Mál nr. 5/2006

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 5/2006

Tryggingarvíxill. Endurgreiðsla húsaleigu.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 30. nóvember 2006, mótt. 13. desember 2006, beindi S, f.h. A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 27. desember 2006, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 8. janúar 2007, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 14. mars 2007.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 20. ágúst 2005, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að X nr. 2 í Y. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. október 2005 til 1. september 2006. Í ágúst 2006 óskaði sonur gagnaðila eftir því að álitsbeiðandi afhenti íbúðina 26. ágúst 2006 í stað 1. september 2006. Ágreiningur er um skil hins leigða og á tryggingarvíxli samkvæmt leigusamningi.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að afhenda álitsbeiðanda tryggingarvíxil sem settur var til tryggingar efndum á leigusamningi aðila.
2. Að viðurkenndur verði réttur álitsbeiðanda til endurgreiðslu á 11.290 krónum úr hendi gagnaðila vegna skila á leiguhúsnæði fyrr en kveðið var á um í leigusamningi.

Í álitsbeiðni kemur fram að aðilar hafi í ágúst 2005 gert leigusamning um íbúðarhúsnæði að X nr. 2 í Y. Leigutíminn hafi verið frá 1. október 2005 til 1. september 2006. Til tryggingar réttum efndum á leigusamningi hafi álitsbeiðandi afhent gagnaðila tryggingarvíxil að fjárhæð 210.000 krónur. Í ágúst 2006 hafi sonur gagnaðila óskað eftir því, fyrir hönd móður sinnar, að íbúðin yrði afhent þann 26. ágúst 2006 í stað 1. september 2006. Álitsbeiðandi hafi samþykkt það enda yrði henni endurgreidd leiga fyrir þá daga sem á leigutímann vantaði. Álitsbeiðandi skilaði lyklum að íbúðinni til húsvarðar þann 26. ágúst 2006 að ósk gagnaðila. Um það bil tveimur vikum síðar hafi gagnaðili talið sig þurfa að nota tryggingarvíxilinn og sagst ætla að óska eftir aðila til að meta skemmdir á íbúðinni. Þann 29. nóvember 2006 hafði gagnaðili hvorki óskað eftir því að álitsbeiðandi mætti til að verða viðstödd mat á meintu tjóni né heldur lagt fram kröfu vegna meints tjóns á íbúðinni.

Álitsbeiðandi byggir kröfu sína, varðandi skil á tryggingarvíxlinum, aðallega á 4. mgr. 40. gr. og 64. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Álitsbeiðandi telur tryggingarvíxilinn falla innan ákvæðis 5. tölul. 1. mgr. 40. gr. laganna og hafi hann fallið úr gildi þann 26. október 2006 þar sem gagnaðili hafi ekki lýst bótakröfu, hvorki skriflega né með öðrum hætti, á hendur álitsbeiðanda. Telji gagnaðili sig hafa átt einhverja kröfu á hendur álitsbeiðanda sé ljóst að sá bótaréttur sé fallinn niður. Álitsbeiðandi telji sig því hafa lögvarða og sanngjarna ástæðu til að fá aftur það viðskiptabréf sem hún hafi undirritað og sé í vörslu gagnaðila.

Álitsbeiðandi hafi greitt umsamda leigufjárhæð 70.000 krónur í byrjun ágúst 2006 fyrir 31 dag í þeim mánuði samkvæmt leigusamningi aðila. Gagnaðili hafi óskað eftir því að hin leigða íbúð yrði afhent fimm dögum fyrir umsaminn tíma gegn því að endurgreiðsla vegna fimm daga yrði veitt til álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi samþykkt þessa beiðni um breytingu á leigusamningnum. Milli aðila hafi því stofnast lögmætur samningur sem álitsbeiðandi hafi efnt af sinni hálfu en gagnaðili hafi enn ekki efnt.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hún hafi afhent húsnæðið 1. október 2005. Þann 31. maí 2006 hafi álitsbeiðandi sagt gagnaðila í símtali að hún vildi rýma hið leigða í júní, þar sem henni hafi boðist íbúð til afnota sér að kostnaðarlausu í tvo mánuði. Álitsbeiðandi hafi nefnt að hægt væri að leigja öðrum aðila íbúðina að X. Gagnaðili hafi ekki verið hlynnt því.

Þann 2. júní 2006 hafi gagnaðila borist ábyrgðarbréf frá álitsbeiðanda. Enn fremur hafi kærasti álitsbeiðanda haft samband við talsmann gagnaðila. Hann hafi talið að skilningur væri fyrir hendi hjá kærasta álitsbeiðanda um að uppsögn leigusamningsins væri ekki lögmæt og ef álitsbeiðandi greiddi ekki umsamda leigu fyrir júlí og ágúst færi tryggingarvíxill í innheimtuferli hjá lögfræðingi. Þann 30. júní 2006 hafi gagnaðila borist bréf frá álitsbeiðanda í almennum pósti þar sem fram komi að í ljósi þess að gagnaðili ætli ekki að standa við samkomulag um breyttan gildistíma húsaleigusamningsins þá verði hin leigða íbúð tilbúin til afhendingar þann 31. ágúst 2006. Nokkrum dögum síðar hafi sama bréf borist aftur.

Í júlí 2006 hafi gagnaðili fengið C sér til aðstoðar. Gagnaðili, sonur hennar og C hafi undanfarið verið í símasambandi við álitsbeiðanda og kærasta álitsbeiðanda. Erindi þeirra hafi verið að fá að komast inn í hið leigða húsnæði í um 30 mínútur til að gera verðmat og taka mál af eldhúskrók. Það leyfi hafi ekki fengist hjá álitsbeiðanda. Húseigendafélagið hafi sagt það rétt gagnaðila að fá að líta eftir eigin eign. Gagnaðila hafi verið ráðlagt að leita til lögfræðings. Þann 7. júlí 2006 hafi D hdl. verið fengin til þess að rita bréf til álitsbeiðanda. Þann 27. júlí hafi borist í tölvupósti bréf frá álitsbeiðanda til C. Þegar það barst var gagnaðili búin að fá staðfestingu á því að hið leigða húsnæði í X nr. 2 og eign gagnaðila hafi bæði verið auglýst í til leigu og nýr leigjandi væri fluttur inn. Sonur gagnaðila hafi náð tali af „nýja leigjandanum“. Hann hafi fúslega veitt gagnaðila leyfi til að koma inn í íbúðina og taka mál. Á umsömdum tíma hafi gagnaðili, C og synir gagnaðila komið í íbúðina. Aðspurður hafi hinn nýi leigjandi staðfest að hann hafi fengið íbúðina leigða eftir auglýsingu í Morgunblaðinu og staðgreitt álitsbeiðanda 140.000 krónur. Nágrannar í X nr. 2 og húsvörður hafi staðfest að „nýr leigjandi“ væri nú í íbúð gagnaðila. Nágrannar hafi komið að máli við gagnaðila og verið mjög reiðir í út í hana fyrir að hafa leigt íbúðina fólki með hund, en hundahald sé bannað í þessari byggð. Gagnaðili hafi ekki vitað að álitsbeiðandi hefði verið með stóran hund þann tíma sem hún var í íbúðinni. Vonbrigði gagnaðila hafi því verið mikil þegar komið var inn í hið leigða húsnæði. Áberandi skemmdir hafi verið víðs vegar á parketi og boruð hafi verið göt í veggi og tappar settir í. Eftir þessa atburði hafi sonur gagnaðila verið í símasambandi við álitsbeiðanda og kærasta hennar. Samkomulag hafi verið gert við hinn nýja leigjanda og 26. ágúst 2006 hafi gagnaðila borist smáskilaboð frá álitsbeiðanda um að búið væri að tæma hið leigða húsnæði í X nr. 2.

Gagnaðili telur álitsbeiðanda hafa gengið yfir þann leigusamning sem gerður var í ágúst 2005. Að mati gagnaðila og þeirra sem hafi veitt henni ráðgjöf og hjálp í þessum hremmingum hafi aðeins verið um einn leigusamning að ræða. Gagnaðili hafi allan tímann verið í fullum rétti. Í leigusamningi hafi skýrt verið tekið fram að álitsbeiðanda væri óheimilt að framselja rétt sinn. Gagnaðili hafi spurt álitsbeiðanda hvort henni væru þessi ákvæði kunn er álitsbeiðandi hringdi í hana þann 31. maí 2006 og hafi álitsbeiðandi sagst vita það. Hundahaldið hafi síðan verið sérkapítuli.

Bendir gagnaðili á að veisluhöld hafi einnig verið meðan álitsbeiðandi var í íbúðinni. Álitsbeiðandi hafi viðurkennt í símtali við gagnaðila að hún og sambýlismaður hennar hefðu verið reið út í gagnaðila vegna þess að hún hafi ekki losað þau undan samningi þann 1. júlí 2006. Þau hafi viljað hefna sín með því að leyfa ekki gagnaðila að komast inn í íbúðina til að gera verðmat og taka mál af eldhúskrók. Af þessum sökum kom ný eldhúsinnrétting tveimur mánuðum seinna til landsins og þremur mánuðum seinna í íbúðina.

Þá telur gagnaðili greinilegt að umgengni á hinu leigða hafi ekki verið til fyrirmyndar. Gagnaðili hafi keypt íbúðina, sem sé 48 fm, í júlí árið 2002. Þetta hafi verið svona „dekuríbúð pjattrófu“, þ.e. gagnaðila. Gagnaðili hafi til dæmis „handskúrað“ gólfin og bónað. Fyrir utan parketskemmdir sé skemmd á baðgólfi, á hurð bæði í svefnherbergi og á baði, á trérimlatjöldum, á beykifleti við hurð út í garð og á lista og hurðinni sjálfri sjáist skemmdir. Fyrst og fremst vilji gagnaðili setja tryggingarvíxilinn til innheimtu. Hann sé ódagsettur og hafi starfsmenn viðskiptabanka gagnaðila sagt að þess vegna sé hann ekki „útrunninn“. Staðið hafi á peningum og kjark gagnaðila til þess að fara með hann í innheimtu. Innheimtukostnaður sé um 70.000 krónur hjá viðurkenndri lögmannsstofu. Það þurfi að slípa upp hluta parketsins. Gagnaðili viti ekki hvað slíkt kostar. Hafi hún látið smiði líta á gólfið og innanhússarkitekt, auk handlagins vinar sem hafi séð gólfið „fyrir“ og „eftir“. Það sé álit þeirra að gólfið þurfi að pússa upp og lakka. Álitsbeiðandi hafi ætlað að fá matsmann í upphafi leigutímans og gagnaðili samþykkt að greiða helming kostnaðar, en eftir því sem gagnaðili viti best hafi það ekki farið fram.

Gagnaðili telur sig ekki skulda álitsbeiðanda neitt. Hún hefði getað gengið hart fram þegar í ljós hafi komið að álitsbeiðandi hafði framselt leiguréttinn, en það kosti tíma og peninga.

Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila kemur fram að ljóst sé að gagnaðili neiti ekki móttöku tryggingu við upphaf leigutíma og viðurkenni gagnaðili að hafa tryggingarvíxilinn undir höndum án þess að hlíta 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, um að koma honum í hendur álitsbeiðanda. Tryggingarvíxillinn lúti ströngum reglum um viðskiptabréf og því hafi leigutaki lögvarðar og sanngjarnar ástæður fyrir því að fá tryggingarvíxilinn úr höndum gagnaðila enda sé ekkert réttarsamband milli aðila. Álitsbeiðandi taki fulla ábyrgð á skilum leiguhúsnæðisins þann 26. ágúst 2006 og ástandi íbúðar á þeim tíma. Hefði gagnaðili getað sýnt fram á að ástand hins leigða þann 26. ágúst 2006 teldist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar og umsaminnar notkunar húsnæðisins í þá ellefu mánuði sem samningurinn hljóðaði upp á, miðað við ástand íbúðar við upphaf leigutíma, þá hafi gagnaðila borið að leggja fram skriflega bótakröfu á hendur leigutaka fyrir 26. október 2006 skv. 64. gr. húsaleigulaga. Það hafi ekki verið gert og sé því meint krafa gagnaðila niður fallin ásamt rétti gagnaðila til að nýta tryggingu fyrir réttum efndum umrædds húsaleigusamnings. Bendir álitsbeiðandi á að kostnaður við endurkröfumál eða aðför til að fá trygginguna afhenta muni leggjast á gagnaðila en sá kostnaður geti orðið mun hærri en sá innheimtukostnaður sem gagnaðili minntist á í greinargerð sinni.

Bendir álitsbeiðandi á að gagnaðili hafi ekki neitað réttmæti þess samkomulags sem álitsbeiðandi og sonur leigusala hafi komist að þann 6. ágúst 2006. Þvert á móti vísi gagnaðili í umrætt símtal í greinargerð sinni. Sonur gagnaðila hafi lýst áhuga móður sinnar á því að fá íbúð sína afhenta sem fyrst og að hans frumkvæði hafi hann boðið álitsbeiðanda endurgreiðslu leigugjalds vegna fimm daga gegn því skilyrði að íbúð móður hans yrði skilað fimm dögum fyrir lok leigutíma samkvæmt samningi aðila, þ.e. 26. ágúst 2006. Álitsbeiðandi hafi gengið að tilboði þessu enda hafi hún haft réttmæta ástæðu til að ætla að sonur leigusala síns, sem hún hafði verið áður í sambandi við vegna samningsins, hefði umboð móður sinnar til að semja við sig. Ekki hafi brigður verið bornar á réttarstöðu hans til samningagerðar og gildi samningurinn því eins og gagnaðili hefði sjálf gert hann.

Í ljósi skjala þeirra er gagnaðili hafi lagt fram óskar álitsbeiðandi eftir því að bæta við aðra kröfu málsins. Leigusamningur aðila hljóði upp á 11 mánaða leigu og 70.000 krónur fyrir hvern mánuð. Álitsbeiðanda hafi því borið að greiða gagnaðila samtals 770.000 krónur. Samkvæmt handskrifuðu yfirliti gagnaðila og meðfylgjandi greiðsluafritum hafi álitsbeiðandi ofgreitt fyrir aprílmánuð 2006. Leigugreiðslur álitsbeiðanda hafi því samtals numið 772.500 krónum. Farið sé fram á að mismunurinn, þ.e. 2.500 krónur, bætist við aðra kröfu álitsbeiðanda sem hljóði þá þannig að viðurkennd verði skylda gagnaðila til að endurgreiða 14.166 krónur en ekki 11.666 krónur.

Kærasti álitsbeiðanda hafi að morgni 26. ágúst 2006 hafist handa ásamt foreldrum álitsbeiðanda við að fjarlægja allar eignir álitsbeiðanda úr húsnæði gagnaðila. Óumdeilt sé að gagnaðili hafi gert miklar kröfur um þrifnað. Þetta vissu álitsbeiðandi, foreldrar hennar og kærasti enda hafi það komið fram í samtölum gagnaðila og álitsbeiðanda þannig að ekki var um villst. Þrátt fyrir ágreining milli álitsbeiðanda og gagnaðila geri álitsbeiðandi og fjölskylda hennar sér grein fyrir skyldum og réttindum álitsbeiðanda og því hafi þau gert hvað þau gátu til að skila íbúðinni sem næst því ástandi sem hún hafi verið í ellefu mánuðum áður. Íbúðin hafi verið þrifin, sbr. ítarlega lýsingu í athugasemdum álitsbeiðanda. Að lokum hafi lyklum verið skilað til húsvarðar samkvæmt beiðni gagnaðila um klukkan 22.00. Álitsbeiðandi telur að ekki hafi verið unnt að skila íbúð gagnaðila í betra ástandi en gert hafi verið eftir ellefu mánaða útleigu, enda hafi verið leitast við að sýna ströngum kröfum gagnaðila skilning, þótt það hafi greinilega ekki borið árangur.

Álitbeiðandi bendir á þann misskilning að bréf hennar frá 1. júní 2006 hafi ekki að geyma uppsögn leigusamnings heldur tilraun til að verða við beiðni gagnaðila um uppsögn samnings sem þó hafi ekki haft neina lagastoð, sbr. bréf gagnaðila frá 22. nóvember 2005, eins og gagnaðili virðist nú hafa komist að. Símtali því sem gagnaðili vísar til um í fyrrnefndu bréfi hafi lokið eins og leigusali greinir, „á þeim nótum að við yrðum í sambandi seinna“. Gagnaðili hafi aldrei tilkynnt álitsbeiðanda um breyttan vilja sinn að taka við húsnæðinu „í síðasti (sic) lagi í lok júní“, en sú tímasetning hafi komið fram í smáskilaboði frá gagnaðila til móður álitsbeiðanda. Þar sem talsmaður gagnaðila orðaði skýrlega þá kröfu gagnaðila að standa ekki við orð sín, þar sem ekkert skriflegt væri til um þau og ábyrgðarbréf hafi aldrei borist álitsbeiðanda, þá hafi álitsbeiðandi séð sig knúna til að senda bréfið frá 25. júní 2006 til gagnaðila og eiga þar með tvö heimili í tvo mánuði. En þar sem gagnaðili hafði aldrei tilkynnt álitsbeiðanda um breyttan vilja sinn hafi álitsbeiðandi og kærasti hennar leitað að annarri íbúð í nokkra mánuði og loksins gert samkomulag rétt fyrir lok maí um nýtt húsnæði. Rétt sé að upphaflega hafi það átt að vera án endurgjalds en annað hafi komið á daginn. Nánar sé vísað í bréf fyrir hönd álitsbeiðanda frá 27. júlí 2006 um þetta efni. Álitsbeiðandi telji að í þessari atburðarrás liggi grundvöllur ágreinings aðila sem byggist á misskilningi og samskiptaörðugleikum.

III. Forsendur

Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi, án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Slíkum samningi verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma án samkomulags aðila eða tilgreiningar í leigusamningi, sbr. 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga. Aðilar virðast hafa að lokum verið sammála um að skil hafi átt að fara fram hinn 26. ágúst 2006.

Hins vegar greinir aðila á um ástand íbúðarinnar við skil hennar. Reglur um skil leiguhúsnæðis og úttektir á hinu leigða eru í XIII. og XIV. kafla húsaleigulaga, nr. 36/1994. Samkvæmt 63. gr. laganna skal leigjandi skila húsnæðinu að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Bótakröfu sinni verður leigusali að lýsa skriflega eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi innan tveggja mánaða frá skilum leiguhúsnæðis, sbr. ákvæði 64. gr. laga nr. 36/1994. Samkvæmt 65. gr. laganna skal byggingarfulltrúi meta tjón vegna skemmda á hinu leigða húsnæði komi aðilar sér ekki saman um bótafjárhæð. Fyrir liggur að úttekt fór ekki fram á íbúðinni við upphaf leigutíma, sbr. 69. gr. húsaleigulaga og ekki liggur fyrir úttekt byggingarfulltrúa við lok leigutíma.

Í málinu liggur fyrir að gagnaðili lýsti ekki kröfum sínum skriflega eða hafði uppi áskilnað þar að lútandi innan tveggja mánaða frá skilum leiguhúsnæðisins og því ber gagnaðila að afhenda álitsbeiðanda þann tryggingarvíxil er hún hefur undir höndum.    

Húsnæðinu var skilað fyrr en leigusamningur gerði ráð fyrir en leigan hafði verið greidd til loka hans. Á þeim tíma hafði álitsbeiðandi flutt úr íbúðinni og framleigt húsnæðið þriðja manni í heimildarleysi. Ekkert liggur í málinu um að samkomulag hafi orðið með aðilum um að gagnaðili endurgreiddi álitsbeiðanda húsaleigu gegn því að fá húsnæðið fyrr. Ber að hafna þeirri kröfu álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar:

1. Að gagnaðila sé skylt að afhenda álitsbeiðanda tryggingarvíxil sem settur var til tryggingar efndum á leigusamningi aðila.
2. Hafnað er þeirri kröfu álitsbeiðanda að gagnaðila beri að endurgreiða húsaleigu vegna skila á leiguhúsnæði fyrr en kveðið var á um í leigusamningi.

Reykjavík 14. mars 2007

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Þórir Karl Jónasson