Nr. 81/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 23. október 2019

í máli nr. 81/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 180.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með rafrænni kæru, sendri 20. ágúst 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 22. ágúst 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 27. ágúst 2019, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 28. ágúst 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 28. ágúst 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 4. september 2019, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. maí 2018 til 30. apríl 2019 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Sóknaraðili afhendi eignina um miðjan júní 2019 en ágreiningur er um hvort samningurinn hafi verið framlengdur með munnlegu samkomulagi þar um þannig að sóknaraðila hafi borið að segja samningnum upp með lögbundnum uppsagnarfresti.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hann hafi verið að leigja íbúð og samningi hafi lokið. Hann hafi sagt varnaraðila að hann hefði fundið aðra íbúð og flutt út tveimur vikum síðar. Varnaraðili hafi sagt að hún myndi endurgreiða tryggingarféð en hún hafi ekki gert það. Sóknaraðili vilji fá tryggingarféð endurgreitt. Íbúðin hafi verið hrein og engar skemmdir orðið á henni á leigutíma.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi lagt fram tryggingarfé að fjárhæð 360.000 kr. Um miðjan apríl 2019, þegar liðið hafi að lokum leigusamningsins, hafi hann haft samband við eiginmann varnaraðila og óskað eftir framlengingu leigusamningsins um eitt ár. Varnaraðili hafi samþykkt það og gert ráð fyrir framlengingu og að þá yrði um ótímabundinn samning að ræða.

Sóknaraðili hafi greitt leigu 1. maí 2019 að fjárhæð 180.000 kr. Í lok maí hafi sóknaraðili aftur haft samband við eiginmann varnaraðila og tilkynnt að hann hygði á ferð til Póllands og hann gerði ekki ráð fyrir að eiginkona hans kæmi aftur. Því myndi hann leita að minni og ódýrari íbúð. Varnaraðili hafi tilkynnt honum að hann þyrfti að greiða eðlilegan uppsagnarfrest eða að lágmarki að greiða fyrir júní 2019. Sóknaraðili hafi samþykkt það og óskað eftir að það yrði tekið af tryggingarfénu.

Sóknaraðili hafi yfirgefið íbúðina um miðjan júní og skilað lyklum inn um bréfalúgu hjá varnaraðila. Skil sóknaraðila á íbúðinni hafi verið mjög góð. Íbúðin hafi verið hrein og ekkert út á neitt að setja og hafi sóknaraðili gengið á eftir því að fá tryggingarféð endurgreitt að því búnu. Því hafi verið hafnað í ljósi þess að hann hafi farið næstum því fyrirvaralaust úr íbúðinni.

Varnaraðili telji að kominn hafi verið á ótímabundinn leigusamningur þegar sóknaraðili hafi óskað eftir og fengið samþykki fyrir framhald leigusamnings. Sóknaraðili hafi staðfest það samkomulag með greiðslu leigufjárhæðar 1. maí 2019.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hann sé tilbúinn til að fallast á að fá aðeins endurgreiddan helming af tryggingarfé, standi varnaraðili við að greiða honum hinn helminginn. 

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hann sé tilbúinn til að greiða sóknaraðila helming af tryggingarfénu felli hann málið niður hjá kærunefnd. Geri hann það ekki krefji hann um leigu út þriggja mánaða uppsagnarfrest.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um endurgreiðslu tryggingarfjár. Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 360.000 kr. við upphaf leigutíma. Tímabundinn leigusamningur aðila rann út 30. apríl 2019 en sóknaraðili hélt áfram afnotum eignarinnar með leyfi varnaraðila. Sóknaraðili greiddi leigu fyrir maí 2019. Í greinargerð varnaraðila segir að sóknaraðili hafi haft samband í lok maí 2019 og upplýst að hann hygðist leita sér að minni og ódýrari íbúð. Jafnframt segir að eiginmaður varnaraðila hafi þá sagt að hann yrði að greiða eðlilegan uppsagnarfrest eða að lágmarki fyrir júní 2019. Sóknaraðili hafi samþykkt það og óskað eftir að leigan yrði tekin af tryggingarfénu. Þessu hefur ekki verið mótmælt af hálfu sóknaraðila. Kærunefnd miðar því við að ágreiningur snúist um tryggingarfé að fjárhæð 180.000 kr. sem varnaraðili heldur eftir á þeirri forsendu að sóknaraðili hafi flutt fyrirvaralaust úr hinu leigða og beri að bæta honum tjón sem hann hafi orðið fyrir af því tilefni.

Í 59. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að líði átta vikur frá því að leigutíma lauk samkvæmt uppsögn ótímabundins leigusamnings eða ákvæðum tímabundins leigusamnings en leigjandi heldur áfram að hagnýta hið leigða húsnæði og efna leigusamninginn framlengist leigusamningurinn ótímabundið, enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið. Eins og að framan greinir hélt sóknaraðili áfram afnotum hins leigða fram í miðjan júní er hann skilaði varnaraðila húsnæðinu. Voru þá ekki liðnar átta vikur frá því að leigutíma lauk og þannig ekki unnt að byggja á 59. gr. húsaleigulaga um að ótímabundinn leigusamningur hafi komist á.

Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga má leigusali ekki ráðstafa af tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda, nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 1. málsl. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Í 5. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingarfé innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis samkvæmt 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala ber leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Varnaraðili segir að upphaflega hafi aðilar samið um framlengingu á leigusamningi um eitt ár en vegna breyttra aðstæðna sóknaraðila hafi hann upplýst að hann hygðist flytja úr hinu leigða í júní 2019. Sóknaraðili segir aftur á móti að leigusamningur hafi runnið skeið sitt á enda og hann flutt út tveimur vikum síðar. Gegn neitun sóknaraðila hefur varnaraðila ekki tekist sönnun þess að aðilar hafi gert samning um ársleigu. Óumdeilt er þó að sóknaraðili hafi haft afnot hins leigða fram í miðjan júní 2019 og ber því að greiða leigu fyrir júní 2019. Samkomulag virðist enda hafa komist á með aðilum að helmingi tryggingarfjár yrði varið til greiðslu leigu vegna þess mánaðar. Kærunefnd telur að krafa varnaraðila um að halda eftir eftirstöðvum tryggingarfjárins, þ.e. 180.000 kr., á þeirri forsendu að sóknaraðili hafi flutt út fyrirvaralaust sé ólögmæt, enda var ekki lengur í gildi leigusamningur á milli aðila eftir að sóknaraðili afhenti eignina í júní. Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið er það niðurstaða kærunefndar að varnaraðila beri, þegar af þeirri ástæðu, að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 180.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 180.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Reykjavík, 23. október 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson