Mál nr. 57/2022- Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 57/2022

Afrit af gögnum húsfélags.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 24. júní 2022, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 30. júní 2022, sem og viðbótarathugasemdir gagnaðila, dags. 5. júlí 2022, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. október 2022.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsinu en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um hvort gagnaðila beri að afhenda álitsbeiðanda afrit af tilboði sem samþykkt var á húsfundi 21. júní 2021.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að afhenda honum afrit af tilboði sem samþykkt var á húsfundi 21. júní 2021 eða að hann fái að minnsta kosti að taka mynd af því á farsíma sinn.

Í álitsbeiðni segir að álitsbeiðandi hafi óskað eftir því við gagnaðila að hann fengi afhent afrit af upprunalegu sundurliðuðu tilboði byggingaverktaka sem samþykkt hafi verið á húsfundi 21. júní 2021. Þar sem tilgangurinn sé að geta borið saman hinar ýmsu tölur varðandi framkvæmdina þyki álitsbeiðanda ekki nóg að fá að horfa á blað með tölum í takmarkaðan tíma heldur sé áríðandi að fá afrit af tilboðinu eða þá í besta falli að hann fái að taka mynd af tilboðinu á farsíma sinn.

Álitsbeiðandi furði sig á því hvers vegna eigendur fái ekki afrit af tilboðinu en þeir hafi greitt fyrir verkið að fullu, án þess að hafa fengið reikninga sem fullnægi skilyrðum skattareglna samkvæmt athugasemdum frá Skattinum eða kvittanir um lokagreiðslu.

Það að eigendur hafi rétt til að skoða bækur félagsins, reikninga og fylgiskjöl með hæfilegum fyrirvara en þó jafnan að viðstöddum stjórnarmanni sé gamaldags og ekki í takti við kröfur nútímans. Lokasvar gagnaðila í gegnum húsfélagaþjónustufyrirtæki hafi verið að ekki væri neitt sundurliðað tilboð og að búið væri að bjóða álitsbeiðanda að sjá tilboðið, að stjórninni viðstaddri. Tilboðið yrði ekki afhent þriðja aðila.

Í greinargerð gagnaðila segir að ferlið sé almennt þannig að óskað sé eftir tilboði í gerð ástandsskýrslu húss og hagstæðasta tilboðið sé svo staðfest. Innifalið í gerð ástandsskýrslu sé húsfundur þar sem höfundur skýrslunnar kynni niðurstöður og hafi það verið gert á aðalfundi 10. maí 2021. Á kynningarfundi sé lagt fram tilboð í gerð útboðsgagna og framkvæmd útboðs og hafi það verið samþykkt á aðalfundi 10. maí 2021. Útboðsgögn hafi verið unnin og send á lokaðan hóp verktaka. Síðan sé haldinn húsfundur þar sem niðurstöður útboðs séu kynntar og hafi það verið gert á húsfundi 21. júní 2021. Kosið hafi verið um að taka lægsta tilboðinu sem hafi borist í það umfang sem ástandsskýrslan hafi borið með sér og hafi það tilboð sem samþykkt hafi verið numið 87% af kostnaðaráætlun. Innifalið í eftirliti með framkvæmdum sé gerð greiðsluáætlunar. Venjan sé að forðast umræðu um endurgreiddan virðisaukaskatt nema áætluð tala sé um 12-15% af heildarkostnaði þar sem óraunhæft sé að tala um þær tölur fyrr en verkefnið raungerist og reikningar hafi verið greiddir. Öllum eigendum standi til boða að sjá nánari gögn á skrifstofu D. Í viðbótarathugasemdum sem bárust fyrir hönd gagnaðila frá D segir að unnt sé að senda útboðsgögn, til dæmis til stjórna eða hlutaðeigandi fulltrúa og þau megi í sjálfu sér alveg fara til eigenda. Einingarverð séu trúnaðarmál, ekki til dreifingar, og séu meðhöndluð sem slík. Einingarverð verktaka séu ekki opinber gögn eða til óheftrar dreifingar, enda trúnaðarmál samkvæmt útboðsgögnum. Þetta séu gögn sem húsfélagið fái í hendur í samningsmöppu við undirritun verksamninga.

Álitsbeiðandi hafi ekki mætt á neina húsfundi þar sem fjallað hafi verið um framkvæmdina og þar sem kostnaður hafi verið tekinn saman.

III. Forsendur

Í 6. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að stjórn og framkvæmdastjóra sé skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða málefni húsfélagsins, rekstur þess, sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Skulu eigendur hafa rétt til að skoða bækur félagsins, reikninga og fylgiskjöl með hæfilegum fyrirvara en þó jafnan að viðstöddum stjórnarmanni.

Krafa álitsbeiðanda lýtur að því hvort honum sé heimilt að fá afhent afrit af tilboði verktaka sem samþykkt var á húsfundi 21. júní 2021 eða fái að minnsta kosti að taka af því mynd á farsímann sinn. Með hliðsjón af framangreindu ákvæði um aðgang félagsmanna að gögnum húsfélagsins ber stjórn gagnaðila að veita álitsbeiðanda aðgang að tilboðinu. Þar að auki fær kærunefnd ekki ráðið að ákvæði þetta eða önnur ákvæði fjöleignarhúsalaga geri ráð fyrir því að unnt sé að neita álitsbeiðanda um að taka mynd af tilboðinu á símann sinn, sbr. til hliðsjónar  dóm Hæstaréttar í máli nr. 373/2002. Það er því niðurstaða kærunefndar að fallast beri á að álitsbeiðanda sé heimilt að taka ljósmynd af tilboðinu.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að veita álitsbeiðanda aðgang að tilboði verktaka sem samþykkt var á húsfundi 21. júní 2021 þannig að hann geti tekið afrit af því sjálfur svo sem með síma sínum.

Reykjavík, 20. október 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson