð þá gildi hver samþykkt í eitt ár og sækja þurfi um framlag í safnsjóð aftur árlega og fari framlag eftir því hvaða framkvæmdum að sé stefnt að safna fyrir. Einnig komi fram að fyrir árið 2022 sé stefnt að því að fara í framkvæmdir við flóttaleiðir og vinna í flóðvörnum.

Innan gagnaðila séu annars vegar sumarhús innan hliða sem séu rafstýrð á þrem stöðum, þ.e. við D. Öll hús greiði árgjald í gagnaðila sem sé til reksturs hans ásamt árgjaldi til F. B eigi enga aðkomu að rekstri hliða eða vega að þeim húsum sem séu utan við áður skilgreind hlið en sumarhúsum á skilgreindu svæði sé skylt að vera saman í sumarhúsafélagi sé fjöldi þeirra fleiri en fimm á svæðinu. Stjórn B þekki ekki vel upphaflega skilgreinda svæðið utan hliða að því undanskildu að það sé í landi C en í dag séu mörg hús sem séu ekki í félaginu við hlið húsa sem séu í félaginu. Stjórnin hafi rætt hvernig skuli taka á þessu en það sé framtíðarmál. Hús sem séu innan fyrrgreindra rafmagnshliða séu aftur á móti með sameignlegan rekstur sem samanstandi af viðhaldi vega, hliða og myndavéla við hliðin, snjómokstri og ýmsu öðru.

Í 5. gr. eldri samþykkta gagnaðila segi að geta skuli þess sérstaklega í fundarboði eigi að bera upp kostnaðarsamar framkvæmdir sem félagsmenn eigi að borga og komi þetta einnig fram í nýju samþykktunum sem hafi þó ekki náðst að samþykkja á aðalfundi. Í núgildandi lögum gagnaðila segi að einfaldur meirihluti fundarmanna ráði öllum ákvörðunum en í nýju samþykktunum segi að 2/3 hluta greiddra atkvæða þurfi til samþykktar kostnaðarsömum ákvörðunum aðalfundar. Þá segir að aðalfundur sé löglegur mæti tíu félagsmenn en samkvæmt nýju samþykktunum sé hann löglegur mæti þriðjungur félagsmanna á fundinn. Á fundinn hafi mætt fleiri en tíu manns og fulltrúar 53 sumarhúsa „innan hliða“ en 55 alls. Það geri 33% „innan hliða“ en 29% alls. Samkvæmt lögum gagnaðila hafi fundurinn þannig verið löglegur. Fulltrúar tveggja húsa utan hliða hafi ekki haft vægi við atkvæðagreiðslu og hafi allir atkvæðabærir félagsmenn að einum undanskildum greitt atkvæði með tillögunni. Í safnsjóðinn greiði eingöngu eigendur frístundahúsa sem séu innan hliða.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að í 2. mgr. 20. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, segi að boða skuli aðalfundi bréflega. Í gildandi samþykktum gagnaðila segi einnig að boða skuli fundi bréflega. Með öðrum orðum verði að senda bréf til allra félaga í pósti. Þar sé hvergi minnst á að boðun fundar í tölvupósti eða á facebook geti komið í stað slíkrar boðunar, enda alls óvíst hvert senda skuli slíkan tölvupóst og ekki einu sinni víst að allir félagar hafi eða noti tölvupóst. Í drögum að nýjum samþykktum sé opnað á þann möguleika að boða fundi með tölvupósti en þau drög hafi ekki verið fullrædd og samþykkt og því tilgangslaust að vísa til þeirra. Til fundarins hafi verið boðað á facebook og með tölvupósti og því liggi fyrir að hann sé ólögmætur.

Vísað sé til 3., 4. og 5. mgr. 22. gr. laga nr. 75/2008. Eigi að ráðast í kostnaðarsamar framkvæmdir verði sú tillaga að hljóta samþykki minnst 2/3 hluta greiddra atkvæða, enda sæki minnst 1/3 hluti félagsmanna fundinn. Félagsmenn B séu alls 193 og 159 innan hliða og 1/3 hluti af 159 sé því 53 félagsmenn.

Í fundargerð aðalfundar 2021 segi að tillaga stjórnar um framlag í safnsjóð innan hliða fyrir árið 2022 hafi verið 30.000 kr. fyrir hvert hús sem séu 159, eða jafn mörg og félagsmenn innan hliða. Síðan segi að fram hafi komið tillaga um að fresta afgreiðslu málsins og halda aukaaðalfund um málið. Tillagan hafi verið felld með 29 atkvæðum en 14 hafi stutt hana. Þarna sé greinilega farið á skjön við lögin, enda ráði ekki einfaldur meirihluti við afgreiðslu tillögunnar. Óskýrt sé í fundargerðinni hverjir hafi rétt til að greiða atkvæði um tillöguna en það ættu að vera þeir sem séu innan hliða. Þá komi ekki fram upplýsingar um auð eða ógild atkvæði. Verulegir gallar hafi því verið á atkvæðagreiðslunni og bókun hennar. Verði því að líta svo á að allir sem atkvæðisrétt höfðu, alls 55 á fundinum, hafi tekið þátt í atkvæðagreiðslunni. Með vísan til 4. mgr. 22. gr. laga nr. 75/2008 beri að miða við 2/3 greiddra atkvæða, sem hafi annaðhvort verið 53 eða 55 þar sem tveir félagsmenn virðast hafa verið utan hliða, og að 1/3 hluti félagsmanna hafi verið á fundi, sem hafi verið sagðir 55 en þó aðeins 53 innan hliða. Til að fella tillögu um frestun málsins þurfi því að lágmarki 36 eða 37 atkvæði (2/3 af 53 eða 55), en ekki komi fram í fundargerð hvort félagar utan hliða hafi tekið þátt í þeirri atkvæðagreiðslu. Sé litið til bókunar um að 29 hafi verið á móti frestunartillögunni megi velta því upp hvort félagsmenn sem eigi frístundahús utan hliða hafi tekið þátt í þeirri atkvæðagreiðslu. Atkvæðagreiðsla og afgreiðsla frestunartillögunnar sé ólögmæt. Eftiráskýringar, sem ekki komi fram í fundargerð, dugi ekki til að reyna að réttlæta óvandaða málsmeðferð. Tillögu um safnsjóð hefði því ekki átt að bera upp á fundinum. Fráleitt sé að félagsmenn utan hliða geti tekið þátt í atkvæðagreiðslum og lagt fjárhagslegar skuldbindingar á þá sem séu innan hliða, án nokkurra skuldbindinga fyrir þá sjálfa. Atkvæðisrétt höfðu aðeins 53 félagsmenn.

Óheppilegt hafi verið að fá formann F til að annast fundarstjórn, enda felst hlutverk hans ekki aðeins í því að gæta hagsmuna einstakra félagasamtaka heldur einnig félagsmanna.

Í athugasemdum gagnaðila segir að fyrir löngu hafi verið samþykkt á aðalfundi B að boða fundi með tölvupósti til að spara póstkostnað. Það sé löngu viðurkennt og gagnaðila skiljist að dómafordæmi séu fyrir því að þetta falli innan skilgreiningar á „bréflega“.

Þau lagaákvæði sem álitsbeiðandi bendi á fjalli um heimild til framkvæmda og til þess þurfi 2/3 hluta greiddra atkvæða af minnsta kosti helmingi félagsmanna. Fyrri atkvæðagreiðslan hafi snúist um hvort fresta ætti afgreiðslu um framkvæmdasjóð og til þess þurfi ekki 2/3 hluta greiddra atkvæða og seinni atkvæðagreiðslan hafi verið um framlag í framkvæmdasjóð og það þurfi ekki heldur 2/3 hluta atkvæða til að kjósa um framkvæmdasjóð.

Varðandi tilhögun á kosningu á milli „utan hliða“ og „innan hliða“ skuli bent á að samkvæmt fundarsköpum sé kallað til kosningar og þá sé skýrt fyrir fundarmönnum um hvað sé verið að kjósa og að aðeins atkvæðabærir félagsmenn hafi rétt til að kjósa.

Gagnaðili geti ekki gert neitt við því að álitsbeiðandi telji að fundarstjóri hafi ekki verið hlutlaus.

III. Forsendur

Í 19. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, er kveðið á um hvað felist í hlutverki félags í frístundabyggð en þar undir fellur meðal annars lagning og viðhald akvega og göngustíga að og innan svæðis, gerð og rekstur á sameiginlegum svæðum í frístundabyggðinni, svo sem leiksvæðum og bílastæðum ásamt fleiru.

Í 2. mgr. 20. gr. laganna segir að aðalfund skuli boða bréflega með að minnsta kosti tveggja vikna fyrirvara. Þá skuli geta þeirra mála sem eigi að ræða og meginefni tillagna þeirra sem leggja eigi fyrir fundinn.

Álitsbeiðandi telur aðalfund, sem haldinn var 21. október 2021, ólögmætan þar sem til hans hafi aðeins verið boðað á facebook og með tölvupósti. Kærunefnd fær ekki annað ráðið en að til fundarins hafi verið boðað bréflega, enda fundarboðið sent sem viðhengi með tölvupósti og með texta á facebook síðu gagnaðila. Telur kærunefnd það engu breyta þótt fundarboðið hafi verið sent með tölvupósti fremur en með bréfpóstsendingu, enda liggja engin gögn fyrir um að fundarboð hafi ekki skilað sér til félagsmanna.

Í 4. mgr. 22. gr. laga nr. 75/2008 segir að nú hafi þeirrar tillögu verið getið í fundarboði að greidd skuli atkvæði um hvort ráðast eigi í framkvæmdir eða stofna til kostnaðar sem leiði til útgjalda sem séu umfram venjulegan rekstrarkostnað félagsins. Skuli sú tillaga talin samþykkt hljóti hún samþykki minnst 2/3 hluta greiddra atkvæða og minnst þriðjungur félagsmanna sæki fundinn.

Í fundarboði aðalfundar vegna áranna 2020 og 2021, sem haldinn var 27. október 2021, var meðal annars á dagskrá: Framkvæmdasjóður innan rafmagnshliða. Undir þessum lið voru í fimm töluliðum talin upp verkefni svo sem dren fyrir flóð, neyðarvegir og fleira. Fram kemur  í gögnum málsins að um sé að ræða safnsjóð sem áætlað er að standi straum af kostnaði við yfirvofandi framkvæmdir sem þó hafi ekki verið tekin ákvörðun um. Einnig er því lýst að þessi ákvörðunartaka varði réttindi félagsmanna sem eigi frístundahús „innan hliða“ og því hafi þeir haft atkvæðisrétt en ekki félagsmenn sem eigi frístundahús „utan hliða“.

Í fundargerð segir að 75 félagsmenn hafi mætt á fundinn (42%) sem væru fulltrúar fyrir 55 hús (73%) en þar af væru tveir félagsmenn sem eigi frístundahús utan hliða. Fram kemur í gögnum málsins að félagsmenn séu 184 og þar af séu 159 innan girðingar. Við atkvæðagreiðslu um framkvæmdasjóðinn höfðu fullrúar 53 húsa atkvæðisrétt og samkvæmt fundargerð var tillagan samþykkt með öllum greiddum atkvæðum að einu undanskildu. Tekið er fram í fundargerð að tillaga um frestun afgreiðslu málsins og að haldinn yrði aukaaðalfundur um málið hefði verið felld með 29 atkvæðum en að fjórtán hafi stutt tillöguna.

Bókað var í fundargerð að öll greidd atkvæði að einu undanskildu hafi samþykkt tillögu um söfnunarsjóðinn. Ekki er fyllilega ljóst hvort allir til þess bærir félagsmenn hafi nýtt atkvæðisrétt sinn en allt að einu telur kærunefnd það engu breyta um niðurstöðuna, enda ræðst hún af greiddum atkvæðum, sbr. 2. málsl. 4. mgr. 22. gr. laga nr. 75/2008. Gagnaðili greinir frá því að einungis atkvæðisbærir félagsmenn hafi tekið þátt í ákvarðanatöku um söfnunarsjóðinn og telur kærunefnd gögn málsins ekki gefa tilefni til að draga það í efa. Ljóst er að þriðjungur félagsmanna, sem voru atkvæðisbærir um tillöguna, var mættur á fundinn og var því unnt að taka ákvörðun um sjóðinn.

Þá er ekki kveðið á um í lögum nr. 75/2008 hversu hátt hlutfall þurfi til að samþykkja frestun á ákvörðunartöku um tillögu sem tilgreind hefur verið í fundarboði. Telur nefndin því að miða verði við einfaldan meirihluta við slíka kosningu, sbr. lögjöfnun frá D lið 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Með hliðsjón af framangreindu er það niðurstaða kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 23. júní 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson